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小戶(hù)型不帶裝修～價(jià)格還高的話(huà)～就不值了

海亮?xí)r代ONE位于金水區(qū)花園路與龍門(mén)路交匯處西700米，臨地鐵2號(hào)線，總占地75畝，總建面約30萬(wàn)㎡，純商業(yè)用地，規(guī)劃為公寓+商業(yè)。
公寓有6棟，其中1#、2#、3#為loft公寓，均為15層，層高5米；4#、5#、6#為平層公寓，其中4#、5#為23層，6#為18層。平層公寓戶(hù)型為32-40㎡，loft公寓戶(hù)型為35-55㎡。
商業(yè)規(guī)劃體量約4萬(wàn)㎡，項(xiàng)目將自持1.3萬(wàn)㎡，其中2000㎡健身會(huì)所，6000㎡超市以及5000㎡影院；據(jù)說(shuō)永輝超市會(huì)入住。
目前花園北路沿線的商業(yè)配套還比較匱乏，海亮的商業(yè)在一定程度上可彌補(bǔ)區(qū)域的商業(yè)配套。隨著周邊城中村的拆遷，未來(lái)的租房市場(chǎng)需要公寓產(chǎn)品。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)是否值得投資得看開(kāi)盤(pán)的價(jià)格，如果價(jià)格太高的話(huà)便透支了未來(lái)，于投資無(wú)益。(展開(kāi)全部)

海量地產(chǎn)母公司是海量集團(tuán)，業(yè)務(wù)涉及有色金屬、農(nóng)業(yè)食品、環(huán)境保護(hù)、基礎(chǔ)教育等，屬于特大級(jí)的上市公司，資金雄厚，所以不用擔(dān)心拿錢(qián)跑路的事。
海量地產(chǎn)是成長(zhǎng)比較快的2003年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，2015年就居全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)32強(qiáng)，個(gè)人感覺(jué)還是跟企業(yè)的原則、價(jià)值觀是有關(guān)系的，海量比較注重誠(chéng)信，還引進(jìn)了第三方檢測(cè)。
海量時(shí)代作為鄭州的第一個(gè)項(xiàng)目，又主打小戶(hù)型公寓，并走在政策前頭做開(kāi)放性社區(qū)跟曼哈頓有點(diǎn)像，在城中村的拆遷大潮中肯定是不愁賣(mài)呀。

海亮?xí)r代ONE，前身名為海亮?link時(shí)光，海亮地產(chǎn)河南省唯一項(xiàng)目，雖然海亮地產(chǎn)在河南人民中比較陌生，但不可否認(rèn)的是，中國(guó)房企32強(qiáng)的口號(hào)一打出，客戶(hù)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的好感明顯有了提升，看到好多朋友對(duì)海亮在高皇寨這個(gè)地塊做寫(xiě)字樓公寓很不理解，其實(shí)這個(gè)正是我要說(shuō)的重點(diǎn)，縱觀北區(qū)，公寓有多少？說(shuō)沒(méi)有，一點(diǎn)都不過(guò)分，（傳統(tǒng)意義的北區(qū)，而非惠濟(jì)區(qū)大北區(qū)）而數(shù)萬(wàn)劉莊邵莊陳寨高皇寨梨園杓袁的租客們，之所以蝸居在城中村，有一部分確實(shí)是為了便宜，但還有兩部分人，一部分是為了公交方便始發(fā)站，另外一部分便是比較不喜歡合租，比較喜歡公寓模式的人了，在這些城中村里，窮人確實(shí)是占多數(shù)，但不乏有月薪五千八千甚至過(guò)萬(wàn)的。這些租客，足矣支持海亮這個(gè)其實(shí)并不龐大的公寓綜合體，不過(guò)問(wèn)題有時(shí)候不像想象中那么美，因?yàn)椋Ａ吝€沒(méi)開(kāi)始賣(mài)，劉莊就要拆了，這個(gè)比較遺憾的一點(diǎn)。假如海亮拿地就像恒大一樣高效運(yùn)作，劉莊高皇寨再推遲個(gè)一年半載，兩邊能接上茬那就再好不過(guò)了，所以，雖然我不是很推薦周邊和昌以及康橋的房子，但依舊推薦海亮公寓。一是因?yàn)樽饪透矚g公寓，二是，租客更喜歡地鐵口公交順，離大路近的公寓，三是，租客更喜歡在待過(guò)的地方以及附近租房子，第四，幾個(gè)村子拆遷后必然少不了大面積安置房，周?chē)幼…h(huán)境并不會(huì)太好，這種區(qū)域的住宅反而沒(méi)有公寓更搶手。
最后建議，戶(hù)型盡量往小了買(mǎi)，往東邊買(mǎi)。(展開(kāi)全部)

全是公寓、全是公寓！這個(gè)項(xiàng)目也真是奇葩的，在那個(gè)位置，土地性質(zhì)卻是商業(yè)的，也不知道是誰(shuí)拍腦門(mén)做的決定。資金寬裕的話(huà)，投資應(yīng)該還可以吧，畢竟位置還行，配套也算齊全，而且周邊項(xiàng)目不少，居住氛圍也不錯(cuò)。自住當(dāng)然不推薦了。

對(duì)于公寓產(chǎn)品，我的觀點(diǎn)：
1、可以考慮自住，但前提是能接受商業(yè)水電費(fèi)、不能上戶(hù)口、不能劃片上學(xué)、沒(méi)有天然氣、戶(hù)型不通透、沒(méi)有可以散步的庭院等等弊端，否則，你還是乖乖地去買(mǎi)住宅吧。
2、要投資的話(huà)，建議一次性付款投資，當(dāng)然，對(duì)有錢(qián)人來(lái)說(shuō)，你買(mǎi)十幾套或者幾十套都可以，任性，沒(méi)問(wèn)題。
3、但你要是以投資為目的，但自有資金不太充裕需要貸款，這種投資者大部分是普通老百姓。我的建議就是放棄。本身自有資金不充裕，那你最多買(mǎi)1套，還要貸款，如果出租，前期裝修家具家電配套，還要還銀行的利息，又能賺多少？將來(lái)公寓再次出手相當(dāng)麻煩，下家好找嗎？而且各種稅費(fèi)很高。
對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，在房產(chǎn)上進(jìn)行投資，一般來(lái)說(shuō)，盡量還是投住宅吧，投那種可自住、可出租、可出售的住宅，進(jìn)退自如，一切盡在掌握。投公寓的話(huà)，如果有資金一次性付款的話(huà)，還可以考慮。

回歸海亮?xí)r代ONE項(xiàng)目本身，前途如何，看未來(lái)吧，但我確實(shí)是不太能接受這種設(shè)計(jì)。這么大體量的公寓聚合體，居住體驗(yàn)又會(huì)高級(jí)多少？不臨主干道，誰(shuí)來(lái)辦公？又沒(méi)有周邊自己開(kāi)發(fā)的后續(xù)住宅地塊的跟進(jìn)，賣(mài)完了，任務(wù)完成了，就這了，后續(xù)自持商業(yè)會(huì)有一塊，但主要的項(xiàng)目利潤(rùn)應(yīng)該還是靠公寓及商鋪的銷(xiāo)售來(lái)取得。
我的觀點(diǎn)就是：海亮?xí)r代ONE的商業(yè)地塊，本應(yīng)該和康橋郎城、和昌悅瀾地塊統(tǒng)一規(guī)劃開(kāi)發(fā)，這樣才能最大化地把這一片區(qū)域的價(jià)值給釋放出來(lái)。如果由一個(gè)開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一開(kāi)發(fā)的話(huà)，將各個(gè)住宅、商業(yè)地塊通盤(pán)考慮，相信海亮目前的地塊一定不會(huì)規(guī)劃成這樣的大體量公寓聚合體。開(kāi)發(fā)商，在現(xiàn)行的招拍掛制度下，有時(shí)也很無(wú)奈，買(mǎi)地時(shí)總要摸摸腰包看錢(qián)夠不夠，買(mǎi)完地了，還要從商業(yè)利益出發(fā)，考慮如何賺錢(qián)，也許，有些建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃并不科學(xué)，但很多東西有時(shí)不得不向利潤(rùn)妥協(xié)。(展開(kāi)全部)

吐槽下 真心去看房 卻被當(dāng)成調(diào)盤(pán)的 也是醉了。
開(kāi)發(fā)商海亮集團(tuán)。2015年，海亮地產(chǎn)綜合實(shí)力位居中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)50強(qiáng)第32位，并榮登“2015中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展?jié)摿?0強(qiáng)”，自2008年起已連續(xù)八年榮登中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜。看實(shí)力還是有的，至少后期不會(huì)爛尾，保證交付。
此項(xiàng)目15年上半年拿的地，40年產(chǎn)權(quán)純商業(yè)據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹 后期商業(yè)會(huì)有部分自持，還是不錯(cuò)的。目前主推loft和公寓，0元入會(huì)，享受購(gòu)房額外1000元優(yōu)惠。4月份正式售樓部開(kāi)放，6月份開(kāi)盤(pán)，大概估計(jì)2018年上半年毛坯交房，單氣，作為投資或者過(guò)渡的話(huà)還是蠻劃算的，畢竟有地鐵，有商業(yè)，有北區(qū)拆遷的鄭漂。價(jià)格的話(huà)參照周邊項(xiàng)目可能會(huì)在9000左右，而且公寓缺點(diǎn)還是蠻多的不能入戶(hù)口，不能劃片上學(xué)、、、等 對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)還是要綜合考慮的(展開(kāi)全部)

2016年，海亮總算是拍馬趕到了，同時(shí)也預(yù)示著大北區(qū)即將熱鬧起來(lái)。
過(guò)完年發(fā)覺(jué)街上突然出現(xiàn)了海亮的巨幅廣告，沒(méi)過(guò)多久就在公司樓下大廳見(jiàn)到了營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)在地推蓄客。項(xiàng)目本身并不大，主推的是soho和loft公寓，辦公居住皆可。需要注意的是項(xiàng)目只有天然氣并無(wú)暖氣且是40年產(chǎn)權(quán)。目前項(xiàng)目的樣板間正在裝修中，預(yù)計(jì)4月份可以參觀，到時(shí)候想去的話(huà)可以實(shí)地了解下構(gòu)造。置業(yè)說(shuō)的6月份預(yù)售證下來(lái)后會(huì)開(kāi)盤(pán)。預(yù)計(jì)loft10000左右，平層9000，目前0元入會(huì)可額外享受1000元優(yōu)惠。
筆者覺(jué)得loft的價(jià)位還是相對(duì)來(lái)說(shuō)可以接受的，而且加上后期優(yōu)惠的話(huà)43平的loft預(yù)計(jì)40萬(wàn)左右即可拿下。要知道隨著時(shí)間的推移四環(huán)內(nèi)的城中村都要拆遷，所以項(xiàng)目周邊的鄭州最大的城中村劉莊拆遷后的鄭漂們是最大的剛需族。40萬(wàn)左右就可以在地鐵2號(hào)線邊上購(gòu)買(mǎi)一套3室的loft，還是相當(dāng)有吸引力的，作為投資的話(huà)，也是可以的，目前周邊區(qū)域公寓是稀缺的。并且樓下的商業(yè)海亮也是會(huì)有部分自持的，也算是對(duì)投資客的一個(gè)保障。
所以說(shuō)除了2018年交房需要注意外，無(wú)論剛需自住還是投資出租，海亮還是值得推薦的。并且劉莊2號(hào)線即將開(kāi)通、劉莊也將消失，劉莊鄭漂的歸宿在哪里，海亮也許是個(gè)答案。(展開(kāi)全部)

作為一個(gè)以商業(yè)為主的項(xiàng)目，海亮?xí)r代距離花園路主干道或許有點(diǎn)遠(yuǎn)了。開(kāi)發(fā)商品牌沒(méi)問(wèn)題，房企50強(qiáng)，有一定實(shí)力，后期的兌現(xiàn)能力應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題。項(xiàng)目以商業(yè)、小戶(hù)型、LOFT為主，作為以小戶(hù)型為主的項(xiàng)目，體量并不算小，投資的屬性略大些。北區(qū)目前的商業(yè)中心還處于空白狀態(tài)，除了距離該項(xiàng)目不遠(yuǎn)尚未開(kāi)業(yè)的新田360之外，就只有這一個(gè)項(xiàng)目了。

有朋友問(wèn)我LOFT戶(hù)型應(yīng)該怎么選擇？拿海亮?xí)r代ONE的戶(hù)型來(lái)講，如果購(gòu)買(mǎi)目的是投資，那么當(dāng)然是選擇小面積功能強(qiáng)的產(chǎn)品，首選35平方米一室一廳一衛(wèi)SOHO和43平方米三室一廳一衛(wèi)LOFT因?yàn)檫@兩種產(chǎn)品布局緊湊、經(jīng)濟(jì)實(shí)用、功能性強(qiáng)，按照目前周邊的租金水平，在不考慮租金持續(xù)上漲的情況下最簡(jiǎn)單的計(jì)算（以年租金除以總價(jià)
）年投資回報(bào)率在7%左右，7%的投資回報(bào)率在目前的市場(chǎng)還是非常不錯(cuò)的。如果是自住，那么還是要考慮自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和自己需求幾個(gè)臥室，個(gè)人建議首選40平方米一室一廳LOFT，因?yàn)榭臻g充裕、舒適性高、客廳挑空，創(chuàng)意空間個(gè)性定制，當(dāng)然目前的市場(chǎng)政策一套40平方米LOFT的首付都要頂上一套小三房的首付了。(展開(kāi)全部)