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碧桂園生態(tài)城
碧桂園在白綠片區(qū)的又一新盤，位于連霍高速和萬(wàn)三路交匯處北2公里，萬(wàn)灘鎮(zhèn)那里，距離規(guī)劃中的科學(xué)谷很近，目前比較慌，未來(lái)走連霍到北龍湖很近，區(qū)域是很不錯(cuò)的，只是有待打磨，未來(lái)潛力無(wú)限。

該樓盤總占地3300畝，大一期1700畝，分五小期，小一期108畝，容積率1.2，規(guī)劃戶數(shù)約600戶，規(guī)劃有疊拼、洋房、小高層，疊拼是6層，洋房8-9層，其他是10層的小高層，低密住宅社區(qū)。

本人認(rèn)為這個(gè)位置是有做近郊高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)的，但是碧桂園做的是只有疊拼，可能跟目前限墅令有關(guān)。整體感覺(jué)碧桂園做的很普通，都是復(fù)制的產(chǎn)品，沒(méi)有太大亮點(diǎn)可言，感覺(jué)有點(diǎn)浪費(fèi)土地資源，只是把土地當(dāng)做賺錢的工具，不尊重土地，沒(méi)有把土地價(jià)值發(fā)揮到最優(yōu)。

該樓盤在8月1日的時(shí)候售樓部已開(kāi)放，就在項(xiàng)目上，跟其他處碧桂園售樓部沒(méi)啥區(qū)別，目前是交1萬(wàn)抵2萬(wàn)，首期預(yù)計(jì)推4棟樓，9月17日已經(jīng)拿到預(yù)售證，但是目前市場(chǎng)上還沒(méi)有聲音，具體開(kāi)盤時(shí)間待定。

如果價(jià)格參考碧桂園中央公園，11000左右的話，我認(rèn)為價(jià)格和價(jià)值還是匹配的，可以考慮。但是碧桂園操盤，不知道品質(zhì)幾何。(展開(kāi)全部)

自2017年6月15日海昌海洋公園與碧桂園簽署框架協(xié)議，已有兩年時(shí)間。

整個(gè)項(xiàng)目總占地約1200畝，中央公園住宅總占地約 553 畝，包含兩所 12 班幼兒園。

小高層單價(jià)已從最初的不足萬(wàn)元拉升至12000元/㎡，數(shù)個(gè)小目標(biāo)收入囊中。然而海洋公園主體尚未開(kāi)建，只有疑似員工宿舍和酒店在建。主題公園位置還有待拆遷民房矗立，之前去的時(shí)候還有人在門口佇立。

zf雖在拍地時(shí)要求配套海洋公園在土地成交后3年內(nèi)全部建成并投入運(yùn)營(yíng)，但地產(chǎn)先行的套路依然在穩(wěn)步前行。距離三年期限還有10個(gè)月，讓我們拭目以待？

碧桂園中央公園在入市時(shí)候，不但沒(méi)有像兄弟項(xiàng)目鄭東碧桂園一樣把價(jià)格定個(gè)天花板，反而采取低開(kāi)高走策略，把區(qū)域價(jià)格再次拉低。然后憑借老套的營(yíng)銷策略，也算取得不錯(cuò)的成績(jī)。

其實(shí)，早期單價(jià)不足1萬(wàn)的小高層，精裝修交付，在綠博片區(qū)還是有一定競(jìng)爭(zhēng)力。只不過(guò)現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)上來(lái)，性價(jià)比頹減。(展開(kāi)全部)

碧桂園中央公園項(xiàng)目，位于金水東路和廣惠街交匯處東，是鄭東發(fā)展核心區(qū)域，被譽(yù)為“綠博之心”。2017年6月，碧桂園與海昌聯(lián)合取得鄭東碧桂園海洋 地塊，占地1200畝，綠化率為30%-32%，容積率為1.8、2.0，項(xiàng)目位于國(guó)際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，屬綠博組團(tuán)，由碧桂園集團(tuán)和海昌集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā) ，其中含疊拼別墅、多層洋房、中高層洋房，總建筑面積約90萬(wàn)㎡

首先我們需要知道何為“鄭州國(guó)際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”？
鄭州國(guó)際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園成立于2013年5月，規(guī)劃面積132平方公里，規(guī)劃人口65萬(wàn)人，下轄3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、8個(gè)大型居民社區(qū)。園區(qū)圍繞“建設(shè)3000萬(wàn)人次的旅游目的地、打造東方奧蘭多”的發(fā)展目標(biāo)，立足“文化創(chuàng)意、時(shí)尚旅游、高端商務(wù)”三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，狠抓招商引資，強(qiáng)力推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。2013年至今，園區(qū)累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目58個(gè)，成功引進(jìn)了華強(qiáng)·方特、建業(yè)·華誼兄弟電影小鎮(zhèn)、海昌極地海洋公園、王潮歌“只有”主題演藝公園等一批重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

綠博往東的幾家項(xiàng)目，沒(méi)有大IP都不好意思拿出來(lái)。恒大的童世界，簽約的時(shí)候領(lǐng)導(dǎo)云集，建業(yè)的足球小鎮(zhèn)，現(xiàn)在又來(lái)了個(gè)碧桂園的海洋世界，莫非未來(lái)十年，鄭州之東成為著名的旅游景點(diǎn)？？

此次碧桂園和海昌的合作是全國(guó)性質(zhì)的，就本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，碧桂園負(fù)責(zé)主導(dǎo)項(xiàng)目商業(yè)地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)，海昌則負(fù)責(zé)項(xiàng)目地塊娛樂(lè)文化相關(guān)業(yè)態(tài)方面的規(guī)劃設(shè)計(jì)。大連海昌集團(tuán)（非上市公司）持有該地產(chǎn)業(yè)務(wù)約49%股權(quán)，未來(lái)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的相關(guān)收益將反哺到主題公園板塊。

古有兵馬未動(dòng)糧草先行，今有配套未開(kāi)住宅先賣
目前碧桂園推出的住宅地塊規(guī)劃有洋房、小高層、別墅，由于容積率和低密設(shè)計(jì)，基本算是改善型住宅，建面約102-122㎡三房高層房源，均價(jià)約12400元/㎡；建面約144㎡四房洋房房源，均價(jià)約13800元/㎡；建面約230-240平疊拼房源，北苑中疊、上疊均價(jià)約15000元/㎡。

綠博東片區(qū)到底值不值得投資和養(yǎng)老改善，這個(gè)就是仁者見(jiàn)仁了，各位看官的經(jīng)濟(jì)條件不一樣，看問(wèn)題的角度就不一樣，目前就鄭州的發(fā)展和市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這些價(jià)位不算虛，等個(gè)10年配套起來(lái)了，人民幣貶值了，只有房子升值了。(展開(kāi)全部)

碧桂園生態(tài)城

項(xiàng)目位于萬(wàn)三公路（新107國(guó)道）與連霍高速向北2公里處，總占地約1700畝。首期占地約108畝，容積率不超1.2。規(guī)劃有28棟樓（20棟6層疊拼、8棟洋房），毛坯交付。

洋房戶型建面為122㎡-142㎡，142㎡四房戶型不錯(cuò)，四開(kāi)間朝南設(shè)計(jì)，門口還有贈(zèng)送面積，且四個(gè)臥室均有飄窗。疊拼則是與中央公園的一樣，六層設(shè)計(jì)。

目前，售樓部及景觀示范區(qū)還處于在建狀態(tài)，市區(qū)接待中心位于位于CBD碧桂園品牌展廳。

這個(gè)項(xiàng)目就是之前新田的部分地塊，小了很多。前幾年曾亮相的新田·香蜜湖總占地約5000畝，計(jì)劃引黃河水形成300畝的香蜜湖，進(jìn)而把水景引到各個(gè)住宅地塊上面，規(guī)劃的有洋房、聯(lián)排、合院、雙拼以及獨(dú)棟別墅。黃了，又與老伙計(jì)碧桂園達(dá)成了合作，但新田也并不是這塊地的最大控股方。

所處位置很尷尬，在中牟萬(wàn)灘鎮(zhèn)萬(wàn)三路兩側(cè)，從市區(qū)過(guò)去需要走鄭開(kāi)大道左轉(zhuǎn)萬(wàn)三公路到達(dá)。連霍高速萬(wàn)三公路處規(guī)劃有下橋口，修建完成之后，走連霍高速會(huì)更加方便。

樓盤本身最大的利好其實(shí)是毗鄰計(jì)劃投資1500億的科學(xué)谷，巨無(wú)霸產(chǎn)業(yè)。但目前還處于概念狀態(tài)，現(xiàn)場(chǎng)一片荒涼，不免讓人心生冷意。規(guī)劃固然喜人，但等待時(shí)間呢? 八年？ 十年？ 十五年？(展開(kāi)全部)

碧桂園·中央公園（碧桂園·海洋世界），項(xiàng)目位于鄭開(kāi)大道與廣惠街交匯處向東800米路北，占地1200畝，容積率1.8，綠化率30%，由碧桂園集團(tuán)和海昌聯(lián)合開(kāi)發(fā)的純改善項(xiàng)目；住宅占地553.5畝，90.2萬(wàn)方，分4地塊開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品類型有疊拼別墅、小高層洋房組成。
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目前在售為D地塊（占地82畝，容積率2.0，限高40米）其余地塊471畝，其中A地塊150畝，首期配備2000m2集中商業(yè)及1所12班幼兒園。主打海洋IP，小高層均價(jià)在10000-12000元/m2，疊墅毛坯13000-18000元/m2。
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碧桂園中央公園D地塊9棟樓小高層，1T2戶，13F（35#除外）小高層建筑面積約143m2、162m2的四室兩廳兩衛(wèi)及198m2的五室兩廳兩衛(wèi)為主。142m2整體戶型分布較合理，南北通透，南向陽(yáng)臺(tái)加雙飄窗設(shè)計(jì)，主臥帶衣帽間，臥室位于整個(gè)房間布局的四個(gè)角，私密性較好。
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198m2戶型動(dòng)靜分離，三陽(yáng)臺(tái)+三飄窗，日照充足，整體房間顯得明亮，超大的廚房和雜物室增加了房屋本身的實(shí)用性。
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在售的疊加別墅有240平三室三廳三衛(wèi)，戶型分區(qū)比較合理，客廳外接南向大陽(yáng)臺(tái)，充分保障客廳通風(fēng)采光，客廳挑高6.7米；三疊贈(zèng)送：下疊送南園，中疊送北園，上疊送露臺(tái)，每戶送車位。
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碧桂園、恒大是最擅長(zhǎng)包裝，即使遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，也往往將項(xiàng)目周邊及項(xiàng)目本身打造成一座新城，在視覺(jué)效果及實(shí)景呈現(xiàn)上給客戶造成心理震撼性。碧桂園中央公園在項(xiàng)目首開(kāi)前，以打造海洋世界為主題，將周邊營(yíng)造出“清爽舒適”的氛圍，但整體設(shè)計(jì)風(fēng)格依然逃不掉碧桂園的以往風(fēng)格。
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項(xiàng)目入市并未趕上地產(chǎn)好時(shí)機(jī)，進(jìn)入片區(qū)較早的普羅以超前的產(chǎn)品概念，在市場(chǎng)上還能走的動(dòng)，不遠(yuǎn)的建業(yè)橙園開(kāi)盤也并非很理想，高周轉(zhuǎn)的碧桂園無(wú)奈只能采取“低價(jià)入市”的方式，整體的均價(jià)較旁邊項(xiàng)目?jī)?yōu)惠不止1000元/m2，兩次開(kāi)盤效果都不錯(cuò)，價(jià)格是王道。
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但碧桂園這幾年一直追求高周轉(zhuǎn)，工程質(zhì)量實(shí)在讓人擔(dān)憂，全國(guó)各地，幾乎沒(méi)有碧桂園不維權(quán)的地方，對(duì)于一線房企，精裝經(jīng)驗(yàn)?zāi)鞘窍喈?dāng)豐富了，但從過(guò)往交付的產(chǎn)品中看，精裝還不如不裝，質(zhì)量不過(guò)關(guān)，后期倒是給業(yè)主們維修增添了幾分煩惱。(展開(kāi)全部)

11月18日周日微信開(kāi)盤，推出疊拼32#（4D6F1T2）毛坯、洋房35#（1D9F1T2）精裝、36#（1D13F1T2）精裝房源共計(jì)62套，截止開(kāi)盤結(jié)束去化62套，去化率100%。?
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推出房源：
140㎡四室兩廳兩衛(wèi)推出26套；?
190㎡五室兩廳三衛(wèi)推出18套；?
242㎡四室兩廳兩衛(wèi)推出18套。?
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均價(jià)：?
洋房11000-12000元/㎡?
疊拼14000-15000元/㎡?
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客戶情況：?
11月9日開(kāi)啟認(rèn)籌，截止到11月18日共認(rèn)籌180組左右客戶，主要來(lái)自東區(qū)和金水區(qū)
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優(yōu)惠政策：
按揭優(yōu)惠2%，全款優(yōu)惠7%
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開(kāi)盤點(diǎn)評(píng)：?
項(xiàng)目位于金水東路和廣惠街交匯處東，由碧桂園集團(tuán)和海昌集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，占地1200畝，容積率1.8，大盤首開(kāi)，價(jià)格優(yōu)惠力度大，戶型結(jié)構(gòu)合理，主打改善型客戶需求。(展開(kāi)全部)

凡事總有開(kāi)端。

2017年6月13日，海昌聯(lián)手碧桂園，以約20.42億元拿下牟政出[2017]85號(hào)及牟政出[2017]86號(hào)兩宗商服地塊。兩塊地總占地約637畝，總建面約27.87萬(wàn)方。

這不是海昌和碧桂園的第一次合作，對(duì)于彼此還是比較了解的。早在2016年，碧桂園海昌海洋公園就傳出消息要落地昆明；后來(lái)2018年，碧桂園聯(lián)合海昌在成都打造“天瀾”。

下面說(shuō)下這個(gè)項(xiàng)目，總結(jié)來(lái)說(shuō)，就是“位置好、環(huán)境好、交通好”，先天條件十分突出。

碧桂園海昌公園的地塊處于鄭州文創(chuàng)園區(qū)的核心板塊，西臨鄭州，東接開(kāi)封，南部就是港區(qū)航空城，不管是高鐵還是飛機(jī)，不管是省內(nèi)人民還是省外游客，到這里的交通都是十分暢通的。

環(huán)境好，這一點(diǎn)不用多說(shuō)，綠博本身主打低密，4萬(wàn)畝鄭汴公園、賈魯河環(huán)繞，說(shuō)這里的環(huán)境不好鬼都不信。

但是，目前最大的問(wèn)題就是，集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身的絕版位置，會(huì)不會(huì)把一手好牌打爛了？有沒(méi)有這么可能，我相信有的。

大連、青島、天津、成都、武漢、煙臺(tái)、重慶，這一次，輪到了鄭州，是不是好事，是好事，別人有了，我也有了，甭管好不好，先有了再說(shuō)。

最關(guān)鍵的問(wèn)題是，這個(gè)項(xiàng)目跟恒大文旅城太像了，一半公園一半住宅，住宅的體量都還不小，動(dòng)輒都是成千上萬(wàn)套的房源，那么未來(lái)的重心到底是海洋公園，還是把住宅賣完拉倒？

再加上本身文旅產(chǎn)品就是需要靜下心來(lái)做產(chǎn)品，講究細(xì)水長(zhǎng)流，并非像地產(chǎn)一樣快周轉(zhuǎn)的快速滾動(dòng)模式，這一點(diǎn)，讓碧桂園的加入成為了一顆隨時(shí)爆炸的不穩(wěn)定因素。

寫到最后，希望是杞人憂天，希望是胡思亂想，希望海昌公園能好好落地，畢竟迪士尼都發(fā)公告表示暫時(shí)沒(méi)有進(jìn)入打算了。(展開(kāi)全部)

占地1200畝，絕對(duì)的大盤，容積率只有1.8，總建面90萬(wàn)方，其中含疊拼別墅、多層洋房、中高層洋房，共計(jì)5037套住宅。今天在路邊看到了出街廣告，這個(gè)名字帶著些許夢(mèng)幻的色彩，項(xiàng)目包含商業(yè)與住宅。

地產(chǎn)商和主題公園的合作，早已不是什么新鮮事。
幾乎每一個(gè)綠博樂(lè)園背后，都有一個(gè)地產(chǎn)商。

方特歡樂(lè)世界背后的華強(qiáng)
博翠書(shū)院小鎮(zhèn)背后的金科
建業(yè)電影小鎮(zhèn)背后的建業(yè)
海昌海洋公園背后的碧桂園
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這是一種必然，放眼全球，很少文旅項(xiàng)目盈利好看的，迪士尼干了這么久，也就東京和上海的掙了點(diǎn)錢，其他都在虧。這是一種長(zhǎng)期的重資產(chǎn)模式，建的越大，沉淀的資金越多，建好后還有持續(xù)的運(yùn)營(yíng)投入，門票能掙幾個(gè)錢？就這還有人嫌貴。
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地方zf當(dāng)然心知肚明，招商引資都會(huì)補(bǔ)貼住宅用地，不然賠錢的買賣誰(shuí)干？
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所以就誕生了這樣一種模式。
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2017年6月15日，海昌海洋公園公告稱，公司與碧桂園簽署專案合作框架協(xié)議，雙方將發(fā)揮各自專案開(kāi)發(fā)及商業(yè)物業(yè)及主題公園運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)資源分享及互補(bǔ)。
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而鄭東碧桂園海洋世界，就是海昌與碧桂園建立戰(zhàn)略合作關(guān)系以來(lái)的首個(gè)落地項(xiàng)目。
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于2017年6月9日，碧桂園（2007.HK）全資附屬河南碧桂園為主競(jìng)買人及該公司全資附屬鄭州海昌為聯(lián)合競(jìng)買人，已分別以約4.92億元及約15.5億元成功競(jìng)買中牟縣國(guó)土資源局所持掛牌出售的地塊甲及地塊乙的土地使用權(quán)。
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據(jù)悉，地塊甲包括2幅地塊，坐落于鄭州的牟政出[2017]85號(hào)及牟政出[2017]86號(hào)，位于鄭州國(guó)際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，平安大道南、文昌路東、青砂街西，總土地面積約42.47萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積不少于20萬(wàn)平方米，容積率分別為不大于1.2、不大于0.5，指定作商業(yè)及商服用途的地塊。擬用于未來(lái)開(kāi)發(fā)鄭州海昌極地海洋公園項(xiàng)目。
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地塊乙包括6幅地塊，坐落于鄭州的牟政出[2017]101號(hào)、牟政出[2017]102號(hào)、牟政出[2017]103號(hào)、牟政出[2017]104號(hào)、牟政出[2017]105號(hào)及牟政出[2017]106號(hào)，位于鄭州國(guó)際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，青砂街東、碧水街西、平安大道南、夏涵路南和北、文昌路北，總土地面積約36.9萬(wàn)平方米，指定作住宅用途的地塊。將由河南碧桂園于未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目。
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占地1200畝，絕對(duì)的大盤，容積率只有1.8，總建面90萬(wàn)方，其中含疊拼別墅、多層洋房、中高層洋房，共計(jì)5037套住宅，這么大批量入市，價(jià)格自然不會(huì)太貴。
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之前綠博全是房地產(chǎn)，樂(lè)園沒(méi)動(dòng)工幾個(gè)，為了防止這種情況，zf煞費(fèi)苦心，拍地時(shí)要求：
1、? 所建海洋公園在土地成交后3年內(nèi)全部建成并投入運(yùn)營(yíng)；
2、? 商業(yè)及娛樂(lè)康體項(xiàng)目須先于住宅項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。(展開(kāi)全部)