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藍(lán)城坤悅云廬

主城二環(huán)內(nèi)的純洋房社區(qū)，藍(lán)城的代建項(xiàng)目。

該項(xiàng)目的先天條件非常好。
1、主城二環(huán)內(nèi)，大區(qū)位地段非常好，相比管城的電建跟國(guó)投項(xiàng)目，更靠近主城核心。
2、1.43的低容積率，也就適合做成純洋房社區(qū)，目前鄭州主城只有兩個(gè)在售的純洋房社區(qū)，一個(gè)是北四環(huán)的招商美景雍瑞園，一個(gè)是管南的新城時(shí)光天昱，純洋房社區(qū)在整個(gè)鄭州都是非常難得的。

但即便是二環(huán)內(nèi)的純洋房社區(qū)，坤悅云廬也沒(méi)啥關(guān)注度。

首先，管城區(qū)今年的熱度都集中到了電建項(xiàng)目；

其次，坤悅云廬周邊的小區(qū)位環(huán)境很差，小區(qū)北邊就是倉(cāng)儲(chǔ)用地，周邊還有一萬(wàn)三四的剛需樓盤(pán)，佳田未來(lái)新城，整體來(lái)看改善基因不足；

再有，坤悅云廬雖說(shuō)是純洋房社區(qū)，但產(chǎn)品不行。大部分樓棟都是一梯三戶，北戶114㎡的三房，南向采光受到124㎡三房影響，基本上只有北向采光，房間可能會(huì)比較暗，以至于124㎡戶型也南北不通透，123㎡的邊戶又比較狹長(zhǎng)，改善產(chǎn)品完全可以再好一些，比如說(shuō)做成一梯兩戶，一梯一戶？

該項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年9月份開(kāi)盤(pán)，首開(kāi)4#、5#、6#、7#樓，一梯三戶，也就是上邊提到了三個(gè)戶型，預(yù)計(jì)價(jià)格在1.8-2.0w左右，個(gè)人覺(jué)得這個(gè)價(jià)格有些虛高，買(mǎi)坤悅云廬不值得。(展開(kāi)全部)

藍(lán)城坤悅云廬，藍(lán)城新拿下的代建項(xiàng)目。

地主是河南鑫生置業(yè)有限公司，據(jù)藍(lán)城的置業(yè)顧問(wèn)介紹該宗地大約已經(jīng)拿地10年之久了，鑫生置業(yè)也是名不經(jīng)傳的小公司一枚，股權(quán)穿透后背后股東為新鄭市鄭韓出租車(chē)有限公司以及靳建生個(gè)人，妥妥的“小白公司”。

至于為什么該宗地處于魏莊的村頭卻沒(méi)有列入整體的城改，而是被虎口拔牙單獨(dú)劃出這么一小塊低容積率的住宅，可能只有地主以及歷史的歷史才能了解的清楚，不過(guò)規(guī)劃公示后說(shuō)明了不管前面如何，現(xiàn)在土地是沒(méi)有問(wèn)題的，唯一的問(wèn)題在于小開(kāi)發(fā)商到底靠譜不靠譜，這個(gè)值得商榷，雖然現(xiàn)在zf出臺(tái)了各種資金監(jiān)管的政策來(lái)控制監(jiān)管資金，但是對(duì)于這種極小的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，信任度還是沒(méi)那么高，人家也有自知之明，果斷的和藍(lán)城合作進(jìn)行代建。

但是現(xiàn)在藍(lán)城的威名又能有幾成呢？藍(lán)綠作為最早的一批代建開(kāi)拓者，吃了不少代建的紅利，可是也遇到很多因地主資金而導(dǎo)致工程停工的項(xiàng)目，藍(lán)綠只能表示無(wú)能為力，除非藍(lán)綠本身入股的開(kāi)發(fā)公司藍(lán)綠才可能會(huì)自己投入資金來(lái)盤(pán)活項(xiàng)目，純代建，藍(lán)綠自己也是執(zhí)行者亦或者是停工的受害者，怎么會(huì)墊付資金盤(pán)活呢，再加上代建行業(yè)發(fā)展到今天已經(jīng)不再是寡頭把持，多點(diǎn)開(kāi)花之時(shí)藍(lán)城的靠譜度和威名又能有多少人買(mǎi)單呢？

來(lái)看項(xiàng)目本身，地塊位于二里崗南街北、魏莊西街西，占地約32.8畝，1.43的低容積，規(guī)劃總建筑面積為46420.39㎡，規(guī)劃有7棟住宅樓，1棟5+1層、6棟6+1層，共規(guī)劃202戶。

建筑立面無(wú)可挑剔，優(yōu)越的南向窗墻比，利用格柵、挑檐等元素修飾，呈現(xiàn)的效果也是非常的棒。
雖然定位為改善，但是我更愿稱(chēng)之為“剛需洋房”；首先梯戶比，1T2兩戶的洋房也就算了，1T3戶的洋房是什么操作？

4#5#6#7#均為1T3戶設(shè)計(jì)，產(chǎn)品為114三房，124三房，北向客廳等奇葩的設(shè)計(jì)均出現(xiàn)了，簡(jiǎn)直可謂最拉胯洋房，除了較少的公攤外，這三個(gè)戶型還比不上有的高層戶型。1#2#樓上130左右的四房還算有點(diǎn)洋房的味道，基本的四葉草型設(shè)計(jì)，額外的衣帽間功能區(qū)域，較低的公攤下室內(nèi)的使用空間和高層140的沒(méi)啥區(qū)別。值得一提的事每棟頂層均為復(fù)式設(shè)計(jì)，復(fù)式的面積計(jì)算上根據(jù)屋頂?shù)钠露扔幸粋€(gè)標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)線大概是在2.1米左右，以130的戶型為例，頂層復(fù)式面積大概+60平米，銷(xiāo)售面積約為190㎡。

項(xiàng)目大的區(qū)域位置不算差，標(biāo)準(zhǔn)的二環(huán)內(nèi)，多維路網(wǎng)和豐富的各項(xiàng)配套（紫荊山路、城東南路、未來(lái)路、航海路等快速路護(hù)航通行。地鐵2號(hào)線（二里崗站）、5號(hào)線（城東南路站）、6號(hào)線在建（魏莊站），其他的商業(yè)、醫(yī)療和公園都是市中心的基本配套，10分鐘車(chē)程足以），但是因?yàn)榈貕K較小而且處于佳田未來(lái)新城的包圍區(qū)域，項(xiàng)目本身周邊4條道路全部為未修建的市政規(guī)劃路，只能說(shuō)后續(xù)交付后路網(wǎng)通達(dá)性有待商榷，其他的配套跟著蹭佳田未來(lái)新城的就完事了。

目前藍(lán)城坤悅云廬【生活體驗(yàn)館】在鄭州航海路城東南路北100米路西處，預(yù)售證暫未辦理，據(jù)說(shuō)會(huì)有一波TG，通過(guò)置業(yè)顧問(wèn)的聊天預(yù)估洋房標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)格在1.8-2.0之間，周邊佳田未來(lái)新城的高層價(jià)格在1.3左右晃蕩，這個(gè)差價(jià)各位如何看？(展開(kāi)全部)

藍(lán)城坤悅云廬是純洋房社區(qū)，原本是佳田未來(lái)新城項(xiàng)目旁邊的中學(xué)地塊，后來(lái)又變成了居住用地，而且是容積率僅有1.43的純洋房社區(qū)，綠地率37%，規(guī)劃的是5-6層高的洋房，規(guī)劃戶數(shù)202戶，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位278個(gè)。

該項(xiàng)目現(xiàn)在僅有一個(gè)小的體驗(yàn)館，位于航海路、城東南路北100米路西，工地位置再城東南路、二里崗南街交匯處東北角，但現(xiàn)在工地還沒(méi)有動(dòng)工，據(jù)說(shuō)是3月份之后就準(zhǔn)備開(kāi)工了，而開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)在6、7月份。該項(xiàng)目距離地鐵六號(hào)線魏莊站較近，距鐵路線相比其它兩個(gè)項(xiàng)目較遠(yuǎn)，受到鐵路噪音的影響較小，但周?chē)纳罘諊嗖畈淮蟆?

項(xiàng)目的東側(cè)是佳田未來(lái)新城、中博城，西邊是龍湖雅寶天矩，但都不是藍(lán)城的競(jìng)品，佳田項(xiàng)目是剛需產(chǎn)品，小戶型、大戶型都有，相鄰鐵路；龍湖雅寶天矩雖然有洋房，但洋房已經(jīng)售罄，現(xiàn)在清盤(pán)11號(hào)樓的高層，等到6月份藍(lán)城入市的時(shí)候，龍湖的售樓部也就要拆了。藍(lán)城項(xiàng)目共規(guī)劃了4個(gè)戶型，114平、124平、127平三室和132平四室，說(shuō)是洋房但面積也不算大，現(xiàn)在還沒(méi)有價(jià)格，但總和龍湖的價(jià)格相比，開(kāi)盤(pán)估計(jì)也不會(huì)過(guò)低。(展開(kāi)全部)

管城老城橫空出世的迷你盤(pán)—藍(lán)城坤悅云廬，號(hào)稱(chēng)是藍(lán)城的2022傾力之作，為其高端云廬系列作品。
位于二里崗南街北、魏莊西街西，乍一看更像是佳田未來(lái)新城的地塊，32.8畝，規(guī)劃7棟洋房住宅。202戶，面積段為114平、121平。123平、126平、165平和186/194平，看似純洋房社區(qū)走高端改善路線，實(shí)則為剛改混搭社區(qū)，這個(gè)體量和配置跟金水北的逸瓏居類(lèi)似。
身處主城，特點(diǎn)非常明顯：
1、位置非常好，管城老城的核心區(qū)域，周邊為新盤(pán)聚集地，東為佳田未來(lái)新城、南為奧蘭和園、西有龍湖天矩，交通同樣非常便利，城東南路、航海路以及在建地鐵6號(hào)線和已通車(chē)的5號(hào)線，這個(gè)位置放在主城區(qū)優(yōu)越性絲毫不亞于即將入市的電建和國(guó)投。
2、地塊指標(biāo)同樣非常優(yōu)質(zhì)，1.43的容積率是個(gè)什么概念，對(duì)比下容積率平均在1.5的北龍湖就知道了，三環(huán)內(nèi)100塊土地中也難出兩個(gè)這樣的容積率，非常稀缺，這樣的容積率也只有跟純洋房社區(qū)才是絕配。
但隨著的問(wèn)題也是接踵而來(lái)：
1、2018年的小開(kāi)發(fā)商摘地，現(xiàn)在的房地產(chǎn)時(shí)代，購(gòu)房者既認(rèn)品質(zhì)又認(rèn)品牌，所以小開(kāi)發(fā)商的路真的是舉步維艱，更多的選擇與品牌輕資產(chǎn)合作，該項(xiàng)目即為藍(lán)城代建項(xiàng)目，藍(lán)城作為代建的鼻祖，代建過(guò)的項(xiàng)目數(shù)不勝數(shù)，成功案例不少，但一地雞毛也能列出個(gè)一二三四，所以該項(xiàng)目最大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)也全來(lái)自于此。
2、周邊的環(huán)境和現(xiàn)有的城市界面只有一言難盡，想得以改善只有等佳田陸續(xù)交房了。
管南2022年的新房市場(chǎng)主要來(lái)自電建和國(guó)投，縱使坤悅云廬有藍(lán)城的風(fēng)格和體系，應(yīng)該依然不會(huì)有太大熱度，畢竟這個(gè)位置置業(yè)更多的是地緣自住，價(jià)格不會(huì)太高，因?yàn)楦吡速?gòu)房者根本不會(huì)認(rèn)可，注定是慢慢去化。(展開(kāi)全部)

藍(lán)城坤悅云廬項(xiàng)目位于管城區(qū)隴?？焖俾芬阅希胶Ｂ芬员?、城東南路以東，屬于管城二環(huán)內(nèi)難得的純洋房項(xiàng)目。

目前項(xiàng)目展廳位于航海東路和城東南路交匯處往北100米左右，距離世茂云尚城售樓部非常近，但是項(xiàng)目工地位于佳田未來(lái)新城的西側(cè)，周邊城市界面很差，小片區(qū)內(nèi)居住環(huán)境非常一般，周邊有農(nóng)藥廠，中化石油庫(kù)以及物流倉(cāng)儲(chǔ)用地，居住氛圍很差，北邊臨近石化路，距離石化路以北的航海鐵路線中間還有佳田的一個(gè)地塊之隔，噪音影響倒是沒(méi)有那么大。周邊比如說(shuō)地塊旁邊的幾條路都還沒(méi)有修通，這可能也是項(xiàng)目售樓部為啥距離工地這么遠(yuǎn)的原因。

該地塊原本規(guī)劃為學(xué)校用地，現(xiàn)在改為住宅，占地面積不大，約33畝，建筑面積46420㎡，容積率1.43，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有6棟6+1層洋房、1棟5+1層洋房，一共就202戶，北邊四棟樓兩個(gè)一梯三戶，戶型設(shè)計(jì)有114㎡、124㎡、127㎡三房南邊1/2/3號(hào)樓主要戶型為132㎡四房，還有幾套186-194平的復(fù)式，其中114㎡三房為北戶，從南邊入戶門(mén)進(jìn)去，客廳次臥朝北，兩個(gè)臥室朝南，但是南邊還有124㎡戶型遮擋影響采光。

坤悅云廬的背后開(kāi)發(fā)商為新巢實(shí)業(yè)，連小有名氣也算不上，現(xiàn)在由藍(lán)城代建，藍(lán)城代建的風(fēng)險(xiǎn)也很大，比如說(shuō)楊金的藍(lán)城鳳棲梧桐，藍(lán)城接手美商的爛攤子，并沒(méi)有把項(xiàng)目盤(pán)活起來(lái)，現(xiàn)在仍然是半死不活的狀態(tài)。(展開(kāi)全部)

藍(lán)城坤悅居，位于魏莊街南、魏莊西街西，二環(huán)少有的純洋房項(xiàng)目。
容積率1.43，總建筑面積46420㎡，規(guī)劃7棟洋房，202套。

戶型有114㎡三室兩廳兩衛(wèi)、121㎡三室兩廳兩衛(wèi)、123㎡三室兩廳兩衛(wèi)、126㎡四室兩廳兩衛(wèi)、165㎡三室兩廳三衛(wèi)、186-194㎡復(fù)式等多個(gè)，126㎡以下的戶型都挺一般的，竟然不乏很多純北戶設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)直啦。

如果完全出自小開(kāi)發(fā)商手筆，也就不如了，但畢竟掛了個(gè)藍(lán)城的大旗。雖說(shuō)藍(lán)城代建基本沒(méi)有好下場(chǎng)，但大多數(shù)一開(kāi)始都挺能忽悠，藍(lán)城、綠城、宋衛(wèi)平，那小詞小句一套一套。

周邊環(huán)境很一般，物流公司、倉(cāng)庫(kù)遍布，還有中石化油庫(kù)、農(nóng)藥廠等。附近項(xiàng)目也都算熱點(diǎn)，有好點(diǎn)的龍湖雅寶天鉅，目前進(jìn)入尾盤(pán)階段，高層均價(jià)18500，偶爾還搞點(diǎn)15000的特價(jià)房，地緣性客戶有需求的話，推薦這個(gè)，畢竟龍湖還相對(duì)安全；有命運(yùn)多舛的佳田未來(lái)新城，從內(nèi)購(gòu)爛尾到易主為花花牛，價(jià)格有過(guò)11500、13500，也有過(guò)16500（精裝），降價(jià)促銷(xiāo)確實(shí)挺管用，據(jù)說(shuō)去年那一撥收了幾個(gè)小目標(biāo)；有撲朔迷離的奧蘭和園，去年都已經(jīng)交房，突然傳出還有一二百套房源對(duì)外銷(xiāo)售，搞不懂的國(guó)企；更有半死不活的中博城瓏譽(yù)園，也不知道是否復(fù)工，是否能順利交房。

藍(lán)城這個(gè)目前還未釋放價(jià)格，以周邊高層毛坯15000為中位數(shù)的話，洋房在過(guò)去是高層的1.3-1.5倍，現(xiàn)在最多也就是1.2倍，二手房市場(chǎng)中可能更低，也就是大概18000左右。當(dāng)然，這個(gè)價(jià)格也很危險(xiǎn)，畢竟從頭到尾除了一個(gè)容積率能拿得出手，其他的頗感。至于龍湖雅寶天鉅的洋房，還是別亂對(duì)比的好。(展開(kāi)全部)

臨時(shí)展廳還在裝修中，預(yù)計(jì)很快就開(kāi)放了。

藍(lán)城坤悅云廬，真是沒(méi)想到前段熱銷(xiāo)的佳田未來(lái)城邊還有個(gè)這樣的項(xiàng)目，說(shuō)改善不改善，說(shuō)剛需不剛需，透著股老家屬院的氣息。

地塊位于佳田未來(lái)城7號(hào)院西側(cè)，比較細(xì)長(zhǎng)，占地33畝，容積率只有1.43，規(guī)劃7棟6+1層洋房，大致一看，都會(huì)覺(jué)得好家伙，二環(huán)內(nèi)底密豪宅，不得媲美下雅寶龍湖天鉅？

然而仔細(xì)一看戶型分布，就傻眼了，竟然北方少見(jiàn)的蝶型樓。1#、2#、3#還好，都是板樓，主要是一梯兩戶126-132平的四房，但4#、5#、6#、7#都是蝶型，一層6戶，北側(cè)兩戶是114平三房，客廳臥室都朝北，東南和西南戶都是121平三房，客廳和主臥朝南，戶型缺一個(gè)角，拼接戶是123平三房，進(jìn)深很長(zhǎng)。

這種蝶型結(jié)構(gòu)放廣州一帶的南方是沒(méi)啥問(wèn)題，那邊不太在意采光，朝向東南西北都行，但放到鄭州就尷尬了?？赡苁菫榱顺淙莘e率，硬改成這樣的吧。

戶型都是120多的三房四房，不算大，這個(gè)平層結(jié)構(gòu)也談不上舒適，那這個(gè)盤(pán)改善的點(diǎn)在哪?答案是復(fù)式戶型。每棟樓有少量186-194平的復(fù)式。

這項(xiàng)目一共只有202戶，價(jià)格肯定不便宜，但考慮到這特殊的結(jié)構(gòu)，不建議改善客戶入手。

從建筑的布局、風(fēng)格來(lái)看，也不是很像住宅，可能跟原來(lái)是學(xué)校用地有關(guān)，受到指標(biāo)約束影響。

鄭州一些其他性質(zhì)地改成的住宅地，比如和昌優(yōu)地、瀚海思念城，地段都不錯(cuò)，都覺(jué)得變性了能掙大錢(qián)，但實(shí)際呢，都比較坎坷，這塊地也不例外。

無(wú)論是藍(lán)城的建標(biāo)、景觀，恐怕都改變不了它的命運(yùn)。(展開(kāi)全部)

藍(lán)城坤悅云廬，管城區(qū)航海路與城東南路北100米路西。

這個(gè)項(xiàng)目就在佳田未來(lái)城的西側(cè)，這個(gè)土地是18年的時(shí)候拍的，位于管城回族區(qū)二里崗南街南、魏莊西街西，土地用途為城鎮(zhèn)住宅、零售商業(yè)、餐飲、旅館，使用權(quán)面積11503.84平方米，約17.26畝，容積率大于1.1小于4.5，出讓年限70年、40年。背后開(kāi)發(fā)商新巢實(shí)業(yè)，新巢實(shí)業(yè)在經(jīng)開(kāi)區(qū)物流園區(qū)有一個(gè)和美景合作的新巢世界灣，后來(lái)改名字成美麟國(guó)際公館，不過(guò)銷(xiāo)售很糟糕。

這個(gè)項(xiàng)目原來(lái)是叫做坤悅居，后來(lái)和藍(lán)城合作，改名為藍(lán)城坤悅云廬，改一個(gè)名字感覺(jué)一平方米得多賣(mài)500塊，從規(guī)劃圖上看，總建筑面積是4.6萬(wàn)平方米，容積率是1.43，建筑高度是20米，純洋房社區(qū)，總共是202戶，規(guī)劃7棟樓外加一個(gè)商業(yè)裙房，戶型面積從124平方米-198平方米。

優(yōu)勢(shì)：

1、位置。位置沒(méi)的說(shuō)吧，二環(huán)內(nèi)，寸土寸金，用一塊少一塊。

2、純洋房。二環(huán)內(nèi)的純洋房社區(qū)，就是稀缺，還是稀缺！

劣勢(shì)：

1、這個(gè)位置和高端是沒(méi)有緣分的，周邊的環(huán)境糟糕的很。

2、代建的風(fēng)險(xiǎn)。雖然用的是藍(lán)城，但是代建依舊風(fēng)險(xiǎn)很大，這藍(lán)城代建也是有過(guò)失敗的案例，比如北龍湖的藍(lán)城蘭園，當(dāng)時(shí)把老宋都拉出來(lái)做廣告了，最后還是一地雞毛，主要是因?yàn)榇ǚ胶统鲑Y方，極其容易發(fā)生矛盾，只要發(fā)生矛盾項(xiàng)目大概率是做不好的；其二的縱觀大部分的代建項(xiàng)目，水平都是發(fā)揮不出來(lái)的。(展開(kāi)全部)

藍(lán)城自身都難保的情況下，還找它代建？藍(lán)綠在鄭州嚴(yán)重水土不服，經(jīng)常藍(lán)泡泡綠泡泡