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近幾年，鄭州框架不斷拉大，嗅覺最靈敏的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展至三環(huán)、四環(huán)、甚至五環(huán)時(shí)代。三環(huán)內(nèi)寸土寸金，可開發(fā)土地所剩無幾，在售樓盤少之又少，盡管依然有很多人堅(jiān)持“休騙三”，但如今買房不出三環(huán)，的確難上加難。

應(yīng)粉絲強(qiáng)烈要求，我們前往一個(gè)經(jīng)常被很多人忽視的主城區(qū)三環(huán)內(nèi)片區(qū)，做了一次系統(tǒng)調(diào)研——中原老城區(qū)。

這個(gè)片區(qū)占據(jù)了相當(dāng)好的地理位置，為什么一直不溫不火？

片區(qū)內(nèi)配套相當(dāng)完善，名?？氨冉鹚畢^(qū)，房?jī)r(jià)1萬(wàn)5、1萬(wàn)6，有沒有購(gòu)買價(jià)值？

等了又等，繼陽(yáng)光城麗景公館之后，時(shí)隔一年等來兩個(gè)新盤，融創(chuàng)御湖宸院和匯泉景悅城值不值得期待？老盤又有啥新動(dòng)靜？

中原區(qū)一路向西，已經(jīng)發(fā)展成為中原老城區(qū)、常西湖新區(qū)、中原新區(qū)三大板塊，三大板塊各有特點(diǎn)，成熟度、規(guī)劃定位不同，三環(huán)內(nèi)的中原老城區(qū)發(fā)展較為成熟，依然是區(qū)域核心、配套核心。

常西湖新區(qū)：西三環(huán)、西四環(huán)之間部分，四大中心規(guī)劃建設(shè)落地后，常西湖曝光率大大提高；

中原新區(qū)：西四環(huán)外與滎陽(yáng)之間部分，距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，項(xiàng)目不多，匯泉西悅城銷量一家獨(dú)大，優(yōu)質(zhì)盤少；

中原老城區(qū)：西三環(huán)內(nèi)部分，主城區(qū)，教育、商業(yè)、醫(yī)療、交通配套比較完善，樓盤分布密集，但在各媒體中曝光率甚低，也很少成為購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。

中原老城區(qū)大致范圍▼

如上圖，中原老城區(qū)的大致范圍為西三環(huán)、航海路、嵩山南路、西站路圍合區(qū)域。

中原老城區(qū)為啥容易被忽視？

1、 這里大多為城改項(xiàng)目，前幾年土地出讓時(shí)間早，拿地房企多為本土小開發(fā)商，容積率高，剛需產(chǎn)品扎堆，缺乏舒適度，這種印象長(zhǎng)期根植在購(gòu)房者心中。

2、 這里可開發(fā)土地太少太少，今年3月棚改新規(guī)強(qiáng)調(diào)，鄭州老城區(qū)“原則上以綜合整治提升為主，不再進(jìn)行大規(guī)模的拆遷改造”，一紙紅文，徹底關(guān)上了三環(huán)內(nèi)新住宅用地的大門。

3、 上述兩條就造成了，區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目、新產(chǎn)品很少，長(zhǎng)期缺乏亮點(diǎn)，營(yíng)銷方式更是傳統(tǒng)保守，能轟動(dòng)全城的造勢(shì)營(yíng)銷幾年都很少出現(xiàn)一次，長(zhǎng)此以往，被忽視、被遺忘也就不奇怪了。

就這樣，這個(gè)三環(huán)內(nèi)稀缺的主城區(qū)區(qū)域，在長(zhǎng)期沉默中越發(fā)低調(diào)，低調(diào)到經(jīng)常被很多人忽視；但近兩年，這個(gè)區(qū)域逐步蛻變，有了很多新的變化，再用老眼光看待就OUT了！

區(qū)域主干道、地鐵規(guī)劃路網(wǎng)圖▼

（中原老城區(qū)路網(wǎng)圖）

首先，這個(gè)片區(qū)交通配套非常不錯(cuò)。

西三環(huán)快速路、京廣快速路、隴海快速路，三條城市主干道圍合，地鐵1號(hào)線貫穿，已經(jīng)通車；規(guī)劃中還有地鐵5號(hào)線、6號(hào)線、10號(hào)線；4條地鐵線+3條快速路，構(gòu)成三縱四橫交通網(wǎng)，這是一大優(yōu)勢(shì)。

區(qū)域優(yōu)質(zhì)教育、商業(yè)配套分布圖▼

這里教育、商業(yè)配套也很有競(jìng)爭(zhēng)力。

先說商業(yè)，區(qū)域臨街底商非常多，日常生活、娛樂、購(gòu)物、餐飲不成問題，加上錦藝城購(gòu)物中心、中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)兩大集中商業(yè)，商業(yè)體比較充足。

再說教育，這里有十余所重點(diǎn)學(xué)校，僅次于金水區(qū)，這是中原老城區(qū)的另一大優(yōu)勢(shì)。三大老牌名校：伊河路小學(xué)、互助路小學(xué)、鄭州外國(guó)語(yǔ)中學(xué)，在全鄭州也是數(shù)一數(shù)二的王牌學(xué)校。

綜上，這里匯集交通、教育、商業(yè)等成熟配套優(yōu)勢(shì)，單從硬件條件看，是個(gè)不錯(cuò)的居住區(qū)。

但，能不能上車購(gòu)買，關(guān)鍵還要看房?jī)r(jià)。

單從房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，這個(gè)片區(qū)有個(gè)特點(diǎn)：惰性太大。

什么是惰性？供貨持續(xù)性不好，產(chǎn)品創(chuàng)新性太弱，營(yíng)銷力度不夠，價(jià)格太平穩(wěn)。

為啥？如果關(guān)注這里近兩年的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)從2016年至今，一直有住宅產(chǎn)品銷售的幾乎只有五建新街坊了，陽(yáng)光城麗景公館2017年9月首開，入市時(shí)間不長(zhǎng)；保利心語(yǔ)整個(gè)2017年無住宅供貨；和昌灣景國(guó)際2016年9月至今主銷公寓，同樣無住宅供貨，如此等等……

因此，我們以持續(xù)供貨、一路見證中原老城區(qū)房?jī)r(jià)變遷的五建新街坊為例，來討論區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì)：

五建新街坊項(xiàng)目近兩年價(jià)格變動(dòng)▼

如圖，從2016年5月至9月，鄭州房?jī)r(jià)瘋漲期，五建新街坊房?jī)r(jià)從8800元/㎡猛漲至14000元/㎡，隨后至今一年半時(shí)間內(nèi)，平穩(wěn)上升至16000元/㎡，漲幅約14%，相對(duì)來說波動(dòng)并不明顯。

根據(jù)調(diào)研，目前中原老城區(qū)在售、待售項(xiàng)目?jī)r(jià)格在1.5-1.7萬(wàn)元/㎡左右不等。這樣的價(jià)格實(shí)不實(shí)在？我們通過以下兩點(diǎn)來評(píng)估：

鄭州各區(qū)最新房?jī)r(jià)分布圖▼

如圖，據(jù)米宅最新統(tǒng)計(jì)，中原老城板塊新房均價(jià)15700元/㎡，與調(diào)研情況相符。

同屬三環(huán)內(nèi)的金水老城均價(jià)19000元/㎡，但這里新房項(xiàng)目很少；

同類別中二七老城區(qū)均價(jià)14200元/㎡，管城環(huán)內(nèi)14500元/㎡；

差價(jià)一千多，用這一千多來買中原老城區(qū)更有優(yōu)勢(shì)的教育、商業(yè)、交通完善配套，值。

區(qū)域內(nèi)老舊家屬院年代過久，暫不做參考，我們篩選區(qū)域內(nèi)幾個(gè)比較具有代表性的小區(qū)來對(duì)標(biāo)（數(shù)據(jù)來源于鄭州鏈家網(wǎng)）：

和昌灣景國(guó)際：89平戶型，150萬(wàn)左右，折合單價(jià)1.68萬(wàn)+；

永威鑫城：98平戶型，156萬(wàn)左右，折合單價(jià)1萬(wàn)6；

錦藝國(guó)際華都美域：二手房?jī)r(jià)格1萬(wàn)8-2萬(wàn)5不等；

和潤(rùn)林湖美景：89平戶型，150萬(wàn)左右，折合單價(jià)1.68萬(wàn)+；

永威西苑：90平戶型170萬(wàn)左右，折合單價(jià)1萬(wàn)9；

如上，片區(qū)內(nèi)二手房?jī)r(jià)格在1萬(wàn)6-1萬(wàn)8左右，其中互助路小學(xué)、伊河路小學(xué)、外國(guó)語(yǔ)中學(xué)等名校周邊二手房?jī)r(jià)格較高，甚至高出2萬(wàn)單價(jià)（部分稀缺學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格不屬市場(chǎng)價(jià)，不在參考范圍）。

因此，綜合上述“1、2”兩項(xiàng)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，可以得出結(jié)論——

現(xiàn)階段，經(jīng)歷調(diào)控和限價(jià)洗牌后，中原老城區(qū)1萬(wàn)5、1萬(wàn)6的房?jī)r(jià)算是很扎實(shí)的一個(gè)區(qū)域，管南片區(qū)、二七新區(qū)、北三環(huán)片區(qū)也比較實(shí)在。

片區(qū)在售樓盤主要分布在西三環(huán)沿線，新盤、老盤加推共有十余個(gè)（部分小開發(fā)商樓盤不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)），大都以剛需產(chǎn)品為主，改善盤非常少。

進(jìn)入2018年，片區(qū)迎來兩個(gè)純新盤，一個(gè)是西三環(huán)與隴海快速路交叉口的匯泉景悅城，另一個(gè)是帝湖旁的融創(chuàng)御湖宸院。

來看各項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)：

?兩個(gè)純新盤

匯泉景悅城：480畝大盤，純剛需定位，70-120平戶型都有，精裝Or毛坯未定，樣板間未開放，預(yù)計(jì)下半年開盤。

融創(chuàng)御湖宸院：42畝，緊鄰帝湖，純改善定位，容積率3.9。片區(qū)內(nèi)唯一一個(gè)大戶型項(xiàng)目，戶型有109、147、188、255㎡四種，驗(yàn)資階段，預(yù)計(jì)近期開盤，正常首付比例，但全款優(yōu)先選。

?老盤加推

鄭地璞園：89-131平三房，這個(gè)盤進(jìn)度比較慢，樓棟已封頂，但開盤時(shí)間仍然沒有定數(shù)，價(jià)格待定。

領(lǐng)創(chuàng)天譽(yù)華庭：所剩房源不多，89平三房，均價(jià)1.56萬(wàn) ；118平三房，均價(jià)1萬(wàn)6，2018年10月底交房。

五建新街坊：二期高低配，有高層和洋房，高層76-131㎡，小高層96-142㎡，整體均價(jià)1.55萬(wàn)-1.65萬(wàn)，毛坯。

保利心語(yǔ)：二期36畝，61平兩房，97-132㎡三房，154-158㎡四房，預(yù)計(jì)價(jià)格1.65-1.75萬(wàn)，精裝。

和昌灣景國(guó)際：三期將推出2棟高層，房源建面約89-143平米，預(yù)計(jì)6月底開盤，價(jià)格待定；

陽(yáng)光城麗景公館：高層5號(hào)樓加推，包含72㎡兩房、92㎡三房、113㎡三房，精裝1.58-1.68萬(wàn)。

盛世臥龍城：尾盤，剩十余套130㎡三房，均價(jià)13600-13800元/㎡。

萬(wàn)科民安星辰：無住宅房源在售，平層公寓1萬(wàn)1。

1、 如果你是改善性購(gòu)房，不建議選擇這里。因?yàn)榫C合來看，中原老城區(qū)剛需產(chǎn)品扎堆，小開發(fā)商城改項(xiàng)目扎堆，容積率太高，整體來看，改善屬性不強(qiáng)，不建議改善購(gòu)房者選擇這里。

如果非要買這里，可以看看融創(chuàng)御湖宸院，這個(gè)盤是片區(qū)里唯一一個(gè)純改善定位項(xiàng)目，也是唯一一個(gè)擁有160平以上的大戶型項(xiàng)目。項(xiàng)目緊鄰帝湖，地塊不大，生態(tài)環(huán)境不錯(cuò)；但距離云夢(mèng)山莊也比較近，看個(gè)人接受程度。

2、如果你是剛需首套，想買兩房小戶型，五建新街坊、陽(yáng)光城麗景公館、保利心語(yǔ)，目前只有這三個(gè)盤有，價(jià)格相差不大。三盤相比，五建新街坊整體舒適度更好些，可以去感受下；

保利心語(yǔ)距離中原萬(wàn)達(dá)很近，但缺點(diǎn)也不少，比如7.17容積率太高，在售二期由4層底商圍合，將來會(huì)比較嘈雜，社區(qū)舒適性太差，另外三房戶型設(shè)計(jì)過于狹長(zhǎng)，居住舒適度不好。

2、如果你是剛需首套，想買三房，選擇就比較多了。綜合衡量，優(yōu)先推薦五建新街坊，雖然即將交房的一期曝出諸多詬病，但相對(duì)來說，這個(gè)盤更適合居住些。

第一，和西三環(huán)高架并不是緊鄰，還有段距離，不會(huì)有太大噪音；

第二，距離已經(jīng)通車的地鐵1號(hào)線西三環(huán)站很近，步行3分鐘可達(dá)，通勤方便；

第三，和中原萬(wàn)達(dá)距離不遠(yuǎn)不近，不會(huì)太過嘈雜，逛街、購(gòu)物也方便。

當(dāng)然，也可以等等新盤匯泉景悅城。很多人都聽過西四環(huán)“神盤”匯泉西悅城，低開高走，價(jià)格低，銷量非常不錯(cuò)，2017年多次成為銷冠盤，和匯泉景悅城是同一個(gè)開發(fā)商，景悅城同樣的大盤，70-120平都有，戶型面積覆蓋廣，依照西悅城銷售慣例，景悅城價(jià)格也會(huì)比周邊市場(chǎng)價(jià)要低，資金不充足者可以期待一下。

匯泉景悅城項(xiàng)目沙盤▼

另外，鄭地璞園也可以關(guān)注下，這個(gè)盤銷售進(jìn)度非常慢，2017年就一直宣稱預(yù)計(jì)要開盤，至今過去一年多，仍然沒有確定開盤時(shí)間。但目前社區(qū)樓棟已封頂，一旦開始銷售，交房會(huì)非?？?，屬于準(zhǔn)現(xiàn)房，有意者可以多多留意該樓盤進(jìn)展。

1、中原老城區(qū)基本沒有改善屬性。放眼全鄭州，真正有改善屬性的幾個(gè)區(qū)域按屬性純粹度可以這樣排列：北龍湖>高鐵站片區(qū)>大北區(qū)，綠博和濱河新城也有改善屬性，但就現(xiàn)階段來看，濱河價(jià)格略高，綠博片區(qū)成熟度弱，需要長(zhǎng)線等待。

2、對(duì)于剛需購(gòu)房者來說，本次調(diào)研的中原老城區(qū)是個(gè)不錯(cuò)的選擇，二、三環(huán)之間，房?jī)r(jià)比較扎實(shí)，戶型、項(xiàng)目選擇也比較多，近期部分項(xiàng)目有開盤推售計(jì)劃，有意者可以多去看看，多對(duì)比，希望大家早日選到滿意的房子。