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好久沒(méi)有點(diǎn)評(píng)豪宅了，有錢人為啥會(huì)買豪宅呢？原因可能如下：

1、換個(gè)大房子。

尼采說(shuō)過(guò)一句話：建筑是權(quán)力的雄辯術(shù)，這句話你細(xì)細(xì)品一下。秦始皇用70萬(wàn)人修建阿房宮，占地面積約54萬(wàn)平方米，實(shí)際上也只有臥室是給自己住的。

大的底層需求是舒服，它指的是尺度、溫度、濕度、視覺(jué)、觸覺(jué)、嗅覺(jué)等所有與“空間”的生理/心理關(guān)系。

人類不斷的提高自己與所處“空間”的關(guān)系，讓環(huán)境來(lái)適應(yīng)人類。

2、好地段

“地段、地段、還是地段”是房地產(chǎn)價(jià)值金句。

所謂地段好，就是離你生活中經(jīng)常想去的地方近。比如你家離上班、社交、休閑的地方都很方便，那一定就是好地段。

3、有面子

啥東西能一眼讓人識(shí)別出來(lái)自己很牛逼，當(dāng)然是和別人的不一樣。

不同年代、不同群體中，要找到 什么東西能“代表”：“牛逼（強(qiáng)）”+“稀有（少）”，不是因?yàn)椤皬?qiáng)”而“少”，而是因?yàn)椤吧佟倍皬?qiáng)”。

越是稀少的東西，擁有之后越是顯得我牛逼。

任何工業(yè)社會(huì)，金錢力量是榮譽(yù)最后依據(jù)的基礎(chǔ)，表現(xiàn)金錢力量的手段就是有閑和財(cái)務(wù)的明顯浪費(fèi)。換句話說(shuō)就是：唯有展示金錢力量，才能帶來(lái)榮譽(yù)感。要想展示金錢力量，那就是消費(fèi)。

4、圈子

有人說(shuō)買豪宅就是買圈子，此話非虛。《系辭》：方以類聚，物以群分，吉兇生矣。

北京星河灣的售樓員只要低聲耳語(yǔ)告訴那些山西人，范爺住在這兒，并且?guī)麄兊降貛?kù)范爺?shù)暮儡嚽傲⒋舜嬲?，剩下的事就?jiǎn)單了。

5、資產(chǎn)配置

房地產(chǎn)本身就是資產(chǎn)的一種配置。(展開(kāi)全部)

待北龍湖成熟之時(shí)，龍翔二街也許是最美的街道。
初冬的龍翔二街，兩排成年銀杏佇立兩側(cè)，銀杏葉散落在地，給安靜沉穩(wěn)的上和院增加了別樣的風(fēng)采。
來(lái)到上和院，場(chǎng)景的切換會(huì)讓身心忽然靜下來(lái)，感受與外側(cè)樓宇街道的不同。
永威基本改變了龍翔二街的原本面貌。
胸徑30厘米銀杏樹(shù)、兩側(cè)綠化、太陽(yáng)能路燈、路面石材等，甚至是廢品桶也是向日本學(xué)習(xí)的太陽(yáng)能廢品桶，所有的東西呈現(xiàn)出來(lái)的品質(zhì)感很高，整體逼格滿滿。
社區(qū)大門地面整塊石材鋪設(shè)，人性化的排水措施。
入門后的屏風(fēng)、兩顆百年日本黑松相對(duì)而立，底蘊(yùn)相當(dāng)深厚。
不同于其他北龍湖清一色的干掛石材，上和院采用的是進(jìn)口燒制磚，成本不菲，效果也是杠杠的。

在北龍湖都大舉豪裝的旗幟下，永威上和院依然是毛坯交付，但價(jià)格也絲毫沒(méi)有讓步。
據(jù)悉300多套房子已銷售過(guò)半，目前均價(jià)在5.5萬(wàn)/㎡左右。

不要討論這個(gè)價(jià)位值不值，沒(méi)有意義。
對(duì)于真正的有錢人，喜歡就好。
對(duì)于普通人，欣賞就好。(展開(kāi)全部)

司馬遷《史記》一百二十九章《貨殖列傳》曰：天下熙熙，皆為利來(lái)；天下攘攘，皆為利往！說(shuō)的是大家為了利益蜂擁而至，為了利益各奔東西。

比如說(shuō)北龍湖！

北龍湖有一個(gè)神盤，賣著賣著銷售團(tuán)隊(duì)就解散！今天大致說(shuō)一下永威上和院的情況。

01 第一次內(nèi)購(gòu)

2016年6月-2017年8月，除了10#、11#其他樓棟全部推出，儲(chǔ)蓄客戶1000余組，但是后來(lái)隨著地王頻出，預(yù)期價(jià)格也從3.5萬(wàn)/㎡一直上調(diào)到4萬(wàn)多，預(yù)期一直是上調(diào)，前期TG了二百套左右。

02 第二次內(nèi)購(gòu)

2017年9月針對(duì)某銀行單位TG了10#、11#。

03 退款

2017年下半年，除了10#、11#，開(kāi)始退款，賠付利息。

TG時(shí)交款300-1000萬(wàn)不等，蓄客1000余組，客戶群體也基本是永威的老客戶，推出300余套房源，2017年8月份之前去化率為80%。

04 預(yù)售證

針對(duì)某銀行單位的TG房10#、11#預(yù)售證已經(jīng)出來(lái)，備案價(jià)格3.2萬(wàn)/㎡，實(shí)際價(jià)格3.9萬(wàn)/㎡。

簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)一下正常的賣到5-6萬(wàn)/㎡，合院8萬(wàn)/㎡。

李老板這么做，個(gè)人感覺(jué)一來(lái)是河南的有錢人確實(shí)比較多，二來(lái)是產(chǎn)品確實(shí)有競(jìng)爭(zhēng)力。(展開(kāi)全部)

全國(guó)性房企都在進(jìn)入鄭州拿地，龍湖地產(chǎn)也來(lái)了。重慶龍湖房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在鄭州注冊(cè)了鄭州瑞湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。龍湖地產(chǎn)也是以精細(xì)化和追求高品質(zhì)為目標(biāo)的知名房企。這與本土的永威康橋有很多相似之處。只是龍湖地產(chǎn)規(guī)模與品質(zhì)并重，這兩年也在快速擴(kuò)張規(guī)模。
?龍湖通過(guò)實(shí)施“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)”戰(zhàn)略，進(jìn)入全國(guó)化擴(kuò)張的發(fā)展階段，產(chǎn)品覆蓋獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、花園洋房、高層電梯公寓、酒店、商務(wù)公寓、購(gòu)物中心、寫字樓等形態(tài)……龍湖發(fā)展多元化的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，每種業(yè)態(tài)都有行業(yè)內(nèi)備受推崇的產(chǎn)品標(biāo)桿，形成產(chǎn)品為王、多元化的品牌發(fā)展戰(zhàn)略。龍湖地產(chǎn)積極發(fā)展了住宅、商業(yè)、物業(yè)這三大業(yè)態(tài)。
注冊(cè)公司只是開(kāi)端，搶復(fù)墾券參與拍地，或者與本地開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)都是其選擇。尤其是在別墅、洋房方面，龍湖地產(chǎn)還是大有可為。(展開(kāi)全部)

調(diào)控之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金情況如何，也是開(kāi)發(fā)商是否選擇低價(jià)走量的重要原因。畢竟不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都有充足資金應(yīng)對(duì)調(diào)控政策的。但鄭州的幾家本土開(kāi)發(fā)商對(duì)金融機(jī)構(gòu)也有應(yīng)對(duì)。
鄭州康橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司入股滎陽(yáng)農(nóng)商行、新密農(nóng)商行、新鄉(xiāng)平原農(nóng)商行。鄭州永威置業(yè)有限公司入股滎陽(yáng)農(nóng)商行、杞縣農(nóng)村信用社，正商旗下公司則入股鄭州銀行。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)入股金融機(jī)構(gòu)，既可以獲得分紅，也可以獲得貸款支持，擴(kuò)大資金來(lái)源。雖然現(xiàn)在銀行業(yè)繁榮大不如前，但獲得穩(wěn)定的利潤(rùn)來(lái)源還是沒(méi)什么問(wèn)題的。
康橋永威在鄭州以品質(zhì)著稱，但有時(shí)推盤節(jié)奏緩慢，捂盤惜售的情形也很令人不快，甚至錯(cuò)過(guò)諸多機(jī)會(huì)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)在也越來(lái)越表現(xiàn)的對(duì)資金的需求越來(lái)越大，常西湖新區(qū)刁溝和址劉開(kāi)發(fā)就需要50億的保證金，開(kāi)發(fā)商的資金需求會(huì)很大。(展開(kāi)全部)

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制是什么還在探索，但從最近的政策看出加快發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，推行“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，是政策的嘗試的方向之一，買房落戶、買房上學(xué)等房子的社會(huì)化功能被有意淡化。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委等九部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。鄭州也是試點(diǎn)城市之一。
　　住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，將通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。
政策的探索是好的，不過(guò)也需要更多配套措施。比如教育資源的均衡，醫(yī)療資源的擴(kuò)大。不然優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房依然會(huì)被追捧。畢竟房子的價(jià)格差異很大程度上是資源不均衡導(dǎo)致的。平原新區(qū)距離鄭州惠濟(jì)區(qū)很近，鳳湖也是與龍湖遙相呼應(yīng)，只是平原新區(qū)是新鄉(xiāng)，工作機(jī)會(huì)和交通規(guī)劃都差別很大，價(jià)格自然差別很大。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制也需要更多探索，才能減少炒房的機(jī)會(huì)。(展開(kāi)全部)

這兩天被雄安新區(qū)的新聞刷屏了，覺(jué)得這也算是這幾年的重大新聞。
1.保密好，動(dòng)作快，力度大。雄安新區(qū)“繼深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)和上海浦東新區(qū)之后又一具有全國(guó)意義的新區(qū)，是千年大計(jì)、國(guó)家大事”。這么重大的新聞剛剛過(guò)去的兩會(huì)沒(méi)有提及。雄安新區(qū)宣布的同時(shí)深圳市委書記也已前往河北任職。而以前高調(diào)宣傳的北京通州更像是掩護(hù)。
2.發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。從深圳特區(qū)時(shí)代的“摸著石頭過(guò)河”到如今常常被提及的“注重頂層設(shè)計(jì)”。深圳時(shí)代的敢闖敢試的城市精神造就了活躍的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。鄭州的鄭東新區(qū)則是高起點(diǎn)規(guī)劃、政府資源強(qiáng)力推動(dòng)建設(shè)的典范。有人調(diào)侃深圳特區(qū)時(shí)人們爭(zhēng)相去創(chuàng)業(yè)，如今人們爭(zhēng)相去炒房。其實(shí)現(xiàn)在有諸多動(dòng)作也無(wú)意義，一切還要以政府規(guī)劃為準(zhǔn)。就像華夏幸福以前在新區(qū)的協(xié)議已經(jīng)作廢，現(xiàn)在還是要靜待政策規(guī)劃實(shí)施。
雄安新區(qū)這建設(shè)會(huì)比當(dāng)年建設(shè)鄭東新區(qū)規(guī)模更大，投入更多。前景還是很樂(lè)觀的。(展開(kāi)全部)

雄兔腳撲朔，雌兔眼迷離；雙兔傍地走，安能辨我是雄雌？

1月22日的土拍市場(chǎng)波云詭譎、撲朔迷離，合理而又不合理，北龍湖兩宗土地讓人大跌眼鏡。2016年9月份這兩宗土地曾經(jīng)被掛牌出讓，但是10份限購(gòu)之前被終止出讓，這一次的拍賣吸引眾多的目光。

土地信息：

1、鄭政東出〔2016〕15號(hào)（網(wǎng)）宗地位于朝陽(yáng)路南、眾意路東，用途為城鎮(zhèn)住宅，使用權(quán)面積58824.85平方米（合88.237畝），1.0＜容積率＜1.5，建筑高度＜18米，起始價(jià)格139000萬(wàn)元，熔斷價(jià)格208500萬(wàn)元，綜合房?jī)r(jià)32000元/平方米。
最終15號(hào)地被海馬以208500萬(wàn)元，競(jìng)綜合房?jī)r(jià)23631元／平方米拿下。注意啦此次的樓板價(jià)為23629元／平方米，綜合房?jī)r(jià)為23631元／平方米，利潤(rùn)僅為2元／平方米，樓面價(jià)直逼房?jī)r(jià)。

2、鄭政東出〔2016〕16號(hào)（網(wǎng)）宗地位于朝陽(yáng)路北、眾意路東，用途為城鎮(zhèn)住宅，62286.39平方米（合93.430畝），1.0＜容積率＜1.5，建筑高度＜18米，起始價(jià)格147000萬(wàn)元，熔斷價(jià)格220500萬(wàn)元，綜合房?jī)r(jià)32000元／平方米。
最終16號(hào)地被正商以220500萬(wàn)元，競(jìng)綜合房?jī)r(jià)25600元／平方米拿下。注意啦此次的樓板價(jià)為23601元／平方米，綜合房?jī)r(jià)為25600元／平方米，利潤(rùn)僅為1999元／平方米，樓面價(jià)直逼房?jī)r(jià)。

從目前來(lái)看，如果海馬和正商賣上述價(jià)格，肯定是虧死了，商人的本質(zhì)是無(wú)利不起早，肯定有相應(yīng)的套路，可能的猜想：

1、自持。兩家公司都是現(xiàn)金流充裕的公司，房子蓋好以后先自持，等到合適的時(shí)機(jī)再賣，比如行情又一次火的時(shí)候、或者這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)再一次飛漲。

2、陰陽(yáng)合同。一陰一陽(yáng)謂之道！假如房子市場(chǎng)價(jià)格為3萬(wàn)，但是由于某種原因只能賣2.5萬(wàn)，但是我又不能虧，所以那0.5萬(wàn)你還是需要補(bǔ)出來(lái)的。明面上合同價(jià)格為2.5萬(wàn)，私底下還需要簽一個(gè)合同，價(jià)格則為3萬(wàn)。

3、捆綁地下室。捆綁一個(gè)宇宙無(wú)敵豪華地下室，差不多兩三百萬(wàn)一個(gè)。房?jī)r(jià)和市場(chǎng)價(jià)相差多少，都由地下室補(bǔ)出來(lái)。

4、捆綁停車位，捆綁一個(gè)豪華5A精裝修的停車位，也是一個(gè)好幾百萬(wàn)。房?jī)r(jià)和市場(chǎng)價(jià)格差多少，都由停車位補(bǔ)出來(lái)。

相比較來(lái)說(shuō)，3和4在北龍湖發(fā)生的概率還是非常大的，總而言之開(kāi)發(fā)商不會(huì)做賠本的買賣，無(wú)論地價(jià)多少都是買房子的人買單！(展開(kāi)全部)

外立面篇。

遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去一個(gè)項(xiàng)目，有的項(xiàng)目給人感覺(jué)卓爾不群、有的項(xiàng)目給人的感覺(jué)是普普通通、還有的項(xiàng)目讓人一看就有沖動(dòng)、再有的項(xiàng)目看完實(shí)在是讓人沒(méi)感覺(jué)，這估計(jì)和外立面還有造型設(shè)計(jì)。

鄭州市場(chǎng)上目前高層大部分使用的是干掛石材+真石漆，洋房多使用的是干掛石材，接下來(lái)帶大家看一下鄭州市場(chǎng)上那些有特色的外立面。

1、永威上和院。
外立面采用石材、手工灰磚、藏藍(lán)陶瓦、皮膚式防水、雙層面漆墻面涂裝工藝，而且使用大尺度的落地窗達(dá)到最大面積的采光。別的不說(shuō)光是手工制作的灰磚，你可以想一下制作難度。
永威的老板似乎是偏愛(ài)深顏色的外立面，永威翡翠城、永威迎賓府、永威森林花語(yǔ)、永威上和院等外立面基本都加入的都有灰色，特別是永威翡翠城更是徹底完全黑灰?？赡苡捎谖沂菍W(xué)設(shè)計(jì)的緣故對(duì)黑白灰也是情有獨(dú)鐘，灰色永遠(yuǎn)不會(huì)過(guò)時(shí)，同時(shí)灰色外立面也使整個(gè)項(xiàng)目顯得更加平靜、穩(wěn)重、謙讓，我也是比較喜歡這種調(diào)調(diào)的。

2、美景東望。
世界由此東望讓我們看到了美景的別墅產(chǎn)品。美景的老板據(jù)說(shuō)和綠城的宋衛(wèi)平一樣都是歷史系畢業(yè)，學(xué)歷史的人對(duì)歷史有敬畏、對(duì)生活的追求，都體現(xiàn)在日常的生活和工作當(dāng)中。
美景青色：青色的石材在東望隨處可見(jiàn)，但不同的研磨工藝，不同的鋪貼方式都呈現(xiàn)出了不同的效果。 （在東望石材都是就地取材，但研究過(guò)程卻是遠(yuǎn)赴上海，為了研磨出最滿意的效果，來(lái)自中原的石材在上海的實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行了數(shù)十次的實(shí)驗(yàn)，石材加工廠家送了不下100次的小樣，不斷的反復(fù)對(duì)比。石材的大小，是豎貼還是橫貼，勾縫的顏色、寬窄、深淺，都進(jìn)行了反復(fù)的推敲，最終在國(guó)家石材質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心有了“美景青”這一石材顏色標(biāo)準(zhǔn)的誕生。）
美景的東望、美境、素心園，讓人看完之后眼前為之一亮。

3、建業(yè)天筑、瀚海晴宇。
建業(yè)天筑是建業(yè)繼聯(lián)盟新城之后又一力作，老驥伏櫪志在千里，建業(yè)的第四代產(chǎn)品。
建業(yè)天筑的外立面采用大面積的low-e玻璃，再配合干掛石材以及太空鋁板打造而成，對(duì)于干掛石材的工藝采用較為先進(jìn)的技術(shù)。
瀚海晴宇采用三層low-e玻璃加上太空鋁板，顏色則是選用太空銀和納米白的顏色，再加上晴宇的顏值以及層層的樓臺(tái)，也是一道風(fēng)景。

你喜歡哪一種外立面？(展開(kāi)全部)

北龍湖要重啟土拍了，15、16號(hào)地將以“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的方式進(jìn)行。地價(jià)熔斷的樓面價(jià)約23600，限房?jī)r(jià)為32000。這里的信息還是很多的。
1.房地產(chǎn)企業(yè)賺取合理利潤(rùn)可以理解，但赤裸裸的暴利就不合理了。政府土拍政策的設(shè)計(jì)表明即使以熔斷價(jià)成交，開(kāi)發(fā)商仍可以合理盈利。
2.城改地沒(méi)有限房?jī)r(jià)，那產(chǎn)生的暴利如何分配。如今的城改地價(jià)仍是以底價(jià)成交，房?jī)r(jià)卻從年初的七八千漲到一萬(wàn)四五，容積率和景觀也沒(méi)什么變化。這么大的差價(jià)利潤(rùn)如何分配。要么征收重稅，要么改變土拍方式。這是開(kāi)發(fā)商和政府的利益再分配，征稅的可能性更大，一來(lái)可以設(shè)置不同的檔次來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，也可以增加稅收。針對(duì)暴利行業(yè)征稅也是常理，就像煙草總是納稅大戶一樣。這好像與大多數(shù)民眾沒(méi)有直接關(guān)系。
3.既然現(xiàn)在房地產(chǎn)主要的是去杠桿，那么限購(gòu)以后可能會(huì)結(jié)束。但首付比例恐怕很難再降到兩成。(展開(kāi)全部)