2017年12月13日,我們發(fā)布了一篇《確定,明年能買到北龍湖限價房》的文章。里面詳細的對北龍湖在售、即將上市的項目產(chǎn)品、優(yōu)缺點及價值進行了盤點,最重要的是在文章中,我們對2018年北龍湖市場行情進行了幾個預(yù)測。
其中2018年6月是一個節(jié)點。
轉(zhuǎn)眼間,6月來到了。
北龍湖限價樓盤紛紛對外釋放了價格。
是時候再次盤點北龍湖各家樓盤,并分析下半年及2019年北龍湖市場趨勢,為有在北龍湖置業(yè)需求的購房者提供一份詳盡、實用的購房指南!
1
先上一張目前北龍湖所有項目分布圖,共32個項目。
1、 目前已經(jīng)賣完的有六個項目:分別是九如府、龍之夢西苑、龍之夢東苑、龍湖上第、藍城蘭園、國投玖棟、正商瓏湖上境;
相比去年12月底,最大的變化是:
正商瓏水上境沒房了;
目前龍之夢西苑二手房的行情價42000+;
龍之夢東苑現(xiàn)在沒法買,沒法改合同了,原來要價30000;
2、 有3個項目一直游離在沒開盤但沒房或者(你懂的!)的狀態(tài)是:蘭溪上苑、萬眾順和禧、冠景君悅湖。
蘭溪上苑折合單價32000元/㎡+服(zhuan)務(wù)(rang)費100-130萬不等。
萬眾順和禧究竟賣多少錢?誰可以買?我也很好奇。
3、 以前不賣,現(xiàn)在有部分(或少量)房源的是:永威上和院、金領(lǐng)九如意。
相比上次盤點,這次最大的變化是永威上和院解除封盤,樣板間開放,開始對外公開賣了。洋房標準層5萬+,頂樓送閣樓6萬+,一樓7萬起。
凡是去看過永威的,都覺得永威做的真好啊。
我朋友的原話是,“石材里鑲嵌的銅邊完全看不出勾縫,融為一體了。”
看他一臉驚嘆,我說,多少錢?
他:頂樓毛坯要6萬多了。
我:嗯,適合包金邊!
原本以為九如意已經(jīng)賣完了,最近有一些大戶型出來賣,標準層42000元/㎡,據(jù)說最近還準備上調(diào)10%。
我數(shù)學(xué)不好,心里默默一算,算了,看看別的吧。
去看過的都說,濃濃的家屬院的味道。
4、 目前在售且剩余房源不多的是:正弘瓴、善水上境、茉莉公館、恒大悅龍臺。
正弘瓴尾盤4.5萬+;
善水上境洋房不多了,均價3.3萬+,高層不需要拆分合同首付200萬以內(nèi)房源屈指可數(shù),目前主要銷售的樓棟首付240萬+;
茉莉公館剩余三十多套,高層均價3.7萬+;
悅龍臺沒什么房子,銷售員都不發(fā)廣告了。
5、 目前在售且接近過半的是:金茂府、雅居樂御賓府、融創(chuàng)壹號院、榮盛華府、瓏水上境、碧桂園豫府。
雅居樂應(yīng)該不過半,是去年面世項目里賣的最慘的一個。最近幾天樣板區(qū)開放,可以看看。
最近銷售的是3號樓185平米和4號樓215平米。
據(jù)說月底集團公司壓任務(wù),全款可以分期付款,4:3:3付。最長一年時間,另外半年內(nèi)可以免費更名一次機會,優(yōu)惠政策認籌1%×開盤1%×按時簽約1%×分期付款2%機會難得。
其中上疊4萬+,中疊4萬+,下疊6萬+。(價格不保證準確!?。?/span>
碧桂園豫府蓄(nei)客(gou)了五棟樓之后,除了壓箱底的疊拼,洋房銷售幾乎過半了。目前還有少量房源neigou中,均價39800帶裝修,車位40萬/個。
銷售中心透漏計劃7月份正式開盤,均價42000帶裝修,車位50萬/個。
金茂府目前最低價(邊戶臨路)約55000元/㎡,其中合同備案價接近48000元/㎡,需要拆分7500元/㎡的裝修。裝修款可以走8年期裝修貸。
看到這個價格,瞬間就凌亂了。
數(shù)學(xué)不好,默默的在心里算了一下,按照180㎡算,總價接近1000萬,按照首套算,前期首付款僅需300萬!
在北龍湖幾乎所有項目首套首付均在4.5成以上,金茂府居然不足3成。
這杠桿杠杠的,別說是北龍湖了,就是全鄭州,這杠桿也是所向披靡。
沒想到,金茂府居然還有了性價比?!
驚不驚喜?意不意外?
300萬就能買1000萬的房,定一套金茂府?
不過月供你也要扛得住才行。每月40000+!
然,金茂府不適合所有人,但對現(xiàn)金流充裕,需要做大做強負債的,金茂府的優(yōu)勢是顯而易見的。
榮盛華府,目前毛坯均價42000左右。據(jù)說有臨街特價復(fù)式不到40000。可首付三成,無拆分。它的優(yōu)勢是毛坯、三成,難得!越來越稀有了!。
瓏水上境產(chǎn)品基本是瓏湖上境的翻版,裝修也是,連缺點都翻版,樓棟略密集,正商可真省事。北邊與公園一路之隔,南邊和醫(yī)院一路之隔,醫(yī)務(wù)工作者是覺得挺好。
其中142㎡定房200萬,177-183㎡定房300萬,首付4成以上,成交均價39500元/㎡。
6、 目前在蓄(nei)客(gou)的:中建柒號院、保利 、碧源榮府,還有碧桂園豫府。
中建柒號院是所有項目里面讓然感到意外的。目前neigou毛坯價32000元/㎡+100萬地下室+75萬兩個車位,最終均價42000+。
沒想到你是這樣的中建?!75萬的車位不買不行,再也不要感嘆買不起房了!
據(jù)說是潛在要房客戶太多,領(lǐng)導(dǎo)們很頭疼,通過這種方式篩選客戶。這個理由相當充分,符合市場精神,其實應(yīng)該點贊的!
保利壟上院改名保利瓏熙,售樓部在怡商玉園北門,預(yù)計七月初開放。售樓部開放后大概9月份預(yù)售證下來。
目前價格和付款方式都還沒有確定。
釋放的產(chǎn)品信息是:全部為5層洋房,戶型標準層是195、235平米兩個四房。
據(jù)說外立面是純進口石材+棕色太空鋁板+部分銅質(zhì)雕花裝飾。
小區(qū)配套有一千平以上會所和國際幼兒園。
全部精裝交付,全屋德系進口品牌,精裝標準在一萬以上。
按照保利釋放的信息,保守估計其neigou價格4萬+。
碧源榮府最近舉行了產(chǎn)品發(fā)布會。
公開稱“成為全國同類產(chǎn)品標桿”,精裝修標準承諾工程造價不低于1.2萬。
其中電梯采用蒂森、入戶門采用意大利豪華裝甲門系統(tǒng)門鎖(超靜音門鎖)、室內(nèi)采用德國進口米勒全系產(chǎn)品,包括壁柜、廚具、冰箱等等、衛(wèi)生間采用整體衛(wèi)浴、智能馬桶、品牌水龍頭、花灑、家具家電采用三星曲屏電視、智能電動窗簾等等。
重點來了:200萬定金定房,其中一次性40500元,50%首付44500元,另外一次性需要綁定兩車位, 車位35萬一個。
7、 目前還沒有對外釋放價格和產(chǎn)品的是:正弘龍湖九號、海馬項目、康橋諸子廬、名門項目。
這幾個項目目前還沒有釋放價格和產(chǎn)品信息。
但是我們能預(yù)測出來。
你們有這么神?
不信,試試啊!
先說康橋諸子廬。
要說康橋一點信息沒有,那是假的,最近密集的獲得一些未經(jīng)公開的內(nèi)部信息:
康橋最小面積160㎡起,主力戶型180㎡以上,精裝,5萬起。
我基本是相信這個信息的。
原因如下:北龍湖,對于本地開發(fā)商的意義是不一樣的。
1、 北龍湖是本地開發(fā)商豎臉面的地方。
2、 北龍湖也是本地有野心的開發(fā)商進軍全國一二線城市的跳板,就好像融創(chuàng)北京壹號院對融創(chuàng)在各地做項目的意義一樣。
因此,康橋誓要拿出最好的產(chǎn)品和永威、融創(chuàng)、金茂一比高下的。特別是永威。
誰說有一種毛坯叫永威,有一種物業(yè)叫永威。
別忘了,還有一種精裝叫康橋,有一種產(chǎn)品叫康橋。(這廣告是我贈送的,康橋請拿走,不謝?。?/span>
總之,我康橋也絕不要屈居第二。所以那些等著買康橋的人,一定要清楚康橋的價格。不要等到最后買不起,一場空!
我剛剛遇見一個一直等康橋的客戶,最近開始頻繁接觸碧桂園豫府內(nèi)購轉(zhuǎn)讓房源。
再說正弘龍湖九號——
這是正弘在北龍湖的第二個項目了。相信正弘拍這塊地會有很多原因,但其中一定少不了以下兩個原因:
1、賺錢。
2、抬轎。
大家試想一下如果后來的限價地都按限價賣,對誰傷害最大?不用想的太深入,最直接的就是在售項目,所以你看正商連續(xù)拿了兩塊地,將價格卡在38500-39500之間,這個定價非常微妙,即可以跑量也能錨定善水上境的高層29000-32000、洋房31000-34000的價格是值得。
所以即使正商這兩個盤賣的火,跑得快,可依然不影響善水上境的去化速度,反而讓人越看越覺得善水上境價格真合適。
不得不說,正商,高!實在是高!
所以大家想一下,正弘的這一塊地要想錨定正弘瓴的價格是值得的,它會定價多少呢?
目前正弘瓴尾盤在售均價45000左右,毛坯。
正弘玖號院是精裝,價格大家可是設(shè)想一下。
你說,正弘瓴快賣完了呀。
是的,難道正弘瓴尾盤真的能賣45000嗎?正弘瓴把尾盤的價格提高真的就只是為了讓前期購買的客戶覺得值,或者是逼定潛在客戶的小伎倆嗎?
顯然不是的,更大的目的是為正弘玖號的定價鋪路。
所以我們預(yù)測正弘玖號的起步價會是正弘瓴尾盤的對外報價至少再+3000。
和正商的操作思路是一樣的,既讓你覺得有點值,也讓正弘瓴的客戶滿意。
營銷嘛,博弈的就是人心。
再看海馬項目,海馬顯然是個有野心的開發(fā)商,特別是在營銷上。從海馬公園就看出來了,所以海馬的價格沒有驚嚇就不錯了,絕不會有什么驚喜的。
最后看名門項目,北龍湖目前價格體系里面最不確定的就是名門了。原因如下:
1、名門是重度拖延癥患者,等過翠園的都知道。
還記得2017年12月27日,北龍湖成交三塊地。
名門摘得24號地,成交總價10.8億元,樓面價17150元/㎡。
碧源摘得23號地,經(jīng)綜合房價31922萬元/平,樓面價24143元/㎡ 。
正商摘得25號地,成交總價18.25億元成功摘牌,樓面價18402元/㎡。
現(xiàn)在,正商25號地neigou過半了,碧源也開過產(chǎn)品發(fā)布會了。
名門呢?
2、名門也是北龍湖楓楊外國語學(xué)校、北龍湖五星級酒店群背后的開發(fā)商,還預(yù)留規(guī)劃約400畝住宅用地。
作為北龍湖開發(fā)商里的頭號大地主(目前擁有約500畝住宅用地),如果你是名門,你是保房價還是保銷量呢?
這個問題在寸土寸金的北龍湖,再好回答不過了。
分析到這里,基本上北龍湖目前的價格體系已經(jīng)出來了。
單價四萬以下的房源屈指可數(shù)了。
隨著北龍湖大戶(904套)善水上境賣完,碧桂園豫府和正商瓏水內(nèi)購結(jié)束,北龍湖即將全面4萬+。
要說鄭州漲幅哪里最高,北龍湖不是第一,要問單套漲額,北龍湖所有項目所向披靡。
而這些事就發(fā)生在5月份。
從去年12月一直到今年4月底,我不止一次的寫過,2018年上半年是窗口期,特別是三、四、五月。無論你是剛需、改善還是投資,都不要等到6月以后。
可是呢,總有人給我說利率上浮,房價崩盤。
更討人厭的居然還有人言語攻擊,也真讓玻璃心碎了一地。
好了,最近有些話嘮,今天不寫這個話題,寫跑偏了。
2
我們在上次盤點的時候說,2018年6月,北龍湖將從九如路時代進入眾意路時代。
目前看,和我們預(yù)測的嚴絲合縫,連時間都卡的這么準,我都有點崇拜自己了。
除此之外,北龍湖還有一個新情況是2月底北龍湖落地10個配套項目,規(guī)劃居住用地約1700畝。
其中龍湖北里配套住宅用地369畝
清華附中啟迪科技城規(guī)劃居住用地200畝
龍湖新天地規(guī)劃住宅用地300畝
楓楊外國語規(guī)劃居住用地130.5畝(名門)
名門六星級酒店群規(guī)劃居住用地261畝(名門)
國際會議中心規(guī)劃居住用地153畝
上海師范大學(xué)附中規(guī)劃居住用地99.2畝
龍湖南里規(guī)劃居住用地目前未知,看規(guī)劃不少200畝
我們會發(fā)現(xiàn):
1、 配套項目規(guī)劃的住宅體量很大,特別是西北部,約1400畝。
2、 這些配套項目的住宅地塊入市最早2019年初,2018年基本沒戲。
3、 所以2019年,北龍湖將進入龍湖北岸時代,龍湖南岸將告一段落。
另外值得注意的一點是,1700畝地給17個開發(fā)商和1700畝地給8個開發(fā)商的市場供應(yīng)量是完全不一樣的。
換句話說,2017年政府供應(yīng)10塊限價地,約1000畝,2018年10個項目全部會入市銷售。
可是呢,2018年政府供應(yīng)了約1700畝配套住宅用地,但2019年實際會入市銷售的項目可能不足5個。
也就是說,北龍湖的表面供應(yīng)量是加大了,但實際供應(yīng)量是減少了。
因此,2018年可能是北龍湖實際供應(yīng)量最大的一年,也是北龍湖項目競爭最激烈的一年,也是北龍湖產(chǎn)品品質(zhì)競爭最激烈的一年,也是北龍湖價格戰(zhàn)最激烈的一年。
所以,北龍湖的價格走勢會怎樣?這大約是大家看今天文章最想知道的答案了。
我們先看2018年。
剛剛在上一段基本上已經(jīng)說到一些了,我們再匯總一下,和我們年初預(yù)測的是一樣的:價格分化。
我們?nèi)ツ甑资窃趺搭A(yù)測的呢?
以下是《確定,明年北龍湖你能買到限價房!》部分原文內(nèi)容:
明年上半年正商、中建、碧桂園等都有可能內(nèi)購。
但,內(nèi)購價格是不會對市場價格預(yù)期產(chǎn)生任何影響,只有真實的公開銷售的價格會。
所以6月-10月這三個月,還是眾意路各個項目試探蓄客的時間,不出意外各個項目會舉辦各家聲勢浩大的產(chǎn)品發(fā)布會,每個月都會有各種圈(ti)層(yan)活動。
進入10月份之后,各個項目的開盤計劃都已經(jīng)提上日程,至少2018年一定要開一次盤。
你開始不斷的接到各個項目的邀約電話,主要但不僅限于樣板間開放(或者裝修效果圖出來了)、新銷售中心開放、景觀示范區(qū)開放等等,就如同2017年這個階段的北龍湖一樣。
這是我們對市場行情的預(yù)測,事實證明我們描述的都正在發(fā)生。
我們對2018年的價格預(yù)測原文如下:
10個限價盤中,一定有盤會恐懼大于不甘,會把主力產(chǎn)品的主力價格放在35000-40000之間。
而另外一部分他們主打差異化,努力展現(xiàn)自己不平庸的價值,會把主力產(chǎn)品和主力價格放在40000-45000之間,穩(wěn)坐40000+。
事實和我們預(yù)測的一模一樣:
正商瓏水上境neigou價38500-39500、正商龍湖上鏡neigou'價38500-39500、碧桂園豫府neigou價39500。
中建和碧源內(nèi)購均在4萬+
我們還預(yù)測:
一定還有兩三個不甘心平庸,誓要拿出最豪的產(chǎn)品就如同今天的金茂府和融創(chuàng)一號院一樣,他們或許會45000起,但屁股一定要挨著50000+;超出的部分,也和今天一樣,都是雙合同。
在前面我們已經(jīng)分析過康橋、保利、正弘、名門。不再累述!
我們還預(yù)測:
有沒有32000-35000呢?絕無可能。
事實是,真的沒有。
總之,我們在前面也說了,隨著正商的、碧桂園的內(nèi)購結(jié)束,北龍湖全面邁進4萬+。
我們再來展望一下2019年北龍湖的價格走勢。
我的答案依然是,價格會分化,底部價格會出現(xiàn)新低,擊穿目前大家心里底價32000元/㎡,但,不要高興的太早。這個價格背后是什么,大家都是成年人,應(yīng)該很清楚。
而且這類房源同期供應(yīng)占比不會超過10%。
屆時會有大量的內(nèi)購房轉(zhuǎn)讓信息出來,50-150萬的轉(zhuǎn)讓費不等,那時候老東區(qū)的中介會非常繁忙,生意會非常好。
因為隨著龍湖南岸項目建筑體逐漸成規(guī)模,會有更多的潛在購買群體涌入這個片區(qū)。
所以,最近找工作的年輕人可以考慮在老東區(qū)找個中介的工作,月入五萬不是夢啊。
這是底部價格,我們再來看頂部價格,頂部價格不會被突破。也就是2018年最貴的房子2019年仍然是最貴的房子,融創(chuàng)、金茂、永威的價格依然不能被突破。
但是2020年就不好說了,那太遙遠了,不說也罷。
最后我們看看中部價格。
除去一樓和頂樓,市面上標準層產(chǎn)品的價格4.2-6萬之間。
你說沒有4萬以下的嗎?有的,不過都是轉(zhuǎn)讓的,在銷售中心是買不到的。
更要注意一點的是,如果你有計劃在北龍湖買房,你心里一定要清楚的知道,價格上浮一點不重要,重要的是因為限價,所以拆分、捆綁、內(nèi)購,這些的直接后果就是你上車的門檻遠比房價上浮的力度大的多!
2017年6月150萬可以上車北龍湖,2018年6月沒有300萬,基本上在北龍湖可看的不多了。
我不止一次說過,有些房源有些價格是賣一套就少一套,不可逆的永遠的沒有了。
所以,有合適房源無須猶豫了。
3
最后,我們照例將目前在售項目信息進行盤點。
在《確定,明年你可以在北龍湖買到限價房!》里盤點過的不再盤點,產(chǎn)品還是之前的產(chǎn)品,價格還是之前的價格,無非就是房源更少了,偶爾會有逼定客戶的特價房而已。我們今天重點盤點最近新開樓盤。
?碧桂園豫府
項目位于朝陽路南、眾意路東,占地88.24畝,容積率1.5,臨時售樓部位于商務(wù)內(nèi)環(huán)路與西四街交叉口的碧桂園城市展廳。
項目規(guī)劃19棟住宅,洋房9棟、疊拼10棟,其中洋房一層中間戶是160㎡三房,邊戶是180㎡四房,標準層是180-190㎡四房,頂層140㎡,疊拼240㎡,層高3.1米,一梯一戶。
目前neigou均價32000元/㎡+精裝6500元/㎡
折算下來:
二至五樓:38500元/㎡(最近上浮了1000元/㎡)
六樓:43000元/㎡,帶70㎡露臺。
項目規(guī)劃了20棟7層洋房,共598 戶,外加一棟幼兒園,142-183㎡,戶型與正商瓏湖上鏡基本一致。
釋放價格:142㎡定房200萬,177-183㎡定房300萬,成交均價39500元/㎡
?保利瓏熙
項目位置在北龍湖眾意路龍騰三街,足球公園東側(cè)一路之隔,占地104畝,容積率1.49,全部為5層洋房,戶型標準層是有195 、235平米四房。
小區(qū)配套有一千平以上會所和國際幼兒園,外立面是純進口石材+棕色太空鋁板,部分銅質(zhì)雕花裝飾。
其中195平標準層四房,客廳面寬5.4米,8.9×2米南陽大尺度陽臺 。
195平一樓戶型,贈送投影面積同樣大小地下室,送純南向花園,花園面積大多在70平米左右,個別會超100平。
195平頂樓復(fù)式戶型,閣樓暫定同樣是精裝交付的,閣樓3-5米層高,坡屋頂。
235平米四房設(shè)計戶型,7.8米大寬廳,同樣是南向11.4×2米寬大陽臺,玄關(guān)和入戶門距離達到3.9米 。
全部精裝交付全屋德系進口品牌,精裝標準在一萬以上,樣板間在預(yù)售證下來前大概10.1號前做好。
我還沒找到銷售中心,據(jù)說現(xiàn)在也沒有銷售中心。所以產(chǎn)品具體信息未知。具體的一房一價,綁定車位和地下室,毛坯房交付。
目前neigou毛坯價32000元/㎡+100萬地下室+75萬兩個車位,最終毛坯42000元/㎡+。
?碧源榮府
項目46.597畝,一共是規(guī)劃了9棟洋房,全部是大平層產(chǎn)品,面積區(qū)間從165-228㎡。
定房先交200萬,其中一次性定價40500元,50%首付定價44500元,配備1.2萬的精裝修標準。
另外一次性需要綁定兩車位,車位35萬一個。
最近如果你去北龍湖轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的話,北龍湖九如路片區(qū)各個小區(qū)樓體初顯,公園、學(xué)校等配套規(guī)劃逐步落地,未來雛形已出,各家樓盤的優(yōu)劣一目了然。
如果你想買北龍湖,光看這篇文章是不夠的,沒事開車去溜溜,很多糾結(jié)的選擇自然會有答案。
總會有人問我,你給我分析分析北龍湖那個樓盤最有價值?或者那個樓盤最好?
我通常的回答是,這個首先要先問問你有多少錢?
2018年5月之前,你有300萬首付,基本上可以平趟北龍湖所有項目,現(xiàn)在可選的不多了,而200萬基本上沒得選了。
6.24,新局勢下的機會研判
活動主題:新局勢下的機會研判
主要內(nèi)容:當下宏觀經(jīng)濟趨勢、粵港澳灣區(qū)投資機會分析 、云南投資機會分析
活動地點: 中國·鄭州·鄭東新區(qū)
活動時間:2018年6月24日下午14:00
線上直播:可下載APP『破竹』在線看直播,近期開放報名通道。
線下報名:米宅詩詩:184 3719 3719(電話同微信)