2017年12月13日，我們發(fā)布了一篇《確定，明年能買到北龍湖限價房》的文章。里面詳細的對北龍湖在售、即將上市的項目產(chǎn)品、優(yōu)缺點及價值進行了盤點，最重要的是在文章中，我們對2018年北龍湖市場行情進行了幾個預(yù)測。
其中2018年6月是一個節(jié)點。
轉(zhuǎn)眼間，6月來到了。
北龍湖限價樓盤紛紛對外釋放了價格。
是時候再次盤點北龍湖各家樓盤，并分析下半年及2019年北龍湖市場趨勢，為有在北龍湖置業(yè)需求的購房者提供一份詳盡、實用的購房指南！
1
先上一張目前北龍湖所有項目分布圖，共32個項目。
1、 目前已經(jīng)賣完的有六個項目：分別是九如府、龍之夢西苑、龍之夢東苑、龍湖上第、藍城蘭園、國投玖棟、正商瓏湖上境；
相比去年12月底，最大的變化是：
正商瓏水上境沒房了；
目前龍之夢西苑二手房的行情價42000+；
龍之夢東苑現(xiàn)在沒法買，沒法改合同了，原來要價30000；
2、 有3個項目一直游離在沒開盤但沒房或者（你懂的！）的狀態(tài)是：蘭溪上苑、萬眾順和禧、冠景君悅湖。
蘭溪上苑折合單價32000元/㎡+服（zhuan）務(wù)（rang）費100-130萬不等。
萬眾順和禧究竟賣多少錢？誰可以買？我也很好奇。
3、 以前不賣，現(xiàn)在有部分（或少量）房源的是：永威上和院、金領(lǐng)九如意。
相比上次盤點，這次最大的變化是永威上和院解除封盤，樣板間開放，開始對外公開賣了。洋房標準層5萬+，頂樓送閣樓6萬+，一樓7萬起。
凡是去看過永威的，都覺得永威做的真好啊。
我朋友的原話是，“石材里鑲嵌的銅邊完全看不出勾縫，融為一體了。”
看他一臉驚嘆，我說，多少錢？
他：頂樓毛坯要6萬多了。
我：嗯，適合包金邊！
原本以為九如意已經(jīng)賣完了，最近有一些大戶型出來賣，標準層42000元/㎡，據(jù)說最近還準備上調(diào)10%。
我數(shù)學(xué)不好，心里默默一算，算了，看看別的吧。
去看過的都說，濃濃的家屬院的味道。
4、 目前在售且剩余房源不多的是：正弘瓴、善水上境、茉莉公館、恒大悅龍臺。
正弘瓴尾盤4.5萬+；
善水上境洋房不多了，均價3.3萬+，高層不需要拆分合同首付200萬以內(nèi)房源屈指可數(shù)，目前主要銷售的樓棟首付240萬+；
茉莉公館剩余三十多套，高層均價3.7萬+；
悅龍臺沒什么房子，銷售員都不發(fā)廣告了。
5、 目前在售且接近過半的是：金茂府、雅居樂御賓府、融創(chuàng)壹號院、榮盛華府、瓏水上境、碧桂園豫府。
雅居樂應(yīng)該不過半，是去年面世項目里賣的最慘的一個。最近幾天樣板區(qū)開放，可以看看。
最近銷售的是3號樓185平米和4號樓215平米。
據(jù)說月底集團公司壓任務(wù)，全款可以分期付款，4:3:3付。最長一年時間，另外半年內(nèi)可以免費更名一次機會，優(yōu)惠政策認籌1%×開盤1%×按時簽約1%×分期付款2%機會難得。
其中上疊4萬+，中疊4萬+，下疊6萬+。（價格不保證準確！?。?/span>
碧桂園豫府蓄（nei）客（gou）了五棟樓之后，除了壓箱底的疊拼，洋房銷售幾乎過半了。目前還有少量房源neigou中，均價39800帶裝修，車位40萬/個。
銷售中心透漏計劃7月份正式開盤，均價42000帶裝修，車位50萬/個。
金茂府目前最低價（邊戶臨路）約55000元/㎡，其中合同備案價接近48000元/㎡，需要拆分7500元/㎡的裝修。裝修款可以走8年期裝修貸。
看到這個價格，瞬間就凌亂了。
數(shù)學(xué)不好，默默的在心里算了一下，按照180㎡算，總價接近1000萬，按照首套算，前期首付款僅需300萬！
在北龍湖幾乎所有項目首套首付均在4.5成以上，金茂府居然不足3成。
這杠桿杠杠的，別說是北龍湖了，就是全鄭州，這杠桿也是所向披靡。
沒想到，金茂府居然還有了性價比？！
驚不驚喜？意不意外？
300萬就能買1000萬的房，定一套金茂府？
不過月供你也要扛得住才行。每月40000+！
然，金茂府不適合所有人，但對現(xiàn)金流充裕，需要做大做強負債的，金茂府的優(yōu)勢是顯而易見的。
榮盛華府，目前毛坯均價42000左右。據(jù)說有臨街特價復(fù)式不到40000。可首付三成，無拆分。它的優(yōu)勢是毛坯、三成，難得！越來越稀有了！。
瓏水上境產(chǎn)品基本是瓏湖上境的翻版，裝修也是，連缺點都翻版，樓棟略密集，正商可真省事。北邊與公園一路之隔，南邊和醫(yī)院一路之隔，醫(yī)務(wù)工作者是覺得挺好。
其中142㎡定房200萬，177-183㎡定房300萬，首付4成以上，成交均價39500元/㎡。
6、 目前在蓄(nei)客(gou)的：中建柒號院、保利 、碧源榮府，還有碧桂園豫府。
中建柒號院是所有項目里面讓然感到意外的。目前neigou毛坯價32000元/㎡+100萬地下室+75萬兩個車位，最終均價42000+。
沒想到你是這樣的中建？！75萬的車位不買不行，再也不要感嘆買不起房了！
據(jù)說是潛在要房客戶太多，領(lǐng)導(dǎo)們很頭疼，通過這種方式篩選客戶。這個理由相當充分，符合市場精神，其實應(yīng)該點贊的！
保利壟上院改名保利瓏熙，售樓部在怡商玉園北門，預(yù)計七月初開放。售樓部開放后大概9月份預(yù)售證下來。
目前價格和付款方式都還沒有確定。
釋放的產(chǎn)品信息是：全部為5層洋房，戶型標準層是195、235平米兩個四房。
據(jù)說外立面是純進口石材+棕色太空鋁板+部分銅質(zhì)雕花裝飾。
小區(qū)配套有一千平以上會所和國際幼兒園。
全部精裝交付，全屋德系進口品牌，精裝標準在一萬以上。
按照保利釋放的信息，保守估計其neigou價格4萬+。
碧源榮府最近舉行了產(chǎn)品發(fā)布會。
公開稱“成為全國同類產(chǎn)品標桿”，精裝修標準承諾工程造價不低于1.2萬。
其中電梯采用蒂森、入戶門采用意大利豪華裝甲門系統(tǒng)門鎖（超靜音門鎖）、室內(nèi)采用德國進口米勒全系產(chǎn)品，包括壁柜、廚具、冰箱等等、衛(wèi)生間采用整體衛(wèi)浴、智能馬桶、品牌水龍頭、花灑、家具家電采用三星曲屏電視、智能電動窗簾等等。
重點來了：200萬定金定房，其中一次性40500元，50%首付44500元，另外一次性需要綁定兩車位， 車位35萬一個。
7、 目前還沒有對外釋放價格和產(chǎn)品的是：正弘龍湖九號、海馬項目、康橋諸子廬、名門項目。
這幾個項目目前還沒有釋放價格和產(chǎn)品信息。
但是我們能預(yù)測出來。
你們有這么神？
不信，試試啊！
先說康橋諸子廬。
要說康橋一點信息沒有，那是假的，最近密集的獲得一些未經(jīng)公開的內(nèi)部信息：
康橋最小面積160㎡起，主力戶型180㎡以上，精裝，5萬起。
我基本是相信這個信息的。
原因如下：北龍湖，對于本地開發(fā)商的意義是不一樣的。
1、 北龍湖是本地開發(fā)商豎臉面的地方。
2、 北龍湖也是本地有野心的開發(fā)商進軍全國一二線城市的跳板，就好像融創(chuàng)北京壹號院對融創(chuàng)在各地做項目的意義一樣。
因此，康橋誓要拿出最好的產(chǎn)品和永威、融創(chuàng)、金茂一比高下的。特別是永威。
誰說有一種毛坯叫永威，有一種物業(yè)叫永威。
別忘了，還有一種精裝叫康橋，有一種產(chǎn)品叫康橋。（這廣告是我贈送的，康橋請拿走，不謝?。?/span>
總之，我康橋也絕不要屈居第二。所以那些等著買康橋的人，一定要清楚康橋的價格。不要等到最后買不起，一場空！
我剛剛遇見一個一直等康橋的客戶，最近開始頻繁接觸碧桂園豫府內(nèi)購轉(zhuǎn)讓房源。
再說正弘龍湖九號——
這是正弘在北龍湖的第二個項目了。相信正弘拍這塊地會有很多原因，但其中一定少不了以下兩個原因：
1、賺錢。
2、抬轎。
大家試想一下如果后來的限價地都按限價賣，對誰傷害最大？不用想的太深入，最直接的就是在售項目，所以你看正商連續(xù)拿了兩塊地，將價格卡在38500-39500之間，這個定價非常微妙，即可以跑量也能錨定善水上境的高層29000-32000、洋房31000-34000的價格是值得。
所以即使正商這兩個盤賣的火，跑得快，可依然不影響善水上境的去化速度，反而讓人越看越覺得善水上境價格真合適。
不得不說，正商，高！實在是高！
所以大家想一下，正弘的這一塊地要想錨定正弘瓴的價格是值得的，它會定價多少呢？
目前正弘瓴尾盤在售均價45000左右，毛坯。
正弘玖號院是精裝，價格大家可是設(shè)想一下。
你說，正弘瓴快賣完了呀。
是的，難道正弘瓴尾盤真的能賣45000嗎？正弘瓴把尾盤的價格提高真的就只是為了讓前期購買的客戶覺得值，或者是逼定潛在客戶的小伎倆嗎？
顯然不是的，更大的目的是為正弘玖號的定價鋪路。
所以我們預(yù)測正弘玖號的起步價會是正弘瓴尾盤的對外報價至少再+3000。
和正商的操作思路是一樣的，既讓你覺得有點值，也讓正弘瓴的客戶滿意。
營銷嘛，博弈的就是人心。
再看海馬項目，海馬顯然是個有野心的開發(fā)商，特別是在營銷上。從海馬公園就看出來了，所以海馬的價格沒有驚嚇就不錯了，絕不會有什么驚喜的。
最后看名門項目，北龍湖目前價格體系里面最不確定的就是名門了。原因如下：
1、名門是重度拖延癥患者，等過翠園的都知道。
還記得2017年12月27日，北龍湖成交三塊地。
名門摘得24號地，成交總價10.8億元，樓面價17150元/㎡。
碧源摘得23號地，經(jīng)綜合房價31922萬元/平，樓面價24143元/㎡ 。
正商摘得25號地，成交總價18.25億元成功摘牌，樓面價18402元/㎡。
現(xiàn)在，正商25號地neigou過半了，碧源也開過產(chǎn)品發(fā)布會了。
名門呢？
2、名門也是北龍湖楓楊外國語學(xué)校、北龍湖五星級酒店群背后的開發(fā)商，還預(yù)留規(guī)劃約400畝住宅用地。
作為北龍湖開發(fā)商里的頭號大地主（目前擁有約500畝住宅用地），如果你是名門，你是保房價還是保銷量呢？
這個問題在寸土寸金的北龍湖，再好回答不過了。
分析到這里，基本上北龍湖目前的價格體系已經(jīng)出來了。
單價四萬以下的房源屈指可數(shù)了。
隨著北龍湖大戶（904套）善水上境賣完，碧桂園豫府和正商瓏水內(nèi)購結(jié)束，北龍湖即將全面4萬+。
要說鄭州漲幅哪里最高，北龍湖不是第一，要問單套漲額，北龍湖所有項目所向披靡。
而這些事就發(fā)生在5月份。
從去年12月一直到今年4月底，我不止一次的寫過，2018年上半年是窗口期，特別是三、四、五月。無論你是剛需、改善還是投資，都不要等到6月以后。
可是呢，總有人給我說利率上浮，房價崩盤。
更討人厭的居然還有人言語攻擊，也真讓玻璃心碎了一地。
好了，最近有些話嘮，今天不寫這個話題，寫跑偏了。
2
我們在上次盤點的時候說，2018年6月，北龍湖將從九如路時代進入眾意路時代。
目前看，和我們預(yù)測的嚴絲合縫，連時間都卡的這么準，我都有點崇拜自己了。
除此之外，北龍湖還有一個新情況是2月底北龍湖落地10個配套項目，規(guī)劃居住用地約1700畝。
其中龍湖北里配套住宅用地369畝
清華附中啟迪科技城規(guī)劃居住用地200畝
龍湖新天地規(guī)劃住宅用地300畝
楓楊外國語規(guī)劃居住用地130.5畝（名門）
名門六星級酒店群規(guī)劃居住用地261畝（名門）
國際會議中心規(guī)劃居住用地153畝
上海師范大學(xué)附中規(guī)劃居住用地99.2畝
龍湖南里規(guī)劃居住用地目前未知，看規(guī)劃不少200畝
我們會發(fā)現(xiàn)：
1、 配套項目規(guī)劃的住宅體量很大，特別是西北部，約1400畝。
2、 這些配套項目的住宅地塊入市最早2019年初，2018年基本沒戲。
3、 所以2019年，北龍湖將進入龍湖北岸時代，龍湖南岸將告一段落。
另外值得注意的一點是，1700畝地給17個開發(fā)商和1700畝地給8個開發(fā)商的市場供應(yīng)量是完全不一樣的。
換句話說，2017年政府供應(yīng)10塊限價地，約1000畝，2018年10個項目全部會入市銷售。
可是呢，2018年政府供應(yīng)了約1700畝配套住宅用地，但2019年實際會入市銷售的項目可能不足5個。
也就是說，北龍湖的表面供應(yīng)量是加大了，但實際供應(yīng)量是減少了。
因此，2018年可能是北龍湖實際供應(yīng)量最大的一年，也是北龍湖項目競爭最激烈的一年，也是北龍湖產(chǎn)品品質(zhì)競爭最激烈的一年，也是北龍湖價格戰(zhàn)最激烈的一年。
所以，北龍湖的價格走勢會怎樣？這大約是大家看今天文章最想知道的答案了。
我們先看2018年。
剛剛在上一段基本上已經(jīng)說到一些了，我們再匯總一下，和我們年初預(yù)測的是一樣的：價格分化。
我們?nèi)ツ甑资窃趺搭A(yù)測的呢？
以下是《確定，明年北龍湖你能買到限價房！》部分原文內(nèi)容：
明年上半年正商、中建、碧桂園等都有可能內(nèi)購。
但，內(nèi)購價格是不會對市場價格預(yù)期產(chǎn)生任何影響，只有真實的公開銷售的價格會。
所以6月-10月這三個月，還是眾意路各個項目試探蓄客的時間，不出意外各個項目會舉辦各家聲勢浩大的產(chǎn)品發(fā)布會，每個月都會有各種圈（ti）層（yan）活動。
進入10月份之后，各個項目的開盤計劃都已經(jīng)提上日程，至少2018年一定要開一次盤。
你開始不斷的接到各個項目的邀約電話，主要但不僅限于樣板間開放（或者裝修效果圖出來了）、新銷售中心開放、景觀示范區(qū)開放等等，就如同2017年這個階段的北龍湖一樣。
這是我們對市場行情的預(yù)測，事實證明我們描述的都正在發(fā)生。
我們對2018年的價格預(yù)測原文如下：
10個限價盤中，一定有盤會恐懼大于不甘，會把主力產(chǎn)品的主力價格放在35000-40000之間。
而另外一部分他們主打差異化，努力展現(xiàn)自己不平庸的價值，會把主力產(chǎn)品和主力價格放在40000-45000之間，穩(wěn)坐40000+。
事實和我們預(yù)測的一模一樣：
正商瓏水上境neigou價38500-39500、正商龍湖上鏡neigou'價38500-39500、碧桂園豫府neigou價39500。
中建和碧源內(nèi)購均在4萬+
我們還預(yù)測：
一定還有兩三個不甘心平庸，誓要拿出最豪的產(chǎn)品就如同今天的金茂府和融創(chuàng)一號院一樣，他們或許會45000起，但屁股一定要挨著50000+；超出的部分，也和今天一樣，都是雙合同。
在前面我們已經(jīng)分析過康橋、保利、正弘、名門。不再累述！
我們還預(yù)測：
有沒有32000-35000呢？絕無可能。
事實是，真的沒有。
總之，我們在前面也說了，隨著正商的、碧桂園的內(nèi)購結(jié)束，北龍湖全面邁進4萬+。
我們再來展望一下2019年北龍湖的價格走勢。
我的答案依然是，價格會分化，底部價格會出現(xiàn)新低，擊穿目前大家心里底價32000元/㎡，但，不要高興的太早。這個價格背后是什么，大家都是成年人，應(yīng)該很清楚。
而且這類房源同期供應(yīng)占比不會超過10%。
屆時會有大量的內(nèi)購房轉(zhuǎn)讓信息出來，50-150萬的轉(zhuǎn)讓費不等，那時候老東區(qū)的中介會非常繁忙，生意會非常好。
因為隨著龍湖南岸項目建筑體逐漸成規(guī)模，會有更多的潛在購買群體涌入這個片區(qū)。
所以，最近找工作的年輕人可以考慮在老東區(qū)找個中介的工作，月入五萬不是夢啊。
這是底部價格，我們再來看頂部價格，頂部價格不會被突破。也就是2018年最貴的房子2019年仍然是最貴的房子，融創(chuàng)、金茂、永威的價格依然不能被突破。
但是2020年就不好說了，那太遙遠了，不說也罷。
最后我們看看中部價格。
除去一樓和頂樓，市面上標準層產(chǎn)品的價格4.2-6萬之間。
你說沒有4萬以下的嗎？有的，不過都是轉(zhuǎn)讓的，在銷售中心是買不到的。
更要注意一點的是，如果你有計劃在北龍湖買房，你心里一定要清楚的知道，價格上浮一點不重要，重要的是因為限價，所以拆分、捆綁、內(nèi)購，這些的直接后果就是你上車的門檻遠比房價上浮的力度大的多！
2017年6月150萬可以上車北龍湖，2018年6月沒有300萬，基本上在北龍湖可看的不多了。
我不止一次說過，有些房源有些價格是賣一套就少一套，不可逆的永遠的沒有了。
所以，有合適房源無須猶豫了。
3
最后，我們照例將目前在售項目信息進行盤點。
在《確定，明年你可以在北龍湖買到限價房！》里盤點過的不再盤點，產(chǎn)品還是之前的產(chǎn)品，價格還是之前的價格，無非就是房源更少了，偶爾會有逼定客戶的特價房而已。我們今天重點盤點最近新開樓盤。
?碧桂園豫府
項目位于朝陽路南、眾意路東，占地88.24畝，容積率1.5，臨時售樓部位于商務(wù)內(nèi)環(huán)路與西四街交叉口的碧桂園城市展廳。
項目規(guī)劃19棟住宅，洋房9棟、疊拼10棟，其中洋房一層中間戶是160㎡三房，邊戶是180㎡四房，標準層是180-190㎡四房，頂層140㎡，疊拼240㎡，層高3.1米，一梯一戶。
目前neigou均價32000元/㎡+精裝6500元/㎡
折算下來：
二至五樓：38500元/㎡（最近上浮了1000元/㎡）
六樓：43000元/㎡，帶70㎡露臺。
項目規(guī)劃了20棟7層洋房，共598 戶，外加一棟幼兒園，142-183㎡，戶型與正商瓏湖上鏡基本一致。
釋放價格：142㎡定房200萬，177-183㎡定房300萬，成交均價39500元/㎡
?保利瓏熙
項目位置在北龍湖眾意路龍騰三街，足球公園東側(cè)一路之隔，占地104畝，容積率1.49，全部為5層洋房，戶型標準層是有195 、235平米四房。
小區(qū)配套有一千平以上會所和國際幼兒園，外立面是純進口石材+棕色太空鋁板，部分銅質(zhì)雕花裝飾。
其中195平標準層四房，客廳面寬5.4米，8.9×2米南陽大尺度陽臺 。
195平一樓戶型，贈送投影面積同樣大小地下室，送純南向花園，花園面積大多在70平米左右，個別會超100平。
195平頂樓復(fù)式戶型，閣樓暫定同樣是精裝交付的，閣樓3-5米層高，坡屋頂。
235平米四房設(shè)計戶型，7.8米大寬廳，同樣是南向11.4×2米寬大陽臺，玄關(guān)和入戶門距離達到3.9米 。
全部精裝交付全屋德系進口品牌，精裝標準在一萬以上，樣板間在預(yù)售證下來前大概10.1號前做好。
我還沒找到銷售中心，據(jù)說現(xiàn)在也沒有銷售中心。所以產(chǎn)品具體信息未知。具體的一房一價，綁定車位和地下室，毛坯房交付。
目前neigou毛坯價32000元/㎡+100萬地下室+75萬兩個車位，最終毛坯42000元/㎡+。
?碧源榮府
項目46.597畝，一共是規(guī)劃了9棟洋房，全部是大平層產(chǎn)品，面積區(qū)間從165-228㎡。
定房先交200萬，其中一次性定價40500元，50%首付定價44500元，配備1.2萬的精裝修標準。
另外一次性需要綁定兩車位，車位35萬一個。
最近如果你去北龍湖轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的話，北龍湖九如路片區(qū)各個小區(qū)樓體初顯，公園、學(xué)校等配套規(guī)劃逐步落地，未來雛形已出，各家樓盤的優(yōu)劣一目了然。
如果你想買北龍湖，光看這篇文章是不夠的，沒事開車去溜溜，很多糾結(jié)的選擇自然會有答案。
總會有人問我，你給我分析分析北龍湖那個樓盤最有價值？或者那個樓盤最好？
我通常的回答是，這個首先要先問問你有多少錢？
2018年5月之前，你有300萬首付，基本上可以平趟北龍湖所有項目，現(xiàn)在可選的不多了，而200萬基本上沒得選了。
6.24，新局勢下的機會研判
活動主題：新局勢下的機會研判
主要內(nèi)容：當下宏觀經(jīng)濟趨勢、粵港澳灣區(qū)投資機會分析 、云南投資機會分析
活動地點: 中國·鄭州·鄭東新區(qū)
活動時間：2018年6月24日下午14:00
線上直播：可下載APP『破竹』在線看直播，近期開放報名通道。
線下報名：米宅詩詩：184 3719 3719（電話同微信）
