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蘭溪府，龍湖區(qū)域龍湖中環(huán)北路北、龍?jiān)次鞫謻|。

4月2日蘭溪府開盤，透露出來的官方數(shù)據(jù)是推出308套，去化是214套，去化率是69%，成交的價(jià)格是134-160㎡：25000-27500元/平方米，185㎡（樓王）：27000-29000元/平方米。

根據(jù)透露出來的數(shù)據(jù)賣的還算是不錯(cuò)的，北龍湖的房子感覺差不多，實(shí)地也差不太多，你說你用山水比德，我也用，你用大師我也用……這些都可以模仿，但是有一些東西你是無法模仿的。

1、財(cái)務(wù)實(shí)力

有錢才是硬道理，誰兜里面有錢，誰就能安全交房，所以財(cái)大氣粗才是硬道理，才是真本事，現(xiàn)在能在北龍湖拿地的都是皇親國(guó)戚，不是央企就是國(guó)企，基本上交房都沒有啥問題。

2、品牌實(shí)力

品牌的四個(gè)階段：①品牌就是認(rèn)知，代表了基礎(chǔ)保障；②品牌就是優(yōu)選，基礎(chǔ)的議價(jià)能力；③品牌就是品類，一個(gè)品牌就是一個(gè)行業(yè)；④品牌即身份，這一類品牌擁有非常高的溢價(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離成本。

北龍湖拿地的開發(fā)商品牌也差不多，半斤對(duì)上八兩。

3、價(jià)格

買得起才是硬道理，大部分情況是誰的便宜買誰的，一般情況下都會(huì)做成精裝，精裝的房子可以多賣錢，舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，萬科剛需項(xiàng)目說的是1500元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際成本600-700元，所以一平方米可以多賺一些，蘭溪府可是毛坯，所以賣的可以便宜一些。

4、時(shí)機(jī)

時(shí)來，誰不來；時(shí)不來，誰來。

賣房的時(shí)機(jī)特別重要，你要是先到者，怎么賣都能賣完，你要是后到者，一群競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，使出吃奶勁都很難賣。


學(xué)校需要吐槽一下，剛開始宣傳的是清華附中，后來教育局說小區(qū)沒有交付，并沒有還定學(xué)區(qū)房。(展開全部)

售樓部自去年十一開放了半年的蘭溪府，終于在4月2日開盤，正式檢驗(yàn)市場(chǎng)。

原定推售1/2/3/5/6/8/10幾棟樓，后來又加推了4號(hào)樓。
官方數(shù)據(jù)去化214套，去化率69%。

當(dāng)天上午正好跟朋友一起參與了微信選房，1/3/5三棟樓是大熱門，秒清，其他幾棟樓可選擇性較大，尤其是6號(hào)樓，全部是185㎡端廳戶型，是不值得購(gòu)買的?？梢詤⒖几舯谌鸶?13㎡，賣了兩年時(shí)間，就賣出去十幾套。

143㎡是最建議購(gòu)買的，雖然是小四房，但可以解決很多二胎家庭的痛點(diǎn)，160㎡其實(shí)也不錯(cuò)，但后期供應(yīng)量挺大的，目前還有300多套待售，尤其后期精裝單價(jià)更高。

這次開盤結(jié)果并沒有大賣，跟開發(fā)商營(yíng)銷有很大關(guān)系，前期宣傳的價(jià)格就是開盤價(jià)格，對(duì)于這兩年在買方市場(chǎng)待慣的購(gòu)房者不太適應(yīng)，覺得給你開發(fā)商臉了。

其實(shí)，這次開盤價(jià)并不算高。因?yàn)槟壳叭鸶山粌r(jià)格在28000左右（相比12月份和1月份已經(jīng)上漲），兩者之間價(jià)差2000元/平，最大的差距就是精裝與毛坯。

瑞府3月份去化30套左右，銷售額超1個(gè)多億，放在整個(gè)鄭州樓市都是很不錯(cuò)的，間接說明這就是市場(chǎng)價(jià)。

即使瑞府最近在維權(quán)，但華潤(rùn)在產(chǎn)品和物業(yè)層面，比蘭溪府更穩(wěn)定一些。

但是學(xué)校太重要了，清華附中雖然不是最好的學(xué)校，但對(duì)于大部分家庭是夠用的，瑞府雖然也有可能被劃進(jìn)去，但東南角那塊小學(xué)用地是很難改變的。另外，瑞府可選擇房源已經(jīng)不多，還需要克服一下房源問題。

目前來看，如果是預(yù)算400萬左右在北龍湖北岸購(gòu)房，蘭溪府勝算還稍微大一些。(展開全部)

蘭溪府因?yàn)槌兄Z清華附中出格了一把又縮了回去，這就顯得很慫了，偏偏東區(qū)教育局又補(bǔ)了一刀，小區(qū)沒交付，并未劃定學(xué)區(qū)。

搞這出五龍，歸根結(jié)底還是同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)太激烈，大家都拉不開明顯差距，只能上躥下跳搏市場(chǎng)眼球。
蘭溪府戶型是大路貨，主力戶型134平、143平和160平，和華潤(rùn)瑞府129平，145平，155平大差不差，與中海云頂湖居127平、149平、175平也比較相似，2.5的容積率，方正地塊，戶型也大同小異。
蘭溪府外立面大眾化，雖說是現(xiàn)代簡(jiǎn)約的曲線弧形立面，但說實(shí)話，這種大面積鋁板，玻璃幕墻已經(jīng)很常見了，小小的弧度不足以成為差異的亮點(diǎn)，即使后期統(tǒng)一封窗，也改變不了什么。
景觀方面吧，你說你是山水比德，但我華潤(rùn)和中海也不差，你有你的禮儀軸，山水軸，中央公園，華潤(rùn)有華潤(rùn)的酒店式入戶大堂，下沉庭院，風(fēng)雨連廊?？傊坝^拉不開差距，平分秋色。
目前釋放的價(jià)格是25000-27000元一平，還不算便宜，也許開盤有驚喜，現(xiàn)在的市場(chǎng)說白，別扯什么品質(zhì)不品質(zhì)的，就看誰價(jià)格低，看誰實(shí)景現(xiàn)房硬實(shí)力強(qiáng)。
北龍湖北岸說白了就像加強(qiáng)版的濱河國(guó)際新城，買誰不是買，還得看區(qū)域發(fā)展的完成度，而這里主打的還是科創(chuàng)，重點(diǎn)是四梁八柱項(xiàng)目，啥時(shí)候中原科技城智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園、中原科技城科技創(chuàng)新園、中原科技城全球人才創(chuàng)業(yè)園、中原科技城小微企業(yè)園等都建好塞滿企業(yè)了，那區(qū)域房?jī)r(jià)不成問題。(展開全部)

感覺不到開發(fā)商的誠(chéng)意，小三萬的價(jià)格，即將開盤，除了只能看到封頂?shù)目蚣?，其他景觀示范，綠化標(biāo)準(zhǔn)，工程建標(biāo)，車庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)水平一概未知，唯一的亮點(diǎn)就是清華附中，公示的也是遮遮捂捂，亮相半天就急匆匆撤回了，感覺開發(fā)商目前就是在測(cè)試購(gòu)買人群的接受范圍，從最早的部分房源兩萬三四，到今天的兩萬五起步，估計(jì)最終價(jià)格會(huì)在2.55以上，其實(shí)真的不如隔壁瑞府2.75的精裝修，北龍湖后續(xù)最不缺的就是小高層，等等黨永遠(yuǎn)勝利?

春節(jié)以來，鄭州最火的樓盤就是蘭溪府，沒有之一。
這兩周略有降溫，前兩周那是真的接待不過來。

在去年國(guó)慶節(jié)售樓部開放以來，一直默默無聞，還不如旁邊的瑞府，就是因?yàn)榍迦A附中學(xué)校的劃片，瞬間崛起。
雖然還有很多人質(zhì)疑能否劃片，也有官方回復(fù)的不表態(tài)，但我覺得這個(gè)事大概率事件。
其一，開發(fā)商是東區(qū)管委會(huì)的子公司，背景沒的說，如果沒有學(xué)校，這樓盤賣到現(xiàn)房也賣不完，親兒子總得幫一把；其二，周邊四梁八柱還有北岸的很多配套都是開發(fā)商搞得，總得回饋一下；其三，清華附中沒有那么矜持，啟迪公寓的學(xué)位一直正常使用，領(lǐng)仕公寓也有學(xué)位，都可以上學(xué)；其四，學(xué)校硬件規(guī)模完全夠用，當(dāng)時(shí)按照36班額規(guī)劃的，目前僅招生幾個(gè)班。

也有很多人表示這所學(xué)校沒有想象的那么好，這是事實(shí)，一方面建校時(shí)間短，另一方面偏素質(zhì)教育模式。家長(zhǎng)的評(píng)價(jià)表貶不一，但只要家長(zhǎng)認(rèn)可學(xué)校的理念，對(duì)于大部分家庭來講也是夠用的。

其實(shí)這個(gè)樓盤各方面也都不是頂尖的，但很多方面加起來的綜合性就值得回味了，綜合性。。。

目前在定存階段，據(jù)說不到400組，還是不錯(cuò)的成績(jī)，說明意向客戶數(shù)量還可以，開盤時(shí)間計(jì)劃3月底或4月初，定存估計(jì)得在500組左右，到時(shí)候個(gè)別樓棟好樓層選擇難度還是偏大的。

售樓部有一個(gè)143的樣板間，工地有一個(gè)134的實(shí)體樣板間，主體也已經(jīng)全部封頂，明年下半年交房問題不大。(展開全部)

東區(qū)教文體局：并未劃定學(xué)區(qū)。

蘭溪府近期刷了一大波存在感，自己官宣了清華附中第一個(gè)劃片的小區(qū)，如果真能成功劃片還得是東區(qū)的功勞，畢竟開發(fā)企業(yè)是根正標(biāo)紅的東區(qū)下屬房企，強(qiáng)龍不壓地頭蛇，清華附中順應(yīng)大趨勢(shì)也是雙合之美。

先溫故一下：11月25日鄭州第三輪集中供地，鄭政東出〔2022〕20號(hào)（網(wǎng)）該地塊位于鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域龍湖中環(huán)北路北、龍?jiān)次鞫謻|，土地面積116838.63平方米（土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地、商務(wù)金融用地兼容零售商業(yè)、餐飲、旅館用地）；容積率＞1.0且＜2.433，建筑密度＜27.579%，建筑高度二類居住用地＜54米、其它商務(wù)用地＜45米，綠地率＞27.503%，起始價(jià)298200萬元。
最終該地塊被河南省鄭新科創(chuàng)有限公司以起始價(jià)298200萬元摘得（成交樓面地價(jià)10490元/平方米，地價(jià)1701.49萬元/畝溢價(jià)率0%）。河南省鄭新科創(chuàng)有限公司為河南省鄭州新區(qū)建設(shè)投資有限公司子公司，實(shí)際控股人是鄭州市鄭東新區(qū)管委會(huì)。

值得注意的是該地塊是有產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件的，不過自家人拿下，后面東區(qū)招商的成果完全可以讓拿地企業(yè)來領(lǐng)取了，原想著會(huì)合作開發(fā)或者品牌代建，沒成想選擇了自住開發(fā)，依舊是“蘭溪系”。

項(xiàng)目龍?jiān)次髀繁眰?cè)為住宅地塊，南側(cè)為配套地塊，因?yàn)榈貕K較大，分東西兩期，其中西地塊欣苑規(guī)劃9棟16層小高層，東地塊和苑規(guī)劃10棟16層小高層，目前宣傳的是東地塊毛坯交付；戶型設(shè)計(jì)上134㎡三房，143㎡、160㎡、185㎡四房，全部為一梯一戶設(shè)計(jì)，戶型上沒有太大問題，起步三開間朝南，帶弧度的甲板陽(yáng)臺(tái)，143㎡的四房是經(jīng)典的四葉草戶型，160㎡的四房是四開間朝南，185㎡的設(shè)計(jì)了餐客廳區(qū)域飄窗+陽(yáng)臺(tái)的270度觀景玻璃幕墻，非要挑一點(diǎn)毛病就是大戶型依舊沒有解決暗衛(wèi)的問題，雖然現(xiàn)在裝了新風(fēng)這都不是個(gè)事。

作為北龍湖龍背上第一個(gè)毛坯項(xiàng)目，蘭溪府姿態(tài)放得很低，給的也很足，起步2.3萬的毛坯價(jià)直接快掀桌了，不要什么精裝溢價(jià)了，主打差異化，再加上有待落實(shí)的第一個(gè)官宣清華附中劃片，左膀右臂齊活，只能顧客上門了。

清華附中名頭夠響亮，而且入學(xué)政策也是隱秘，不過貌似小學(xué)部和初中部暫時(shí)還沒有打出來什么名堂，鄭州的強(qiáng)教育還是市區(qū)那幾個(gè)老牌，即使有北京的師資力量來也不是萬能的，畢竟河南和北京教育基礎(chǔ)是不一樣的，面臨的升學(xué)壓力也是不一樣的。

蘭溪府開了清華附中劃片的口子，那么附近幾個(gè)樓盤怎么辦，已交付的和未交付的恐怕都繞不過去這個(gè)檻，好在區(qū)域幾個(gè)開發(fā)商都是非富即貴的央企，應(yīng)該后續(xù)有辦法，清華附中的劃片估計(jì)才剛開始。

蘭溪府拉低了北龍湖上車的門檻，之前北三環(huán)美盛的高容積率高層金水印還賣這么貴，這位置和舒適度不比那舒坦？北龍湖如果等各種產(chǎn)業(yè)配套都落地之后，區(qū)域肯定會(huì)再一次加持發(fā)展，只不過現(xiàn)在屬于渡過了初期還是中期階段。

學(xué)校、價(jià)格、國(guó)資三劍客已經(jīng)齊活，蘭溪府是個(gè)值得認(rèn)真考慮的樓盤。(展開全部)

蘭溪府，龍湖區(qū)域龍湖中環(huán)北路北、龍?jiān)次鞫謻|。

國(guó)企都是根正苗紅，國(guó)企賣房子有三大殺手锏：

1、我有錢、我位置好

國(guó)企兜里確實(shí)有錢，當(dāng)其他房企餓殍遍野的時(shí)候，大少爺?shù)鬃雍襁€是晃悠悠的賣，悠哉悠哉的，而且對(duì)利潤(rùn)沒有太高的要求，有的國(guó)企拿的地的位置是真好，你愛買不買，反正有的是人買。

2、價(jià)格屠刀

剛過完年，比亞迪旗下兩款插混車型秦PLUS榮耀版和驅(qū)逐艦05榮耀版上市，起售價(jià)為7.98萬元，相當(dāng)于便宜了兩萬塊錢，最難受的事其他友商；蘭溪府拿起來價(jià)格屠刀，134-160平方米防風(fēng)價(jià)格是2.5-2.75萬，185平方米放風(fēng)價(jià)2.7-2.9萬，首付67萬，月供12000元，收入不錯(cuò)的小夫妻都想努努力，在北龍湖來一套，以后問家住在哪里，回答是北龍湖。

3、學(xué)校

教育是剛需，曾國(guó)藩說過：富不丟豬，窮不丟書；三代不讀書，一屋都是豬。最能拿捏購(gòu)房者的就是教育了，望子成龍，望女成鳳，每一個(gè)家長(zhǎng)都希望如此。

蘭溪府官宣劃片清華附中，我仔細(xì)瞅了瞅，還有兩個(gè)條件滿足其一：簽訂商品房買賣合同并且取得契稅發(fā)票或者取得不動(dòng)產(chǎn)證，之后還有一個(gè)小備注屆時(shí)，需要符合鄭東新區(qū)教育主管部門以及清華附中的招生政策，若后期學(xué)校的名稱、辦學(xué)性質(zhì)發(fā)生變化，以教育部門文件為準(zhǔn)。

人以后能不能發(fā)財(cái)?shù)降赘队嘘P(guān)系，或者說一輩子的財(cái)富跟啥有關(guān)系？美國(guó)有個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家叫富蘭克奈特，說：決定一個(gè)人富有的三個(gè)條件——出身，運(yùn)氣，努力，而這三者之中，努力是最微不足道的。

當(dāng)然這并不是說努力就不重要了，因?yàn)橄鄬?duì)成功可以靠努力，巨大成功只能靠運(yùn)氣——誰都知道運(yùn)氣是普通人無法左右的；而出身么，更不是普通人可以仰仗的因素。(展開全部)

北龍湖大事件，蘭溪府成為網(wǎng)紅學(xué)校清華附中首個(gè)劃片社區(qū)，背后開發(fā)商為鄭新科創(chuàng)，鄭新科創(chuàng)又是東區(qū)管委會(huì)的親兒子，所以繞來繞去還是皇親國(guó)戚的國(guó)企香，蘭溪府雖然未售，但單憑學(xué)區(qū)這一條就已經(jīng)占得頭籌，這不僅讓距離最近的中海云鼎湖居有了大寫的尷尬，更是直接秒殺了同期開工的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手華曦府。

預(yù)計(jì)3月份開盤，首開東苑，毛坯交付，北龍湖目前唯一一個(gè)毛坯交付的樓盤，對(duì)外釋放價(jià)格24000起。

北龍湖小高層戶型大差不差，蘭溪府的優(yōu)勢(shì)還是非常明顯的:

簽約清華附中，學(xué)區(qū)房而非學(xué)位房，這一點(diǎn)就足夠矚目了，畢竟隔壁幾個(gè)項(xiàng)目對(duì)此都努力過，但都無疾無終。
清華附中作為東區(qū)的網(wǎng)紅學(xué)校，除了名氣大，還有一點(diǎn)就是整個(gè)北龍湖北岸也就只有一個(gè)正兒八經(jīng)的學(xué)校，中州大道小學(xué)和南塘中學(xué)根本滿足不了改善人群對(duì)于教育的追求。

清華附中啟動(dòng)招生以來，3年一直都是自主招生，生源非常神秘，蘭溪府劃片這個(gè)口子只要敢開，以后應(yīng)該會(huì)有更多的樓盤加入，不過清華附中也并沒有想的那么神秘，真正的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)還是市區(qū)那幾個(gè)，再好的學(xué)區(qū)終究逃不開河南地獄模式的高考。

最小面積134平，330萬起步，蘭溪府是目前北龍湖上車門檻最低的樓盤了，北龍湖的價(jià)格也開始親民了。
這個(gè)盤肯定有流量，有北龍湖小高層置業(yè)需求的可以重點(diǎn)關(guān)注。(展開全部)

要不是蘭溪府官宣劃片清華附中，個(gè)人對(duì)這個(gè)學(xué)校并沒有太關(guān)注。
雖然是省zf+清華大學(xué)親自引入，雖然師資力量和硬件環(huán)境都很奈斯，但這畢竟是個(gè)新學(xué)校，現(xiàn)在追評(píng)是否為時(shí)過早？
光環(huán)還能亮多久？就看今年了，清華附中將迎來高考的檢驗(yàn)，名校能升多少，咱們拭目以待。
還要注意的是，蘭溪府這個(gè)劃片聲明網(wǎng)簽后繳納契稅或者房本下來就可以上學(xué)，但還補(bǔ)了一句，屆時(shí)需符合當(dāng)年招生政策，若后期學(xué)校名稱、辦學(xué)性質(zhì)等發(fā)生變化，請(qǐng)以教育部門文件為準(zhǔn)。這有點(diǎn)免責(zé)條款的意思了，到時(shí)上不了，找教育局哦。
個(gè)人感覺，你都舍得在北龍湖買高價(jià)房了，還舍不得去高價(jià)上個(gè)好學(xué)校？何必吊死在清華附中一棵樹上。規(guī)劃者也真是，整個(gè)北龍湖找不出幾個(gè)好學(xué)校，愣是把清華附中捧成花了。

除了打?qū)W校這張萬能牌，蘭溪府還祭出了價(jià)格剃刀，首推毛坯地塊，134-160平放風(fēng)價(jià)是2.5-2.75萬，185平放風(fēng)價(jià)2.7-2.9萬，首付67萬，月供12000元，單看門檻還是很誘人的，收入不錯(cuò)的小夫妻都能夠上了。

接下來就看，華潤(rùn)瑞府、電建金橋華曦府，他兩本來離清華附中更近，但現(xiàn)在被截胡了，這該怎么辦，現(xiàn)在的市場(chǎng)很殘酷，你多賣一套我就少賣一套，蘭溪府這一千來套房，要把周圍的購(gòu)買力吸光了。個(gè)人感覺，這里很有感覺掀起價(jià)格戰(zhàn)，到時(shí)北龍湖北岸會(huì)再創(chuàng)新低。(展開全部)