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絕大部分強二線城市，房價已經(jīng)表現(xiàn)出很明顯的規(guī)律。
比如重慶，大力發(fā)展江北，除了最中心的渝中，高房價高熱度區(qū)域全部在江北。
比如成都，主力向南發(fā)展，高房價高熱度區(qū)域自然也都在南部的天府新區(qū)。
比如武漢，大力發(fā)展東部的光谷，除了傳統(tǒng)的市中心武昌漢口濱江，高房價高熱度區(qū)域也都在光谷。
還有濟南，主力向東發(fā)展，房價高點除了濟南老城和城南，就是東部高熱度的奧體CBD。
……
這些強二線都有主力發(fā)展方向，而市場熱度和房價高點都集中在這個主力方向之上。
且，距離越近，熱度越高，房價越高；距離越遠，熱度越低，房價越低。
鄭州也是一樣，主力向東發(fā)展，高房價高熱度區(qū)域自然都集中在鄭東新區(qū)。
目前鄭州均價是1.5-1.6萬，鄭東新區(qū)房價2萬起步，最高的北龍湖可以達到4萬+。
而即便市場下行階段，東區(qū)的房價依然堅挺。
比如均價2.5萬的高鐵片區(qū)，海馬公園開盤售價穩(wěn)定在2.7萬，未來同區(qū)域華潤新地塊精裝限價3萬。
再比如北龍湖北岸中海云鼎湖居首開2.8萬現(xiàn)在3萬，未來同區(qū)域小高層精裝限價是3.6萬。
不得不說，東區(qū)確實牛！
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當東區(qū)的房價越來越高，供應越來越少的時候，其價值就開始外溢。
這種外溢，會帶動周邊房價。
直接看下圖——
目前的鄭東新區(qū)及周邊外溢區(qū)域，價格區(qū)間從2萬-5萬，準入門檻單價2萬左右，首付至少六七十萬。
那，東區(qū)附近，預算低一些，還有沒有機會呢？
我們發(fā)現(xiàn)，還有管南和惠濟這兩個片區(qū)。
先說管南片區(qū)。
管南距離東區(qū)不遠，關鍵是價格適中，值得重點關注。
從管南開車沿中州大道一路向北，半小時內就能直達東區(qū)CBD、高鐵商務區(qū)和北龍湖金融島。
除了位置，管南還有兩個很重要的價值點。
首先，鄭州向南擴張的第一站。
我們來看看，管南片區(qū)的具體位置——
鄭州向南擴張的第一站，可以加速商都新區(qū)融城，以及港區(qū)和新鄭龍湖與鄭州主城的貫通。
加上地鐵2號線、4號線和小李莊火車站的落地，管南是鄭州唯一一個能同時串聯(lián)“東強”和“南動”的地方。
其次，老管城急需擴張下的自然外溢。
老管城居住密度大，在數(shù)十年的生長周期里，已經(jīng)不堪重負，急需向外擴張。
從隴海路到航海路，再到南三環(huán)，中間沒有任何斷裂帶，一切發(fā)展延伸都是水到渠成。
也就是說，管南是鄭州向南擴張的第一站，承接老管城自然外溢，同時接收東區(qū)的人流和錢流，這三點就是管南最核心的優(yōu)勢所在。
如果將管南進一步細分——
以中州大道—鄭新路為分界線，將管南片區(qū)分成西半部分和東半部分。
相比之下，東半部分距離東區(qū)更近，區(qū)位優(yōu)勢要更強。
那么，目前的管南東半部分，都有哪些樓盤可以選擇？
區(qū)域內，永威城和綠都瀾灣都只剩最后一期，房源不多了，均價1.55-1.6萬。
新城時光印象高層帶裝修也已經(jīng)賣到1.6-1.65萬。
更有甚者，第二輪土拍將要入市的管南金岱板塊管委會東側新項目，毛坯限價1.68萬+裝修限價3300，整體均價要到2萬了。
一旦入市，管南片區(qū)的天花板要再向上提一提了。
站在當下，管南真的還有好機會嗎？
值得慶幸的是，還有機會。
這個機會就是，管南一直以來的熱盤，富田九鼎公館。
這個盤擁有兩個非常重要的優(yōu)勢，一是地鐵，二是學校。
首先，它是純正的地鐵盤。
距離最近的是鄭州地鐵線路中價值很高的4號線，目前已經(jīng)通車。
項目內有3個地鐵站點，其中，最北端一站到北龍湖只有5站，最南端也只需8站。
其次，九鼎公館的學校也很不錯。東關小學金岱路校區(qū)，已經(jīng)建成招生，中學也即將落位。
同時，整個項目被十七里河環(huán)繞，河邊有沿河公園，未來環(huán)境肯定不錯。
目前在售的5號院，與地鐵4號線首站郎莊站的直線距離只有幾百米，可以直通鄭東新區(qū)、北龍湖。
最關鍵的是，雖然5號院位置相對靠南，但房價相比已經(jīng)沖到16500-17000的前幾期，有絕對的價格優(yōu)勢，也絕對低于區(qū)域均價。
如果你是鄭州東南的地緣客戶，或者是在東區(qū)工作，卻負擔不起東區(qū)的高房價，又想上班方便，不愿住的太遠，那這個管南剛需上車盤，值得重點關注。
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再看惠濟核心區(qū)。
距離東區(qū)也不遠，自駕半小時內，可直達CBD。同時，距離北龍湖金融島也更近。
這里的地鐵2號線把鄭州多個城區(qū)串聯(lián)在一起，1小時通勤時間內，可以到達主城絕大多數(shù)商圈。
而且，現(xiàn)在整個惠濟核心區(qū)的配套體系也正在急速兌現(xiàn)中。
生態(tài)景觀配套，不用多說，一直以來都讓惠濟引以為傲。
天然的黃河生態(tài)，古樹苑公園、月湖公園、1200畝的黃河迎賓館、道路兩側遮天蔽日的法桐、迎賓路低密別墅群……
再加上正在推進的黃河大戰(zhàn)略，與鄭州“北靜”的規(guī)劃相得益彰。
那么，目前的惠濟核心區(qū)，可以重點關注哪些樓盤呢？
其實，區(qū)域內大部分新盤都集中在北邊的大河路沿線，真正的核心地段在售新盤并不多，而建業(yè)花園里三期是一定不能忽視的。
這個項目的亮點很明顯，三期整體位于英才街香山路東南角，位置更靠近東區(qū)。
項目整體規(guī)劃比較純粹，戶型面積110平起步，更偏改善。
最重要的是，教育資源也很優(yōu)越。
河南省實驗學校英才學校是開發(fā)商建業(yè)引進的，建業(yè)花園里自然也是學位房。
另外，周邊還在建有其他九年一貫制學校，教育資源豐富。
如果你是大北區(qū)的地緣客戶，有教育和改善需求，那么這個項目一定要重點關注。
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如今的鄭州市場，之前虛高的房價泡沫正在被戳破。
如果想要在現(xiàn)如今的市場行情下，買到既安全，又保值抗跌的房子，就要找到城市里人和錢的聚集方向，扎進去，或者往上靠。
比如管南東部片區(qū)和惠濟核心區(qū)。
這兩個片區(qū)，都在以較短的通勤距離，方便的交通體系，完善的配套預期，不斷兌現(xiàn)的政策紅利，飛速前行。
讓我們一起期待，它們價值爆發(fā)的那一天！
