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正榮御首府，南龍湖鄭新快速路/祥云路交會(huì)處向西200米路南。
萬(wàn)物皆有周期。
萬(wàn)物多會(huì)有起伏，都會(huì)出現(xiàn)循環(huán)，大到各個(gè)星體的形成與運(yùn)行，小到每個(gè)生命的生老病死，無(wú)論是真實(shí)的事物、還是虛擬的規(guī)律，都存在于輪回更替之中。
無(wú)論市場(chǎng)、人生，還是歷史發(fā)展均遵循一定的周期規(guī)律，即萬(wàn)物皆周期。
2019年，南龍湖正火，正榮一口氣拿下三宗土地，23號(hào)、24號(hào)、25號(hào)土地，一共是250畝，分為兩個(gè)組團(tuán)：天境、天樾，西側(cè)23號(hào)和24號(hào)為天樾，東側(cè)25號(hào)土地為天境，建筑面積約89-138平方米寬境高層，建筑面積約101-125平方米墅質(zhì)洋房，這中間經(jīng)歷房地產(chǎn)收緊、疫情等等，現(xiàn)在是實(shí)景準(zhǔn)現(xiàn)房，保交付，宣傳的是①延期交付，享無(wú)理由退房——購(gòu)房享12個(gè)月月供補(bǔ)貼、買房送車位券；②首期2萬(wàn)起；③買房送價(jià)值2萬(wàn)家電禮包。
現(xiàn)在正在銷售的是天境高層15號(hào)樓（廚衛(wèi)送簡(jiǎn)裝），89平6500元/平方米左右，108平68000元/平方米左右；洋房16號(hào)樓，毛坯，105平方米，標(biāo)準(zhǔn)層7800元/平方米左右，預(yù)計(jì)交房時(shí)間是24年9月份。
具體來(lái)說(shuō)不建議在南龍湖買房，能往市區(qū)里面湊湊盡量往市區(qū)里面湊湊，南龍湖開(kāi)發(fā)商魚(yú)龍混雜，既有外來(lái)的一線房企，又有河南本土的，更是有地頭蛇，而且各種銷售政策層出不窮，首付分期，低首付，零首付，送車位等等，即使像是萬(wàn)科這樣擅長(zhǎng)營(yíng)銷的也是很難搞，配套基本上也差不多，以錦藝城為中心。
可以多看看二手房，說(shuō)不定有撒謊驚喜，總之是多看看。(展開(kāi)全部)
無(wú)存在感的南龍湖大學(xué)南路板塊，無(wú)存在感的正榮御首府，現(xiàn)在也在發(fā)力促銷了，特惠4999起均價(jià)5200，還是精裝實(shí)景現(xiàn)房，即使如此，還是不太受歡迎。
2019年時(shí)，南龍湖還是比較火的，接連出地王，正榮地產(chǎn)一口氣拿下了鄭政新鄭出（2019）23、24、25號(hào)（網(wǎng)）三塊地，由于地塊夠大，容積率僅2.99，當(dāng)時(shí)的正榮正心高氣傲，野心勃勃，以較高端的“府”系進(jìn)行定位，因此其案名定為：正榮御首府。
項(xiàng)目總占地約250畝，分為天境、天樾兩個(gè)組團(tuán)，由22棟高層、17棟洋房組成，高層總層高為22-34層，洋房總層高為5-8層?，F(xiàn)在主推的是北側(cè)的25號(hào)地也就是天境地塊，
這個(gè)項(xiàng)目比較平平無(wú)奇，但有一說(shuō)以，在南龍湖這個(gè)偏西的位置，啥產(chǎn)品都不行，就主打性價(jià)比吧。
項(xiàng)目現(xiàn)在也是實(shí)景現(xiàn)房了，外立面采用現(xiàn)代風(fēng)格，以米黃色、深灰色或深咖色相搭配，算是很常見(jiàn)的風(fēng)格。
景觀方面該有的都有，社區(qū)內(nèi)部打造了“綠洲魔方島”，設(shè)置了木樁探險(xiǎn)、瘋狂滑梯、繃繃網(wǎng)、數(shù)字迷你跑道等兒童娛樂(lè)設(shè)施；還設(shè)有科普墻、昆蟲(chóng)認(rèn)知園等。綜合健身區(qū)則設(shè)置了老年健身器械、成年力量訓(xùn)練器械、乒乓球桌等。
產(chǎn)品方面，戶型設(shè)計(jì)不錯(cuò)，多為三開(kāi)間朝南，動(dòng)靜分區(qū)設(shè)計(jì)，其中117平戶型設(shè)計(jì)有南北雙陽(yáng)臺(tái)，實(shí)用性較強(qiáng)。
總得來(lái)看，這算是個(gè)被拋棄的區(qū)域，買這的很看地域性的，四五千塊錢，不妨看看。(展開(kāi)全部)
正榮御首府目前在售兩個(gè)地塊，一個(gè)是天樾地塊，一個(gè)是天境地塊，兩個(gè)地塊全都是高層+洋房的高低配設(shè)計(jì)。
目前天樾在售分為南北兩個(gè)院開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在在售南苑，高層現(xiàn)在除了10#樓還沒(méi)開(kāi)始賣，其余樓棟都有房源在售，主推上個(gè)月剛加推的3#樓，帶裝修明年12月交付，價(jià)格8700元/㎡左右，洋房主推2#樓，價(jià)格在10500元/㎡左右，另外還有1#、6#、7#樓還沒(méi)開(kāi)始賣。
天境地塊就有些像大雜燴，小區(qū)內(nèi)有精裝、有簡(jiǎn)裝、還有毛坯。其中1#、3#、5#、6#樓為毛坯，1#、3#、5#樓還沒(méi)開(kāi)始賣，主要在售6#樓，價(jià)格8000元/㎡左右，10#、17#樓為簡(jiǎn)裝，價(jià)格8200元/㎡左右，比毛坯要貴個(gè)一兩百塊錢，另外像之前賣的11#樓就是帶裝修交付，所以小區(qū)內(nèi)的交房時(shí)間不一致，早晚要差個(gè)半年左右，后期這邊交房入住了，那邊還在施工，會(huì)比較吵。
正榮御首府是正榮跟平安合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，目前同時(shí)在售的天境（25號(hào)地）以及天樾南院（24號(hào)地）都是由上海安歡管理咨詢有限公司（背后是我們熟知的平安）拿的地，跟正榮合作開(kāi)發(fā)，另外還有一塊沒(méi)開(kāi)發(fā)的地（23號(hào)地），就是天樾北院，臨近祥云路高架，則是由正榮自己開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在還沒(méi)有動(dòng)靜。(展開(kāi)全部)
港股上市的地產(chǎn)公司正榮地產(chǎn)2月11日上演了一出驚天大跳水。
2月11日午后，正榮地產(chǎn)(06158.HK)、正榮服務(wù)(06958.HK)開(kāi)始閃崩。短短兩個(gè)小時(shí)，正榮地產(chǎn)由開(kāi)盤時(shí)3.66港元股價(jià)，最低跌至0.68港元，跌幅達(dá)到81.42%。正榮服務(wù)由開(kāi)盤時(shí)4.01港元最低跌至0.52港元，跌幅達(dá)到87.03%。
究竟發(fā)生了什么？市場(chǎng)上有傳聞指，正榮地產(chǎn)將不再按此前計(jì)劃在今年3月贖回2億美元永續(xù)債，且該公司境外債將重組。針對(duì)前述之利空傳聞，正榮地產(chǎn)回應(yīng)稱，公司將按原計(jì)劃贖回2億美元永續(xù)債，相關(guān)傳聞不實(shí)。對(duì)于股價(jià)大跌，正榮地產(chǎn)表示，今日或有機(jī)構(gòu)惡意做空再買入，公司正在進(jìn)一步了解股價(jià)下跌原因，但是這一套說(shuō)辭能否得到市場(chǎng)的認(rèn)可尚可兩知。
2021年全年，正榮地產(chǎn)及其子公司累計(jì)合約銷售金額約為1456.43億元，位列全國(guó)房企25名，作為閩系中的莆田系房企，正榮這個(gè)瓜有點(diǎn)突然，在去年各位閩系兄弟紛紛暴雷之時(shí)，正榮安穩(wěn)的度過(guò)并且成功把自己從暴露之中摘了出來(lái)，面對(duì)突如其來(lái)的股票市場(chǎng)估計(jì)正榮自己也蒙蔽了，不過(guò)正榮的暴雷只在資本市場(chǎng)，其在建工程等并沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模爛尾工程款兌換問(wèn)題，但是是否會(huì)繼續(xù)發(fā)酵而影響地產(chǎn)業(yè)務(wù)？
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2019年12月13日，上海安歡管理咨詢有限公司以59041萬(wàn)元競(jìng)得，樓面價(jià)3150元/平米競(jìng)得鄭政新鄭出（2019）25號(hào)（網(wǎng)）地，地塊位于新鄭市龍湖鎮(zhèn)祥和路北側(cè)、規(guī)劃路西側(cè)。上海安歡管理咨詢有限公司為深圳安創(chuàng)投資管理有限公司旗下全資子公司。深圳安創(chuàng)投資管理有限公司為平安科技(深圳)有限公司子公司。
2019年12月16日，鄭州榮鼎置業(yè)發(fā)展有限公司以47279萬(wàn)元競(jìng)得，溢價(jià)率0.21%，樓面價(jià)3157元/平米競(jìng)得鄭政新鄭出（2019）23號(hào)（網(wǎng)）地，地塊位于新鄭市龍湖鎮(zhèn)祥云路南側(cè)、經(jīng)一路西側(cè)。鄭州榮鼎置業(yè)發(fā)展有限公司為鄭州正榮置業(yè)發(fā)展有限公司全資控股子公司。而鄭州正榮置業(yè)發(fā)展有限公司為正榮集團(tuán)旗下全資子公司。
同日上海安歡管理咨詢有限公司以51069萬(wàn)元，樓面價(jià)3150元/平米競(jìng)得鄭政新鄭出（2019）24號(hào)（網(wǎng)）地，地塊位于新鄭市龍湖鎮(zhèn)緯三街北側(cè)、經(jīng)一路西側(cè)。
平安進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，是靠互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融模式切入的策略，很少見(jiàn)平安自己操盤的項(xiàng)目，此次南龍湖平安依舊選擇合作開(kāi)發(fā)，正榮與平安合作開(kāi)發(fā)，正榮操盤，案名正榮御首府。
三塊地總占地約250畝，分兩批開(kāi)發(fā)。首批為23/24號(hào)地為天樾組團(tuán)，鄭新快速路東側(cè)的25號(hào)地為天境組團(tuán)，整體容積率不到3。
首開(kāi)的24號(hào)地由7棟高層、10棟洋房組成，高層面積區(qū)間89-138㎡，洋房面積101、125㎡，整體定位偏剛改。西側(cè)是十七里河及龍湖城市濕地公園，南側(cè)龍湖外國(guó)語(yǔ)小學(xué)，周邊配套成熟，有已交付小區(qū)，離主城區(qū)更近，自駕出行便利。戶型設(shè)計(jì)上沒(méi)有什么瑕疵，但是138的高層做成三房，最大的125洋房是四房，這都是什么規(guī)劃鬼玩意~125的洋房是標(biāo)準(zhǔn)的四葉草戶型，相當(dāng)不錯(cuò)；而且洋房和高層區(qū)域分割開(kāi)來(lái)，居住感更為純粹，也不存在太師椅什么遮擋的規(guī)劃。
得益于當(dāng)初土地成本較低，畢竟隔壁的越秀以及“苦逼三兄弟”隨便一個(gè)土地成本都不少，正榮的價(jià)格可操作空間非常大，目前高層均價(jià)在8000-8500，洋房10500-11000之間，就這依舊去化艱難，南龍湖內(nèi)卷嚴(yán)重而且僧多粥少的情況愈發(fā)凸顯。
希望此次正榮的暴雷不會(huì)蔓延到項(xiàng)目身上，而且此項(xiàng)目好歹有平安的持股兜底，可靠性和保障性還是大大有滴。(展開(kāi)全部)
前有奧園悅城一口價(jià)4999開(kāi)啟年底特惠，后有正榮御首府7500一平起挑戰(zhàn)全場(chǎng)。
年底的南龍湖也不太平，總想蹦跶幾下。
實(shí)際了解之后，發(fā)現(xiàn)也不算是噱頭，8500左右就能賣到精裝房，還帶車位，首付可分期，簡(jiǎn)直是剛需福音。
正榮御首府這個(gè)盤，在南龍湖片區(qū)個(gè)人還是比較推薦的。雖然不在城郊線輻射范圍，但對(duì)于自駕往返市區(qū)來(lái)講還是比較方便的。
整體分兩期開(kāi)發(fā)，共計(jì)4691套房源，隔鄭新快速路相望，同時(shí)在售。
西側(cè)天樾地塊，緊鄰十七里河，南側(cè)為龍湖外國(guó)語(yǔ)小學(xué)，東側(cè)浩創(chuàng)梧桐郡底商已經(jīng)成熟，人流攢動(dòng)；
東側(cè)天境地塊，北側(cè)為南龍湖地王三難兄，南側(cè)為龍湖錦藝城，商業(yè)較為發(fā)達(dá)。
兩個(gè)地塊，只能說(shuō)各有優(yōu)劣。
高層包含78-135㎡等多個(gè)戶型，洋房只有98/125㎡兩個(gè)戶型，洋房均價(jià)11000，不算便宜。
早在前幾年，鄭州購(gòu)房者對(duì)洋房和一樓帶院那真是迷之喜歡，同小區(qū)洋房平層與高層平層價(jià)差能
達(dá)到1.5倍，現(xiàn)如今1.2倍都不錯(cuò)啦。真正到二手房市場(chǎng)上，甚至更低。當(dāng)然，這里面不排除洋房面積普遍大，總價(jià)較高的影響因素。小面積洋房，相對(duì)折損綠小一些。
南龍湖現(xiàn)在的銷售狀況確實(shí)蠻難的，大灣區(qū)過(guò)來(lái)的開(kāi)發(fā)商越秀已經(jīng)默任把自己蓋成準(zhǔn)現(xiàn)房，就是不賣，心疼3秒鐘。
目前片區(qū)的價(jià)格已經(jīng)在5000-8500之間徘徊，直接夢(mèng)回2016年。再之前，個(gè)人最推薦的樓盤之一是萬(wàn)科星圖，無(wú)奈萬(wàn)科硬骨頭，始終沒(méi)有大降價(jià)，這樣看來(lái)性價(jià)比喪失很多，不如挑便宜靠譜的來(lái)。(展開(kāi)全部)
正榮御首府，南龍湖鄭新快速路與祥云路交匯處。
25號(hào)土地位于新鄭市龍湖鎮(zhèn)祥和路北側(cè)、規(guī)劃路西側(cè)，占地面積約62476平方米，約93畝，容積率大于1小于3，建筑高度小于100米，最終由上海安歡管理咨詢有限公司（平安不動(dòng)產(chǎn)）以59041萬(wàn)元競(jìng)得，樓面價(jià)3150元/平方米。
2019年12月13日，25號(hào)土地位于新鄭市龍湖鎮(zhèn)祥和路北側(cè)、規(guī)劃路西側(cè)，占地面積約62476平方米，約93畝，容積率大于1小于3，建筑高度小于100米，最終由上海安歡管理咨詢有限公司（平安不動(dòng)產(chǎn)）以59041萬(wàn)元競(jìng)得，樓面價(jià)3150元/平方米。
2019年12月16日，23號(hào)土地位于新鄭市龍湖鎮(zhèn)祥云路南側(cè)、經(jīng)一路西側(cè)，鄭州榮鼎置業(yè)發(fā)展有限公司以47279萬(wàn)元競(jìng)得，約74畝，容積率為3.0，最終樓面價(jià)3157元/平米；24號(hào)土地位于新鄭市龍湖鎮(zhèn)緯三街北側(cè)、經(jīng)一路西側(cè)，約81畝，由平安不動(dòng)產(chǎn)以51069萬(wàn)元競(jìng)得，樓面價(jià)3150元/平米。
這三宗土地最后都是由正榮操盤，被做成了兩個(gè)項(xiàng)目，統(tǒng)稱為正榮御首府，西側(cè)23號(hào)和24號(hào)為天樾，東側(cè)25號(hào)土地為天境，兩個(gè)地塊都在銷售，東地塊規(guī)劃9棟高層、4棟洋房，南側(cè)就是龍湖錦藝城商圈；西地塊也就是現(xiàn)在售樓部的位置，規(guī)劃13棟高層、13棟洋房，其一就是生態(tài)優(yōu)勢(shì)，毗鄰濕地公園，其二就是配套龍湖外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、龍湖四中，目前高層精裝修大概1萬(wàn)，之前推出一批毛坯大概九千。
他這個(gè)89平方米的戶型可以去看看，三面寬朝南，同時(shí)次臥和客廳的陽(yáng)臺(tái)是連在一起的，大約是6米，非常的寬敞和亮堂。
關(guān)注南龍湖的同志可以看看。(展開(kāi)全部)
正榮御首府項(xiàng)目總占地約250畝，總建筑面積667949.87㎡，由兩個(gè)地塊組成，目前這兩個(gè)地塊同時(shí)在賣。
天境地塊位于鄭新快速路祥和路東約200米路北，共規(guī)劃有9棟高層、4棟洋房產(chǎn)品以及一所幼兒園。這個(gè)地塊的優(yōu)勢(shì)就是南側(cè)為已經(jīng)成熟的龍湖錦藝城片區(qū)，距離龍湖錦藝城購(gòu)物中心1公里左右，后期購(gòu)物休閑、娛樂(lè)都能滿足，北側(cè)緊鄰祥和路一小和龍湖四中，學(xué)校劃片的也是這倆學(xué)校。
天樾地塊位于鄭新快速路祥云路西約200米路南，也是售樓部所在的位置，天樾地塊共規(guī)劃有13棟高層、13棟洋房產(chǎn)品以及一所幼兒園。這個(gè)地塊的劃片小學(xué)為龍湖外國(guó)語(yǔ)小學(xué)，初中為龍湖四中；西側(cè)緊鄰新鄭市龍湖濕地公園，后期生態(tài)資源豐富。
小區(qū)整體布局均為高層排列在東西兩側(cè)，洋房位于小區(qū)正中間。項(xiàng)目之前做的有毛坯產(chǎn)品，賣完之后現(xiàn)在主推的就是精裝產(chǎn)品，目前天境、天樾組團(tuán)價(jià)格都差不多，高層價(jià)格在9700-10300元/㎡ ，精裝修交付，洋房?jī)r(jià)格在11000元/㎡左右。具體選擇哪個(gè)組團(tuán)就是看個(gè)人是看重學(xué)校還是看重濕地公園的生態(tài)環(huán)境了。
整體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目這個(gè)位置在南龍湖還算不錯(cuò)的，也有劣勢(shì)，就是已開(kāi)通的地鐵2號(hào)線輻射不到，無(wú)法享受地鐵福利。(展開(kāi)全部)
正榮御首府項(xiàng)目總占地約250畝，總建筑面積667949.87㎡，分兩塊地組成，地塊是去年底摘得。
一塊地位于鄭新快速路祥和路東約200米路北，稱為天境，南側(cè)為已經(jīng)成熟的龍湖錦藝城片區(qū)，北側(cè)為南龍湖地王窩；
另一塊地位于鄭新快速路祥云路西約200米路南，稱為天樾，龍湖外國(guó)語(yǔ)小學(xué)北側(cè)，周邊是交房的浩創(chuàng)梧桐郡小區(qū)。
整體容積率2.99，總規(guī)劃為22棟高層、17棟洋房、2所幼兒園。住宅規(guī)劃總戶數(shù)4691戶（天境1900戶、天樾2791戶），綠地率30.01%，高層總層高為22-34層，洋房總層高為5-8層。
外立面采用現(xiàn)代風(fēng)格，高層戶型包含78㎡兩室兩廳一衛(wèi)（南向雙開(kāi)間、南北通透）、89㎡三室兩廳一衛(wèi)（南向三面寬、南北通透）、98㎡三室兩廳一衛(wèi)（贈(zèng)送飄窗）、105㎡三室兩廳兩衛(wèi)（獨(dú)立入戶玄關(guān)、贈(zèng)送飄窗）、117㎡三室兩廳兩衛(wèi)（可改造小四房、贈(zèng)送飄窗）、135㎡四室兩廳兩衛(wèi)（南北三陽(yáng)臺(tái)、贈(zèng)送飄窗）；洋房98㎡三室兩廳兩衛(wèi)（獨(dú)立入戶玄關(guān)、贈(zèng)送飄窗）、125㎡四室兩廳兩衛(wèi)（主臥套房設(shè)計(jì)）。戶型面積段豐富，整體定位偏剛改。
周邊在售項(xiàng)目比較多，最知名的就是地王三兄弟，龍湖天宸原著在售高層9500起，部分疊墅在售；正商蘭庭華府高層9000起，洋房12500起；雅居樂(lè)天域高層9300起，洋房12000起。從資金成本角度講，這些項(xiàng)目是很難掙錢。
好在正榮拿地價(jià)比較低，對(duì)于售價(jià)壓力沒(méi)那么大，高層9000左右也屬正常。(展開(kāi)全部)
正榮御首府，位于南龍湖鄭新快速路與祥云路交會(huì)處向西200米路南。
2019年12月 13日，平安摘得南龍湖25號(hào)地，樓面價(jià)3150元/㎡；12月 16日，平安、正榮摘得23/24號(hào)地，樓面價(jià)分別是3150元/㎡、3157元/㎡，正榮與平安合作開(kāi)發(fā)，正榮操盤，案名正榮御首府。
三塊地總占地約250畝，分兩批開(kāi)發(fā)。首批為23/24號(hào)地為天樾組團(tuán)，鄭新快速路東側(cè)的25號(hào)地為天境組團(tuán)，整體容積率<3.0，綠地率30%，建筑密度25%；9月26日首開(kāi)的24號(hào)地由7棟高層、10棟洋房組成，高層面積區(qū)間98-138㎡，洋房面積101、125㎡，高層均價(jià)8900元/㎡，洋房均價(jià)10500元/㎡。
有平安的加入，相比祥云路北側(cè)的越秀臻悅府，正榮的進(jìn)度還是挺快的。而19年5月17日經(jīng)過(guò)315輪競(jìng)拍最終以4778元/㎡的樓面價(jià)拿地的越秀臻悅府，在預(yù)售證已經(jīng)拿到很久的情況下依然沒(méi)有開(kāi)盤。畢竟是國(guó)企，樓面價(jià)高出正榮1600元/㎡，以現(xiàn)在南龍湖的市場(chǎng)，肯定是賣一套賠一套，“國(guó)有資產(chǎn)流失”的帽子不能被輕易的戴上…… 不知開(kāi)盤要拖到何年何月？
中肯來(lái)說(shuō)，正榮御首府的地塊在南龍湖位置不錯(cuò)，兩點(diǎn)的缺憾就是地鐵輻射不到、祥云路高架兩個(gè)劣勢(shì)。 西側(cè)是十七里河及龍湖城市濕地公園，南側(cè)龍湖外國(guó)語(yǔ)小學(xué)，周邊配套成熟，離主城區(qū)更近，居住沒(méi)問(wèn)題。
南龍湖現(xiàn)在最大的問(wèn)題就是供應(yīng)量大，下有小開(kāi)發(fā)商攪亂市場(chǎng)，上有頭部房企的各個(gè)地王項(xiàng)目杵著，各個(gè)開(kāi)發(fā)商不打價(jià)格戰(zhàn)基本混不下去，低首付、首付分期都不是事兒，在南龍湖零首付都幾乎成為常態(tài)，所以個(gè)人對(duì)開(kāi)盤數(shù)據(jù)存疑。(展開(kāi)全部)
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