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龍湖這塊地的一些事，新合鑫向永威借款，并且準備在拿地后與永威合作開發(fā)?，F(xiàn)在地也沒拿到，借款糾紛就此產(chǎn)生，并且走了訴訟程序。從公開的判決文件中也能看出這塊地的一些事。
新合鑫與鄭州華晶金剛石股份有限公司簽訂了《定向拿地協(xié)議》，約定鄭州華晶金剛石股份有限公司現(xiàn)有約105畝工業(yè)工地已被收儲，收儲后該工業(yè)用地變?yōu)槎惥幼∮玫兀莘e率小于3.0，建筑密度小于25%，建筑高度低于100米，綠地率大于30%，另外規(guī)劃指標要求，地塊內(nèi)需建設9個班幼兒園一處，建筑面積不少于4860平方米。
這與現(xiàn)在龍湖拍地時規(guī)劃也有不同，龍湖景粼玖序還規(guī)劃有租賃住房，這也算是與當時新合鑫參與的時候不一樣的地方。
1*定向那地。高新老城這大多是定向拿地，城中村改造的還有工廠搬遷騰退的土地，大多是定向出讓的，龍湖這塊公開拍地的確實少見，可能新合鑫當時運作的沒成功。永威雖然沒能拿到這塊地，但參與了鄭州鍋爐的地塊，也就是現(xiàn)在的永威金橋西棠。永威西棠這塊地也是經(jīng)歷了個插曲，在快要出讓的時候，有人在領導留言板建議這塊地劃到鄭州大學使用。
2*和產(chǎn)業(yè)企業(yè)開發(fā)也是趨勢。城中村改造的地越來越少了，工廠騰退的地還是有的，經(jīng)開老城、管城區(qū)、高新區(qū)等等，都有這樣的土地。永威也在不斷介入這些地塊，這些工廠騰退的土地往往地理位置比較好，周邊也比較成熟，永威啟迪北龍湖項目，龍湖雅寶天矩，新城時光印象等等。工廠搬遷，批發(fā)市場搬遷，這些騰退的土地，有的也可以提前介入。定向拿地的價格要低很多。
龍湖能拿到這塊地也很不錯了，龍湖景粼玖序的洋房也賣的不錯，畢竟周邊的洋房還是很少的。(展開全部)

高新2020年網(wǎng)紅盤龍湖·景粼玖序也步入了清盤的尾聲

項目規(guī)劃12棟洋房，1棟小高層，2棟高層以及配套公租房，目前高層基本清盤，僅有個位數(shù)一樓未售。其中125平的剛改四房在18#樓上還有一戶1.6萬，戶型四房三面寬朝南設計，雖然是一樓，但是西側前方是8層洋房遮擋沒那么嚴重，采光還是可以的。洋房15#16#備案價格已經(jīng)公示暫時還未銷售，11、12、13三棟洋房在售，主力購房群體為高新區(qū)改善性客戶，洋房1樓為155戶型的復式+地下室，贈送花園地下室，這個戶型基本搶不到，標準層主力戶型為132平米3+1四房，這個戶型交房時客廳為7米的大橫廳，有需要的可以隔墻做一個南向臥室分割，多一種選擇。目前洋房價格逼近2萬，不過主推的13號樓采光堪憂，東側被公租房高層遮擋，建議購買西側三單元。

龍湖從拿地溢價54%豪奪新地王就能看出龍湖的決心，而且2.99的容積率做改善也是輕松，龍湖定位景粼玖序也是自家高端品牌系列，這個案名同樣頗有深意，縱觀周邊環(huán)境，改善基因是很差的，周邊多為工業(yè)用地工廠辦公，冬青街南側為秦莊安置區(qū)和配建小學，雖然秦莊安置區(qū)使得生活配套比較充足，但是論改善環(huán)境還是略差一籌。就看龍湖自己的物業(yè)管理和吹噓的綠化能否打一個漂亮的翻身仗。

高新主城區(qū)改善龍湖和永威平分秋色，而且倆家屬于錯位競爭，產(chǎn)品也各有千秋，龍湖主打洋房改善，戶型面積不大但是洋房得房率高，132戶型的得房率比永威144的還要高。永威主打位置配套和平層大宅，所以都會有自己的客戶群體，算是互相彌補錯位競爭。

看目前鄭州房價走勢，頗有上漲趨勢，而且改善產(chǎn)品一直稀缺，所以龍湖公布備案價也是一種心理戰(zhàn)，無時無刻暗示客戶后續(xù)兩棟洋房的價格，稀缺即可入手，改善群體們，進發(fā)吧(展開全部)

高新三杰之龍湖景粼玖序也成了尾盤，僅剩130平、140平少量洋房房源在售，均價19000,2022年底前交房，毛坯交付，東側一路之隔為冠寓龍湖自持公寓項目，后期二者分開管理，50%可以做到互不干擾。
?位置：位于冬青街和石楠路交叉口，雖沒有科學大道沿線的高大上，但也是名副其實的核心區(qū)域，地鐵1號線和在建8號線1.5公里的距離，周邊多是建成住宅及各種產(chǎn)業(yè)園項目，冬青街及石楠路全為雙向四車道道路，早晚高峰期擁堵應該是常事，總體來看位置除了有點堵，其他沒啥大毛病。
學校：學校依然是最關注的民生問題。
景粼玖序500米最近的學校有鄭州中學附屬小學石楠路校區(qū)及2020年剛投入使用的鄭州中學附屬小學冬青街校區(qū)，其中冬青街校區(qū)位于項目南側，2020年劃片范圍為秦莊嘉園、睿智花園、睿智楠園、睿智禧園、瑞達制藥家屬院、中益七禧苑范圍內(nèi)的適齡兒童及居住在以上范圍內(nèi)的高新區(qū)拆遷村居民子女。
石楠路校區(qū)位于其北側劃片范圍為升龍又一城F區(qū)、正弘高新數(shù)碼港范圍內(nèi)的適齡兒童、進城務工人員隨遷子女及居住在以上范圍內(nèi)的高新區(qū)拆遷村居民子女。秦莊嘉園、睿智花園、睿智楠園、睿智禧園、瑞達制藥家屬院、中益七禧苑范圍內(nèi)的進城務工人員隨遷子女。
兩所學校的劃片范圍已經(jīng)能看出大概，另外冬青街校區(qū)即為秦莊第一小學，由朗悅公園府開發(fā)商代建，秦莊公園府的配套學校建設項目，建成后交教育局統(tǒng)一管理，但一般這種情況下是優(yōu)先公園府業(yè)主的。
關于周邊的省第二實驗中學，同樣屬于秦莊城中村改造項目，是2020年7月社會事業(yè)局與河南省第二實驗中學簽訂合作辦學協(xié)議，占地70畝，設54班，公立性質，由省實驗二中派出管理團隊，合作期限為六年。
所以關于學校的最終劃片只有安靜等待官宣了。
品質：縱使好多一線房企到了鄭州品質就翻了車，但龍湖的品質還是值得堵上一把的。
主城區(qū)的洋房正在成為絕版，實力派可以上車。(展開全部)

龍湖景粼玖序周邊環(huán)境確實一般，公園少，還有電廠，不過目前正在發(fā)生變化。
1.周邊的電廠關停。
有新聞報道，為協(xié)調(diào)推動鄭州市主城區(qū)煤電“清零”工作，2019年9月29日，省發(fā)展改革委組織河南能源監(jiān)管辦、鄭州市發(fā)展改革委、省電力公司、國電河南分公司等單位召開協(xié)調(diào)會，專題研究加快國電滎陽電廠供熱深度改造有關事項。會議聽取了鄭州市發(fā)展改革委和國電滎陽電廠關于開展深度供熱改造有關情況的匯報，經(jīng)認真研究討論，國電滎陽電廠供熱深度改造擴大供熱能力可替代位于高新區(qū)的鄭州泰祥電廠2*13.5萬千瓦機組關停后居民供暖，對保障居民溫暖過冬具有重要意義。
原來電廠的地塊也調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地。
2.公園面積增加。
多個自媒體都公布了高新區(qū)的一些控規(guī)調(diào)整。高新區(qū)m43地塊的調(diào)整，規(guī)劃范圍位于高新老區(qū)，由梧桐街、瑞達路、鐵西路、藥廠街和雪松路圍合區(qū)域，規(guī)劃總用地面積為76.68公頃（合1150.2畝）?，F(xiàn)在主要規(guī)劃為公園綠地、居住用地和新型工業(yè)用地，其中緊鄰梧桐街的地塊幾乎全部被規(guī)劃為公園綠地，面積達252畝，對梧桐街延線的居住環(huán)境是一次較大的提升。
科學大道以南確實需要公園綠地，畢竟科學大道以北有蓮花公園、中心廣場、鄭大、河南工業(yè)大學等休閑娛樂的地方，科學大道以南確實沒什么公園綠地，一些工廠遷走以后 ，很多又在原地開發(fā)了房地產(chǎn)項目，周邊居住環(huán)境確實有待改善。一些控規(guī)調(diào)整也算是對周邊環(huán)境有所改善。(展開全部)

龍湖·景粼玖序位于高新區(qū)石楠路西、冬青街北，地塊面積70151.91平方米，建筑面積：269531.5平方米容積率：2.99 綠化率：35%，規(guī)劃有16棟住宅+2棟公租房+1棟幼兒園。

項目規(guī)劃看過龍湖的產(chǎn)品，真的幸虧這塊地被龍湖拿了而不是高新區(qū)的土豪新合鑫，無論是規(guī)劃還是戶型龍湖這次的產(chǎn)品誠意滿滿，真的以自己的實力賺取了了高新區(qū)土豪的錢包。

3.0的容積率做高低配顯然是追求了利益最大化，但是高層很少而且在西邊，這樣把不利因素降到最低，主力產(chǎn)品是洋房，高新區(qū)的老城區(qū)洋房產(chǎn)品屈指可數(shù)：N多年的五洲華夏已經(jīng)淪為了合租群租的地步，美景菩提也上了年代而且小區(qū)高層過多，最新的金科城口碑已經(jīng)崩壞，很多高新區(qū)的土豪都退而求其次選擇了位置更遠的雙湖科技城去買洋房，當然那里也更便宜，但是生活配套遠遠不如高新主城區(qū)。
洋房的戶型區(qū)間拿捏的也很好，不像北龍湖一樣高大上的起步都是150㎡+，更多的定位是高端打工仔或者創(chuàng)業(yè)小老板，都可以買的起的平民洋房，還有一個就是地域懷舊，顯然從開盤去化率來看，龍湖前期的調(diào)研工作和設計判斷非常到位。再來說高層，高層89+112+125的區(qū)間更是涵蓋了大多是剛需和剛改的需求，買不起洋房，我住到這種小區(qū)也是一種舒服，俗話說近朱者赤近墨者黑，而且這三個戶型都是市場上等戶型，三開間朝南，南北通透，能做到的應有盡有了。

龍湖的競爭對手區(qū)域一個朗悅一個正弘。
正弘青云筑的產(chǎn)品主打大平層概念，戶型一般，容積率高但是位置優(yōu)越，價格也略低。
朗悅公園府主打贈送+教育，可以參考公園道。
但是龍湖的主力洋房產(chǎn)品正好區(qū)分人群，而少許的高層也不害怕去和兩個項目進行PK。

項目的缺點一去現(xiàn)場就能看出，位置一般，兩條次干道及周邊工廠寰圍的環(huán)境實在是對不起這個價格，不過萬物沒有十全十美的，整體還是優(yōu)點秒殺缺點。規(guī)劃和營銷龍湖已經(jīng)走在了前面，就看后續(xù)的工程和交付物業(yè)是不是對得起龍湖的名頭了。(展開全部)

開門紅的龍湖。

2020年3月28日龍湖景粼玖序開盤推出洋房3#(2D8F1T2)、4#(3D8F1T2)、9#(3D9F1T2)，高層2#(1D30F2T4)，共計推出252套，線上開盤去化231套，去化率92%。

洋房——

132㎡三室兩廳兩衛(wèi)推出78套，去化71套，去化率91%

142㎡三室兩廳兩衛(wèi)推出42套，去化38套，去化率90%

150㎡—155㎡三室兩廳兩衛(wèi)12套，去化12套，去化率100%

高層——

89m2三室兩廳一衛(wèi)推出60套，去化56套，去化率93%

112m2三室兩廳兩衛(wèi)推出30套，去化26套，去化率86%

125㎡三室兩廳兩衛(wèi)推出30套，去化28套，去化率98%

均價(毛坯)——

洋房均價19800元/㎡，高層均價15200元/㎡

客戶情況——

3月21啟動認籌升級，認籌400余組(展開全部)

高新區(qū)龍湖景粼玖序預計3月底開盤。

項目預計推出2#樓高層，戶型有89平3房/112平3房/125平4房，目前2萬定存；
3#、4#、9#樓洋房有132平4房/143平4房，目前5萬定存。
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看了網(wǎng)友發(fā)的價格，確實不便宜，好像不少購房者還挺關注。關注這個項目的，請牢記一點：去掉對龍湖的崇拜光環(huán)。
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龍湖地產(chǎn)，真不值品牌溢價。
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都2020年了，鄭州都來了多少大牌房企了，一個龍湖地產(chǎn)有什么稀罕？

都2020年了，竟然還會有人覺得龍湖景觀好，龍湖式景觀早爛大街了。
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現(xiàn)在的龍湖地產(chǎn)，在我心目中的地位，可能還要比鄭州的正商、永威要LOW一點，在外來房企中，也就和正榮、旭輝一個等級吧。
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龍湖地產(chǎn)，在鄭州，真沒啥特別突出之處，一個路人甲而已。
看龍湖景粼玖序的，請不要有品牌期待，就把它當成一個屌絲房企。
去掉光環(huán)之后，你再看這項目，到底值不值得買。
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不可否認，龍湖的戶型還是很不錯，比同區(qū)域的正弘、金科要強，但論地段，還是差點意思。
但如果龍湖比正弘金科貴太多，就不值當了。
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此外，龍湖此次推出的155平疊墅產(chǎn)品，比較稀缺，還有地下一層，這種舒適度的高端產(chǎn)品，在高新區(qū)太少了，有一定溢價可以理解。對這個產(chǎn)品感興趣的，可以去南龍湖的龍湖天宸原著看看。
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綜合來看，龍湖可以考慮，但不要太跪舔。(展開全部)

歷時一年多，終于等來了龍湖的開盤，預計3月底首開2#、3#、4#、9#，高層120套，洋房132套，洋房價格為20000+，高層15000左右。
雖為毛坯交付，但以龍湖的一貫品質路線，公共區(qū)域的規(guī)劃設計及智能化人居絕對是要鉚足勁給項目加分的，不然怎么對得起龍湖這個名片，所以3重體系、10大系統(tǒng)，升級打造“無接觸”智慧社區(qū)。3月11日，中原首個景粼系樣板間已對外開放。
同為高新老城網(wǎng)紅盤，周邊最大競品-正弘青云筑。
龍湖占地105畝，容積率2.99，規(guī)劃為高層、洋房和公寓，面積為89-160平，周邊有地鐵1號線和8號線，距離不算遠，大型商業(yè)主要依靠科學大道后期的正弘?yún)R、萬達廣場等，較近的公園無，學校有鄭州中學第三附小。
正弘占地92畝，臨近高新區(qū)主干道科學大道，規(guī)劃5棟高層住宅、10萬方商業(yè)以及一棟5A 甲級寫字樓，容積率5.08，規(guī)劃面積97-180平，地鐵1號線較遠、規(guī)劃8號線距離較近，自帶大體量商業(yè)正弘?yún)R，將成為周邊新的商圈，未來的發(fā)展可以參照現(xiàn)在的正弘藍堡灣及正弘城，但挨著商業(yè)堵是一定的。
戶型設計龍湖明顯要優(yōu)于正弘，開發(fā)商一個渝派，一個本土，都是比較有實力的開發(fā)商，要論知名度龍湖勝出，但從鄭州的開發(fā)經(jīng)驗來看，大牌房企進入鄭州80%都已淪陷，最后靠譜程度不及本土開發(fā)商，所以一切都還有待考驗。
正弘已開盤，毛坯高層14600，二者都主要針對地緣改善型客戶，個人建議，看重位置選正弘，看產(chǎn)品選龍湖，洋房畢竟還是稀缺品，蘿卜白菜各有所愛。(展開全部)

高新區(qū)網(wǎng)紅盤非龍湖景粼玖序莫屬。

“景粼系”產(chǎn)品為龍湖第四代洋房產(chǎn)品，地處高新老城區(qū)，總占地105畝，容積率2.99，整個地塊分東西兩部分，西側規(guī)劃1棟小高層、3棟高層和12棟洋房，東側為兩棟冠寓產(chǎn)品和一棟幼兒園，主打改善型住宅，目前處于前期咨詢階段。首期開售為3#、4#、9#洋房產(chǎn)品，戶型面積為130-160平，一梯一戶，其中3#和4#標準面積為132平，9#標準面積為143平，高層面積為89平、112平、125平。

鑒于目前高新區(qū)整個區(qū)域的發(fā)展狀況，高新區(qū)分為高新老城和高新新城兩個板塊，高新新城即為現(xiàn)在的雙湖科技城，因其全新的規(guī)劃及各大開發(fā)商的進駐，這里未來將成為高新區(qū)地緣改善客戶的首選地，但每一個新區(qū)的發(fā)展都是需要漫長的時間周期的，這也是高新新城的弊端，眾觀高新老城，雖然各種配套資源都聚集于此，到目前所售樓盤均以高層為主，洋房的存儲量幾乎為零，所以龍湖攜氣高端景粼系洋房產(chǎn)品入駐高新區(qū)，自然備受關注。

亮點:高新老城的位置和教育。
科學大道規(guī)劃的地鐵8號線和已經(jīng)通車的1號線，而教育本身就是高新區(qū)的王牌，目前已經(jīng)形成了集幼兒園、小學、初中、高中和大學為核心的一站式教育體系。
龍湖物業(yè):武漢疫情爆發(fā)，一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭打響，各個小區(qū)的物業(yè)也是各顯神通，成為維護我們老百姓身心健康的最后一道防線，高品質的物業(yè)服務再次不言而喻，也再次印證了“買房一陣子，物業(yè)一輩子”的道理，而龍湖物業(yè)更是首屈一指，連續(xù)10年服務滿意度調(diào)查在90%以上。
劣勢:確實是處于高新主城區(qū)的核心區(qū)域，凈地開發(fā)，不牽扯安置房，但實地考察后會發(fā)現(xiàn)，周邊現(xiàn)狀環(huán)境不是特別理想，甚至有種大打折扣的感覺，東北側為安置房，東側為大面積的產(chǎn)業(yè)園，周邊生態(tài)環(huán)境基本無，品質樓盤全靠龍湖來支撐。
房子沒有好處之分，適合自己的才是最好的，在2020年大環(huán)境籠罩下，上車主要還是看價格了。(展開全部)