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23年的樓市不管走勢如何，都有一點可以肯定未來絕對是代建的天下，22年各地城投兜底摘得的地塊將陸續(xù)以代建強強聯(lián)合的模式入市，所以去庫存的壓力依舊非常嚴(yán)峻。其中也包括龍湖北岸，華潤瑞府剛站穩(wěn)腳跟，5號地來了，5號樓還沒焐熱，90多畝的20號地又接踵而來，北岸也將迎來天量供應(yīng)。

這里因中原科技城的藍(lán)圖而導(dǎo)致住宅大幅度減少，目前的住宅地塊分為三個梯隊，第一梯隊為臨河的洋房豪宅，價格和定位跟南岸類似，第三梯隊為魏河北距離連霍高速較近的幾個小高層住宅地塊，這個梯隊與楊金的區(qū)別是真的只差一條連霍高速，但地塊最多，位置不錯，價格適中，關(guān)注度最高的當(dāng)然還是中海云鼎湖居一條線上的小高層改善住宅的第二梯隊。

20號地就是標(biāo)準(zhǔn)的二梯隊，距離5號地和瑞府都非常近，同樣是容積率2.5的小高層社區(qū)，不同的是這牽扯產(chǎn)業(yè)用地，條件還比較苛刻，住宅也將分為兩個小地塊進行分別開發(fā)，住宅+產(chǎn)業(yè)用地的混搭，跟現(xiàn)在即將入市的的亞新星云灣類似。

提起龍湖北更多的還是離不開中原科技城的光芒，但現(xiàn)實是科技城更多的項目還都停留在規(guī)劃圖上，不排除后期還會出現(xiàn)變動，周邊配套除了4號線和清華附中依舊非常匱乏，4號線大家可以共享，清華附中也是北岸現(xiàn)在的最強配套，離的再近也沒用，人家不劃片，目前只有原來啟迪公寓的學(xué)位。最大概率的劃片范圍就是龍津路、龍源路、魏河、龍湖內(nèi)環(huán)路圍合區(qū)域，7個住宅地塊，未拍的目前只有兩個，但一旦劃片范圍確定，5號地和20號地二者就只能拼品質(zhì)了，可以賭一把。

建議26000起步走一波。(展開全部)

鄭政東出[2022]20號（網(wǎng)）地塊位于北龍湖北岸的核心位置，臨近地鐵4號線龍湖中環(huán)北路站、清華附中。

距離在售的華瑞瑞府僅一路之隔，并且從地塊規(guī)劃來看，與瑞府地塊素質(zhì)類似，后期會成為華潤瑞府的競爭對手。

土地基本信息:
鄭政東出[2022]20號（網(wǎng)）位于龍湖區(qū)域龍湖中環(huán)北路北、龍源西二街東，使用權(quán)面積116838.63㎡，約合175.26畝，容積率＜2.43，建筑密度＜27.579%，建筑高度＜54米，綠地率＞27.503%。
該地塊起始總價298200萬元，折合畝單價1701萬/畝，樓面價10490元/㎡，熔斷價342930萬元。

土地指標(biāo)條件：
1、依據(jù)有關(guān)政策，結(jié)合市場需求，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
2、該地塊所建商品住宅（毛坯）綜合銷售均價不超過31300元/平方米，如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格不得超過4700元/平方米，且裝修價格應(yīng)一并計入銷售價格，不得拆分合同。
3、競配建時應(yīng)配建公共租賃用房。

另外，該宗地塊與11號地一樣需要有產(chǎn)業(yè)用地，產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)方向為數(shù)字金融、數(shù)字文娛、數(shù)字科技等，不配套建設(shè)公寓。

土地成交信息：
鄭政東出[2022]20號（網(wǎng)）地塊由以河南省鄭新科創(chuàng)有限公司底價298200萬元競得，折合畝單價1701萬/畝，樓面價10490元/㎡，溢價率0%。(展開全部)

今天鄭州的第三輪集中土拍竟然如約而至，雖然大家都在家過年，但似乎并沒有多少人在意，遠(yuǎn)不如世界杯和康康的熱度，根本就不稀的議論。

本次土拍地塊是10月下旬掛出來的，總共23塊，公開招拍掛僅3宗，分別位于老東區(qū)/北龍湖/高新區(qū)，其余均是城改用地。

1～本來位于永平路北，黃河南路西的11號地，還是比較有熱點的，雖然聽聞被宣傳的幾年的瀚海永平晴宇即將易主，將被實力雄厚的中糧拿下，因為要求也很苛刻，誰知道竟然流拍啦。前幾天還跟朋友討論，說這塊地看似稀缺，其實也不怎么好，鄭州現(xiàn)在真不缺好地，放在2016/2017還能這樣說，現(xiàn)在動不動來個華潤幸福里這種改規(guī)劃，誰受的了？

2～北龍湖北岸的20號地，位于龍湖中環(huán)北路北，龍源西二街東，準(zhǔn)入條件要求也很高，需要引入產(chǎn)業(yè)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為數(shù)字金融、數(shù)字娛樂、數(shù)字科技等，自簽訂投資建設(shè)合同180天內(nèi)，引入不少于1家2020年美國福布斯雜志評選的全球上市公司500強企業(yè)的省級區(qū)域總部；引入不少于3家科創(chuàng)類準(zhǔn)獨角獸企業(yè) （估值不低于1億美元、 成立時間不超過10年）。
結(jié)果就是被鄭新建投的子公司河南省鄭新科創(chuàng)有限公司以底價29.82億拿下，單價1701萬元/畝。最近的華潤瑞府情況大家也看到了，除非哪個頭鐵敢硬上，上次那一塊地還沒進入市場，到時候只會更慘。

3～高新區(qū)梧桐街北，紅杉路東，由高新建投托底拿下，單價681萬元/畝，樓面價3524元/平，距離融信朗悅時光之城很近，東側(cè)不遠(yuǎn)還有大正水晶森林，西側(cè)挨著鄭州一中高新實驗中學(xué)。這種地塊，在當(dāng)下的行情只能是左兜出，右兜進。

其余地塊有安置，安開混合，商品房地塊，也有流拍。很多地塊情況和上次差不多，原定開發(fā)商后期地塊也不在拿，都是城投公司托底，沒意思。

雖然前幾天有金融16條給勁，近兩天又有17家房企收到銀行恩惠，但鄭州這波土拍絲毫沒感受到暖意，依然寒氣逼人。好在北龍湖這塊沒有流拍。(展開全部)

最近的土拍，每次都少不了龍湖北岸，這里也由原來的中海云鼎湖居一家獨大成了現(xiàn)在的四面開花，9月份的地塊東區(qū)管委會還沒焐熱，11月份新地塊就接著來了，樓市蕭條之際，只有拿北龍湖的地塊博點流量和眼球了。

這次的地塊比較大，175.258畝，由龍湖中環(huán)北路北、龍源西二街東、龍湖外環(huán)北路南、龍湖西一街西圍合組成，后期將分成5個小地塊進行分別開發(fā)，其中二類居住用地99.723畝，容積率2.5，建筑高度54米；商務(wù)用地面積75.535畝，容積率3.0，建筑高度45米，道路面積20.311畝。

作為中原科技城的產(chǎn)業(yè)用地，條件還是非?？量痰模?

產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向為數(shù)字金融、數(shù)學(xué)文娛、數(shù)字科技等，不配套建設(shè)公寓：1、引入不少于1家2020年美國福布斯雜志評選的全球上市公司500強企業(yè)的省級區(qū)域總部；2、引入不少于3家科創(chuàng)類準(zhǔn)獨角獸企業(yè)；3、引入不少于1家具備第三方支付牌照的金融科技國家級高新技術(shù)企業(yè)；4、引入1家健康險持牌金融機構(gòu)的區(qū)域性總部；5、引入1家外資銀行區(qū)域投資總部，建成中歐創(chuàng)新合作體系。

身處北龍湖本身就是一種優(yōu)勢，所以該地塊的最大優(yōu)勢同樣是位置，對于住宅地塊來說，東側(cè)為華潤瑞府，西側(cè)為中海以及東區(qū)管委會剛摘得地塊，北側(cè)為龍湖外環(huán)西路，東有龍源路，南有龍湖中環(huán)北路，距離地鐵4號線龍湖中環(huán)北站非常近，北有魏河，南有龍湖濕地公園，生態(tài)資源也非常優(yōu)質(zhì)。

神秘的清華附中從來沒有公布過自己的招生劃片范圍，一直以自主招生為主，所以周邊幾個距離較近住宅項目還一直在等，最起碼龍湖內(nèi)環(huán)西路以北、龍津路以東、魏河南、龍源路西中的幾個住宅項目希望還是比較大的。

2.5的容積率的小高層，幾乎跟楊金片區(qū)的指標(biāo)條件差不多，二者僅一路之隔房價價差近10000，區(qū)位價值的影響還是非常大的。

毛坯限價31300，精裝再加4700，看看現(xiàn)在華潤的售價，以及結(jié)合現(xiàn)在的行情，明顯這個限價有點形同虛設(shè)了，鄭州市場不缺剛需房源，也不缺豪宅，但對于這種400-500萬左右的純改善住宅一直比較稀缺，所以才有了中海和華潤的熱銷。

北岸小高層市場明年也是熱鬧非凡，庫存蹭一下就上來了，民企應(yīng)該不會有膽出來摘地了，央企或是國企，拭目以待吧！(展開全部)