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最近，一些大大小小的樓盤陸續(xù)開盤，大品牌、大開發(fā)商的樓盤去化效果整體還算不錯，在新的市場環(huán)境下，小開發(fā)商面對大品牌開發(fā)商的競爭沒有任何優(yōu)勢，思路沒有及時調(diào)整，去化效果不佳也在預(yù)料之中。

如果沒有進一步的限購收緊政策出臺，可能2017年的整體房價走勢以平穩(wěn)為主，暴漲、快漲的條件早已不復(fù)存在，整體價格回調(diào)的可能性也不大，畢竟，現(xiàn)在鄭州市場理性購房需求依然是客觀現(xiàn)實存在，而供應(yīng)量目前沒有大的提升，從拿地到入市還是需要一定的周期。但部分小開發(fā)商的小樓盤在此期間會有價格下跌的可能，對小開發(fā)商的產(chǎn)品來說，沒有品牌優(yōu)勢、品質(zhì)優(yōu)勢的支撐，或許，競爭之下，價格回調(diào)是唯一的出路。

如果未來限購調(diào)控政策繼續(xù)加碼，那就不好說了，政策之下，說速凍就會速凍。
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此次鄭州限購，基本上是擠出了狂熱的非理性投資、投機性需求，但在需求端并沒有一棍子打死。
對于擁有鄭州戶籍的1套房人士，還可以在限購區(qū)域內(nèi)購180平方米以下的1套，180平方米以上的無限制。二套改善型購房者的需求沒有被限制。
對在鄭州沒有房子的外地人，可以在限購區(qū)域內(nèi)買1套180平方米以下的房子。這是哪部分人的需求？就是城中村拆完后搬出來的那批在鄭州工作的外地人(無鄭州戶籍)，加上那些目前在外省市、外地市工作的外地人(無鄭州戶籍)，是不是？這次沒有把社保給納入限購條件，對這種需求的保護面和廣泛度更大些。
對于180平方米以上的需求沒有限制。這對大改善、終極改善都沒有壓制過多。
所以，總體來說，市場上的理性需求還在那里，并沒有遭到過多的壓制，特別是城中村租房客搬出后形成的大量需求，并沒有限制，這個量其實是蠻大的。
限貸，整體上還是去杠桿和防范金融風(fēng)險，即要讓未來買房的人都是有能力踏踏實實按期還貸的人，而不是拆借資金炒房、囤房的人。

下個月，多塊城改土地即將出讓，所以，2017年，很多今年開不了盤的就會陸陸續(xù)續(xù)地開盤，供應(yīng)量會逐漸增多，整體的選擇面還是比較大的，可能未來市場會逐漸進入供需平衡、價格平穩(wěn)的階段。
對于有現(xiàn)實的購房需求的人來說，關(guān)注大開發(fā)商、品牌開發(fā)商、品質(zhì)開發(fā)商的樓盤，特別是首開樓盤，如果有自己特別中意的，還是該買就買吧，價格只是其中一個因素，某個地段，某個品質(zhì)，可能比價格更為重要。新開樓盤，因為市場的變化，開發(fā)商對市場預(yù)期也會調(diào)整，價格預(yù)期也會調(diào)整。另外，購房的大環(huán)境應(yīng)該好多了，沒有搶房了，大家可以從容不迫地在各個樓盤間比較來選房子，選擇自己最中意的，不必再委屈自己選不喜歡的地段、不喜歡的戶型、不喜歡的開發(fā)商。
當(dāng)然，所有的購買都要以自己的支付能力來保證：即相對總房價，首付的支付能力和每月的還貸能力，安全第一。(展開全部)

經(jīng)常會遇到朋友提這些問題，不知大家是否也這么想過？

1、? 買房的真有那么多嗎？
這是我一個同學(xué)在某樓盤排號時，置業(yè)顧問告訴他排了1000多號時，他問我的。

答：是的，買房的就是這么多。講真，排號1000多是鄭州一個樓盤的正常情況，一般來說，正常的市場下一個正常的售樓部每天接待20-30組客戶，周末會達到50-60組，一個月就是1000組，2個月就是2000組，一半的人排號不就是1000組么。而且，鄭州人口這么密集，大學(xué)生在校人數(shù)全國第四的潛力股，買房需求非常龐大。2015年鄭州大概賣了1100萬㎡的房子，2016年前10個月大概賣了1300萬㎡的房子，這還只包括主城8區(qū)的，按100㎡/套測算，每年至少10萬人都買了房，所以，就是這么個情況。

2、? 那么偏的地方都這么貴？
這是我一個朋友在看了南四環(huán)某盤后，看到12500的價格驚嘆的。

答：是的，就是這么貴。經(jīng)過前段暴漲后，四環(huán)內(nèi)沒有10000以下的房子了，貴是真貴，但說偏我不敢茍同，很多人囿于自己的生活圈，自己不熟悉的就說偏，這是大大的錯誤，目前四環(huán)內(nèi)，甚至五環(huán)內(nèi)，都不算偏，從西、南四環(huán)到火車站不過11/12公里，這點距離你都嫌遠是有多矯情，看看北上廣每天地鐵通勤2小時就知道自己多幸福了？

3、? 房價這么高了還有人買，成交量是不是開發(fā)商造假啊？
相信這個很多人都納悶，自己感覺房價那么高了都買不起了，怎么可能還賣出去。

答：平心而論，成交造假是有的，但造假幅度不大，一般來說，實際成交800套，可能會報1000套，但10.1后由于廣告嚴(yán)查，數(shù)據(jù)水分不大。房價這東西，其實與一般老百姓是無關(guān)的，只與收入前5%-10%的人有關(guān)，你覺的高的有人還覺的便宜，最近成交的地市精英和北上廣回流客，對價格都不敏感。千萬不要坐井觀天，你看看北龍湖，幾百萬的豪宅都是一次性付清。一般來說，真正的高房價，月供會占到夫妻月收入的80%左右，目前鄭州一個89㎡小三房月供4000，離8000還有一定空間。
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如何看鄭州這個房地產(chǎn)市場，如果你一味的站在自己立場上去看，確實很多東西覺的不合理，但最好要跳出來，不帶感情色彩的理性分析，一味的質(zhì)疑并不能使自己更好，我們都處于體制穹頂之下，與其對抗趨勢，不如痛快接受。(展開全部)

北龍湖，這個鄭州地產(chǎn)市場的制高點。是1千萬鄭州人，乃至1億多河南人中最有錢階層終極置業(yè)的首選地。在社會階層已經(jīng)分化，未來將更加固化的大中國，將來各地都會形成明顯的富人區(qū)和窮人區(qū)，那么北龍湖區(qū)域必將是河南省最富有人群的聚集地。恒大悅龍臺，在北龍湖區(qū)域所處位置不算太好，也不算太差。恒大的銷售模式很讓地產(chǎn)圈內(nèi)人士有所不屑，用賣快銷品的方式來賣房子，總讓人覺得有點那啥。原本我也是挺不待見恒大這種營銷模式的，但仔細想想，房子雖然說總價很高，對工薪階層來說可能要花費一個家庭甚至兩個家庭多年的積蓄，但從技術(shù)角度而言，蓋房子并非多有技術(shù)含量的事。既然沒啥技術(shù)含量，恒大把房子當(dāng)快銷品賣，又有何不可呢？愛瑪仕哥也正是憑借這種快開快銷的模式成功登頂宇宙第一房企的寶座。恒大悅龍臺這個項目，4月份拿地，9月份做出實景展示，11月27號就開盤銷售，這速度，試問北龍湖的地王們誰能做到。恒大悅龍臺折合樓面地價12300，裝修標(biāo)準(zhǔn)3500，建安成本加綠化按8000估算，成本價在2萬3左右，按悅龍臺銷售所說3萬的均價，毛利潤就是20%左右。這么一算，恒大悅龍臺的價格定的還真算合理。對于東區(qū)的改善型客戶，恒大悅龍臺或許是在北龍湖置業(yè)不可多得的機會。如果想擠進北龍湖這個將來鄭州最富有人群居住的區(qū)域，相比永威上和院動轍千萬級的置業(yè)價格，恒大悅龍臺的高層給改善型客戶一個在此安家置業(yè)的機會。舉個栗子，恒大悅龍臺最小面積有130多平的，據(jù)銷售所透露的價格，2萬七八的房源也不少，總價不到400萬，鄭州有很多改善型客戶都能承受的了，可以說是不錯的機會。(展開全部)

鄭東新區(qū)置業(yè)，無非是三個區(qū)域：
1、龍湖
2、高鐵站和龍子湖
3、白沙
目前，高鐵站附近的海馬公園以及龍子湖區(qū)域的廣電天韻的價格已經(jīng)漲到了20000元。

今天想說的就是：如果是自住的需求，以20000元的價格去買海馬公園和廣電天韻，能承受的話，真不如再加些錢去買龍湖的高層和小高層產(chǎn)品。

畢竟，龍湖是唯一的，也是未來鄭州最好的地方，這是毋庸置疑的，地段價值得天獨厚。在新區(qū)剛起步時買票上船，性價比應(yīng)該還是相當(dāng)高的。而且，隨著高鐵站和龍子湖區(qū)域各個項目逐漸去化完畢，這兩個區(qū)域?qū)⒚媾R無房可售的格局，鄭東新區(qū)未來也許只有龍湖和白沙兩個選項了，到那個時候，龍湖的高層產(chǎn)品一定不是現(xiàn)在的這個價格了。

恒大悅龍臺、正商善水上境、亞新茉莉公館，這三個項目的高層產(chǎn)品，其實提供了龍湖置業(yè)的3張經(jīng)濟艙船票，也給購買高鐵站以及龍子湖區(qū)域甚至鴻園片區(qū)的潛在客戶提供了一個新的選擇，個人認為這三個區(qū)域的客戶還是可以考慮一下龍湖區(qū)域的入門級產(chǎn)品-- 恒大、正商、亞新的高層。

這三個項目，個人更傾向于恒大悅龍臺和亞新茉莉公館。正商，一直在努力奮斗，銷售排名也在全國名列前茅。但打個比方：提到永威、康橋，我們想到的是品質(zhì)，會往好的方向想，但提到升龍和正商，我們多會聯(lián)想到維權(quán)與平庸，會往不好的方向去想。所以說，口碑是多么的重要，看到開發(fā)商的名字，就能夠左右我們的取舍，力量很強大，但就是這么現(xiàn)實。
正商善水上境未來可能會成為正商證明自己的產(chǎn)品，但是歷來的產(chǎn)品卻不足以打消潛在購房者的疑慮，正商已售的最高端的龍子湖的書香華府還是沒能夠證明自己的實力。讓購房者該怎么想你？

所以，考慮龍湖高層產(chǎn)品，可以優(yōu)先考慮恒大悅龍臺和亞新茉莉公館，恒大悅龍臺高層和洋房均為精裝修，亞新茉莉公館的高層為精裝修，洋房為毛坯。亞新的精裝標(biāo)準(zhǔn)要高一些。

恒大悅龍臺高層一共13棟，19層--25層不等，兩梯兩戶，面積區(qū)間為：133--200平方米。目前置業(yè)顧問預(yù)估的高層價格是3萬左右，最小的133平方的戶型的總價約在380萬左右，但現(xiàn)在只能是聽一聽，因為離開盤至少還有1-2個月的時間，最近市場變化太大，誰知道到時候是什么情況呢？
悅龍臺的洋房不太推薦，這是一個高低配的小區(qū)，不純粹，想在龍湖買洋房，不如向西跨過東運河，看看那邊更為純粹的洋房小區(qū)，項目很多。悅龍臺的洋房1、2層為復(fù)式，無電梯，帶地下室，帶南北兩院，預(yù)估價格為5萬左右。3、4層為大平層，價格在4萬左右。5、6層為復(fù)式，價格在4-5萬之間。
恒大悅龍臺東側(cè)與高鐵線之間，規(guī)劃有公園綠地，將由恒大自己打造，但應(yīng)該不是私家花園，或多或少能降低一些高鐵線的影響，但選房時還是盡量選西側(cè)的房源吧。(展開全部)

恒大悅龍臺，鄭東新區(qū)龍湖外環(huán)路與龍翔八街交會處。

項目規(guī)劃：
恒大悅龍臺，總共占地110畝，總共建筑面積27萬平方米，容積率2.5，綠地率36.8%，一共規(guī)劃13棟高層和7棟洋房。首批推出4-13＃高層以及全部洋房產(chǎn)品，高層133-142平方米的三房，152-200平方米的四房；洋房143平方米三房，175-220平方米的四房。
戶型配比：
4＃ 26層 2單元 戶型面積約133三房（26套） 約155/183四房（78套）
5＃ 25層 1單元 戶型面積約198四房（50套）
6＃ 25層 1單元 戶型面積約155四房（50套）
7＃ 26層 2單元 戶型面積約183四房（50套）
8＃ 25層 1單元 戶型面積約183四房（50套）
9＃ 25層 1單元 戶型面積約155四房（50套）
……
從戶型的配比上可以看出，恒大悅龍臺155平方米的四房和183平方米的四房兩者加起來總共占比約七成，而且155平方米和183平方米這兩個面積段在東區(qū)都是非常好銷售的。

我們再來看洋房，一二層為復(fù)式送負一層，三四層為標(biāo)準(zhǔn)層，五六層為復(fù)式，洋房總計為120套。
14-20＃ 1T2 戶
一樓邊戶208四房共計24套
一樓中間戶218四房共計24套
三樓175三房共計24套
四樓154三房共計24套
五六層復(fù)式220共計24套
洋房一樓送前庭后院外加地下室，頂層送露臺。洋房的標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計也是非常容易去化的面積區(qū)間。
從戶型的配比上可以看出來，此項目是恒大做的快銷豪宅盤。

悅龍臺項目應(yīng)該是恒大在河南最高水平的展現(xiàn)，戶型設(shè)計、建材、裝修標(biāo)準(zhǔn)、景觀都是下了大功夫，特別是恒大犧牲了標(biāo)準(zhǔn)化的商業(yè)，這也是難得一見。但是項目自身存在先天不足旁邊的高鐵和安置房。
如果你想在北龍湖買房子，可是核心區(qū)域的你又買不起，恒大悅龍臺可以考慮一下。
畢竟也是北龍湖＋地王光環(huán)＋恒大品牌，這個組合是可以考慮的！(展開全部)

無疑，恒大悅龍臺是恒大在河南的最高端項目。在北龍湖搶地的外來一線開發(fā)商并不多，截至目前，已成交地塊還是多為本土開發(fā)商，近兩年外來一線開發(fā)商對鄭州普遍有較有信心，但對于這個片區(qū)還是非常謹慎。他們在土地競拍前一般經(jīng)過嚴(yán)格的經(jīng)濟測算，按照市場分析及利潤率測算一般用不了幾輪就退出了。而恒大逆勢而為，能夠拿下這樣高價的地一般也是經(jīng)過集團大領(lǐng)導(dǎo)“特批”的，足見恒大對于鄭州信心。嚴(yán)格說恒大并不是高端地產(chǎn)的代表，并且之前很少做新中式的建筑風(fēng)格，這次要做重大改變并且在這個片區(qū)和永威、藍城比匠心恐怕要努力提升一把。但恒大的優(yōu)勢是其有較為完善的精裝體系并且速度最快。在今年抓住市場契機快速入市將贏得現(xiàn)金流。恒大悅龍臺項目位置優(yōu)于正商，并且與大多數(shù)地王項目相比，其面積偏小，在總價上將能夠圈住一部分被其他項目擠出的客戶，或拉攏一部分原本沒準(zhǔn)備在這個片區(qū)購買的客戶。這一點極為明智。目前臨時售樓部已對外開放，關(guān)注度將走高。其開盤效果如何將對于其他一線開發(fā)商對于此片區(qū)的信心產(chǎn)生直接影響。(展開全部)