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龍湖·景粼玖序位于高新區(qū)石楠路西、冬青街北，地塊面積70151.91平方米，建筑面積：269531.5平方米容積率：2.99 綠化率：35%，規(guī)劃有16棟住宅+2棟公租房+1棟幼兒園。

項(xiàng)目規(guī)劃看過(guò)龍湖的產(chǎn)品，真的幸虧這塊地被龍湖拿了而不是高新區(qū)的土豪新合鑫，無(wú)論是規(guī)劃還是戶型龍湖這次的產(chǎn)品誠(chéng)意滿滿，真的以自己的實(shí)力賺取了了高新區(qū)土豪的錢包。

3.0的容積率做高低配顯然是追求了利益最大化，但是高層很少而且在西邊，這樣把不利因素降到最低，主力產(chǎn)品是洋房，高新區(qū)的老城區(qū)洋房產(chǎn)品屈指可數(shù)：N多年的五洲華夏已經(jīng)淪為了合租群租的地步，美景菩提也上了年代而且小區(qū)高層過(guò)多，最新的金科城口碑已經(jīng)崩壞，很多高新區(qū)的土豪都退而求其次選擇了位置更遠(yuǎn)的雙湖科技城去買洋房，當(dāng)然那里也更便宜，但是生活配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如高新主城區(qū)。
洋房的戶型區(qū)間拿捏的也很好，不像北龍湖一樣高大上的起步都是150㎡+，更多的定位是高端打工仔或者創(chuàng)業(yè)小老板，都可以買的起的平民洋房，還有一個(gè)就是地域懷舊，顯然從開(kāi)盤去化率來(lái)看，龍湖前期的調(diào)研工作和設(shè)計(jì)判斷非常到位。再來(lái)說(shuō)高層，高層89+112+125的區(qū)間更是涵蓋了大多是剛需和剛改的需求，買不起洋房，我住到這種小區(qū)也是一種舒服，俗話說(shuō)近朱者赤近墨者黑，而且這三個(gè)戶型都是市場(chǎng)上等戶型，三開(kāi)間朝南，南北通透，能做到的應(yīng)有盡有了。

龍湖的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)域一個(gè)朗悅一個(gè)正弘。
正弘青云筑的產(chǎn)品主打大平層概念，戶型一般，容積率高但是位置優(yōu)越，價(jià)格也略低。
朗悅公園府主打贈(zèng)送+教育，可以參考公園道。
但是龍湖的主力洋房產(chǎn)品正好區(qū)分人群，而少許的高層也不害怕去和兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行PK。

項(xiàng)目的缺點(diǎn)一去現(xiàn)場(chǎng)就能看出，位置一般，兩條次干道及周邊工廠寰圍的環(huán)境實(shí)在是對(duì)不起這個(gè)價(jià)格，不過(guò)萬(wàn)物沒(méi)有十全十美的，整體還是優(yōu)點(diǎn)秒殺缺點(diǎn)。規(guī)劃和營(yíng)銷龍湖已經(jīng)走在了前面，就看后續(xù)的工程和交付物業(yè)是不是對(duì)得起龍湖的名頭了。(展開(kāi)全部)

龍湖這周六就要開(kāi)盤了，網(wǎng)傳高層價(jià)格89-125㎡價(jià)格14500-16800，洋房132-145㎡價(jià)格17800-20000。

這個(gè)地塊是龍湖進(jìn)駐鄭州所拿的第二宗地，第一宗位于南龍湖，在大家都驚訝于傳統(tǒng)做高端的龍湖怎么會(huì)去南龍湖那個(gè)剛需窩拿地時(shí)，我們感慨鄭州好地實(shí)在太少了，外來(lái)開(kāi)發(fā)商太難了。

高新區(qū)這個(gè)地塊也是一個(gè)樓板價(jià)很高的地王，當(dāng)這宗地塵埃落定花落龍湖家時(shí)，我們又一次感慨，鄭州的地實(shí)在是太稀缺，也不怪一線房企落地差，利潤(rùn)空間太薄了，只能拿高價(jià)地，又賣不上價(jià)，有時(shí)候甚至要虧本。

所以看到鄭州的實(shí)際情況后，對(duì)一線品牌房企帶來(lái)好作品的期待幾乎沒(méi)有了。不能只怪人家商人，還有ZF對(duì)城市發(fā)展、規(guī)劃理念、營(yíng)商環(huán)境等的原因。

所以也就對(duì)龍湖項(xiàng)目不做太多期待了，這是內(nèi)部因素。與龍湖相比我覺(jué)得永威更靠譜。

外部交通：通達(dá)度一般，周邊進(jìn)出小區(qū)是小路，科學(xué)大道、瑞達(dá)路、長(zhǎng)椿路等都是主路，到地鐵距離1公里多。
外部配套：周邊教育、商業(yè)配套還可以，不知道能否劃到朗悅那個(gè)好學(xué)校，高新區(qū)醫(yī)療資源挺缺乏的。
外部居住氛圍：前后左右基本都是安置房+產(chǎn)業(yè)園，居住氛圍一般。

綜上所述，釋放價(jià)格偏高，希望能帶來(lái)好產(chǎn)品，對(duì)于能否購(gòu)買個(gè)人持中性觀點(diǎn)，持幣觀望(展開(kāi)全部)

龍湖景粼玖序# 預(yù)計(jì)3月28日首開(kāi)高層2#樓，洋房3#、4#、9#樓，高層面積89-112-125平，洋房面積132-143-155平。預(yù)計(jì)高層價(jià)格14500起，洋房17500元起，目前2萬(wàn)認(rèn)籌。
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龍湖景粼玖序位于高新區(qū)石楠路西、冬青街北。用地面積70151.91平方米，總建筑面積282768.40平方米，容積率2.99，綠地率：35.27%，規(guī)劃有16棟住宅+2棟公租房+1棟幼兒園。規(guī)劃總戶數(shù)：2286戶，停車位：1957輛(地上194輛、地下1763輛)。物業(yè)費(fèi)：高層住宅：2.98元/月/平方米，小高層住宅(11層樓及以下)：3.9元/月/平方米;商業(yè)：5元/月/平方米。
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整個(gè)地塊除了要建租賃用房7.2萬(wàn)㎡外，毫無(wú)疑問(wèn)是一塊凈地，同時(shí)該地地塊需配建9班規(guī)模的幼兒園。該宗地塊屬于高新區(qū)成熟老城區(qū)，原為工業(yè)用地(鄭州華晶金剛石股份有限公司用地)，變更性質(zhì)后現(xiàn)進(jìn)入土拍市場(chǎng)，屬于高新區(qū)核心城區(qū)稀有的凈地。
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東北側(cè)是升龍又一城的安置房和一座寺廟。距地鐵1號(hào)線鄭州大學(xué)站約1.2公里，項(xiàng)目周邊分布有鄭州中學(xué)第三附屬小學(xué)、春藤路第一幼兒園等教育資源，升龍商業(yè)廣場(chǎng)等商圈，距離高新區(qū)中心醫(yī)院也不遠(yuǎn)，周邊配套較為成熟。
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該地塊需要集中配建公租房不少于1200套。公租房建面不應(yīng)小于60平方，不得分割轉(zhuǎn)讓，不得銷售，不得變相出售或違規(guī)使用，統(tǒng)一納入市房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)管理。
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首開(kāi)價(jià)格對(duì)比周邊競(jìng)品正弘、金科價(jià)格上還是有些優(yōu)勢(shì)，對(duì)于關(guān)注高新區(qū)的朋友可以留意一下，但對(duì)最終呈現(xiàn)結(jié)果不要過(guò)分要求，畢竟以往外來(lái)開(kāi)發(fā)商，并未交出很好的答卷。(展開(kāi)全部)

高層的話，如果不看尺寸的話，戶型不錯(cuò)，尺寸圖附上。有錢我覺(jué)得

龍湖高新區(qū)項(xiàng)目快開(kāi)盤了，看到昨天某東和這兩天米宅上突然冒出來(lái)一群圍攻的。作為一個(gè)重慶人，客觀的講，對(duì)同樣來(lái)自重慶的金科在鄭州的表現(xiàn)確實(shí)很失望。但對(duì)龍湖，因?yàn)槔霞矣泻芏嘤H戚朋友住在龍湖，本人在19年也實(shí)地探過(guò)多個(gè)龍湖的項(xiàng)目。個(gè)人認(rèn)為，感覺(jué)鄭州景粼系的產(chǎn)品規(guī)劃無(wú)論戶型還是立面，跟重慶、成都同樣系列的產(chǎn)品還是有一定差距的。但即便如此，還是掩蓋不了龍湖在產(chǎn)品研發(fā)、創(chuàng)新、物業(yè)服務(wù)等方面還是在鄭州包括永威等開(kāi)發(fā)商之上的。下面圖片為位于重慶熱點(diǎn)組團(tuán)禮嘉龍湖天街片區(qū)，套內(nèi)面積約18000每平方的昱湖壹號(hào)和位于沙坪壩區(qū)龍湖開(kāi)元項(xiàng)目（現(xiàn)房銷售，按套內(nèi)面積開(kāi)盤時(shí)的一萬(wàn)一，目前價(jià)格一萬(wàn)四五）的實(shí)景照片，請(qǐng)各位自行評(píng)判。(展開(kāi)全部)

歷時(shí)一年多，終于等來(lái)了龍湖的開(kāi)盤，預(yù)計(jì)3月底首開(kāi)2#、3#、4#、9#，高層120套，洋房132套，洋房?jī)r(jià)格為20000+，高層15000左右。
雖為毛坯交付，但以龍湖的一貫品質(zhì)路線，公共區(qū)域的規(guī)劃設(shè)計(jì)及智能化人居絕對(duì)是要鉚足勁給項(xiàng)目加分的，不然怎么對(duì)得起龍湖這個(gè)名片，所以3重體系、10大系統(tǒng)，升級(jí)打造“無(wú)接觸”智慧社區(qū)。3月11日，中原首個(gè)景粼系樣板間已對(duì)外開(kāi)放。
同為高新老城網(wǎng)紅盤，周邊最大競(jìng)品-正弘青云筑。
龍湖占地105畝，容積率2.99，規(guī)劃為高層、洋房和公寓，面積為89-160平，周邊有地鐵1號(hào)線和8號(hào)線，距離不算遠(yuǎn)，大型商業(yè)主要依靠科學(xué)大道后期的正弘?yún)R、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等，較近的公園無(wú)，學(xué)校有鄭州中學(xué)第三附小。
正弘占地92畝，臨近高新區(qū)主干道科學(xué)大道，規(guī)劃5棟高層住宅、10萬(wàn)方商業(yè)以及一棟5A 甲級(jí)寫字樓，容積率5.08，規(guī)劃面積97-180平，地鐵1號(hào)線較遠(yuǎn)、規(guī)劃8號(hào)線距離較近，自帶大體量商業(yè)正弘?yún)R，將成為周邊新的商圈，未來(lái)的發(fā)展可以參照現(xiàn)在的正弘藍(lán)堡灣及正弘城，但挨著商業(yè)堵是一定的。
戶型設(shè)計(jì)龍湖明顯要優(yōu)于正弘，開(kāi)發(fā)商一個(gè)渝派，一個(gè)本土，都是比較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，要論知名度龍湖勝出，但從鄭州的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大牌房企進(jìn)入鄭州80%都已淪陷，最后靠譜程度不及本土開(kāi)發(fā)商，所以一切都還有待考驗(yàn)。
正弘已開(kāi)盤，毛坯高層14600，二者都主要針對(duì)地緣改善型客戶，個(gè)人建議，看重位置選正弘，看產(chǎn)品選龍湖，洋房畢竟還是稀缺品，蘿卜白菜各有所愛(ài)。(展開(kāi)全部)

工程進(jìn)度還是挺快的。

高新區(qū)網(wǎng)紅盤非龍湖景粼玖序莫屬。

“景粼系”產(chǎn)品為龍湖第四代洋房產(chǎn)品，地處高新老城區(qū)，總占地105畝，容積率2.99，整個(gè)地塊分東西兩部分，西側(cè)規(guī)劃1棟小高層、3棟高層和12棟洋房，東側(cè)為兩棟冠寓產(chǎn)品和一棟幼兒園，主打改善型住宅，目前處于前期咨詢階段。首期開(kāi)售為3#、4#、9#洋房產(chǎn)品，戶型面積為130-160平，一梯一戶，其中3#和4#標(biāo)準(zhǔn)面積為132平，9#標(biāo)準(zhǔn)面積為143平，高層面積為89平、112平、125平。

鑒于目前高新區(qū)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r，高新區(qū)分為高新老城和高新新城兩個(gè)板塊，高新新城即為現(xiàn)在的雙湖科技城，因其全新的規(guī)劃及各大開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，這里未來(lái)將成為高新區(qū)地緣改善客戶的首選地，但每一個(gè)新區(qū)的發(fā)展都是需要漫長(zhǎng)的時(shí)間周期的，這也是高新新城的弊端，眾觀高新老城，雖然各種配套資源都聚集于此，到目前所售樓盤均以高層為主，洋房的存儲(chǔ)量幾乎為零，所以龍湖攜氣高端景粼系洋房產(chǎn)品入駐高新區(qū)，自然備受關(guān)注。

亮點(diǎn):高新老城的位置和教育。
科學(xué)大道規(guī)劃的地鐵8號(hào)線和已經(jīng)通車的1號(hào)線，而教育本身就是高新區(qū)的王牌，目前已經(jīng)形成了集幼兒園、小學(xué)、初中、高中和大學(xué)為核心的一站式教育體系。
龍湖物業(yè):武漢疫情爆發(fā)，一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)打響，各個(gè)小區(qū)的物業(yè)也是各顯神通，成為維護(hù)我們老百姓身心健康的最后一道防線，高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)再次不言而喻，也再次印證了“買房一陣子，物業(yè)一輩子”的道理，而龍湖物業(yè)更是首屈一指，連續(xù)10年服務(wù)滿意度調(diào)查在90%以上。
劣勢(shì):確實(shí)是處于高新主城區(qū)的核心區(qū)域，凈地開(kāi)發(fā)，不牽扯安置房，但實(shí)地考察后會(huì)發(fā)現(xiàn)，周邊現(xiàn)狀環(huán)境不是特別理想，甚至有種大打折扣的感覺(jué)，東北側(cè)為安置房，東側(cè)為大面積的產(chǎn)業(yè)園，周邊生態(tài)環(huán)境基本無(wú)，品質(zhì)樓盤全靠龍湖來(lái)支撐。
房子沒(méi)有好處之分，適合自己的才是最好的，在2020年大環(huán)境籠罩下，上車主要還是看價(jià)格了。(展開(kāi)全部)

龍湖·景粼玖序是龍湖進(jìn)駐中原的第二個(gè)項(xiàng)目，但兩個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)可都不低，南龍湖項(xiàng)目則是以地王摘地。高新區(qū)龍湖景粼玖序也是高價(jià)取得，為高新區(qū)19年溢價(jià)率最高地塊，地價(jià)1240萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)6199元/㎡，刷新正商雙湖科技城地塊樓面價(jià)5235元/㎡紀(jì)錄。而南龍湖項(xiàng)目周邊競(jìng)品聚集，外加上開(kāi)盤時(shí)機(jī)剛好趕上市場(chǎng)調(diào)控，開(kāi)盤價(jià)格應(yīng)該不是各位領(lǐng)導(dǎo)層心中理想的價(jià)格。
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龍湖·景粼玖序項(xiàng)目位于高新區(qū)科學(xué)大道與石楠路交會(huì)處向南，是龍湖進(jìn)入鄭州主城區(qū)第一個(gè)項(xiàng)目；項(xiàng)目位于高新老城核心地段，配套相對(duì)也比較齊全。項(xiàng)目總占地105畝，總建面26.9萬(wàn)㎡，其中規(guī)劃12棟洋房和4棟高層共計(jì)1086套房源以及兩棟自持長(zhǎng)租公寓。
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項(xiàng)目周邊5公里范圍內(nèi)配套資源比較晚上，目前有鄭州市中心醫(yī)院高新區(qū)醫(yī)院、鄭州市第二人民醫(yī)院高新區(qū)分院、鄭州市中心醫(yī)院信息工程大學(xué)分院等；交通配套：地鐵1號(hào)線（距鄭州大學(xué)站1.5km）與地鐵8號(hào)線（規(guī)劃中），緊鄰科學(xué)大道、西三環(huán)、化工路等多條城市主干道；項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃有一所幼兒園，外部有鄭州外國(guó)語(yǔ)中學(xué)、鄭州外國(guó)語(yǔ)新楓楊學(xué)校、高新一中、高新區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、鄭州大學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鄭州中學(xué)及其附屬小學(xué)等；商業(yè)配套：周邊有升龍商業(yè)廣場(chǎng)、正弘生活廣場(chǎng)、公園茂、丹尼斯、高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）等商超。
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洋房主力戶型為132㎡三房，高層主力戶型為89㎡三房，產(chǎn)品定位中高端，客群兼顧剛需首置以及首改二改客戶，高層產(chǎn)品以1D2T4H設(shè)計(jì)和1D3T5設(shè)計(jì)，戶型面積分布為89m2三室兩廳一衛(wèi)、 112m2三室兩廳兩衛(wèi)，125m2四室兩廳兩衛(wèi)，戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)，均贈(zèng)送飄窗，戶型設(shè)計(jì)無(wú)明顯劣勢(shì)；
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洋房以1T2H設(shè)計(jì)，產(chǎn)品大多為132m2三室兩廳兩衛(wèi)、142m2四室兩廳兩衛(wèi)，少量復(fù)式戶型，一二層附贈(zèng)花園地下室，居住舒適感較佳，且地下室可以為后期收納使用，存在走道過(guò)長(zhǎng)浪費(fèi)面積的缺點(diǎn)；
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項(xiàng)目怎么說(shuō)呢？高低配和臨近的金科城有得一拼，但現(xiàn)在的金科可謂是一地雞毛，龍湖產(chǎn)品在全國(guó)其他項(xiàng)目，口碑評(píng)價(jià)都是可圈可點(diǎn)，還只希望在鄭州的產(chǎn)品能用心落地，不要效仿老鄉(xiāng)金科。(展開(kāi)全部)

2019年6月龍湖地產(chǎn)摘得的鄭政高出[2019]7號(hào)（網(wǎng)）地塊，成交額130460萬(wàn)。
此地塊位于高新區(qū)石楠路西、冬青街北，占地70151.91平米，約合105.228畝，1.0＜容積率＜3.0，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，綠化率＞35%，起始地價(jià)84859萬(wàn)元，起始樓面價(jià)4032元/平米，溢價(jià)率54%。據(jù)規(guī)劃，該地塊需要集中配建公租房不少于1200套。公租房建面不應(yīng)小于60平方，不得分割轉(zhuǎn)讓，不得銷售，不得變相出售或違規(guī)使用，統(tǒng)一納入市房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)管理。
該宗地塊屬于高新區(qū)成熟老城區(qū)，原為工業(yè)用地(鄭州華晶金剛石股份有限公司用地)，變更性質(zhì)后現(xiàn)進(jìn)入土拍市場(chǎng)，屬于高新區(qū)核心城區(qū)稀有的凈地。

在第一塊主城區(qū)住宅用地上，龍湖下了血本，擊敗了地頭蛇新合鑫和永威的聯(lián)手，品質(zhì)上也用上了自家的高端住宅系列，命名：龍湖·景粼玖序


項(xiàng)目整體規(guī)劃少數(shù)高層在西側(cè)和北側(cè)，大部分洋房疊墅在南側(cè)和中部，采光互不打擾，東側(cè)街坊路隔出來(lái)配件的公租房，規(guī)劃也算整潔，但是3.0的容積率高低配下顯然沒(méi)啥集中景觀布置。

除了要建租賃用房7.2萬(wàn)㎡外，地塊需配建9班規(guī)模的幼兒園。該地塊東北側(cè)是升龍又一城的安置房和一座寺廟。距地鐵1號(hào)線鄭州大學(xué)站約1.2公里，項(xiàng)目周邊分布有鄭州中學(xué)第三附屬小學(xué)、春藤路第一幼兒園等教育資源，升龍商業(yè)廣場(chǎng)等商圈，距離高新區(qū)中心醫(yī)院也不遠(yuǎn)，周邊配套較為成熟。
但是周邊的居住環(huán)境一般，南側(cè)和西側(cè)是大學(xué)科技園等商務(wù)辦公，東側(cè)也是廠房，周邊的其他住宅臨近公園府，改善基因不太好，如果此區(qū)域做剛需和剛改也許大受歡迎，但是做純改善盤還是有待考察，不過(guò)好消息是龍湖的定位顯然是進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研，高新主城區(qū)很少有洋房產(chǎn)品更別提疊墅產(chǎn)品，也許這就是給區(qū)域土豪量身定做的呢？

龍湖向來(lái)和綠城號(hào)稱品質(zhì)雙雄，同樣起家重慶的金科兄弟在高新區(qū)已經(jīng)陣亡，不知道龍湖會(huì)不會(huì)做成對(duì)得起自己名頭的樓盤，不過(guò)聽(tīng)說(shuō)價(jià)格可能會(huì)刷新區(qū)域天花板

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