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對(duì)于馬丁路德金來(lái)說(shuō)：
我夢(mèng)想有一天，這個(gè)國(guó)家會(huì)站立起來(lái)，真正實(shí)現(xiàn)其信條的真諦：“我們認(rèn)為真理是不言而喻，人人生而平等?！?
我夢(mèng)想有一天，在佐治亞的紅山上，昔日奴隸的兒子將能夠和昔日奴隸主的兒子坐在一起，共敘兄弟情誼。
我夢(mèng)想有一天，甚至連密西西比州這個(gè)正義匿跡，壓迫成風(fēng)，如同沙漠般的地方，也將變成自由和正義的綠洲。
我夢(mèng)想有一天，我的四個(gè)孩子將在一個(gè)不是以他們的膚色，而是以他們的品格優(yōu)劣來(lái)評(píng)價(jià)他們的國(guó)度里生活。
夢(mèng)想是自由、平等。

對(duì)于吃瓜群眾來(lái)說(shuō)：
我夢(mèng)想有一天，在北龍湖那片富饒的土地上，有一套屬于自己180㎡的房子。
我夢(mèng)想有一天，面朝大海、春暖花開(kāi)，一覺(jué)醒來(lái)陽(yáng)光撒進(jìn)窗來(lái)，溫暖著我的臉。
我夢(mèng)想有一天，父母不再***勞、兒子不再調(diào)皮搗蛋，不再為生計(jì)奔波，一家其樂(lè)融融的生活在一起。
夢(mèng)想是房子、幸福。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)：
我夢(mèng)想有一天，在帝都有一塊地。
我夢(mèng)想有一天，在帝都能開(kāi)發(fā)一個(gè)或幾個(gè)樓盤(pán)。
我夢(mèng)想有一天，帝都人民都知道我。
夢(mèng)想是在中國(guó)的政治經(jīng)濟(jì)中心蓋房子。

4月27日，中原秀才正商地產(chǎn)進(jìn)京趕考，經(jīng)過(guò)殿試一舉奪魁！

正商地產(chǎn)以28.9億元拿下豐臺(tái)區(qū)槐房村新宮村舊村改造二期NY-005、NY-006地塊，溢價(jià)率22.98%，銷(xiāo)售限價(jià)35000元/㎡；以總價(jià)12.1億元拿下順義區(qū)仁和鎮(zhèn)第5街區(qū)05-03-04-3地塊，溢價(jià)率37.5%，銷(xiāo)售限價(jià)24000元/㎡，正商地產(chǎn)正式進(jìn)駐京城。別的不說(shuō)看看對(duì)手都讓人驚悚，在北京城都是有頭有臉的腕兒，葛洲壩（央企）、金融街控股（北京金融街都是人家開(kāi)發(fā)的，什么證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)全在金融街）、中糧+天恒（中糧央企+天恒西城區(qū)國(guó)企）、首開(kāi)+保利（首開(kāi)即首都開(kāi)發(fā)控股有限公司國(guó)企，保利央企）、金隅+住總（金隅國(guó)企+住總國(guó)企）、碧桂園+旭輝。

恭喜正商！(展開(kāi)全部)

正商作為剛需盤(pán)的代表開(kāi)發(fā)商，數(shù)個(gè)樓盤(pán)基本上長(zhǎng)相是一樣的，好多樓盤(pán)剛開(kāi)始都是要追求品質(zhì)的，但是做著做著就成剛需了，為了提升品質(zhì)，也是不惜重金，在龍湖豪宅邊緣地帶拍得土地就是善水上境，雖然地處龍湖區(qū)，但是跟永威上和院等豪宅想比檔次稍微低一點(diǎn)。為了拉低容積率，同樣采用的是高低配，12棟多層和7棟高層組成，戶型為180平和200平，不在此次限購(gòu)范圍之內(nèi)，距離跟悅龍臺(tái)較勁，教育配套及別的公共配套一致，但是在交通上個(gè)人認(rèn)為比悅龍臺(tái)更有優(yōu)越性，西側(cè)為平安大道，東側(cè)為107輔道，南側(cè)為東風(fēng)南路，處于三條大路環(huán)繞，東西南北駕車(chē)出行都是相當(dāng)方便的（對(duì)于富人區(qū)來(lái)說(shuō)公共交通對(duì)他們的出行影響是不大的），還有重要一點(diǎn)風(fēng)水問(wèn)題，項(xiàng)目處于東風(fēng)渠和熊耳河交匯處，有水生財(cái)，背山面水，對(duì)于前面的洋房來(lái)說(shuō)，后面有高層建筑前面有東風(fēng)渠，風(fēng)水應(yīng)該是不錯(cuò)的。另外小區(qū)自建的有會(huì)所和單獨(dú)商業(yè)，生活起來(lái)較方便。未來(lái)售價(jià)跟悅龍臺(tái)不相上下，對(duì)于在純粹豪宅區(qū)嫌貴，又想居住在龍湖區(qū)域的朋友們，可以考慮，但是東邊107輔道和高架帶來(lái)的噪音干擾，介意的選房時(shí)靠近東邊房源盡量避免吧，還有新開(kāi)診的鄭大一附院未來(lái)周邊的交通請(qǐng)參照現(xiàn)在的醫(yī)學(xué)院附近。(展開(kāi)全部)

10月29日，正商逆襲之作——善水上境在大河錦悅酒店舉辦意向登記（以前這個(gè)環(huán)節(jié)叫認(rèn)籌），推出房源為高層17、18、21三棟樓，洋房7、8、11、12四棟樓，共計(jì)900套左右，截至活動(dòng)結(jié)束，登記意向客戶500組。

推出房源明細(xì)：

高層158-177㎡四房 約430套
高層204㎡ 頂復(fù) 約20套
洋房180-200㎡四房 約370套
洋房200-215㎡復(fù)式 約50套

成交均價(jià)：
未出價(jià)格

優(yōu)惠方式：
無(wú)

客戶情況：
主要是前期來(lái)電來(lái)訪及內(nèi)部客戶，到訪約500組客戶，基本是鄭東新區(qū)和金水區(qū)客戶。

由于最近風(fēng)聲緊，沒(méi)辦法按慣例收個(gè)10萬(wàn)幾十萬(wàn)篩客，只能搞個(gè)活動(dòng)這樣，憑身份證即可辦理，無(wú)須費(fèi)用，不過(guò)能專門(mén)跑這一趟，說(shuō)明客戶意向度還可以，不是打醬油的。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，500組意向客戶遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，高端客戶得成交率一般很低，所以正商這個(gè)豪宅路還是挺難走得，和恒大悅龍臺(tái)是難兄難弟。

不過(guò)，真替正商捏把汗，鄭州限購(gòu)新政不包括180以上得，正商洋房還好，基本都在180以上，但高層房源就囧了，400多套都在177，躺著也中槍好尷尬。

我個(gè)人覺(jué)得正商善水上境這項(xiàng)目洋房很快賣(mài)完沒(méi)問(wèn)題，高層就是持久戰(zhàn)了。(展開(kāi)全部)

2016年的鄭州市場(chǎng)確實(shí)有些瘋狂，作為鄭州本土一哥的正商地產(chǎn)在以往從來(lái)不拿地王的，不論是為了刷存在感也好，為了改善產(chǎn)品線也好，為了走高端路線也好，正商在改變，產(chǎn)品在改變，一切都在變，想要存活，只能改變。
正商善水上境的地塊當(dāng)初拍賣(mài)同樣激烈，雖然不屬于純粹的龍湖豪宅片區(qū)，但是依然是目前鄭州市最貴的地方，當(dāng)初說(shuō)正商的這個(gè)地塊拍賣(mài)結(jié)束，地價(jià)拯救了所有龍湖豪宅的房企，但如今，融創(chuàng)VS金茂把這個(gè)片區(qū)的樓面價(jià)炒到接近37000元/㎡，一度趕上廣州地價(jià)，生生把地價(jià)拉升至一線城市水平；正商從航海路沿線，一路走到今天，鄭州市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生變化，正商地產(chǎn)產(chǎn)品同樣面臨變革，正商已經(jīng)不是屌絲地產(chǎn)，而是有品位、有所追求的屌絲地產(chǎn)，雖然無(wú)法趕上永威、康橋等的口碑，但是也逐漸成為一個(gè)可以關(guān)注的房企。(展開(kāi)全部)

前期因?yàn)楣ぷ髟蚋欉^(guò)這個(gè)地塊很長(zhǎng)時(shí)間，優(yōu)劣勢(shì)很多老師也說(shuō)的很明白，包括正商的拿地意圖，也有老師做了很多的判斷，我也不多說(shuō)了，我就從產(chǎn)品層面和未來(lái)的規(guī)劃可能方向上，說(shuō)一下這個(gè)項(xiàng)目。
先說(shuō)高鐵吧，其實(shí)這個(gè)影響，觀感的影響可能更大一些，但是其實(shí)噪音影響很小，高鐵到這個(gè)位置，屬于進(jìn)出站位置，或者已經(jīng)減速或者速度還沒(méi)跑起來(lái)，我站在地塊內(nèi)通過(guò)分貝儀測(cè)試，大概在40分貝左右，基本就是竊竊私語(yǔ)的感覺(jué)，后期隔音做得好，基本無(wú)影響。
然后其實(shí)，平安大道的影響是比較大的，車(chē)速非?？?，而且無(wú)減速，噪音比較大，邊緣樓棟影響比較大。
還有就是，受地形限制，做滿容積率，將會(huì)有四棟樓左右會(huì)有20℃左右的傾斜，不是正南正北，這個(gè)也是部品的一個(gè)難點(diǎn)和后期的產(chǎn)品難點(diǎn)。(展開(kāi)全部)

正商將匯賢島這個(gè)地塊拿下，讓眾多人士大跌眼鏡，總價(jià)地王，單價(jià)地王，但地塊不規(guī)則，周邊安置區(qū)，高鐵，高架，正商傻了么？正商絕對(duì)不傻，正商每年拼出個(gè)銷(xiāo)售冠軍也不是浪得虛名的，匯賢島這個(gè)項(xiàng)目的帳人家也許早就算清了。
匯賢島項(xiàng)目，也許就是北龍湖地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目分化、細(xì)化的開(kāi)端。
過(guò)去，我們一提到龍湖區(qū)域的地產(chǎn)，就是富豪地產(chǎn)，全部是富豪地產(chǎn)的標(biāo)簽。北龍湖地域廣闊，未來(lái)出讓的土地將會(huì)更多，都是富豪地產(chǎn)，能行嗎？哪里有那么多富豪？都玩富豪地產(chǎn)，行不通。百度百科里關(guān)于富豪的定義：富豪是指身家在1000萬(wàn)至10億元之間的人。鄭州或者河南這樣的富豪能有多少？
依我看，龍湖區(qū)域的住宅分化是必然的：未來(lái)也許將會(huì)有三種，1、以建業(yè)海馬九如府、永威上和院、正弘瓴筑等為代表的限高在24米以下，容積率在1.7以下的低密度富豪項(xiàng)目，產(chǎn)品為洋房和別墅，面積偏大，目標(biāo)客戶就是富豪。2、以亞新茉莉公館為代表的限高在60米以下，容積率在2.0以下的富豪+中產(chǎn)階層混合型項(xiàng)目，產(chǎn)品高層+洋房，面積適中，目標(biāo)客戶是小富豪和中產(chǎn)階層，60米的限高意味著有17-18層的高層產(chǎn)品。3、以正商匯賢島為代表的限高在80米以下，容積率在2.5以下的中產(chǎn)階級(jí)項(xiàng)目，產(chǎn)品以高層和小高層為主，也許配有少量洋房，面積不會(huì)過(guò)大，目標(biāo)客戶就是中產(chǎn)階層了。80米的限高意味著有25-26層的高層產(chǎn)品。
毫無(wú)疑問(wèn)，龍湖的住宅項(xiàng)目就是為高端人士準(zhǔn)備的，但高端人士不僅僅是富豪，富豪也不足以把龍湖給包圓，還需要有眾多的中產(chǎn)階層參與進(jìn)來(lái)，因?yàn)椋挟a(chǎn)階層的絕對(duì)量是遠(yuǎn)超富豪的，是足以撐起龍湖的房地產(chǎn)市場(chǎng)的“量”的。
未來(lái)鄭州最好的房子，一定在北龍湖，毋庸置疑，但不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的富豪地產(chǎn)，而是高端人士集聚的鄭州住宅地產(chǎn)高地。
正商會(huì)將匯賢島賣(mài)給需要的人，這一點(diǎn)，正商在拍地前就一定給規(guī)劃好了，賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)什么樣的產(chǎn)品？怎么賣(mài)？其必早已胸有成竹。(展開(kāi)全部)

地塊參數(shù)：
占地：102.6畝
容積率：2.5
總價(jià)：18.9億
畝價(jià)：1844萬(wàn)/畝
樓面價(jià)：11066.8元/平
成本售價(jià)：18500元/平

地塊優(yōu)劣：
優(yōu)勢(shì)：東風(fēng)渠景觀
劣勢(shì)：高鐵高架、安置區(qū)包圍、已經(jīng)不屬于龍湖CBD、地塊不工整不好規(guī)劃

其實(shí)這兒已經(jīng)不再是高大上的龍湖CBD，在區(qū)域價(jià)值上已經(jīng)弱化，甚至還可能比不上瀚海晴宇，最多也就是和廣電天韻差不多。區(qū)域價(jià)值也比不上建業(yè)天筑和海馬壹號(hào)公館。

而在廣電天韻、正商匯賢島、海馬公園、建業(yè)天筑幾個(gè)項(xiàng)目中：
1、從品質(zhì)、定位上來(lái)說(shuō)，毫無(wú)疑問(wèn)，建業(yè)天筑肯定還是最高。
2、從周邊的教育、商業(yè)、交通配套上來(lái)說(shuō)，建業(yè)天筑肯定是最好的。
3、從容積率上來(lái)說(shuō)，正商的地塊是最低的。
4、從景觀上來(lái)說(shuō)，瀚海晴宇和正商地塊因?yàn)榕R河，有河畔景觀，這是優(yōu)勢(shì)。
5、從單價(jià)來(lái)看，廣電天韻是最低的，但其實(shí)廣電天韻的開(kāi)盤(pán)價(jià)都定的有點(diǎn)高，所以開(kāi)盤(pán)效果并不好，因?yàn)橹苓吪涮鬃畈睢?
6、從硬傷上來(lái)說(shuō)，正商地塊的緊臨安置區(qū)、高架橋可真是硬傷，廣電天韻姚橋路上的高架橋也是硬傷。
7、從品牌上來(lái)說(shuō)，建業(yè)天筑最強(qiáng)，其它的都差不多，廣電天韻是最弱的。
8、從占地上來(lái)說(shuō)，海馬壹號(hào)公館占地太小，而且被寫(xiě)字樓包圍，居住屬性被大大沖擊，有點(diǎn)雞肋，但海馬壹號(hào)公館無(wú)小戶型、無(wú)公租房、無(wú)安置房這是一大優(yōu)勢(shì)，也算是唯一優(yōu)勢(shì)。(展開(kāi)全部)