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對于康橋知園，開發(fā)商做的最過分的一點(diǎn)，就是原來吹的書店沒了。
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記得當(dāng)時(shí)康橋宣傳的“未來路上，先生府上”，一句廣告詞，勾勒出一個(gè)儒雅書卷先生的形象，再加上“三知書局”體驗(yàn)式營銷中心，營造出一個(gè)有文化，有格調(diào)的樓盤。

說實(shí)話，知園當(dāng)時(shí)價(jià)格不低，無論地塊還是產(chǎn)品，都不是最好的選擇，頂多算中上吧。

業(yè)主愿意花高價(jià)，買一個(gè)不算優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，很大程度是沖著知園的逼格去的。
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結(jié)果，康橋把這個(gè)項(xiàng)目的魂——三知書局，給賣了。
業(yè)主有多認(rèn)可這個(gè)書店，以至于提出書店必須保留，可以在2—3層。
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其實(shí)，康橋畫的餅沒實(shí)現(xiàn)，也不是頭一回了。比如康橋常宣傳的四點(diǎn)半課堂，業(yè)主食堂，健身會所什么的，還真沒在康橋的小區(qū)中見過。
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承諾社區(qū)配套，本身就是個(gè)偽命題。
如果要真心實(shí)意做配套，必然要持有一部分商業(yè)用房不能賣，還得自己投入運(yùn)營，這是個(gè)賠本的買賣，對于目前過于追求速度規(guī)模利潤的康橋來說，根本不可能。
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康橋還沉浸在任性大肆宣傳，方便快速賣房的快感中。
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他沒有意識到，現(xiàn)在的購房者已不再是小白，他們不再像以前的人那樣，房子不塌就滿足了。
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購房者已經(jīng)完全覺醒了，貨不對版，就要抗議，既然你賣房時(shí)在他們心中畫了一個(gè)那樣高逼格的項(xiàng)目，那交房時(shí)也應(yīng)該符合業(yè)主對樓盤的期望形象。
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康橋要么符合實(shí)際的低調(diào)宣傳，要么老老實(shí)實(shí)把品質(zhì)做上去。
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不然交房不停，維權(quán)不止。(展開全部)

你深深的傷害了我們，這下可好，捂盤捂餿了吧，緊趕慢趕也趕不上政府的政策變化速度啊

看了知園的去化率，感覺去化率70到80已成新常態(tài)了。后續(xù)也大概是這樣了吧，政策也會穩(wěn)定些吧。
1調(diào)控政策不會有大的調(diào)整，最多一年個(gè)稅或社保。
2土地供應(yīng)會落實(shí)，年內(nèi)6000畝沒大的問題，明年也會相對充足。
3如果調(diào)控持續(xù)一年甚至更長時(shí)間，遠(yuǎn)郊盤、公寓和小品牌開發(fā)商會受沖擊更大。
感覺限購限貸就是調(diào)控政策里面的下下策，雖然效果很好。所以施政的順序也應(yīng)是先加大供應(yīng)土地，再不行就限購限貸。如果日后市場萎靡不振了，也會是先減少土地供應(yīng)，這代表了政策轉(zhuǎn)向，然后就是解除限購限貸。
畢竟土地供應(yīng)調(diào)節(jié)會更容易，政策出臺會更加謹(jǐn)慎，不然朝令夕改總是不太好。

也來看看鄭州的前景。
城市發(fā)展有很多條路，主要是覺得鄭州和深圳這些一線城市沒有多少可比性，和武漢倒是相近。
富士康也許會因?yàn)樯钲诘貎r(jià)高成本高把制造中心轉(zhuǎn)向河南，深圳市政府連挽留的意思都不會有，因?yàn)樯钲诿娣e沒有多少擴(kuò)張的余地，肯定要轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在來看轉(zhuǎn)型也比較成功。通俗地講就是“混不下去你就走，不送”。
但鄭州不一樣，鄭州主城加區(qū)縣面積很大的，鄭州也是河南人的鄭州。河南這么多人需要就業(yè)啊。深圳是移民城市，深圳市政府不會在意富士康走了會影響就業(yè)，他們沒有人口包袱。
鄭州這走的是規(guī)模經(jīng)濟(jì)，人口是資源，也是包袱。有高端的技術(shù)企業(yè)，也會有加工制造業(yè)。無非是把研發(fā)營銷部門留到好的地段，制造加工轉(zhuǎn)移到區(qū)縣而已。鄭州要發(fā)展創(chuàng)新，也要規(guī)模制造的產(chǎn)業(yè)。(展開全部)

寫在康橋知園開盤前一天

自鄭州市房價(jià)大漲后，或者以后我想大家對改善房的定義可能要化為兩類：一類是產(chǎn)品改善包括形態(tài)和面積，同剛需盤有巨大差異，另外一種就是主城區(qū)成熟區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目。統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)就是價(jià)格，我個(gè)人看來現(xiàn)在買個(gè)改善的房子，至少要1萬7吧。

康橋無疑就是后者。

首先這個(gè)項(xiàng)目康橋跟進(jìn)了7，8年，也是醉了，中間還被碧桂園橫插一腳多花了幾個(gè)億，其實(shí)從產(chǎn)品角度來看，因?yàn)榈貕K小，成本也在哪里放著的，康橋有心也玩不成花。整體東西兩個(gè)組團(tuán)，中間是商業(yè)街，不利因素有很多，10號樓是公租房，除了1號樓和5號樓以外，每棟樓均有底商，其中1、2樓前，是區(qū)域內(nèi)其他的高層，說是有40米的樓間距，目測不到，再次建議買高點(diǎn)樓層，另外5號樓前是多層家屬院，當(dāng)前問題不大，只是以后會不會，什么時(shí)候再拆遷，出來是什么樣子也不知道，所以再次建議買高點(diǎn)。其他的不利因素有很多，這是主城區(qū)區(qū)域內(nèi)避免不了的事實(shí)。

康橋也做了一些努力，一是策略是從人文打造的，另外就是小區(qū)的科技含量。其他的戶型對于主城區(qū)的項(xiàng)目已經(jīng)算很不錯(cuò)了。

所以，這個(gè)項(xiàng)目只能算主城區(qū)的成熟區(qū)域的品牌項(xiàng)目，也就是我們現(xiàn)在所謂的改善項(xiàng)目。

這個(gè)項(xiàng)目除了地緣性的關(guān)系，稱霸管南王。重要的意義就是明天的開盤數(shù)據(jù)。

標(biāo)志著是否夯實(shí)管南片區(qū)的房價(jià)基本線？

若是康橋知園賣的還不錯(cuò)，那么以后像永威等等三環(huán)四環(huán)的項(xiàng)目就可以大喘一口氣了。

開發(fā)商根據(jù)市場周邊競品客戶意愿檢測制定房價(jià)，同時(shí)群眾的接受程度也反應(yīng)著項(xiàng)目以及區(qū)域乃至城市的整體房價(jià)，我們誰都不能憑個(gè)人的立即主觀的經(jīng)驗(yàn)和認(rèn)知判斷貴還不是不貴，或者應(yīng)該是什么價(jià)格。

只要匹配住客戶，主要大賣，你就待把萬千個(gè)想說出口的草泥馬再給吞回去，閉上嘴巴承認(rèn)管南，這個(gè)片區(qū)，以后的鄭州就是這個(gè)價(jià)格，不認(rèn)也待認(rèn)。

最后，手賤尋個(gè)打臉刺激，預(yù)計(jì)賣的還不錯(cuò)！(展開全部)

康橋知園開盤預(yù)判
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12月3日，康橋知園在售樓部啟動認(rèn)籌，當(dāng)天認(rèn)籌約150組，認(rèn)籌效果相當(dāng)一般。
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認(rèn)籌房源：
預(yù)計(jì)10號推出1#、2#、5#、7#、8#、9#六棟住宅，合計(jì)1038套房源，但個(gè)人認(rèn)為不太可能，因?yàn)檎J(rèn)籌量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，這樣推的直接結(jié)果是賣散，不利于后續(xù)銷售。
主力戶型是89-98㎡小三房，115-129㎡三房，150-164㎡四房，面積偏大，總價(jià)偏高，管城區(qū)一貫剛需主流，也增加了銷售難度。
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預(yù)計(jì)均價(jià)：
16000-17000元/㎡，對于這個(gè)價(jià)格，管城區(qū)承受能力真的有限，我對此表示替知園捏把汗。
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優(yōu)惠方式：
認(rèn)籌交5萬優(yōu)惠2%
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客戶情況：
項(xiàng)目從9月25日推出康云卡，截止目前累計(jì)客戶1200多組，按行業(yè)1:2的認(rèn)籌率，最多也就認(rèn)籌600組，但可能市場不好，周六當(dāng)天也就認(rèn)了150組，就算到10號開盤那天，我認(rèn)為也不可能達(dá)到600組，按行業(yè)1:2的解籌率，高價(jià)盤解籌率更低，可能1:3吧。
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預(yù)判，康橋知園10號開盤賣估計(jì)250套左右，低于250是大概率。

不是說對這盤有啥成見，生不逢時(shí)而已。(展開全部)

項(xiàng)目位于未來路與隴海路交叉口，體量不大，7棟高層，戶型89平米，98平米，115平米，根據(jù)戶型搭配，項(xiàng)目偏剛需，康橋地產(chǎn)主導(dǎo)開發(fā)，月底即將開盤，對于三環(huán)內(nèi)的稀缺樓盤，知園熱銷也不再話下。
對于項(xiàng)目來說，成熟地段，周邊多為成熟社區(qū)，BRT,隴海高架,駕車出行和公共交通出行都是比較方便的，地鐵5號線正在修建，2018年10月份竣工，未來路與航海路有一站，距離項(xiàng)目不遠(yuǎn)不近，管城區(qū)外語小學(xué)東校區(qū)對于項(xiàng)目來說算是個(gè)亮點(diǎn)吧！好多購房者應(yīng)該是沖著教育配套去的，但是近幾年因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)維權(quán)的事件也不少，上學(xué)這事還是要密切關(guān)注每年的劃片范圍?？禈虻奶郊椅飿I(yè)，口碑不錯(cuò)，值得期待。
但是地塊較小，康橋的景觀優(yōu)勢發(fā)揮不大；雖然是成熟地段，但是周邊環(huán)境有點(diǎn)太一般了；對于剛需和投資都是可以考慮，后期發(fā)展空間也很大，只不過是價(jià)格肯定不會低，想買的做個(gè)思想準(zhǔn)備吧。(展開全部)

9月25日，康橋四盤聯(lián)動，效果如何？且看。

截止今天:
康橋悅城，推600余套，認(rèn)籌900余組
康橋康城，推600余套，認(rèn)籌600余組
康橋知園，推1000余套，認(rèn)籌800余組
康橋香溪郡，推1100余套，認(rèn)籌1000余組

認(rèn)籌形式均是辦理5萬元康云卡，一般來說，金額越高，意向度越高。所以，從認(rèn)籌數(shù)來看，市場還是比較火爆的。

這四盤均會在11月份開盤，假設(shè)按套均100㎡計(jì)算，去化率8成，全部均價(jià)按14000計(jì)算，那么康橋今年銷售額大概是37億，只高不低?？禈虮锪诉@么久，放了這么一個(gè)大招，確實(shí)效果不錯(cuò)，但這還不到收獲的時(shí)節(jié)。

如果10月1日政策下來，市場整體下行呢？那可是四盤一起腰斬吶，風(fēng)險(xiǎn)不小。

個(gè)人認(rèn)為還不如能開一個(gè)是一個(gè)，能賣一個(gè)是一個(gè)，不必整這個(gè)齊發(fā)虛張聲勢的，沒意思沒必要搞品牌整合，反正鄭州買房都知道你康橋不錯(cuò)。(展開全部)