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金地峯范?峯尚公寓，二七區(qū)航海路與淮南街交叉口西南角。

開發(fā)商開始放大招了，不過千萬不需要相信，郭老大說過一句話：理財(cái)收益率超過6%的就要打問號(hào)，超過8%的就很危險(xiǎn)，超過達(dá)到10%以上就要準(zhǔn)備損失全部本金！仔細(xì)品品郭老大這句話，仔細(xì)品品。

這一次金地又玩啥套路呢，一番對(duì)比下來讓你迷糊：

1、公寓（基本上所有公寓都可以套）

以30平方米，單價(jià)6500元/平方米計(jì)算，總價(jià)19.5萬，按照20萬計(jì)算，首付10萬，貸款10萬，貸款利率是4.5%，貸款年限是10年，月供是1036元，月租金是1400元（市場(chǎng)租金是1200-1600），月收益是364元，年收益是4368元，10年總收益是43680元，30年總收益379680元，30年收益后的平均年收益是12656元，年收益率12.6%，最終到手價(jià)格是579680元。

看到這個(gè)算法是不是非常哇塞，好高的收益。

2、住宅

以90平方米，單價(jià)1000元/平方米計(jì)算，總價(jià)90萬，按照20萬計(jì)算，首付13.5萬，貸款76.5萬，貸款利率是3.25%，貸款年限是30年，月供是3308元，月租金是1400元（市場(chǎng)租金是800-1800），月收益是-1908元，年收益是-22896元，10年總收益是-228960元，30年總收益-686880元，30年收益后的平均年收益是-22896元，年收益率17%，最終到手價(jià)格是213120元。

3、10萬放銀行

存款利率2.58%（5萬3年期），年收益2580元，30年收益77400元，年收益1.95%-2.58%。

發(fā)明這個(gè)方法的人真是個(gè)“天才”，第一次看到住宅每個(gè)月虧2000塊錢的，30年算下來虧了70萬，一套房子的殘值剩下20萬，按照這個(gè)邏輯房子只剩下20%的價(jià)值？一看就是胡算！

公寓的投資回報(bào)率應(yīng)該是年租金/總價(jià)，1400*12/20萬=8.4%，8.4%還是理想情況下的，同樣是1400塊錢租一個(gè)公寓，為啥不租一個(gè)小兩室呢？(展開全部)

金地峯尚開始發(fā)力了，目前主推30-35平米的平層或復(fù)式公寓（總價(jià)18萬起，今年買今年住），30-1500平的寫字樓。
如果按小面價(jià)的公寓算，月供1200多，目前周邊興華南街，亞新投資大廈，積家公寓的租金在1500左右，這樣看金地的投資價(jià)值不錯(cuò)，租金還能抵月供，但其實(shí)不然，公寓的居住成本高，物業(yè)費(fèi)貴，空間小，真不如周邊1500租個(gè)老校區(qū)兩室舒服。

這個(gè)公寓的優(yōu)勢(shì)在于金二環(huán)優(yōu)質(zhì)地段，地鐵口，二七萬達(dá)，項(xiàng)目自帶1000平休閑會(huì)所，劣勢(shì)則是公寓本身就是原罪。

雖然項(xiàng)目本身不值得關(guān)注，但金地的堅(jiān)挺還是讓人刮目相看的。截止3月20日，金地接連償付三筆公開市場(chǎng)債務(wù)，一季度的公開債已經(jīng)全部順利償付完畢，在當(dāng)前風(fēng)雨飄搖的環(huán)境下，給購房者吃了顆定心丸。

與此同時(shí)，金地董事會(huì)也迎來改變，深圳市福田投資控股有限公司董事長季彤，出任金地集團(tuán)副董事長，形成了生命人壽大股東3席、國資2席、金地團(tuán)隊(duì)2席的多元董事會(huì)格局。此前，福田投控以32.5億對(duì)價(jià)收購金地環(huán)灣城項(xiàng)目51%股權(quán)，以市場(chǎng)化的方式為金地提供了實(shí)質(zhì)性的流動(dòng)性支持。
國資股東出人又出錢，金地可以放心了。
目前金地在鄭州的幾個(gè)項(xiàng)目，都不算優(yōu)質(zhì)，但好在投入都不算大，應(yīng)該問題不大。
當(dāng)初有“招保萬金”的說法，金地是與萬科齊名的，后來雖然金地落后了，但仍然保持了穩(wěn)健經(jīng)營的風(fēng)格，真可謂是，滄海橫流，方顯英雄本色。(展開全部)

金地峯范?峯尚公寓，二七區(qū)航海路與淮南街交叉口西南角。

1720年12月的某一天，偉大的科學(xué)家牛頓在日記中寫下了一句經(jīng)典名言：“我可以計(jì)算出天體運(yùn)行的軌跡，卻難以預(yù)料到人性的瘋狂！”

當(dāng)時(shí)77歲的牛頓，身為英國皇家學(xué)會(huì)會(huì)長及皇家鑄幣廠廠長，因?yàn)槌垂商澋袅俗约?0年的工資。

1711年英國zf以為債務(wù)問題成了南海公司，它擁有壟斷南海貿(mào)易的特許權(quán)（拉丁美洲），他們認(rèn)為哪兒遍地都是黃金，于是南海公司的股價(jià)一飛沖天，1720年1月時(shí)還只有128英鎊，到3月初就達(dá)到200英鎊，3月末已超過400英鎊，6月漲到900英鎊，8月突破1000英鎊，股票一漲，全英國人都來買股票，包括當(dāng)時(shí)的牛頓，一下子虧了2萬英鎊，而他的年薪只有2000英鎊。

一個(gè)聰明人看到身邊的笨蛋都賺錢，他也要忍不住的參與到當(dāng)中；另外一點(diǎn)就像勒龐說的：一個(gè)人一旦融入到群體當(dāng)中，他的個(gè)性就沒有了，取而代之的事群體的低智商、無異議等特點(diǎn)。

之前說過金地峯尚公寓，說是割韭菜的，打的宣傳語是：二環(huán)旁的公寓：回報(bào)率=存銀行10倍，9年回本，純賺30年，月月收益。

沒想到首開推出616套平層產(chǎn)品，383套LOFT產(chǎn)品，共計(jì)999套房源，當(dāng)天去化287套，依舊是有很多去買。

個(gè)人的觀點(diǎn)依舊是不推薦，不推薦，不推薦，因?yàn)楣⑷鄙傥覀冃枰牧鲃?dòng)性，如果某一天你需要用錢，你想把手里面的公寓賣掉，市場(chǎng)上基本上是無人問津的。(展開全部)

金地峯范?峯尚公寓，二七區(qū)航海路與淮南街交叉口西南角。

先說結(jié)論，公寓、寫字樓、商鋪，不建議購買，也不建議投資，重要的事情說三遍不建議購買、不建議購買、不建議購買。

峯尚公寓開始銷售了，戶型面積從29-44平方米，物業(yè)形態(tài)包括平層和LOFT，平層的價(jià)格是6500元/平方米，LOFT的價(jià)格是8000元/平方米，首付最低3萬塊就可以，月供只要1000多元，心動(dòng)不心動(dòng)？

峯尚公寓的特點(diǎn)就是位置好，位于二七區(qū)航海路與淮南街交匯處，屬于金二環(huán)，地鐵口，二七萬達(dá)旁，周邊配套也都成熟，就問你心動(dòng)不心動(dòng)？

通過觀察不知道你發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，其一是做的面積越來越小，原來公寓的面積是五六十平方米，現(xiàn)在只有三四十平方米；其二價(jià)格是越來越便宜原來我記得一萬左右，現(xiàn)在普遍六七千；其三供應(yīng)過剩，現(xiàn)在鄭州公寓的去化周期大概是120個(gè)月，也就是10年時(shí)間，公寓是嚴(yán)重的供應(yīng)過剩。

具體公寓有什么問題，咱們一個(gè)一個(gè)說：

如果是自己住，優(yōu)勢(shì)就是能以一個(gè)很低的價(jià)格，買到一個(gè)位置非常好的區(qū)域，能在鄭州有一個(gè)落腳的地方，不足的地方就是不能落戶，也沒有什么教育配套，另外就是居住體驗(yàn)不好，梯戶比高，等電梯需要很長時(shí)間……

如果你是投資那更不能投資了，其一就是投資回報(bào)率上去，因?yàn)楣⒑芏?，組不上價(jià)格，一般情況下算下來就是2-3%，需要三十多年才能回本；其二公寓沒有流動(dòng)性，也就是說沒有一點(diǎn)點(diǎn)金融屬性，二手公寓無人問津，賣都賣不出去，那急用錢的時(shí)候多著急。(展開全部)

金地建海峯范，主城區(qū)城改的邊角料地塊，由金地負(fù)責(zé)建設(shè)開發(fā)。

金地為起家深圳的開發(fā)商，屬于國內(nèi)首批房地產(chǎn)上市公司，常年位于TOP20，背后股東有深圳國資背景，金地素有“理科金地”的美譽(yù)，就像身邊邏輯滿分的理科學(xué)霸，穩(wěn)健、低調(diào)、靠譜，這些都是金地的標(biāo)簽。
但是入鄭這么多年，金地似乎也步入了同行的怪圈，和一眾企業(yè)“同流合污”，沒有拿得出手的經(jīng)典項(xiàng)目不是，還時(shí)不時(shí)被維權(quán)，而且作為很早來鄭的全國性房企，擴(kuò)張倒是慢騰騰的~

說說項(xiàng)目本身，15.677畝的商業(yè)金融用地兼容二類居住用地，容積率6.82，建筑密度50%，建筑高度100米，綠地率20%。

金地規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃1棟高層住宅、1棟商務(wù)辦公公寓及3層商業(yè)，住宅面積段為99㎡、109㎡和139㎡，兩梯四戶，精裝修交付。

公寓產(chǎn)品6梯44戶，其中4-17層為層高2.95米的平層公寓，18-27層為層高4.5米的loft公寓（不得不說自從技術(shù)規(guī)定新規(guī)以來，之前動(dòng)不動(dòng)5.09米的LOFT一去不復(fù)還，那一批業(yè)主好幸福~）

目前住宅產(chǎn)品基本清盤，僅剩余個(gè)位數(shù)套數(shù)，價(jià)格在1.7-1.8左右，不算便宜，但是就這樣一棟高層的小社區(qū)，大家議論紛紛感覺問題不小的還是賣完了，只能說，經(jīng)不住客戶群體多呀，畢竟位置很好，相鄰二環(huán)，周邊有地鐵，有多所學(xué)校和萬達(dá)廣場(chǎng)，生活配套齊全而且還便利~再加上不錯(cuò)的戶型設(shè)計(jì)。

主要在售的是公寓產(chǎn)品，公寓產(chǎn)品價(jià)格平層7000+，LOFT8000+，這個(gè)價(jià)格仁者見仁智者見智，因?yàn)閱误w面積都不大，30多平米，一個(gè)小戶型也就是二十多萬，這要在前幾年的市場(chǎng)，絕對(duì)會(huì)被各種投資的，剛需的，做酒店的一掃而空，幾年YQ過去了又撞上行業(yè)的低谷，蚊子再小也是肉，更何況是人見人愁的公寓產(chǎn)品呢，對(duì)于普通老百姓來講，買公寓沒有意義和價(jià)值，但是這個(gè)社會(huì)是由形形色色各行各業(yè)構(gòu)成的，我們眼中沒有價(jià)值的產(chǎn)品在別人的認(rèn)知里面恰恰是發(fā)財(cái)之道，因?yàn)槊總€(gè)人接觸的圈子和知識(shí)面不一樣，所以依舊會(huì)有這么一撮人去買單。

（順便拉一拉其他的，據(jù)說抖音上爆火的娶了上司老婆的紋子中女主角趙總就是金地負(fù)責(zé)營銷的負(fù)責(zé)人，吐糟一下啊趙總，大熱天的40°，售樓部都不開空調(diào)的嘛，是壞了還是節(jié)流開源~）(展開全部)

這一輪封控宅家，我想大家對(duì)建海峯范這樣的樓盤，恐怕會(huì)更加謹(jǐn)慎。

一是小區(qū)空間小，活動(dòng)不開。我看封控期間有的人在曬小區(qū)跑步的軌跡圖，小區(qū)挺大的，有的人則在抱怨小區(qū)小，小孩在巴掌大的院子扎堆，滑板、容易碰著撞著，激化鄰里矛盾，加大傳染風(fēng)險(xiǎn)。
二是小區(qū)人數(shù)少，核酸檢測(cè)、超市送貨，物業(yè)服務(wù)什么的，不會(huì)特別重視，比如核酸檢測(cè)，大家可以看到，小屋一般都在成規(guī)模的小區(qū)周邊，像建海峯范這樣的，可能不會(huì)有專門的點(diǎn)，只能蹭蹭別人的，比如物業(yè)服務(wù)，我看很多疫情期間物業(yè)人員都會(huì)投入到大規(guī)模的小區(qū)，也可以理解，有限的資源肯定往最忙的地使，1棟樓的小區(qū)就先緩緩吧。
三是電梯擁擠，像金地建海這種33層的，再加上高密度的公寓，一到檢測(cè)時(shí)間，密集上下樓擠電梯，挺危險(xiǎn)的。

不過就1棟樓倒也好，省的像其他小區(qū)一樣，多棟樓之間有交叉感染風(fēng)險(xiǎn)。
就我所知，金地最新的價(jià)格是低樓層的14000左右，中高樓層15000，之前吹的18000，估計(jì)再也堅(jiān)持不下去了。

像這種小地塊的盤，就更得重視公共空間的營造，不能讓大家下樓沒得消遣。我看金地說的一樓挑高空間，后期打造兒童娛樂空間和休閑會(huì)所，如果真能兌現(xiàn)，倒也能彌補(bǔ)下缺點(diǎn)。

金地的戶型是97-137平，按正常住宅小區(qū)的戶型比例做的，總戶數(shù)只有256戶，這點(diǎn)還不錯(cuò)，如果做多小戶型，小區(qū)人更多更擁擠。

從金地目前的表現(xiàn)，也給后期開發(fā)商一個(gè)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，孤盤想靠好地段，高建標(biāo)拔高成改善盤，在鄭州是死路一條，底子太差的盤，還是老老實(shí)實(shí)剛需低價(jià)跑量吧。(展開全部)

金地建海峯范也堅(jiān)守不住，特價(jià)房出爐，14XXX起，相比開盤價(jià)17000-18000，也算是降了不少，但畢竟是特價(jià)房，主流房源還是在16000-18000之間。另外還有平層公寓和LOFT公寓在售。

這次應(yīng)該是開發(fā)商統(tǒng)一行動(dòng)，南龍湖金地和樾春曉今年首開時(shí)8000出頭，現(xiàn)在特價(jià)房6000多。幸虧金地實(shí)力不凡，不然的話，讓人感覺又是跑路的節(jié)奏。

說回建海峯范，地塊比較小，占地約15.6畝，只有一棟住宅，分東西單元，另外還有一棟公寓，L型拐角設(shè)計(jì)。容積率6.82，很高，讓我想起了之前的保利心語，但金地對(duì)外宣稱住宅部分容積率不到5。

置業(yè)顧問宣傳的挺高端，對(duì)標(biāo)一線城市豪宅，外立面上大面積玻璃幕+石材+鋁板的組合，確實(shí)有那么一丟丟意思。

精裝修里也有高儀、西門子這些大牌，但這些集采價(jià)其實(shí)挺便宜的，也都是入門款，謹(jǐn)防忽悠。

三個(gè)面積段——97㎡三室兩廳兩衛(wèi)，有贈(zèng)送面積，還是不錯(cuò)的；109㎡三室兩廳兩衛(wèi)，長條形戶型；137㎡四室兩廳兩衛(wèi)，也有贈(zèng)送面積。

距離二七萬達(dá)約600米，周邊還有丹尼斯大賣場(chǎng)、新象城、大潤發(fā)等。
軌道交通方面，目前主要是5號(hào)線，約500米。
醫(yī)療方面，周邊有鄭州市第二人民醫(yī)院，比較近。

教育方面，周邊學(xué)校是不少，但劃片的學(xué)校應(yīng)該一般。
對(duì)這個(gè)盤不是很看好，推測(cè)賣的也不咋的，雖然只有一棟樓，估計(jì)也要賣到準(zhǔn)現(xiàn)房甚至現(xiàn)房。(展開全部)

金地21年3月連拿三塊齊禮閆城中村改造用地，但是三塊面積加起來僅僅42畝，真是典型的花小錢辦大事啊。。土地成本倒是不高，3500元每平米左右，但是金地作為外來者，給地主建海的對(duì)價(jià)估計(jì)不會(huì)很低~金地在此進(jìn)入三環(huán)主城區(qū)，項(xiàng)目雖小，但是只要能算過來帳，只要有利潤哪怕是微薄一點(diǎn)，也能起到練兵以及保持在主城區(qū)有項(xiàng)目保持一定的知名也是劃算的。

項(xiàng)目推廣名為：金地建海峯范，首期地塊位于二七區(qū)航海中路南、兌周路（淮南街）西，規(guī)劃為商業(yè)金融用地兼容二類居住用地，占地約15.677畝，容積率6.82，建筑密度50%，建筑高度100米，綠地率20%，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃1棟住宅、1棟商務(wù)辦公公寓，住宅面積段為97㎡、109㎡和137㎡，兩梯四戶，精裝修交付。
外立面采用公建化設(shè)計(jì)，石材+玻璃幕墻可以使得建筑的美感增加，住宅首層架空設(shè)計(jì)，精裝修標(biāo)準(zhǔn)配置中央空調(diào)+新風(fēng)系列以及其他知名品牌的硬裝，其他的也沒有突出的特點(diǎn)。戶型設(shè)計(jì)還是可以的，兩個(gè)單元拼接共三個(gè)戶型，97㎡小三房已經(jīng)是老生常談的戶型了，帶雙衛(wèi)以及南向一體大陽臺(tái)是加分項(xiàng)；109的三房戶型和昨天萬科翠灣中城新地塊的115的基本一致，也是用的較多的拼接邊戶，這個(gè)戶型優(yōu)缺點(diǎn)十分明顯進(jìn)深太長，買的話建議往高層買，采光會(huì)更好；137㎡的四房邊戶也沒有做到純通透，不過方正的戶型輔以動(dòng)靜分離的室內(nèi)布局和南向一體大陽臺(tái)，整體還是足以滿足的，就戶型來講，吊打隔壁升龍沒一點(diǎn)問題的。

本以為小地塊金地拿來做快銷跑跑量，沒想到金地的定位這么高，直接上了峯范系，可惜如此小的地塊大概率撐不起這么高端的系列，產(chǎn)品的定位應(yīng)該也是做足了調(diào)研，從開盤來講去化還算不錯(cuò)。

地塊最大的優(yōu)勢(shì)就是位置+品牌，無論從南北還是東西來講，標(biāo)準(zhǔn)的二環(huán)位置，周邊生活配套成熟，學(xué)校醫(yī)院商場(chǎng)一應(yīng)俱全，公共交通出行便利，距離五號(hào)線兩個(gè)不同站的地鐵口均約650米，生活享受主城區(qū)的各項(xiàng)便利是沒有問題的。金地的品牌在鄭州一直中規(guī)中矩，但是隨著暴露的頭部房企越來越多，穩(wěn)健的金地顯而易見的被凸顯出來，而且金地物業(yè)的服務(wù)一直長居行業(yè)標(biāo)桿，如今的市場(chǎng)，房企品牌就是購買的保障。
劣勢(shì)同樣存在，容積率過高，只有1棟住宅，小區(qū)景觀綠化等展現(xiàn)效果也只能巧婦難為無米之炊；另一方面北側(cè)的公寓樓后期要和住宅分開管理，但是地下區(qū)域的管理還不知后面如何處理，這些都是可小可大的問題，同樣值得購房者正視。

正如一千個(gè)讀者心中有一千個(gè)哈姆雷特一樣，每個(gè)購房業(yè)主的需求和看待角度不同，得到想要的答案也不盡相同，但是個(gè)人覺得1.7的價(jià)格入手二環(huán)絕版位置金地精裝修還是沒有什么毛病的。(展開全部)

金地建海峯范號(hào)稱是二七主城高端改善盤，目前定存排號(hào)，待入市階段。
這是一個(gè)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分外分明的項(xiàng)目：1、標(biāo)準(zhǔn)迷你盤，15畝土地，一棟辦公公寓建筑其中1-3層是集中商業(yè)，另外一棟為住宅，后期辦公與住宅分開管理，意味著這是一個(gè)只有一棟樓組成的社區(qū)，鄭州市場(chǎng)論改善盤這個(gè)體量基本可以獨(dú)霸天下了。
另外北側(cè)公寓樓不僅有商業(yè)還有安置房，后期嘈雜是肯定的，這點(diǎn)算是劣勢(shì)。
2、容積率6.82，除掉公寓和商業(yè)，住宅容積率也在4.99，三個(gè)面積段99平、109平和139平，總256戶，其中99平中間戶占比50%，物業(yè)為金地下屬物業(yè)，這個(gè)面積段和體量配比，已經(jīng)不能稱之為高端了，項(xiàng)目這點(diǎn)屬性只能算是一般。
3、唯一的優(yōu)勢(shì)就是身處二七主城，可以享受主城區(qū)帶來的交通和配套優(yōu)勢(shì)。
總體該盤產(chǎn)品本身除了金地所謂的高顏值“干掛石材+鋁板+玻璃幕墻”和金地品牌在支撐外，其他真的很一般，有種剛需買不起，改善看不上的尷尬，遲遲不開盤，只怕是蓄客不足，主城區(qū)項(xiàng)目額通病就是想享受其帶來各種便利的同時(shí)，就要接受其高容積率的弊端，若是交由小開發(fā)商操盤，注定默默無聞，只能靠?jī)r(jià)格來支撐。
這是金地參照紐約峯范理念所打造的樓盤，與上海金地峯范、成都金地39峯同規(guī)格，但從目前金地入鄭的樓盤品質(zhì)來看只有落地了才有發(fā)言權(quán)，體量太小對(duì)改善來說不是一個(gè)好的選擇，但對(duì)于地緣來說二七老城也真的沒有什么好選的改善項(xiàng)目，能否上車以價(jià)格為主。(展開全部)