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新發(fā)展楷林廣場(chǎng)（中原總部基地項(xiàng)目），鄭東新區(qū)商鼎路與博學(xué)路交匯處。

這個(gè)項(xiàng)目是楷林和鄭東建投投資合作，總共占地120畝，總建筑面積約120萬(wàn)平方米，主要的物業(yè)形態(tài)包括寫(xiě)字樓、高端商務(wù)配套公寓、雅詩(shī)閣服務(wù)公寓、特色商業(yè)街區(qū)、國(guó)際會(huì)議中心等等。

楷林專注于寫(xiě)字樓，拿地能力弱，在蹉跎歲月中鄭老板打磨出一套屬于自己的天罡北斗陣——專業(yè)+真誠(chéng)。

有一天鄭老板被使命所召喚，放下手中的枸杞杯，積極投身到祖國(guó)的大基建當(dāng)中，做過(guò)住宅、也做過(guò)代建，后來(lái)在寫(xiě)字樓上一條路黑到底。

專業(yè)：做寫(xiě)字樓我在鄭州是最好的，在全國(guó)也是數(shù)一數(shù)二。不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，確實(shí)做的不錯(cuò)。

真誠(chéng)：鄭老板往往以真誠(chéng)感動(dòng)合作方，包括IFC、楷林中心等。

內(nèi)購(gòu)的3號(hào)樓，層高3.1米，面積從41-65平方米，主力是41-43平方米，5T26戶，開(kāi)盤(pán)價(jià)18000元/平方米，內(nèi)購(gòu)單價(jià)13500-14500元/平方米，中間允許更名一次。預(yù)計(jì)2023年9月交房。

投資回報(bào)：10年返租+保底收益5%+溢價(jià)分成（溢價(jià)部分業(yè)主收益60%、運(yùn)營(yíng)方40%），綜合測(cè)算年回報(bào)率7%-8%。

最低首付大概在27萬(wàn)左右。

這個(gè)預(yù)算的投資回報(bào)率是遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏余額寶，但是呢不建議普通人投資，為啥呢，因?yàn)槎愘M(fèi)問(wèn)題。

增值稅=（成交價(jià)-上手購(gòu)買(mǎi)價(jià)）*5.6%

契稅=成交價(jià)*4%

土地增值稅：查賬征收

個(gè)人所得稅=（成交價(jià)-上手購(gòu)買(mǎi)價(jià)-合理費(fèi)用）*20%

印花稅=成交價(jià)*0.05%*2（買(mǎi)賣(mài)雙方）(展開(kāi)全部)

中原總部基地拿地入市。

11月5日，楷林摘得鄭政東出〔2018〕16號(hào)土地，拿地公司是新發(fā)展楷林實(shí)業(yè)，由河南楷林置業(yè)有限公司全資子公司鄭州楷祺實(shí)業(yè)有限公司與鄭東建投全資控股公司河南新發(fā)展投資集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)立。

關(guān)于鄭東建投北龍湖招商引資的50億元的大項(xiàng)目，大部分它都有股份，關(guān)于楷林置業(yè)，本土做寫(xiě)字樓出色，比肩國(guó)內(nèi)一流的寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)商，專門(mén)做寫(xiě)字樓的溢價(jià)開(kāi)發(fā)商。

楷林拿的這個(gè)地塊是屬于中原總部基地，中原總部基地位于高鐵站東廣場(chǎng)，占地面積約200畝，總建筑面積約120萬(wàn)㎡。

中原總部中心整體設(shè)計(jì)著眼于開(kāi)放式街區(qū)、景觀式園區(qū)與總部級(jí)辦公場(chǎng)所三位一體的空間體系，圍繞建設(shè)以生態(tài)花園、藝術(shù)走廊、都市商業(yè)、城市焦點(diǎn)景觀等為主的城市超高層商務(wù)集合區(qū)，打造集約化、系統(tǒng)化、智能化及生態(tài)化于一體的中原總部經(jīng)濟(jì)新中心，(展開(kāi)全部)

――楷林·中原總部基地――

2018年11月5日，楷林高鐵東廣場(chǎng)再次拿地。

鄭政東出〔2018〕16號(hào)(網(wǎng))位于鄭東新區(qū)商鼎路南、圃田西路東， 40年商務(wù)金融用地，使用面積73927.17㎡，容積率5.8，總價(jià)98900萬(wàn)元，樓面價(jià)2307元/㎡。
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之前，在8月份楷林取得17號(hào)地。

鄭政東出〔2018〕17號(hào)（網(wǎng)）位于鄭東新區(qū)蓮湖路北、博學(xué)路西，使用面積60393.26㎡，商服用地，容積率6.3，總價(jià)83000萬(wàn)元。折合樓面價(jià)2181元/㎡。
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這也是個(gè)染紅的項(xiàng)目，鄭東建投占股40%，楷林占股60%，鄭東建投是鄭東新區(qū)管委會(huì)直屬事業(yè)單位。
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項(xiàng)目的名稱為中原總部基地，顧名思義，建成后將引入世界500強(qiáng)企業(yè)、上市企業(yè)、河南省知名企業(yè)區(qū)域總部或銷售總部，成為企業(yè)總部的聚集地。
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我一直在想，這些頭部企業(yè)就這么多，區(qū)域外的北龍湖金融島在爭(zhēng)，龍子湖在爭(zhēng)，西廣場(chǎng)在爭(zhēng)，CBD在爭(zhēng)，同區(qū)域內(nèi)寶能金貿(mào)中心，華潤(rùn)新時(shí)代也在爭(zhēng)。
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恐怕要把全河南的企業(yè)總部加一塊，才能填滿這些寫(xiě)字樓。
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項(xiàng)目體量著實(shí)不小，總面積約200畝，規(guī)劃建筑面積在120萬(wàn)平方米左右，其中地上建設(shè)總量約為80萬(wàn)平方米，是涵蓋辦公、配套商業(yè)、服務(wù)式公寓及會(huì)議中心多種業(yè)態(tài)的商務(wù)總部園區(qū)。
其中蓮湖路北側(cè)為甲級(jí)寫(xiě)字樓（建筑高度約為100米）。
沿商鼎路南側(cè)為超甲級(jí)寫(xiě)字樓組團(tuán)（建筑高度約為150米）。
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10幾棟超高層寫(xiě)字樓，確實(shí)嘆為觀止。

如果這些都入駐滿了，確實(shí)會(huì)帶來(lái)可觀的就業(yè)和稅收，所以說(shuō)摩天大樓被視為經(jīng)濟(jì)繁榮的象征。

但也別忘了摩天大樓詛咒，現(xiàn)實(shí)往往很殘酷，地標(biāo)大樓建成之時(shí)，往往是經(jīng)濟(jì)行將衰退之日。

大玉米的傷痛，可是到現(xiàn)在都沒(méi)抹平。(展開(kāi)全部)

楷林中心，金水東路與農(nóng)業(yè)南路交匯處東南方向。

楷林中心說(shuō)快也快說(shuō)慢也慢，不知不覺(jué)賣(mài)到7號(hào)樓了。7號(hào)樓和9號(hào)樓是散售，8號(hào)樓自持，10號(hào)樓保險(xiǎn)單位整棟大客戶?？帜壳八闶遣蝗卞X(qián)吧，長(zhǎng)沙整棟樓賣(mài)了10億元，所以楷林的價(jià)格也比較堅(jiān)挺。7號(hào)樓相對(duì)于9號(hào)樓區(qū)別在于，硬件配套要高級(jí)很多，比方說(shuō)空調(diào)用的是四管制、外立面含有沖孔鋁板、戶型面積會(huì)更大一些等等吧，具體價(jià)格1.8萬(wàn)-2.0萬(wàn)之間，投資客戶顯然已經(jīng)玩不起了，明顯是自用客戶的主場(chǎng)。

鄭東新區(qū)現(xiàn)在可以說(shuō)是哀嚎遍野，不知道哪些投資的客戶心理罵娘沒(méi)有，大面積的供應(yīng)，整體的后果就是租金上不去。高鐵片區(qū)租金也分為幾個(gè)檔次！

美盛中心：省政府對(duì)面，雖然開(kāi)發(fā)商一般般，但是占據(jù)地利，還是有不少單位去租，包括地市的開(kāi)發(fā)商、金融單位等等，網(wǎng)上看看大堆的2元，還有1.7元，和當(dāng)初承諾的6元有不小的差距，算算投資回報(bào)率3.65%，27年回本。
綠地新都匯：挨著金水路、靠著高鐵站、坐擁地鐵1號(hào)線5號(hào)線，當(dāng)年以一萬(wàn)多的價(jià)格殺入高鐵路的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，綠地新都匯整體定位算是給中小型投資客戶設(shè)計(jì)的，也算是中小型投資客戶的絞肉機(jī)，多少人沖著綠地去的，然后就是租不上去，心里的苦只有自己知道。網(wǎng)上一搜索價(jià)格1塊錢(qián)的有，1.4塊的也有，1.7塊的也有，反正少有超過(guò)2塊的。
綠地雙子塔：雙子塔定義為中高端的大型投資客戶，當(dāng)年也是以一萬(wàn)出頭的價(jià)格從低區(qū)開(kāi)始賣(mài)，然后高鐵站其他寫(xiě)字樓基本滯銷，曾經(jīng)那些對(duì)雙子塔抱有很大希望的人，看看如今的租金，低區(qū)一塊多錢(qián)，中區(qū)兩塊左右，高區(qū)兩塊多，回報(bào)率自己可以算算。雙子塔一般小公司租不起，物業(yè)費(fèi)20塊錢(qián)，公攤差不多一半。

總之高位買(mǎi)的就是被套牢了！(展開(kāi)全部)

楷林中心，金水東路與農(nóng)業(yè)南路交匯處東南。
這兩天被楷林刷屏了，這一次刷屏的是長(zhǎng)沙楷林。長(zhǎng)沙楷林在長(zhǎng)沙湘江邊上濱江新區(qū)的一整棟寫(xiě)字樓被長(zhǎng)沙銀行整棟購(gòu)買(mǎi)，總金額大約十億元左右，刷新了長(zhǎng)沙的單筆寫(xiě)字樓成交記錄。最近又考察了一次楷林中心，這一次具體來(lái)說(shuō)說(shuō)楷林物業(yè)。
鄭州的住宅里物業(yè)做的不錯(cuò)的比如永威、綠城等都做得不錯(cuò)，寫(xiě)字樓里面物業(yè)做的不錯(cuò)首推楷林物業(yè)。我特意問(wèn)了一下客戶經(jīng)理楷林物業(yè)好到那了？列舉了一下楷林特點(diǎn)：
1、 楷林匯世邦魏理仕駐場(chǎng)、楷林中心物業(yè)顧問(wèn)是仲量聯(lián)行。這里面各位看官可能要問(wèn)駐場(chǎng)和顧問(wèn)有什么區(qū)別，駐場(chǎng)就是總部派人過(guò)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，顧問(wèn)就是指導(dǎo)一下不派人過(guò)來(lái)。據(jù)客戶經(jīng)理介紹說(shuō)仲量聯(lián)行在蓋楷林中心之前已經(jīng)介入，而且楷林支付了不菲的費(fèi)用。目前世界五大行駐場(chǎng)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，鄙人已知的只有楷林中心了！鄙人也順便看了一下物業(yè)服務(wù)人員無(wú)論是精神狀態(tài)、專業(yè)技能都算的上是高顏值。
2、 楷林物業(yè)不掙錢(qián)。一般的物業(yè)不管掙多掙少都是掙錢(qián)，但是楷林物業(yè)不掙錢(qián)，反而每年還需要置業(yè)往物業(yè)貼錢(qián)。這也是楷林置業(yè)鄭老板的情懷，賠錢(qián)也要把物業(yè)服務(wù)做到最好。
3、 楷林物業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來(lái)的360度的物業(yè)服務(wù)，例如開(kāi)業(yè)典禮服務(wù)、融資服務(wù)、商貿(mào)服務(wù)等，同時(shí)客戶經(jīng)理介紹說(shuō)楷林是寫(xiě)字樓里面第一家有400客服電話的，第一家寫(xiě)字樓里面開(kāi)發(fā)物業(yè)APP的，企業(yè)這么用心在業(yè)界也是少加。
4、 舉例說(shuō)明：楷林國(guó)際在零六零七年銷售，價(jià)格大概是六七千一平方，比對(duì)面的盛潤(rùn)白宮一平方高一千塊錢(qián)左右，之后楷林國(guó)際獲得了中原第一個(gè)“魯班獎(jiǎng)”，當(dāng)時(shí)的租金一塊二三左右，現(xiàn)在租金少的已經(jīng)翻了一番，多的已經(jīng)翻了一倍半，算下來(lái)十年左右已經(jīng)回本了。這其中楷林物業(yè)的功不可沒(méi)，吸引業(yè)主留住業(yè)主。
整體考察下來(lái)，感覺(jué)還是不錯(cuò)的，但是價(jià)格著實(shí)不便宜，按揭優(yōu)惠之后5樓的價(jià)格還在一萬(wàn)九千多，往上面更高。總體感覺(jué)價(jià)位偏高，投資建議放棄！(展開(kāi)全部)

楷林中心，金水東路與農(nóng)業(yè)南路交匯處。
先來(lái)講講開(kāi)發(fā)商，楷林置業(yè)是一家專門(mén)做寫(xiě)字樓的企業(yè)，金水路上的楷林國(guó)際開(kāi)啟了鄭州商務(wù)辦公的大門(mén)同時(shí)也獲得了“魯班獎(jiǎng)”；楷林IFC是LEED銀級(jí)認(rèn)證的商務(wù)群，而楷林中心廣告語(yǔ)則是“省府前，河南骨子里的驕傲”，足以看出鄭新橋的野心。最值的推薦的是花費(fèi)巨資打造的“楷林匯”寓意楷模林立，英雄薈萃！產(chǎn)品無(wú)論是從品牌或者地段再或者是配套亦或是物業(yè)沒(méi)得挑，一個(gè)字好，倆字真好！那么銷售如何呢？銷售業(yè)績(jī)平平。均價(jià)20000元/平方米的價(jià)格已經(jīng)讓很多人望而卻步，價(jià)格是偏高的。
目前區(qū)域在售的項(xiàng)目——綠地新都匯（180米地標(biāo)高區(qū)均價(jià)在2萬(wàn)）、美僑世紀(jì)廣場(chǎng)（約14000元/㎡）、亞新廣場(chǎng)（東西塔20層左右，約14000元/㎡），若是做一個(gè)對(duì)比同樣的價(jià)位你是選美僑（金水大道、硬件配套、楷林物業(yè)）還是亞新廣場(chǎng)（建材、品質(zhì)、現(xiàn)房、TBD商務(wù)區(qū)），我個(gè)人更傾向于亞新廣場(chǎng)，理由如下:1、開(kāi)發(fā)商實(shí)力亞新集團(tuán)完勝2、同等硬件配套下亞新建材高于美僑3、亞新后期的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)優(yōu)于美僑。綜上所述亞新廣場(chǎng)勝出。
若是同樣的價(jià)位綠地新都匯（精裝修、金水大道地標(biāo)、綠地品牌）和楷林中心（省政府、楷林品牌、楷林物業(yè)、360資產(chǎn)管理）你選那個(gè)，我選楷林中心，理由如下：1、鄭州本土寫(xiě)字樓楷林品牌好評(píng)度高于綠地品牌。2、楷林中心位置優(yōu)于綠地新都匯。3、楷林物業(yè)同樣也優(yōu)于綠地物業(yè)。綜上所述，楷林中心勝出。
整個(gè)區(qū)域在售的物業(yè)不多，可以多方面進(jìn)行比較，重點(diǎn)推薦一下亞新廣場(chǎng)，性價(jià)比還是非常不錯(cuò)的。(展開(kāi)全部)

楷林中心，楷林置業(yè)出品。開(kāi)發(fā)商：楷林置業(yè)（專注寫(xiě)字樓14年），地段：中央政經(jīng)區(qū)（金水東路與農(nóng)業(yè)南路），產(chǎn)品（132-287），物業(yè)（仲量聯(lián)行+楷林物業(yè)）。無(wú)論是從地段或是產(chǎn)品或是物業(yè)或是開(kāi)發(fā)商，核心地段的優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)。低區(qū)單價(jià)在18000左右，高區(qū)單價(jià)在25000左右，自用沒(méi)有一點(diǎn)問(wèn)題，那么值不值得投資？單價(jià)18000，16年回本，稅后租金3.1元，單價(jià)25000，16年回本，稅后租金4.3元，目前租金能達(dá)到4元的寫(xiě)字樓少之又少，大玉米算一個(gè)美盛中心算一個(gè)，基本空置率都在一半以上。能負(fù)擔(dān)起這么高的運(yùn)營(yíng)成本的企業(yè)還是比較少的，加上整體經(jīng)濟(jì)下行，無(wú)形中給企業(yè)運(yùn)營(yíng)增加難度。樓市觀點(diǎn)高于15000元的寫(xiě)字樓投資要慎重，同等情況下投資可以考慮建業(yè)凱旋！(展開(kāi)全部)