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對(duì)于這個(gè)盤(pán)周邊的情況，我說(shuō)兩句吧。因?yàn)榍皟赡曩I(mǎi)的奧蘭和園，對(duì)周邊關(guān)注多一些。
現(xiàn)狀：
1.道路：城東南路原來(lái)坑坑洼洼，不好走，深入人心，目前正在大修，導(dǎo)致周邊雜亂，擁堵厲害；二里崗南街和二里崗東街目前是斷頭路；
2.界面：農(nóng)藥廠舊址未修復(fù)完畢，規(guī)劃尚未出來(lái)；花樣城長(zhǎng)期停工；中石化公司；三條鐵路（隴海線、中儲(chǔ)支線、石化支線）；周?chē)掀菩?；路邊較多配件維修店；
3.學(xué)校：公立學(xué)校不缺，但是都不強(qiáng)；
4.商業(yè)：滿足生活的基本配套充足，但較近的大型商業(yè)缺失
5.醫(yī)院：管城回族人民醫(yī)院、周邊診所眾多
說(shuō)到以上，你覺(jué)得這一片雖然二環(huán)內(nèi)，但是不入你的發(fā)眼，覺(jué)得15000—16000的價(jià)值。沒(méi)錯(cuò)，這正是以上你看到的價(jià)值。
下面，我再說(shuō)幾點(diǎn)：
1.道路：城東南路重修后，擴(kuò)寬，中間綠化帶，這條道路將煥然一新；二里崗南街將貫通東西；六號(hào)線2023年將開(kāi)通，周?chē)龡l地鐵；唯一遺憾的是二里崗東街無(wú)法打通。
2.界面：農(nóng)藥廠修復(fù)完畢，規(guī)劃大概率是住宅或者綠化；花樣城已經(jīng)有人接盤(pán)，好幾個(gè)地塊將加快開(kāi)建；龍湖雅寶及中博城三年后都將交房完畢。不出五年，這一片將與正商社區(qū)連成一片，成為社區(qū)氛圍濃厚的區(qū)域，隨之帶來(lái)的商業(yè)配套會(huì)更加濃厚，那時(shí)候路邊配件維修店將陸續(xù)改頭換面成生活配套；中儲(chǔ)鐵路支線及石化鐵路已經(jīng)封閉，拆除規(guī)劃已經(jīng)完成；石化公司也有搬遷計(jì)劃；加之城改推進(jìn)，城市界面進(jìn)一步提升。

那時(shí)候的這一片價(jià)值天花板也將會(huì)被捅破，這個(gè)時(shí)間不會(huì)等太久，五年足夠了。

以上。(展開(kāi)全部)

這個(gè)區(qū)域1.8萬(wàn)的價(jià)格，據(jù)說(shuō)還賣(mài)得不錯(cuò)。額位置確實(shí)稀缺，但是周邊環(huán)境真的太差啦。特別是城東南路，讓人無(wú)比憂傷。這個(gè)價(jià)格，建議妥妥的去北三環(huán)挑選項(xiàng)目啦。不管是龍湖還是萬(wàn)科，這個(gè)區(qū)域不值得那么多的。

18000買(mǎi)到這真是人傻錢(qián)多，龍湖兩個(gè)字值兩千？狗屁

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龍湖雅寶天鉅是龍湖進(jìn)駐鄭州的第四個(gè)項(xiàng)目，也是幾個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，位置較為優(yōu)越的，整個(gè)項(xiàng)目位于管城區(qū)石化路與城東南路交叉口，二環(huán)位置，周邊的配套十分完善，只是是和雅寶合拍的土地。
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整個(gè)地塊面積不大，占地69畝，容積率3.49，建筑面積21萬(wàn)方，在2020年8月，龍湖與雅寶以總價(jià)7.74億元摘得，樓面價(jià)4842元/m2，溢價(jià)率7%。
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整個(gè)項(xiàng)目是龍湖較為高端的“天字系”產(chǎn)品，這是鄭州目前的第二天字系產(chǎn)品，但對(duì)比第一個(gè)天字系產(chǎn)品，龍湖天境較為高端些。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃4棟洋房、7棟高層1棟商業(yè)公寓和1所幼兒園。
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戶型面積以99-115m2的三房和140m2的四房為主，連廊設(shè)計(jì)，三開(kāi)間朝南，增加了采光效果，115-140m2，設(shè)有獨(dú)立的衣帽間和獨(dú)立的玄關(guān)設(shè)計(jì)，140m2大面寬，四開(kāi)間朝南，舒適度更。洋房標(biāo)準(zhǔn)層以142m2三房，三室兩廳兩衛(wèi)，四開(kāi)間朝南，橫廳設(shè)計(jì)，連通式大陽(yáng)臺(tái)；一層為150/155m2的復(fù)式四房，贈(zèng)送獨(dú)立花園及地下室。
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目前項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，首期推出高層6#、7#樓，洋房4#，共計(jì)227套，高層開(kāi)盤(pán)均價(jià)在17900-18900元/m2，洋房在22000-25000元/m2，首層均價(jià)在32000-35000元/m2左右，對(duì)比周邊競(jìng)品價(jià)格上優(yōu)勢(shì)并不是特別明顯，開(kāi)盤(pán)效果一般。
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外加上項(xiàng)目整個(gè)入市周期也比較短，客戶積累量不夠，大面積依靠分銷(xiāo)帶客。而且雖然地處老城區(qū)核心位置，但周邊老小區(qū)居多，周邊大環(huán)境一般，北側(cè)還靠近隴海鐵路，還是會(huì)有噪音影響，環(huán)內(nèi)道路交通擁堵也是必然的，再加上地塊本身面積不大，想真正做到純粹改善難。

但在環(huán)內(nèi)居住習(xí)慣及周邊原住民，以及堅(jiān)持不出三環(huán)的客戶可以留意，環(huán)內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)一個(gè)少一個(gè)，外加品牌房企，后期景觀、物業(yè)服務(wù)等不會(huì)特別差。(展開(kāi)全部)

米宅上一波流都是這個(gè)樓盤(pán)的軟文評(píng)論，我就知道這個(gè)樓盤(pán)不好賣(mài)，肯定高開(kāi)低走

雅寶龍湖天鉅，龍湖進(jìn)入鄭州的首個(gè)二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目，與河南本土房企雅寶合作開(kāi)發(fā)，也是比較有實(shí)力的綜合大型企業(yè)，整體定位為改善，是二環(huán)內(nèi)難得的改善項(xiàng)目，且周邊沒(méi)有競(jìng)品，與周邊的老破小以及剛需項(xiàng)目相比，地緣性改善客戶還是值得考慮的。
項(xiàng)目總占地面積45699.28平方米，總建筑面積213482.12平方米，容積率3.49，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有4棟洋房、7棟高層住宅，一棟商業(yè)，配套有一所幼兒園，其中9#、10#為安置房。
項(xiàng)目周邊配套成熟，除了本身配建的一所幼兒園，教育資源還要依靠周邊學(xué)校，二環(huán)內(nèi)商業(yè)與醫(yī)療都不是問(wèn)題，項(xiàng)目周邊匯聚多條城市主干道，隴海快速路、航海路、城東南路、紫荊山路，兩橫兩縱立體交通網(wǎng)，自駕便利，臨近地鐵2號(hào)線二里崗站、5號(hào)線城東南站以及在建的地鐵6號(hào)線，三地鐵環(huán)繞，但是到地鐵站都不是很近，距離最近的換乘站二里崗站約700米，不過(guò)得等到二里崗南街到紫荊山路打通，6號(hào)線預(yù)計(jì)2023年才開(kāi)通，同時(shí)臨近隴海鐵路線，居住體驗(yàn)會(huì)受到一定影響，也要面對(duì)周邊道路老化，城市界面差，生態(tài)環(huán)境不好等問(wèn)題，與項(xiàng)目改善定位存在差異。
項(xiàng)目首開(kāi)便推出樓王位置的6#、7#以及洋房4#，開(kāi)盤(pán)去化良好，目前7號(hào)樓99平小戶型僅剩17層、19層、23層三套。6#兩梯三戶設(shè)計(jì)，7#兩梯四戶設(shè)計(jì)，99平的三室兩廳戶型均為中間戶，得房率大概在82%。
8月份拿地，11月28號(hào)營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放，12月3號(hào)拿到預(yù)售證進(jìn)行預(yù)售前公示，12月18日開(kāi)盤(pán)，不得不說(shuō)龍湖這速度還是可以的。(展開(kāi)全部)

石化路要能向西延伸打通紫荊山路，去地鐵二里崗站就方便了。二里崗可是2，6號(hào)線換乘站。現(xiàn)狀是路的盡頭是一個(gè)小區(qū)，斷頭路。

金二環(huán)的龍湖改善盤(pán)終于開(kāi)盤(pán)

項(xiàng)目位于鄭州市管城區(qū)二環(huán)內(nèi)，城東南路與石化路交叉口西南角，占地68畝，容積率3.49，綠化率30%，距已開(kāi)通的地鐵二號(hào)線二里崗站600米，項(xiàng)目規(guī)劃4棟洋房+7棟高層+1棟商務(wù)辦公+1配套幼兒園。

首開(kāi)洋房4#、高層6#、7#。高層99平三房、115平三房、140平四房，三開(kāi)間、四開(kāi)間朝南，南北雙陽(yáng)臺(tái)的贈(zèng)送，99平雙衛(wèi)功能。洋房為8層洋房，設(shè)計(jì)頗有層次感，其中1、2層為面寬稍窄的帶花園復(fù)式產(chǎn)品，3層合并為大面寬帶北向露臺(tái)的洋房，4層以上為標(biāo)準(zhǔn)層洋房。洋房在區(qū)域確實(shí)稀缺，而復(fù)式產(chǎn)品更是稀缺中的稀缺，南向入戶花園獨(dú)門(mén)獨(dú)院的感覺(jué)。
首推房源面積及均價(jià)：高層面積段：99-140 m2、 7號(hào)樓均價(jià)17900元、6號(hào)樓王均價(jià)18500元
洋房標(biāo)準(zhǔn)層面積：142 m2、4號(hào)樓均價(jià)22000元。

龍湖蓄客時(shí)間很短，售樓部開(kāi)放到開(kāi)盤(pán)也不過(guò)短短一個(gè)月時(shí)間，首開(kāi)能有近3億的銷(xiāo)售額實(shí)屬厲害，轄區(qū)辦事處TG的話最高額外優(yōu)惠3%，算下來(lái)基本可以以18000以內(nèi)拿下小高層和高層的房源，至于洋房，復(fù)式和帶露臺(tái)的稀缺產(chǎn)品確實(shí)需要打招呼才能確定拿下房源，從開(kāi)盤(pán)去化數(shù)據(jù)也可以看出高層去化約一半，洋房基本去化完畢，區(qū)域的土豪改善還是很豪橫的，至于剛改的高層，1.8的價(jià)格在區(qū)域確實(shí)一枝獨(dú)秀，很多購(gòu)房者還是認(rèn)為不值還在觀望，畢竟這個(gè)價(jià)格天花板還是很高滴。

龍湖這個(gè)項(xiàng)目，大區(qū)域位置不錯(cuò)，小區(qū)域環(huán)境道路較差，客戶群里有但是絕對(duì)不是走快銷(xiāo)的樓盤(pán)，后續(xù)的平銷(xiāo)期部分樓棟會(huì)有89三房以及125三房產(chǎn)品出現(xiàn)，而且后續(xù)北邊樓棟價(jià)格必然會(huì)降低。(展開(kāi)全部)

你們選到房了嗎 單價(jià)多少？