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2022-3-15九鼎公館二號(hào)院探盤(pán)總結(jié)：

綠化組（包含綠化、地面、園區(qū)道路及圍墻）：40-50人（大樹(shù)基本種完，下一步灌木；目前園區(qū)路面已經(jīng)鋪石子鋼筋，下一步澆筑。另，3-4號(hào)樓入戶單元門(mén)也鋪石子了）；
地庫(kù)地坪組：15人左右（目前1號(hào)樓負(fù)二基本鋪完，目前正在鋪2號(hào)樓負(fù)二，另負(fù)一正在切伸縮縫）；
玻璃組：人數(shù)沒(méi)問(wèn)（3號(hào)樓一單元已經(jīng)裝的差不多了，正在往樓上運(yùn)玻璃）；
工程施工組：目測(cè)大概20人（負(fù)一與商業(yè)中間墻體）；
自來(lái)水組：實(shí)際見(jiàn)了3人，沒(méi)細(xì)問(wèn)多少人。
消防組：大概20+人。
負(fù)一負(fù)二以及一樓精裝組：粗裝已經(jīng)基本完成，準(zhǔn)備下一步工作。
強(qiáng)電組：實(shí)際見(jiàn)3人，因施工聲音太大，沒(méi)聽(tīng)到具體回應(yīng)幾人。
立面組：2號(hào)樓基本完工，剩下4樓以下石材，目測(cè)6人。3-4-5-6-7號(hào)樓立面據(jù)說(shuō)是另外一個(gè)公司做的，目前其他樓棟立面收口暫未見(jiàn)施工人員。
未命名分組：2號(hào)樓1單元正在安裝北向空調(diào)護(hù)欄。

本次探盤(pán)最大感覺(jué)是，工種變多了，上次探盤(pán)時(shí)消防組、強(qiáng)電組未見(jiàn)人（但問(wèn)了工人，說(shuō)原來(lái)也有人但是少，這次從3-11上的人就多了。今天消防組20+人）

目前感覺(jué)正在努力保交房，各組負(fù)責(zé)的人基本也都說(shuō)現(xiàn)在甲方要求的緊，按要求是要給你們5月底交房。

希望吧，希望吧，期待這天早日到來(lái)。（現(xiàn)在的市場(chǎng)太tamade艸蛋了）(展開(kāi)全部)

預(yù)算單，現(xiàn)在都是非正常樓層。3#好樓層的捂著不賣(mài)

18年后買(mǎi)房的可以算算，按照目前的房?jī)r(jià)或者可以參考成交的市價(jià)，減去當(dāng)時(shí)首付和房貸利息基本上很少有賺錢(qián)的。以這個(gè)盤(pán)為例，按照當(dāng)時(shí)14500*89=130，契稅等亂七八糟費(fèi)用成本在132左右。首付39+2=41，貸款91萬(wàn)，房貸5500*36（月）=19.8萬(wàn)，也就是說(shuō)目前付出的成本是61萬(wàn)左右。目前售價(jià)16500*89=147萬(wàn)。假如售出減去貸款86，余61萬(wàn)。和購(gòu)房成本基本相等。這還是在上漲2000元/平的。更別說(shuō)其他區(qū)域。比如二七新區(qū)，西三環(huán)沿線18年基本上在13500，到現(xiàn)在基本上沒(méi)漲的，賠的更多。

2021年2月4日，富田城五號(hào)院公示，根據(jù)網(wǎng)上查到的樓面價(jià)，成交樓面價(jià)3428.37元每平，容積率3.9，全部為高層。感覺(jué)有點(diǎn)意外，因?yàn)?018年發(fā)布的新的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，住宅平均層數(shù)類(lèi)別最高26層（高層Ⅱ類(lèi)），容積率2.9~3.1.而該小區(qū)共規(guī)劃9棟34層高層、1棟25層高層，不知道是不是這個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)在我市實(shí)行……該車(chē)位配比基本上是1比1，因此如有意向購(gòu)買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)的，大家不必著急購(gòu)買(mǎi)車(chē)位。
缺點(diǎn)主要可能就是：
1，距離地鐵有點(diǎn)遠(yuǎn)，不過(guò)應(yīng)該也不會(huì)像現(xiàn)在九鼎公館1.6的價(jià)格。
2，還有就是戶型設(shè)計(jì)一般，剛需戶型。學(xué)區(qū)也比較一般，周邊沒(méi)什么商業(yè)設(shè)施，比較慌。
3，剛需，看中學(xué)區(qū)的和著急上學(xué)的要謹(jǐn)慎考慮。
其他暫未發(fā)現(xiàn)什么明顯的缺點(diǎn)(展開(kāi)全部)

說(shuō)一下我自己的看法：我也是看了各位老師的評(píng)論，加上附近樓盤(pán)均價(jià)，感覺(jué)14000不能再多了，因?yàn)樵谄放坪推焚|(zhì)上富田應(yīng)該干不過(guò)永威，能拿得出手的、叫得上名字的也就是九鼎世家了。況且九鼎世家現(xiàn)在都沒(méi)有賣(mài)完（據(jù)說(shuō)還剩大戶型，而且定價(jià)為22000左右）硬生生的為九鼎世家二手房拉高了價(jià)位。其實(shí)關(guān)注九鼎世家二手房的可以知道，其實(shí)九鼎世家大多二手在1.7-1.9之間?；靖愦缶G洲持平，稍高一點(diǎn)，而且最近幾年經(jīng)開(kāi)真的沒(méi)有什么新盤(pán)才導(dǎo)致了有電梯和暖氣的貴。

--------此為分割線（全文3500+字警告）--------

我想著預(yù)估價(jià)1.4w，也就交了首期認(rèn)籌，說(shuō)有可能按排號(hào)順序賣(mài)房。期間關(guān)注米宅太多天，查了很多資料，高壓、墓地、規(guī)劃、地鐵編組站、金岱拆遷等等，幾乎天天泡在米宅（也是閑的），其實(shí)就是想買(mǎi)一個(gè)比較中意的房子，可以對(duì)未來(lái)暢想的房子。

后來(lái)大家都知道了，延期開(kāi)盤(pán)，中介“謠傳”限購(gòu)解除（官方模棱兩可的態(tài)度，感覺(jué)不妙）。心態(tài)已經(jīng)發(fā)生了變化，被放風(fēng)的1.48-1.52，重重的拍了一巴掌，想想多個(gè)地鐵，又是首期，應(yīng)該有點(diǎn)優(yōu)惠，還是買(mǎi)吧，畢竟永威小戶型也不能分期，多數(shù)只剩頂層，也靠近南四環(huán)。就又交了3w，貴點(diǎn)就貴點(diǎn)吧，至少多個(gè)地鐵。

本來(lái)想搶個(gè)23-30樓呢，開(kāi)盤(pán)上去全被秒，心里極其失落。感覺(jué)目前來(lái)說(shuō)沒(méi)有比這個(gè)更合適我的了，離我上班4公里左右能買(mǎi)得起的有點(diǎn)小品質(zhì)的盤(pán)應(yīng)該也就這個(gè)了。想的更多的是通勤成本。最后，還是等到了次頂層，哈哈，一人之下萬(wàn)人之上。

其實(shí)我知道，這個(gè)真的不是我理想的樓層，因?yàn)檎娴挠悬c(diǎn)太高了。但想想馬上要加推的5號(hào)樓，我真不感興趣，咬咬牙還是定了。也告一段落了，漲跌跟我都沒(méi)關(guān)系了。

最后總結(jié)一下優(yōu)缺點(diǎn)：
優(yōu)點(diǎn)：
1、地鐵三站
2、位置可以，四通八達(dá)
3、有個(gè)小河，雖然不能像圖片上一樣，但至少會(huì)因?yàn)橛泻佣喑鰝€(gè)沿河公園
4、二號(hào)院，層高三米，當(dāng)今市場(chǎng)中3米的剛需房應(yīng)該很少見(jiàn)了吧
5、1-3號(hào)樓,2-4號(hào)樓，樓間距達(dá)到了60米，應(yīng)該也算個(gè)優(yōu)點(diǎn)了吧。
6、規(guī)劃地鐵較多，4號(hào)（在建）、12號(hào)（規(guī)劃）、14（規(guī)劃，據(jù)說(shuō)改線繞道永威到小李莊，未確認(rèn)）、16（規(guī)劃）
7、質(zhì)量，置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)是九鼎世家的升級(jí)版，精裝（毛坯）點(diǎn)位交付，查了查這個(gè)詞開(kāi)始還真不懂，后來(lái)問(wèn)了才知道（我解釋不清可以問(wèn)問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)）。九鼎世家能和恒大持平甚至更高，質(zhì)量和位置決定了其價(jià)格和認(rèn)可度。所以我感覺(jué)應(yīng)該還行。
8、沒(méi)有高低配的純高層3.8容積率，好像還算上了商業(yè)。

中立觀點(diǎn)：
1、其實(shí)不知算不算優(yōu)點(diǎn)還是缺點(diǎn)，你可以看看規(guī)劃，能賣(mài)的商品房也就2、3、5號(hào)院沒(méi)多少棟樓，想買(mǎi)這個(gè)盤(pán)還是2號(hào)院，3號(hào)院的層高2.9米，樓間距平均45米
2、有人說(shuō)雙向八車(chē)道的鼎瑞街我要說(shuō)一句。這個(gè)事自我把控就好，有人說(shuō)臨街方便，有人說(shuō)臨街太吵。我們不能想方便又怕吵吧，農(nóng)業(yè)路旁的聯(lián)盟新城不也臨大路啊，怎么沒(méi)有它吵。很正常，又想交通好，又想容積小、又想有景色、又怕吹大風(fēng)（郊區(qū)），不能都占了。我在買(mǎi)的時(shí)候就已經(jīng)考慮了車(chē)道的事，所以才最后選了32.。一梯兩戶（兩梯四戶），等電梯時(shí)間也不會(huì)太長(zhǎng)。我剛才算了一下，33樓比我一平便宜360左右，總價(jià)少3.2W，我想我是不會(huì)買(mǎi)33的（得罪了16戶33層的兄弟們），畢竟首付多了才一萬(wàn)多，剩下的分到30年慢慢還，買(mǎi)個(gè)放心。
3、其實(shí)目前高層住宅建筑成本大家都知道，只要是大的承建商都不會(huì)有質(zhì)量問(wèn)題，這個(gè)富田1、2好像是中鐵十八，3、5、6好像是中建七局。我朋友在7局，說(shuō)國(guó)企一定會(huì)按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，不會(huì)存在偷工減料的事。買(mǎi)次頂樓沒(méi)事，也不會(huì)晃。

缺點(diǎn)：
1，公墓（哪個(gè)地方還能不埋人呢，三環(huán)內(nèi)沒(méi)風(fēng)水寶地了？很正常，再說(shuō)中間還有一個(gè)安置區(qū)）
2，高壓（我查過(guò)，高壓國(guó)家有安全輻射標(biāo)準(zhǔn)，這最近的樓離高壓也接近400米，不會(huì)有輻射頂多不好看）
3，金岱產(chǎn)業(yè)園（目前正在拆遷，等交房基本應(yīng)該差不多了，管城區(qū)區(qū)長(zhǎng)都來(lái)督戰(zhàn)了，等著清地賣(mài)錢(qián)呢，靠近地鐵不得多賣(mài)點(diǎn)錢(qián)？）
4，價(jià)格有點(diǎn)小貴（確實(shí)比我想象的要貴點(diǎn)）
5，安置房和二號(hào)院一路之隔（怕亂）
6，沒(méi)有完善的配套小學(xué)和中學(xué)（有星火路小學(xué)，其他我沒(méi)有查到到底以后劃片在哪兒上學(xué)）
7，缺少商圈（這地方會(huì)有毛商圈，隔壁必貴園也不是沒(méi)商圈么？不知道交房時(shí)能把商業(yè)全部租出去不）
8，交房晚（麻蛋真晚啊，心疼我房租，真晚、真晚，聽(tīng)說(shuō)鄭州一年只讓施工8個(gè)月，那隔壁為啥交房快呢？）
9，最近幾年附近工地不會(huì)太少，大車(chē)出沒(méi)注意

規(guī)劃：
1，高壓入地，金岱路西已經(jīng)公示，河?xùn)|有點(diǎn)懸。
2，產(chǎn)業(yè)園雖然短時(shí)間內(nèi)，還在，但根據(jù)網(wǎng)上拆遷公告顯示，現(xiàn)在正在逐步拆遷，交房時(shí)候基本應(yīng)該都差不多了。
3，南四環(huán)高速互通，三大街和宇通路互通，過(guò)了路就是自貿(mào)區(qū)。
4，對(duì)我個(gè)人來(lái)說(shuō)，出門(mén)幾分鐘就能上高速，回老家方便。
5，相對(duì)安靜，又不失便利性（九鼎公館離高速最近的1號(hào)樓大概660米，高鐵線路1.7公里，普速鐵路2.3公里）
6，通過(guò)谷歌地圖看到，部分產(chǎn)業(yè)園拆遷完畢，不知道為啥感覺(jué)管南這么高效。
7，未來(lái)小李莊火車(chē)站加持


價(jià)格：比永威貴了500+，真的是勉強(qiáng)接受啊，分?jǐn)偟?0年一個(gè)月多了190塊，也不少了。但想想永威基本沒(méi)房子，瀾灣6期沒(méi)動(dòng)靜（有人說(shuō)宇通要賣(mài)內(nèi)部房，不知真假），融創(chuàng)入市還要一段時(shí)間，加上現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)的樣子，剛需一次次被所謂的調(diào)控嚇怕了，加上斜對(duì)角的“必貴園”天悅和美景芳華，還算友好。剛需真的經(jīng)不起半點(diǎn)風(fēng)吹雨打了，這個(gè)價(jià)格勉強(qiáng)接受吧。
交房：時(shí)間預(yù)計(jì)2022年中，其實(shí)大家都知道，封頂時(shí)間在2021年5月14日，多這一年開(kāi)發(fā)商給自己留足了可支配時(shí)間，以防引起糾紛，提前交房你還感恩戴德，哈哈哈哈。
交通：2020年底試通車(chē)的4號(hào)線，8站預(yù)計(jì)15-16分鐘（含停車(chē)時(shí)間）到達(dá)會(huì)展中心，14站29-30分鐘（含停車(chē)時(shí)間）左右到達(dá)北龍湖。目前已知與1、3、5、6直接相交轉(zhuǎn)車(chē)方便。雖說(shuō)規(guī)劃了好多地鐵，以后鄭州都是地鐵房，但沒(méi)修的地鐵存在太多的變量。
環(huán)境：有條河（也可叫溝），河邊有大片公園，環(huán)境差不太多。
比價(jià)：永威1.41（預(yù)計(jì)明年底5期交房，目前少量112和極少89在售）、瀾灣1.4左右，基本都沒(méi)房；鑫苑1.45那品質(zhì)，那品質(zhì)我不敢買(mǎi)。融創(chuàng)城洋房1.55，高層釋放價(jià)1.3左右，相比擁有性價(jià)比。其實(shí)不著急的可以等等融創(chuàng)城，至少有房子，還能便宜不少，有些人說(shuō)融創(chuàng)到處維權(quán)，其實(shí)剛需買(mǎi)得起，買(mǎi)得到，付得起首付和月供才是王道。
有人說(shuō)，這個(gè)價(jià)格一定回調(diào)，我也不能判斷，但目前永威，綠都已經(jīng)夯實(shí)了管南價(jià)格，隔壁中岳價(jià)格好像也基本是1.4左右了。未來(lái)漲不漲不知道，跌下去應(yīng)該相當(dāng)難畢竟入市房子太少。當(dāng)然如果真的降價(jià)我還是會(huì)很難受的。畢竟買(mǎi)了就降，誰(shuí)心里都不好受。但我感覺(jué)應(yīng)該不會(huì)，為啥，看看旁邊的金尊府，很多人都要說(shuō)有可能爛尾的金尊府現(xiàn)價(jià)1.63w，說(shuō)品質(zhì)比富田好，應(yīng)該會(huì)，畢竟定位不同。再看看斜對(duì)角“必貴園”天悅的1.8W（精裝高層，高低配容積率3.5）和美景芳華1.6W（精裝公寓），你心中應(yīng)該會(huì)有答案。
區(qū)塊：有人說(shuō)管南亂，屌絲剛需聚集地，不如西區(qū)北區(qū)，更比不上東區(qū)。我想說(shuō)還是地緣，我在附近上班，很近。再說(shuō)地鐵十幾分鐘基本都能轉(zhuǎn)上東區(qū)北區(qū)的線，總體對(duì)我來(lái)說(shuō)還是可以的。說(shuō)什么適合居住，離開(kāi)用途談環(huán)境無(wú)疑癡人說(shuō)夢(mèng)。濱河標(biāo)準(zhǔn)的CLD為什么現(xiàn)在也有1.65W+的特價(jià)精裝？還是位置對(duì)于剛需不太友好。
開(kāi)發(fā)商：富田雖然26年了，的確不算大開(kāi)發(fā)商，也是網(wǎng)友說(shuō)的最多的不缺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商，我就是慢慢賣(mài)，我就是賣(mài)的貴，我就是不著急，你說(shuō)氣人不？看到目前這個(gè)開(kāi)盤(pán)價(jià)，我感覺(jué)他還真有這個(gè)調(diào)性。費(fèi)解。具體以后品質(zhì)好不好，只有住了才知道，中遠(yuǎn)期可以看二手房的交易價(jià)格來(lái)判斷。
未來(lái)：沒(méi)落地的規(guī)劃還有很多，不能證實(shí)真?zhèn)?，大家可以自行搜索，?jù)說(shuō)最近幾年附近很熱鬧。

最后，關(guān)于交房晚，本人真的去看了隔壁買(mǎi)了就能住的小三房（南北通透）金沙湖的二手，但由于新房子差額+中介+亂七八糟的費(fèi)用10W左右。加上132+的房款合下來(lái)基本要40的首付+10萬(wàn)的稅費(fèi)，一次性50左右，剛需更傷不起。不如買(mǎi)個(gè)全新的自己想要的戶型，10萬(wàn)用來(lái)租3~4年的房子也完全夠了，而且本身租著房子真的不想搬家太累。

如果開(kāi)發(fā)商看到，請(qǐng)?jiān)琰c(diǎn)交房，謝謝。如果置業(yè)顧問(wèn)看到，請(qǐng)合理分析我的對(duì)錯(cuò)，若有錯(cuò)我會(huì)在24小時(shí)內(nèi)更改。若未來(lái)的鄰居看到，請(qǐng)看看我分析的是否正確，暢想新生活。如果新人看到，請(qǐng)合理考慮你的首付和月供及上班的區(qū)位。適合你的才是最好的。

看過(guò)我寫(xiě)評(píng)論的朋友都知道，我是立了FLAG的，也是被打臉最疼的。和我有一樣想法的，不要怕被打臉，畢竟不是小孩子，去搶加推5號(hào)樓吧，32樓我都要了。有首付就不建議觀望，因?yàn)槟銈黄穑抗芫诌@么模棱兩可的回答可以想想他們的態(tài)度。問(wèn)問(wèn)高新經(jīng)開(kāi)的置業(yè)顧問(wèn)是不是真的可以不遷戶口和提供證明了。

以上就是我自從交了認(rèn)籌費(fèi)后查詢到的資料，一次性都給大家說(shuō)了，有錯(cuò)的地方還請(qǐng)見(jiàn)諒。

不知在哪兒看到一句話，好像說(shuō)的是香港樓市，叫“有樓先高潮，無(wú)樓咪白撞”。希望有一天，我們不要像香港，年輕人應(yīng)該做點(diǎn)年輕人該做想做的事，由衷的為祖國(guó)的繁榮偉大貢獻(xiàn)自己的力量。

（大半夜的，花了近三個(gè)半小時(shí)。本身該寫(xiě)論文的好時(shí)間，都給你們講故事了）
買(mǎi)了，就這樣吧，老實(shí)為國(guó)接盤(pán)，用愛(ài)發(fā)電。（米宅評(píng)論還能有紅包.....不錯(cuò)，三個(gè)半小時(shí)掙了好幾塊）(展開(kāi)全部)