14塊地王，總有一塊刺激你！
地王，限購(gòu)，全款優(yōu)先，捆綁銷(xiāo)售，房住不炒等關(guān)鍵詞是我們對(duì)2016年房地產(chǎn)的回憶殺。
2018年市場(chǎng)下行，焦慮，膠著，站崗體依然惴惴不安。
在這行情中，漲價(jià)揪心，降價(jià)依然過(guò)的如坐針氈！對(duì)購(gòu)房者如此，對(duì)開(kāi)發(fā)商更是如此，特別是在這行情中拿地王的開(kāi)發(fā)商，有些抓住行情，有些卻煎熬度日。
今天我們就來(lái)看看，2016年拿地的地王，現(xiàn)在怎么樣了？
地王，特別是鄭紡機(jī)地王出現(xiàn)以后，分分鐘刺激著大家的神經(jīng)，拍一塊，刺激一下，對(duì)購(gòu)房者追漲的心態(tài)加以肯定，給了開(kāi)發(fā)商漲價(jià)十足的理由。
接下來(lái)我們看2016年14塊地王分布圖：
地王樓面價(jià)情況和現(xiàn)在在售價(jià)格：
我們一起來(lái)看這些地王的樓盤(pán)價(jià)格，一般樓面價(jià)x2或者x3就是樓盤(pán)的定價(jià)。
從樓面價(jià)中可以看出，萬(wàn)科美景世玠是除了北龍湖之外，唯一一個(gè)樓面價(jià)破萬(wàn)的樓盤(pán)，也是這個(gè)樓盤(pán)給了這個(gè)周期的一個(gè)燃點(diǎn)，此后兩年的時(shí)間，不少人處于水深火熱之中。
我們?cè)賮?lái)看一下這些地王每次開(kāi)盤(pán)的情況（不完全統(tǒng)計(jì)）：
看這些價(jià)格，在這些樓盤(pán)中有人膨脹，有人低調(diào)求清盤(pán)。比如：
碧桂園天璽是比較特別的，樓面價(jià)不到5千，價(jià)格在2.1萬(wàn)。不過(guò)2017年5月份首次開(kāi)盤(pán)，正好處于上升期加上經(jīng)開(kāi)老城項(xiàng)目不多，距離東區(qū)比較近，大家都一致看漲，首次去化了76%。
另外青風(fēng)公園卻是與之相反，在亞新海棠公館首次開(kāi)盤(pán)價(jià)格在2.1萬(wàn)以及本身樓面價(jià)1萬(wàn)多的價(jià)格情況下，減少了利潤(rùn)，首次開(kāi)盤(pán)精裝1.53萬(wàn)，去化90%。但是在利益面前，誰(shuí)不動(dòng)心呢？青風(fēng)公園2018年價(jià)格提高到1.75萬(wàn)！
在市場(chǎng)下行的過(guò)程中，并不是每個(gè)人都繃得住，地王也得降一降，也得食人間煙火。
地王的現(xiàn)狀
在目前的情況下，我們發(fā)現(xiàn)這些地王樓盤(pán)，大部分都在北龍湖和經(jīng)開(kāi)區(qū)，我們不妨一一來(lái)看現(xiàn)狀。
1、“天選之子”北龍湖，房?jī)r(jià)持之以恒
2016年一共有14塊地王，其中最熱鬧的莫過(guò)于北龍湖。2016年北龍湖有23個(gè)項(xiàng)目，入市14個(gè)。樓面價(jià)11065元/㎡-36915元/ ㎡，限價(jià)32000元/ ㎡。而在2016年10月1日出限購(gòu)政策的時(shí)候，180平以上是不限購(gòu)的，然而180平的集中地就是北龍湖。
可見(jiàn)北龍湖，鄭州之王的地位無(wú)人撼動(dòng)。在營(yíng)銷(xiāo)手段上也是別出心裁的比較多，就連車(chē)位也能在鄭州市場(chǎng)上掀起一波浪潮，以融創(chuàng)中原壹號(hào)院來(lái)說(shuō)，一個(gè)車(chē)位72萬(wàn)。要知道，在其他區(qū)域的樓盤(pán)首付有可能還買(mǎi)不到一個(gè)車(chē)位。大家在限價(jià)3.2萬(wàn)的情況下，各自盤(pán)算如何生存。
融創(chuàng)中原壹號(hào)院和金茂府，這兩個(gè)樓盤(pán)目前是北龍湖比較貴的樓盤(pán)，但是現(xiàn)在每個(gè)都有每個(gè)宣傳的特點(diǎn)，選擇誰(shuí)，就看自己是否對(duì)其喜歡。
榮盛華府和雅居樂(lè)御賓府是同一天產(chǎn)生的地王，雅居樂(lè)只當(dāng)了幾分鐘地王就被隔壁榮盛刷新地價(jià)?，F(xiàn)在兩個(gè)樓盤(pán)售價(jià)差不多，榮盛的洋房在3.9-4.4萬(wàn)，目前在售有200平的房源。雅居樂(lè)御賓府在3.8-5萬(wàn)之間，面積在183-215平。如果你喜歡純洋房可關(guān)注雅居樂(lè)，如果不喜歡可去看榮盛華府。
然后就是北龍湖邊上的正商善水上境和恒大悅龍臺(tái)。目前正商善水上境洋房和高層加起來(lái)不到100套，洋房在3.4-3.5萬(wàn)毛坯，高層精裝3.2萬(wàn)。戶型高層180平，洋房200平。
恒大悅龍臺(tái)現(xiàn)在高層所剩下房源還有面積在140-180平，洋房已經(jīng)售罄，高層均價(jià)3.4萬(wàn)，但是近期傳出不少不到2.8萬(wàn)的房源，其實(shí)關(guān)于恒大的優(yōu)惠，相信大家都懂的。
兩個(gè)預(yù)計(jì)今年年底交房，可以看一下小區(qū)環(huán)境，善水上境距離東風(fēng)渠更近一些。
▼正商善水上境實(shí)景圖
▼恒大悅龍臺(tái)實(shí)景圖
2、堅(jiān)持不住的經(jīng)開(kāi)區(qū)
經(jīng)開(kāi)區(qū)也是這幾年出地王比較多的區(qū)域，特別是經(jīng)開(kāi)濱河國(guó)際新城。在大家都認(rèn)為這個(gè)區(qū)域要奔著2萬(wàn)+出發(fā)的時(shí)候，今年融僑府以1.55萬(wàn)的價(jià)格，殺了一個(gè)措手不及。但是行情不等人，首次開(kāi)盤(pán)低于周邊2千，去化只有78%。
華潤(rùn)紫云府在北有鄭東新區(qū)，南有濱河國(guó)際新城的倒逼的情況下，首開(kāi)1.83萬(wàn)。也讓陽(yáng)光城檀悅陷入尷尬。在這之后這兩個(gè)也頻頻推出一些特價(jià)房1.65-1.9萬(wàn)不等?，F(xiàn)在華潤(rùn)已經(jīng)接近尾聲，陽(yáng)光城的還有房源，碧桂園體量本來(lái)也小，現(xiàn)在暫無(wú)房源在售，老經(jīng)開(kāi)區(qū)的選擇逐漸減少。
2018年下半年先撐不住的是經(jīng)開(kāi)濱河國(guó)際新城，除了中海之外，融僑是第二個(gè)。后來(lái)出現(xiàn)了1.7萬(wàn)的毛坯亞新海棠公館（精裝可選可不選）。現(xiàn)在出現(xiàn)了1.3萬(wàn)起的信保春風(fēng)十里和1.45萬(wàn)融僑府。
▼信保春風(fēng)十里的出街廣告
一則出街廣告，不自覺(jué)的拉低大家對(duì)濱河的預(yù)期。一度火熱的區(qū)域，現(xiàn)在都在默默的支撐著，何況是地王？
3、即將售罄的萬(wàn)科美景世玠
到現(xiàn)在為止，萬(wàn)科美景世玠依然保持著最高的樓面價(jià)（北龍湖除外），據(jù)說(shuō)拍完地，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人都哭了，這么高的價(jià)格也刷新鄭州紀(jì)錄。不過(guò)項(xiàng)目算是周期的見(jiàn)證者，開(kāi)盤(pán)價(jià)格在高層2.2萬(wàn)精裝，現(xiàn)在只剩下洋房，面積在160-200平，價(jià)格在3萬(wàn)多。
西區(qū)畢竟購(gòu)買(mǎi)力有限，對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度也一般，這個(gè)價(jià)格跟北龍湖邊緣的正商善水上境和恒大悅龍臺(tái)價(jià)格相似，目前銷(xiāo)售比較緩慢。
4、孤獨(dú)的白沙地王
亞新紫藤公館現(xiàn)在2.5萬(wàn)，面積在140-220㎡。關(guān)于銷(xiāo)售現(xiàn)狀，我們用米宅網(wǎng)一位粉絲的點(diǎn)評(píng)來(lái)說(shuō)明：
我們一起來(lái)看，目前白沙的現(xiàn)狀，自從鄭地美景東望高層釋放1.2萬(wàn)之后，對(duì)于買(mǎi)這里的人來(lái)基本上就定調(diào)了。白沙純改善的項(xiàng)目不是很多，項(xiàng)目逐漸偏剛需化。亞新紫藤公館的大平層值得關(guān)注，但是周邊環(huán)境以及所處位置讓他陷入兩難。同樣2.5萬(wàn)的價(jià)格，你會(huì)買(mǎi)白沙還是買(mǎi)高鐵站片區(qū)？
亞新在去年拿了兩塊地王，在這個(gè)行情下銷(xiāo)售平平。之前的地王項(xiàng)目亞新美好城邦，雖然挨著萬(wàn)科美景世玠，溢價(jià)也是有限，命運(yùn)也是一波三折?？梢?jiàn)地王也并非那么好降服！
小結(jié)
對(duì)于鄭州來(lái)說(shuō)，未來(lái)高端商務(wù)比較集中的地方就是北龍湖，現(xiàn)在北龍湖的地塊幾乎都是底價(jià)成交，雖然限價(jià)都是3.2萬(wàn)，但現(xiàn)在核心位置都在4萬(wàn)+，利潤(rùn)是比較客觀的。有些開(kāi)發(fā)商集中清盤(pán)，開(kāi)始搶占北龍湖。
北龍湖目前可以關(guān)注的項(xiàng)目，只要低于4萬(wàn)+，都是可以買(mǎi)的，但是現(xiàn)在不多。正商善水上境和恒大悅龍臺(tái)依然是你上車(chē)北龍湖的最低門(mén)檻，如果錯(cuò)過(guò)北龍湖將離你更加遙遠(yuǎn)。
對(duì)于地王，在原則上，我們也是不太建議的，因?yàn)闃敲鎯r(jià)畢竟在那里放著，但是也要看具體樓盤(pán)。在以上樓盤(pán)中，除了北龍湖外，華潤(rùn)紫云府，陽(yáng)光城檀悅目前的價(jià)格還是可以考慮的。其他樓盤(pán)目前以同樣的價(jià)格可以有更好的選擇。比如選擇亞新的兩個(gè)樓盤(pán)，就不如選擇東區(qū)的英地金臺(tái)府邸和海馬公園的二手房。
濱河一直也是炒的比較熱的區(qū)域，但是對(duì)于剛需不是很適合，而且目前情況下，可以再等等。
現(xiàn)在時(shí)不時(shí)冒出的特價(jià)房一定會(huì)給你驚喜，有些樓盤(pán)雖然不太建議買(mǎi)，但是他的價(jià)格出現(xiàn)也會(huì)拉低區(qū)域的預(yù)期，給你一個(gè)撿漏的機(jī)會(huì)。
比如碧桂園中央公園9999每平米的13層精裝房源，就讓綠博預(yù)期降低。再比如不到3萬(wàn)的恒大悅龍臺(tái)和正商善水上境就是機(jī)會(huì)！
對(duì)于鄭州的地王來(lái)說(shuō)很少樓盤(pán)是貼著樓面價(jià)出售的，更不用說(shuō)要低于樓面價(jià)了。而近日，廈門(mén)精裝樓盤(pán)翔安金茂悅推出特價(jià)房源，樓面價(jià)2.9萬(wàn)，售價(jià)2.8萬(wàn)。
我們放大來(lái)看，鄭州的地王尚且如此，何況三四線的地王。對(duì)于生活在三四線的人來(lái)說(shuō)，一定要遠(yuǎn)離CEO盤(pán)，畢竟追逐利益是商人的本性！
最后，一首涼涼送給地王，這個(gè)冬天有點(diǎn)寒冷。
目前，維權(quán)推動(dòng)開(kāi)發(fā)商品質(zhì)提升已經(jīng)成為一種現(xiàn)象，那么目前情況下，哪些開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)需要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)，即使降價(jià)也不能碰？請(qǐng)加我微信，回復(fù)“開(kāi)發(fā)商”告訴你答案！
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