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前期因?yàn)楣ぷ髟蚋欉^(guò)這個(gè)地塊很長(zhǎng)時(shí)間，優(yōu)劣勢(shì)很多老師也說(shuō)的很明白，包括正商的拿地意圖，也有老師做了很多的判斷，我也不多說(shuō)了，我就從產(chǎn)品層面和未來(lái)的規(guī)劃可能方向上，說(shuō)一下這個(gè)項(xiàng)目。
先說(shuō)高鐵吧，其實(shí)這個(gè)影響，觀感的影響可能更大一些，但是其實(shí)噪音影響很小，高鐵到這個(gè)位置，屬于進(jìn)出站位置，或者已經(jīng)減速或者速度還沒(méi)跑起來(lái)，我站在地塊內(nèi)通過(guò)分貝儀測(cè)試，大概在40分貝左右，基本就是竊竊私語(yǔ)的感覺(jué)，后期隔音做得好，基本無(wú)影響。
然后其實(shí)，平安大道的影響是比較大的，車速非?？?，而且無(wú)減速，噪音比較大，邊緣樓棟影響比較大。
還有就是，受地形限制，做滿容積率，將會(huì)有四棟樓左右會(huì)有20℃左右的傾斜，不是正南正北，這個(gè)也是部品的一個(gè)難點(diǎn)和后期的產(chǎn)品難點(diǎn)。(展開(kāi)全部)

正商將匯賢島這個(gè)地塊拿下，讓眾多人士大跌眼鏡，總價(jià)地王，單價(jià)地王，但地塊不規(guī)則，周邊安置區(qū)，高鐵，高架，正商傻了么？正商絕對(duì)不傻，正商每年拼出個(gè)銷售冠軍也不是浪得虛名的，匯賢島這個(gè)項(xiàng)目的帳人家也許早就算清了。
匯賢島項(xiàng)目，也許就是北龍湖地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目分化、細(xì)化的開(kāi)端。
過(guò)去，我們一提到龍湖區(qū)域的地產(chǎn)，就是富豪地產(chǎn)，全部是富豪地產(chǎn)的標(biāo)簽。北龍湖地域廣闊，未來(lái)出讓的土地將會(huì)更多，都是富豪地產(chǎn)，能行嗎？哪里有那么多富豪？都玩富豪地產(chǎn)，行不通。百度百科里關(guān)于富豪的定義：富豪是指身家在1000萬(wàn)至10億元之間的人。鄭州或者河南這樣的富豪能有多少？
依我看，龍湖區(qū)域的住宅分化是必然的：未來(lái)也許將會(huì)有三種，1、以建業(yè)海馬九如府、永威上和院、正弘瓴筑等為代表的限高在24米以下，容積率在1.7以下的低密度富豪項(xiàng)目，產(chǎn)品為洋房和別墅，面積偏大，目標(biāo)客戶就是富豪。2、以亞新茉莉公館為代表的限高在60米以下，容積率在2.0以下的富豪+中產(chǎn)階層混合型項(xiàng)目，產(chǎn)品高層+洋房，面積適中，目標(biāo)客戶是小富豪和中產(chǎn)階層，60米的限高意味著有17-18層的高層產(chǎn)品。3、以正商匯賢島為代表的限高在80米以下，容積率在2.5以下的中產(chǎn)階級(jí)項(xiàng)目，產(chǎn)品以高層和小高層為主，也許配有少量洋房，面積不會(huì)過(guò)大，目標(biāo)客戶就是中產(chǎn)階層了。80米的限高意味著有25-26層的高層產(chǎn)品。
毫無(wú)疑問(wèn)，龍湖的住宅項(xiàng)目就是為高端人士準(zhǔn)備的，但高端人士不僅僅是富豪，富豪也不足以把龍湖給包圓，還需要有眾多的中產(chǎn)階層參與進(jìn)來(lái)，因?yàn)?，中產(chǎn)階層的絕對(duì)量是遠(yuǎn)超富豪的，是足以撐起龍湖的房地產(chǎn)市場(chǎng)的“量”的。
未來(lái)鄭州最好的房子，一定在北龍湖，毋庸置疑，但不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的富豪地產(chǎn)，而是高端人士集聚的鄭州住宅地產(chǎn)高地。
正商會(huì)將匯賢島賣給需要的人，這一點(diǎn)，正商在拍地前就一定給規(guī)劃好了，賣給誰(shuí)？賣什么樣的產(chǎn)品？怎么賣？其必早已胸有成竹。(展開(kāi)全部)

地塊參數(shù)：
占地：102.6畝
容積率：2.5
總價(jià)：18.9億
畝價(jià)：1844萬(wàn)/畝
樓面價(jià)：11066.8元/平
成本售價(jià)：18500元/平

地塊優(yōu)劣：
優(yōu)勢(shì)：東風(fēng)渠景觀
劣勢(shì)：高鐵高架、安置區(qū)包圍、已經(jīng)不屬于龍湖CBD、地塊不工整不好規(guī)劃

其實(shí)這兒已經(jīng)不再是高大上的龍湖CBD，在區(qū)域價(jià)值上已經(jīng)弱化，甚至還可能比不上瀚海晴宇，最多也就是和廣電天韻差不多。區(qū)域價(jià)值也比不上建業(yè)天筑和海馬壹號(hào)公館。

而在廣電天韻、正商匯賢島、海馬公園、建業(yè)天筑幾個(gè)項(xiàng)目中：
1、從品質(zhì)、定位上來(lái)說(shuō)，毫無(wú)疑問(wèn)，建業(yè)天筑肯定還是最高。
2、從周邊的教育、商業(yè)、交通配套上來(lái)說(shuō)，建業(yè)天筑肯定是最好的。
3、從容積率上來(lái)說(shuō)，正商的地塊是最低的。
4、從景觀上來(lái)說(shuō)，瀚海晴宇和正商地塊因?yàn)榕R河，有河畔景觀，這是優(yōu)勢(shì)。
5、從單價(jià)來(lái)看，廣電天韻是最低的，但其實(shí)廣電天韻的開(kāi)盤價(jià)都定的有點(diǎn)高，所以開(kāi)盤效果并不好，因?yàn)橹苓吪涮鬃畈睢?
6、從硬傷上來(lái)說(shuō)，正商地塊的緊臨安置區(qū)、高架橋可真是硬傷，廣電天韻姚橋路上的高架橋也是硬傷。
7、從品牌上來(lái)說(shuō)，建業(yè)天筑最強(qiáng)，其它的都差不多，廣電天韻是最弱的。
8、從占地上來(lái)說(shuō)，海馬壹號(hào)公館占地太小，而且被寫字樓包圍，居住屬性被大大沖擊，有點(diǎn)雞肋，但海馬壹號(hào)公館無(wú)小戶型、無(wú)公租房、無(wú)安置房這是一大優(yōu)勢(shì)，也算是唯一優(yōu)勢(shì)。(展開(kāi)全部)