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正商善水上境坐落于鄭東新區(qū)北龍湖，地處東風(fēng)渠與熊兒河交匯北岸（雙河交匯），占地面積約102畝，建筑面積約30萬㎡，由7棟25層高層、12棟8層洋房和1棟會(huì)所組成。
小區(qū)綠地率占35%，車位配比1:2，全部采用地下車庫停車，是正商集團(tuán)豪宅建設(shè)的里程碑之作，也是正商集團(tuán)進(jìn)駐北龍湖的開山巨作。
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正商在北龍湖已經(jīng)落下了五顆子，作為首次做豪宅的正商能看出明顯的經(jīng)驗(yàn)不足，現(xiàn)在已經(jīng)交房，整體來說除了高架這個(gè)不可抗力因素之外，倒沒有很致命的缺陷。從精裝交付的情況來看，套內(nèi)的小瑕疵還是不少，這一點(diǎn)正商的品控有待提升。園林景觀應(yīng)該是善水的一大亮點(diǎn)，隔絕高鐵的坡道景觀做的確實(shí)不錯(cuò)。只能說一分價(jià)錢一分貨，交房效果對得起3萬的精裝價(jià)格，畢竟位置在那放著，這波不算虧。
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隨著鄭州的城市框架在一直拉大，四環(huán)高架的全線通車更是確認(rèn)了這一點(diǎn)，鄭州的發(fā)展在提速，而往往在這種提速發(fā)展進(jìn)程中也伴隨著階層的進(jìn)階，新中產(chǎn)的崛起和涌現(xiàn)，對改善房的強(qiáng)烈進(jìn)階需求，是決定樓市市場結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化的重要外因。所以，新中產(chǎn)需要承載匹配自己階層的房子，這種房子在鄭州的主要供應(yīng)地那只有北龍湖。
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而作為北龍湖的豪宅，有的是真豪而有些就是“偽豪宅”，這里就不說是哪家了，畢竟求生欲很強(qiáng)。關(guān)于“豪宅”，如果單純因?yàn)槭孢m度和價(jià)格來定義豪宅，這就有失偏頗，可以這么說但不全面。豪宅是可以成為經(jīng)典的，想要做豪宅的開發(fā)商需要打磨的是自己的工藝和技法以及自己對豪宅的理解，這一點(diǎn)絕對不是腦門一拍就可以定調(diào)下來的?？梢越邮苡需Υ?，但是不可以有漏洞，北龍湖的一眾開發(fā)商如果把控不好大局觀和細(xì)節(jié)，那說真的還不如去三環(huán)外開發(fā)自己的走量盤。既然想要破局，就好好破。(展開全部)
貼一個(gè)有代表性的房源的價(jià)格時(shí)間軸，善水的賣家在死死地守著3萬的尊嚴(yán)，但事實(shí)是這尊嚴(yán)守不住的，還會(huì)繼續(xù)降，現(xiàn)在的成交少得可憐，引用某個(gè)業(yè)主評(píng)論其他樓盤的語氣，善水屬于典型的錯(cuò)配，位置差，北邊單一個(gè)平安大道進(jìn)出十分逼仄，為了好品質(zhì)放棄位置，買家也不上當(dāng)?shù)模饼埡漠a(chǎn)品均衡性很重要，也許沒啥突出的優(yōu)點(diǎn)，但一定不能有明顯的短板，如果有，那就降價(jià)吧，不要以為靠一個(gè)北龍湖的招牌就能吸干其他區(qū)域的改善，人家來買北龍湖也看不上殘次品啊
現(xiàn)在不少說房哥還是選擇性無視很多東西的，魯能東說離安置房近，云著說高鐵，瑞府說高層不值得，這特么善水集齊了，還沒好學(xué)校，進(jìn)出就一條平安大道，空間狹小，不否認(rèn)品質(zhì)高，但是現(xiàn)在不好成交，價(jià)格也在降其實(shí)就已經(jīng)說明了市場對善水的看法，周圍城市界面恒大倒數(shù)第一，善水妥妥的倒數(shù)第二，目光所至，不論北側(cè)還是南側(cè)過了河，都是安置房，說房哥是業(yè)主偏向自己的小區(qū)沒啥，不用天天碰瓷其他片區(qū)的某幾個(gè)盤吧，可不要以為都是北龍湖城市界面就一定強(qiáng)于別的區(qū)域，龍之夢東都強(qiáng)于善水的城市界面，離得不遠(yuǎn)差別就很大，這也是想上車北龍湖的人很少考慮善水的一個(gè)原因，不值得啊
以幸福里為代表的高鐵站片區(qū)現(xiàn)代化住宅扎堆以后，善水這種高層就很難賣出去了，其實(shí)現(xiàn)在善水價(jià)格已經(jīng)降了不少，但依然難以成交
正商善水上鏡
正商之前一直以剛需盤大佬示人，善水上鏡是其第一個(gè)高端改善盤，項(xiàng)目位于平安大道與東風(fēng)渠交匯處東北角。
項(xiàng)目高度：
1、小區(qū)南邊即為東風(fēng)渠與熊耳河水系及臨河公園，東邊有高鐵公園，除了會(huì)有一定的高鐵噪音影響外，綜合來講還是相當(dāng)宜居的
2、外立面洋房采用石材，高層采用石材+鋁板
3、容積率2.5比較優(yōu)秀，但是做成了高低配，有些美中不足吧；地塊不夠方正同時(shí)做成了高低配導(dǎo)致小區(qū)沒有大型的核心景觀，以景觀小品居多，呈現(xiàn)效果還行吧
4、精裝修同級(jí)別里不錯(cuò)，從用料以及風(fēng)格設(shè)計(jì)，能看得出這個(gè)項(xiàng)目是正商用了心的
5、會(huì)所面積在北龍湖算是非常大了，功能齊全，裝修上檔次
交通：距離東風(fēng)東路，東三環(huán)非常近，車行十分方便；距離8號(hào)、12號(hào)線地鐵口胡莊站步行只有150米左右非常方便。
學(xué)校：目前整個(gè)龍尾片區(qū)的學(xué)校配套都是龍翔小學(xué)、龍翔初中，茉莉、悅龍臺(tái)、善水、龍之夢（東苑）都是這個(gè)學(xué)校，甚至以后瓏水、豐華大概率也是，怎么說呢，東區(qū)的招教固然不差，東區(qū)新學(xué)校的硬件也不差，東區(qū)的補(bǔ)貼等也不差，這些都是能確定沒啥問題，唯一有問題的就是這個(gè)片區(qū)內(nèi)有大量的安置戶也是共享這倆學(xué)校，或許生源上有些不足，但是附近不乏好學(xué)校，這就拼爹了。在鄭州一流優(yōu)質(zhì)學(xué)校穩(wěn)定劃片的老破小單價(jià)也得2W左右，所以學(xué)區(qū)這塊過多奢求也不現(xiàn)實(shí)。
優(yōu)勢：精裝修不錯(cuò)，小區(qū)周邊環(huán)境也較宜居，交通便利，會(huì)所修的非常好
劣勢：有一定高鐵噪音影響，小區(qū)內(nèi)沒有大型核心景觀
綜合點(diǎn)評(píng)：目前有少量房源，高層3.1W+，洋房3.3W+（毛坯），總房款已經(jīng)可以上車正商同片區(qū)的瓏水上鏡了，還是純洋房精裝修小區(qū)。據(jù)小道消息說善水可以2.7W拿貨高層，這個(gè)相對來說還是比較有性價(jià)比的。(展開全部)
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正商善水上境目前有少量房源在售，高層建面約180㎡，精裝修均價(jià)32000元/㎡左右；洋房建面約200㎡，毛坯均價(jià)3500...
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