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鄭州洺悅?cè)趫@ - 樓盤動(dòng)態(tài)

距離800米、價(jià)差10000元/㎡，這個(gè)板塊有點(diǎn)尷尬！

發(fā)表時(shí)間：2022-08-02 09:48:12 來(lái)源：米宅鄭州買房社

◎米宅鄭州買房社（ID：maifangshe）

同一個(gè)區(qū)域，售樓部相隔數(shù)百米，有的樓盤自帶光環(huán)不愁賣，有的樓盤接連降價(jià)也賣不出去，更有甚者，同一個(gè)片區(qū)內(nèi)，樓盤價(jià)差近萬(wàn)元。

比如說(shuō)管城區(qū)。

管城區(qū)的房?jī)r(jià)要么很貴，直奔2W+；要么很便宜，8000+就能上車二環(huán)邊。

這些價(jià)差巨大的樓盤之間，高價(jià)盤怎么選擇才能拒絕成為韭菜？低價(jià)盤怎么判斷是坑還是漏？

最近熱度比較高的兩個(gè)樓盤，鄭州洺悅?cè)趫@和世茂云尚城。

一個(gè)是網(wǎng)紅樓盤，自帶熱度；另一個(gè)最近刷屏中介朋友圈。

同屬二環(huán)邊，一個(gè)片區(qū)，基本算是一路之隔，800米的直線距離，很多資源都共享。

以城東南路為界，東邊是賣得貴的鄭州洺悅?cè)趫@，今年管城區(qū)的網(wǎng)紅樓盤，帶裝修交付，高層18500元/㎡，小高22000元/㎡；西邊是賣的便宜的世茂云尚城，原來(lái)正常毛坯均價(jià)11000元/㎡左右，最近降價(jià)了，最低8000元/㎡起。

鄭州洺悅?cè)趫@能賣到18500元/㎡，小高甚至賣到22000元/㎡，最大的原因是地段和位置。

當(dāng)然也不能否認(rèn)，電建帶來(lái)的產(chǎn)品，尤其是129㎡、143㎡的大戶型，對(duì)于管城區(qū)的地緣客戶來(lái)說(shuō)，是稀缺的，是管城地緣剛改、改善客戶為數(shù)不多的選擇。

客戶看中產(chǎn)品的同時(shí)，更多是對(duì)央企以及二環(huán)地段的肯定。

同樣的地段，配套共享，甚至洺悅?cè)趫@宣傳的果園路小學(xué)距離云尚城更近，為什么偏偏世茂云尚城在降價(jià)的道路上越走越遠(yuǎn)？

首先是地塊問(wèn)題，三角地塊，還被河南文化大廈占去了一角，小區(qū)地塊不夠規(guī)整，西南朝向兩棟樓。

其次是產(chǎn)品差，小區(qū)人車不分流，1#樓上有部分公租房，目前在售的2#樓，兩梯六戶，中間四戶為89㎡兩房，實(shí)用性不高，兩個(gè)邊戶為81㎡三角戶型，不方正，南北不通透。

再有就是開發(fā)商的問(wèn)題，目前世茂連常西湖的改善項(xiàng)目璀璨西湖都自顧不暇，更何況這種二手的小地塊，要不然也不會(huì)直接跳樓價(jià)賣。

如果說(shuō)世茂暴雷了，交房都成問(wèn)題，沒(méi)法跟網(wǎng)紅樓盤相比，那么管城區(qū)遠(yuǎn)不止這兩個(gè)樓盤存在近萬(wàn)元的價(jià)差，洺悅?cè)趫@和云尚城只是個(gè)例。

雖然一直被稱為剛需圣地，盤點(diǎn)下來(lái)，管城區(qū)有很多的高價(jià)盤。

龍湖雅寶天鉅，高層均價(jià)在18000元/㎡，洋房標(biāo)準(zhǔn)層22000元/㎡，尾盤在售。

盛澳金尊府，定位改善，全部都是120㎡起步戶型，均價(jià)18500元/㎡，現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房在售。

藍(lán)城坤悅云廬，藍(lán)城代建的純洋房社區(qū)，釋放價(jià)格19000元/㎡左右。

同樣位于金二環(huán)的老城區(qū)，有些樓盤不僅賣不上價(jià)格，個(gè)別樓盤甚至是四環(huán)邊的價(jià)格！

比如說(shuō)正商金域華府，爛尾十年，經(jīng)歷了數(shù)次改名，問(wèn)題很多，做的產(chǎn)品很差；

康橋龍?jiān)锤?/a>，龍?jiān)词兰o(jì)城的二期，現(xiàn)在由康橋代建，但是康橋也自顧不暇了；

還有佳田未來(lái)新城，佳田接手東方鼎盛花樣城之后，為了回款一度賣到13000元/㎡；

前段時(shí)間陽(yáng)光城也推出大問(wèn)題沒(méi)有、小問(wèn)題一堆的特價(jià)樓棟，單價(jià)12000元/㎡起。

不僅是新房如此，二手房的價(jià)差同樣明顯。

奧蘭和園能賣到17000元/㎡，萬(wàn)科美景龍?zhí)?/a>、康橋知園二手房賣到19000元/㎡也不成問(wèn)題，并且知園在貝殼上掛的價(jià)格，單價(jià)合2萬(wàn)的房源也有不少。

但說(shuō)到底，管城是剛需的天下，在房?jī)r(jià)上體現(xiàn)的更為明顯，尤其管城區(qū)很難找出一萬(wàn)八九，將近兩萬(wàn)的房子，正常二手房小區(qū)價(jià)格都在一萬(wàn)五六，比如說(shuō)美景鴻城、陽(yáng)光城、正商新藍(lán)鉆，地段也不差，但是沒(méi)有品牌加持、產(chǎn)品不行，溢價(jià)就是上不去。

同樣的地段，管城二環(huán)邊不少小區(qū)甚至連一萬(wàn)五六都賣不到，只能在一萬(wàn)二三苦苦掙扎，比如說(shuō)正商藍(lán)鉆、正商金色港灣12000元/㎡，正商幸福港灣11000元/㎡。

因此，管城區(qū)的價(jià)差不僅體現(xiàn)在新房房?jī)r(jià)上，在二手房房?jī)r(jià)上也能充分體現(xiàn)出來(lái)，并且不是個(gè)例，這個(gè)價(jià)差是普遍存在的。

管城二環(huán)邊存在如此大的價(jià)差，受其外部環(huán)境因素影響也很大。

首先，城市界面較差。

小區(qū)域城市界面、環(huán)境較差，產(chǎn)業(yè)園、批發(fā)市場(chǎng)等不利因素比較多，片區(qū)道路、綠化等需要進(jìn)一步開發(fā)改造。

其次，大型商業(yè)匱乏。

管城區(qū)缺乏大型商業(yè)詬病已久，目前管城區(qū)比較像樣的商業(yè)只有福都廣場(chǎng)、富田太陽(yáng)城，已交付的小區(qū)，基本上依靠的都是社區(qū)底商。

另外，沒(méi)有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)。

管城區(qū)的小學(xué)數(shù)量雖然不算少，但是教育水平大多一般，優(yōu)質(zhì)的初、高中更是短缺，教育資源遠(yuǎn)不如金水、高新。

這些外部環(huán)境因素注定了管城是一個(gè)偏剛需的區(qū)域，哪怕是二環(huán)邊，不管是新房還是二手房，都很難有溢價(jià)。

因此，如果你是地緣，現(xiàn)階段首選一定是電建洺悅?cè)趫@，其次的其次是陽(yáng)光城（自身能接受不利因素）。

洺悅?cè)趫@有央企電建做背書，安全系數(shù)高；陽(yáng)光城主要?jiǎng)僭趦r(jià)格便宜，也相較安全。

除了洺悅?cè)趫@跟陽(yáng)光城，地緣客戶可以根據(jù)自己的需求重點(diǎn)考慮之外，其余所有樓盤都不建議購(gòu)買！

對(duì)，是所有樓盤！都不建議！

因?yàn)檫@些樓盤，要么開發(fā)商實(shí)力不行，比如說(shuō)盛澳集團(tuán)；要么就是產(chǎn)品垃圾，比如說(shuō)坤悅云廬、金域華府、龍?jiān)锤?/a>，產(chǎn)品很垃圾；要么是爛尾重新接手的問(wèn)題樓盤，比如說(shuō)正商、康橋、佳田，需要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。

如果預(yù)算不夠，又不放心這些低價(jià)盤，倒不如再往南看看，三環(huán)外新城時(shí)光印象、綠都瀾灣也都可以考慮。

如果不是地緣，夠得上管城區(qū)的高價(jià)盤，將近2W的價(jià)格可以優(yōu)先考慮金水北、或者經(jīng)開老城，其區(qū)域價(jià)值肯定大于管城。

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同一個(gè)區(qū)域，售樓部相隔數(shù)百米，有的樓盤自帶光環(huán)不愁賣，有的樓盤接連降價(jià)也賣不出去，更有甚者，同一個(gè)片區(qū)內(nèi)，樓盤價(jià)差近萬(wàn)元。比如說(shuō)管城區(qū)。管城區(qū)的房?jī)r(jià)要么很貴，直奔2W+；要么很便宜，8000+就能上車二環(huán)邊。

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鄭州洺悅?cè)趫@
均價(jià): 18000 元/㎡
開盤時(shí)間: 7月21日開盤，推出小高層4#（1D20F3T6），共計(jì)120套房源。
交房時(shí)間: 預(yù)計(jì)2024年交房
推薦理由： 無(wú)
地址: 管城區(qū) 河南省鄭州市管城區(qū)航海路豫英路交會(huì)處向南200米路西
開發(fā)商: 電建地產(chǎn)
咨詢電話: 0371-6361 6666

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