大多數(shù)人在買(mǎi)房過(guò)程中，都會(huì)經(jīng)歷三種情況：剛需、剛改、改善。
對(duì)于剛需而言，買(mǎi)房總會(huì)有些許遺憾，但是苦于囊中羞澀也只能委曲求全，上車(chē)就好，自行車(chē)就不要了。改善是資金達(dá)到一定的程度，可以隨心購(gòu)買(mǎi)。
但是剛改呢？比剛需有盈余，又達(dá)不到改善壕氣，在中間飽受焦躁，煎熬。
下面就給大家說(shuō)說(shuō)，在鄭州剛改，改善樓盤(pán)都有哪些？該如何購(gòu)買(mǎi)？
備注：這里所說(shuō)的剛改是面積段≥120㎡的高層，改善面積≥140㎡的洋房。
容積率大部分都在3.5左右，老城區(qū)的樓盤(pán)容積率會(huì)比較高。
樓盤(pán)范圍基本在四環(huán)內(nèi)，有個(gè)別在四環(huán)外。
樓盤(pán)價(jià)格和戶型產(chǎn)品，會(huì)有誤差，以開(kāi)發(fā)商釋放為準(zhǔn)。
首先看兩組數(shù)據(jù)
——數(shù)據(jù)來(lái)源盛勵(lì)
從2016.6-2018.6月份這兩年的成交面積段可以看出，鄭州市場(chǎng)70-95㎡的剛需面積段比較多，特別是85-95㎡的面積段占比比較多，而小面積的房源逐漸在減少。
值得注意的是，從近 6個(gè)月來(lái)看，改善型的產(chǎn)品占比也在逐漸增加。這與鄭州限購(gòu)的政策有很大的關(guān)系，房票比較緊張，不少購(gòu)房者都選擇一步到位，減少后期成本。
那么如果想要?jiǎng)偢?，我們?yīng)該選擇哪些區(qū)域呢？我們看下面一張圖：
——數(shù)據(jù)來(lái)源盛勵(lì)
從圖中可以看出：
鄭東新區(qū)是唯一改善產(chǎn)品為主的區(qū)域，130㎡以上的面積占比在50%；而北龍湖片區(qū)則是純改善區(qū)域。
其次是經(jīng)開(kāi)區(qū)還有惠濟(jì)區(qū)這兩個(gè)區(qū)域；
而二七區(qū)，中原區(qū)，高新區(qū)還有管南剛需面積段占比比較多，改善是比較少的。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，想要買(mǎi)剛改和改善樓盤(pán)還是盡量在鄭東新區(qū)購(gòu)買(mǎi)，當(dāng)然東區(qū)的樓盤(pán)需要不少的“錢(qián)包”去支撐；
經(jīng)開(kāi)老城的價(jià)格也不低，但是配套還算成熟；濱河國(guó)際片區(qū)太貴需要看首開(kāi)樓盤(pán)也許會(huì)有驚喜。
惠濟(jì)區(qū)目前環(huán)境不錯(cuò)，性價(jià)比整體還算可以，特別是中州大道附近的樓盤(pán)剛改可以重點(diǎn)關(guān)注。
鄭州7月份各區(qū)域均價(jià)▼
四環(huán)內(nèi)鄭州剛改樓盤(pán)
我們經(jīng)常以四環(huán)為界去挑選樓盤(pán)，因?yàn)樗沫h(huán)外的交通和時(shí)間成本對(duì)于剛改來(lái)說(shuō)也是需要考慮的。如果你有一兩套市區(qū)的房子，終極改善除外。
在選擇樓盤(pán)之前，要對(duì)自己的首付能力和月供能力有一定的認(rèn)識(shí)。
為了更好的幫助大家，以120㎡、各區(qū)的均價(jià)為例，給大家一個(gè)詳細(xì)的參考。
接下來(lái)，我們一起來(lái)看看四環(huán)內(nèi)剛改樓盤(pán)有哪些？
(點(diǎn)擊查看高清大圖)
根據(jù)米宅不完全統(tǒng)計(jì)，目前鄭州四環(huán)內(nèi)有41個(gè)樓盤(pán)（白沙距離東區(qū)較近也計(jì)算內(nèi)）。其中目前洋房在售或者節(jié)點(diǎn)比較靠前的樓盤(pán)有17個(gè)。其中惠濟(jì)區(qū)占比比較多。
在這些樓盤(pán)中，有高層也有洋房，接下來(lái)我們一起來(lái)看看該如何選擇？
如何選
一定要把資金最大化利用，盡量利用杠桿，買(mǎi)到與自己資金情況相符合樓盤(pán)。
?如果你是剛改，資金情況不足?？梢赃x擇高層面積偏大一些的樓盤(pán)，以120平為例。
1、 單價(jià)1.5-1.65萬(wàn)，首付50-60萬(wàn)。
可以關(guān)注惠濟(jì)區(qū)、中原區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)還有高新區(qū)的樓盤(pán)。
這些區(qū)域相比較來(lái)說(shuō)，惠濟(jì)區(qū)環(huán)境會(huì)比較好些，金水區(qū)的位置比較好，但是可選擇樓盤(pán)不多，并且有些樓盤(pán)底下都是底商，整體舒適度一般。
高新區(qū)適合地緣客戶比較好，未來(lái)高端的商務(wù)寫(xiě)字樓會(huì)在東區(qū)，高新區(qū)距離東區(qū)還是有一定的距離。
管城區(qū)位置不錯(cuò)，距離東區(qū)和經(jīng)開(kāi)也近，但是管南老城的環(huán)境真心不太好。
如果你是位置和配套優(yōu)先，可考慮金水區(qū)樓盤(pán)。環(huán)境優(yōu)先可考慮惠濟(jì)區(qū)。
建議大家重點(diǎn)關(guān)注惠濟(jì)區(qū)，今年惠濟(jì)區(qū)土地出讓比較多，多關(guān)注首開(kāi)的樓盤(pán)，或者會(huì)有驚喜。
惠濟(jì)區(qū)
惠濟(jì)區(qū)的這些樓盤(pán)中，如果你關(guān)注地鐵，可以重點(diǎn)關(guān)注，錦藝四季城，融創(chuàng)中原宸院，正商家河家這三個(gè)樓盤(pán)距離地鐵口比較近，不過(guò)錦藝四季城的節(jié)點(diǎn)比較靠后些，融創(chuàng)中原宸院是首開(kāi)，可以重點(diǎn)關(guān)注。
如果你關(guān)注位置和性價(jià)比，你可以考慮正弘府和建業(yè)富力尚悅居這兩個(gè)樓盤(pán)。這兩個(gè)樓盤(pán)位置比較好，正弘府現(xiàn)在還有少部分房源，有時(shí)候多給置業(yè)顧問(wèn)聊聊，也許就會(huì)有驚喜。但是下一期開(kāi)盤(pán)差不多就要到下半年了。建業(yè)富力尚悅居有轉(zhuǎn)讓的房源，單價(jià)不超過(guò)1.75萬(wàn)，性價(jià)比還是有的。
對(duì)于萬(wàn)科天倫紫臺(tái)，位置有點(diǎn)遠(yuǎn)了一點(diǎn)。并且價(jià)格在1.6萬(wàn)，性價(jià)比一般。萬(wàn)科民安云城的價(jià)格前期釋放的價(jià)格在1.5萬(wàn)左右，到開(kāi)盤(pán)的時(shí)候漲了1千每平，從性價(jià)比來(lái)說(shuō)是占不住什么便宜。
金水區(qū)
金水區(qū)是一個(gè)神奇的區(qū)域，自從2016年以后，很少有土地出讓，之前入市的樓盤(pán)磨磨唧唧的終于開(kāi)盤(pán)了。熬走了多少波置業(yè)顧問(wèn)，耗盡了多少購(gòu)房者的耐心。其中曲折，冷暖自知。
目前政府在嚴(yán)查綁定裝修，車(chē)位的樓盤(pán)，再加上限價(jià)，金水區(qū)是可以關(guān)注的。性價(jià)比來(lái)說(shuō)，美景美境，名門(mén)翠園，還有融創(chuàng)中原大觀這三個(gè)樓盤(pán)都還算可以的。
關(guān)注地鐵可在美景美境和名門(mén)翠園中選擇。融創(chuàng)距離北龍湖比較近，但是容積率也是比較高的。
關(guān)注學(xué)?？稍?a href="http://www.luanmao.cn/loupan/152.html" target="_blank">錦藝金水灣和名門(mén)翠園中考慮，項(xiàng)目宣傳引進(jìn)的學(xué)校還可以。
偏改善可關(guān)注豫發(fā)豫園和萬(wàn)科美景世玠：
豫發(fā)一期還有少量房源，按照付款方式不同，價(jià)格是不同的。但是一期的產(chǎn)品很一般，不過(guò)周邊環(huán)境不錯(cuò)。
萬(wàn)科美景世玠的首開(kāi)價(jià)格還是可以，目前性價(jià)比一般。2萬(wàn)多的價(jià)格，其實(shí)是不如買(mǎi)東區(qū)的房源，南陽(yáng)路周邊環(huán)境比較一般。
楊金片區(qū)目前也屬于金水區(qū)，碧桂園天譽(yù)，康橋東麓園，瀚海爾灣在這個(gè)區(qū)域，這個(gè)區(qū)域的價(jià)格在2萬(wàn)+，碧桂園品質(zhì)不是很好，但是位置好。康橋東麓園，性價(jià)比一般。非要在這個(gè)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)，可以去瀚海爾灣撿漏。
中原區(qū)
在中原區(qū)伴隨著昆侖望岳的開(kāi)盤(pán)首秀結(jié)束，中原老城改善的樓盤(pán)沉寂了一段時(shí)間。
目前剛改環(huán)境比較好的就是融創(chuàng)御湖宸院了，旁邊有湖，但是位置有點(diǎn)一般了。不過(guò)是有性價(jià)比的。
中原區(qū)的剛改客戶可以重點(diǎn)關(guān)注融創(chuàng)御湖宸院。
高新區(qū)
高新區(qū)三杰：保利文化廣場(chǎng)，恒大城和金科城；恒大之前是領(lǐng)漲，金科隨后，保利開(kāi)盤(pán)比較晚，且價(jià)格對(duì)比金科。碧桂園西湖環(huán)境比較好，其他一般。
這三個(gè)樓盤(pán)中，看中學(xué)校就買(mǎi)金科，金科簽的有學(xué)位。其實(shí)關(guān)于學(xué)校，真的不好說(shuō)，完全要看開(kāi)發(fā)商的契約精神。不過(guò)簽進(jìn)合同會(huì)多了一些保障。
從位置來(lái)說(shuō)可以考慮保利和金科，位置比較好，配套比較成熟。
朗悅公園府沿襲了公園道1號(hào)的送面積營(yíng)銷(xiāo)手段，地段還是可以，但是周邊環(huán)境比較一般。去公園道1號(hào)驗(yàn)過(guò)房子，建筑質(zhì)量一般。不過(guò)目前首開(kāi)，具體價(jià)格還沒(méi)有釋放，可以關(guān)注。
按照現(xiàn)在的價(jià)格，如果不是高新區(qū)地緣可以跳出這個(gè)區(qū)域。
管城區(qū)
管城區(qū)的剛改樓盤(pán)不多，特別是管南老城區(qū)。目前只有奧蘭和園偏改善一些，但是房源不多，性價(jià)比是有的，周邊配套也比較成熟。
三環(huán)-四環(huán)之間的樓盤(pán)，永威城還算是剛改一些，綠都瀾灣逐漸剛需化。
目前片區(qū)內(nèi)的商都新區(qū)有不少新樓盤(pán)，比如富田九鼎公館，融創(chuàng)大王莊等項(xiàng)目，未來(lái)值得關(guān)注的樓盤(pán)比較多。
2、70-80萬(wàn)的首付，可偏東區(qū)購(gòu)買(mǎi)。
經(jīng)開(kāi)區(qū)的價(jià)格目前在1.9萬(wàn)，經(jīng)開(kāi)老城區(qū)改善基因不是很好，土地出讓不多，樓盤(pán)容積率都比較高。濱河國(guó)際新城價(jià)格太貴，但是中海萬(wàn)錦公館精裝的價(jià)格還是值得推薦的。
鄭東新區(qū)的海馬公園，英地金臺(tái)府邸這兩個(gè)樓盤(pán)在售。想在老東區(qū)買(mǎi)，可以關(guān)注這兩個(gè)。不過(guò)從質(zhì)量來(lái)說(shuō)海馬是大于英地的。海馬的價(jià)格比英地高。
龍子湖片樓盤(pán)本身不多，萬(wàn)向湖畔曉風(fēng)，周邊環(huán)境比較一般，但是地段具有稀缺性，內(nèi)購(gòu)房源比較多，性價(jià)比還行。對(duì)地段要求的剛改可以看看，其他需求就不太好滿足。
?如果你改善需求比較強(qiáng)，你可以選擇洋房。
備注：有些樓盤(pán)規(guī)劃有洋房但是節(jié)點(diǎn)銷(xiāo)售比較靠后，故沒(méi)統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。
目前鄭州洋房的基本面差不多在1.9萬(wàn)左右。在表格中可以看出惠濟(jì)區(qū)的洋房比較多，同時(shí)也有一定的性價(jià)比。
正商林語(yǔ)溪岸的洋房是性價(jià)比比較高，其次是正商家河家，可以重點(diǎn)關(guān)注下。融創(chuàng)中原宸院為首開(kāi)樓盤(pán)，或許會(huì)有驚喜。
如果你是對(duì)教育比較在意，錦藝四季城（外國(guó)語(yǔ)中學(xué)），名門(mén)翠園（優(yōu)勝路小學(xué)，八中），金科城（鄭州中學(xué)）宣傳的都有名校。
如果你對(duì)地鐵和配套有依賴，金科城，名門(mén)翠園，正商家河家，五建新街坊可以關(guān)注。五建新街坊是中原區(qū)為數(shù)不多有洋房的社區(qū)。
康橋悅?cè)貓@和青風(fēng)公園在濱河國(guó)際新城，目前配套比較弱，距離相對(duì)遠(yuǎn)，性價(jià)比也不高。并且這資金加點(diǎn)錢(qián)買(mǎi)北龍湖的正商善水上境如何？
融創(chuàng)象湖一號(hào)的洋房在售，永威森林花語(yǔ)目前還需要等待，主要在賣(mài)別墅。如果你想買(mǎi)這個(gè)片區(qū)可以關(guān)注融創(chuàng)的洋房。
關(guān)于洋房和高層的選擇，對(duì)于投資來(lái)說(shuō)，目前鄭州市場(chǎng)還是剛需為主的市場(chǎng)。從投資回報(bào)來(lái)說(shuō)，高層的價(jià)值會(huì)大于洋房。對(duì)于自住剛需就要看你需求了，是否更側(cè)重舒適度。
寫(xiě)在最后的話
有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，首付分期樓盤(pán)沒(méi)有了。
有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，貸款利率悄悄漲了。
有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，zf對(duì)房地產(chǎn)嚴(yán)了。
但是
有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上錢(qián)多了。
有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，綁定裝修，車(chē)位少了
……
你說(shuō)，月薪的漲幅趕不上房?jī)r(jià)上漲的速度。
好，限價(jià)。
你說(shuō)，陰陽(yáng)合同，全款優(yōu)先，綁定車(chē)位增加買(mǎi)房的門(mén)檻。
好，嚴(yán)查。
所以，還在咨詢首付分期的購(gòu)房者，怪我嘍？
目前一定要緊盯國(guó)企，央企還有追求回款的開(kāi)發(fā)商，因?yàn)槟阏娴臅?huì)有驚喜，比如中海、華潤(rùn)，比如融創(chuàng)。
最后，希望我們都能拿著3千薪資，在房?jī)r(jià)2萬(wàn)房間里，喝著咖啡，談?wù)勗?shī)和遠(yuǎn)方！
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