米宅43區(qū)統(tǒng)計到現(xiàn)在，著重分析了主城區(qū)7個區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀，并且給大家提供了一些選擇性的參考。上期說完西南環(huán)內(nèi)區(qū)域，今天我們就走進與之相鄰的管南環(huán)內(nèi)片區(qū)。
管南環(huán)內(nèi)片區(qū)：西到京廣路，東到中州大道（機場高速） ，南到南三環(huán)，北至隴?？焖俾?。
區(qū)域邊界圖▼
北移東擴是鄭州目前主要的發(fā)展格局，這就導(dǎo)致了管南環(huán)內(nèi)和西南環(huán)內(nèi)有著同樣的處境：發(fā)展緩慢，且不受寵。
相對于東區(qū)北區(qū)發(fā)展的速度，管南是一個發(fā)展較為緩慢的區(qū)域。舊城改造一直是區(qū)域發(fā)展的重點，但是由于各種原因，發(fā)展受限，致使不能成為買房的優(yōu)先考慮區(qū)域之一。
好在公共交通比如地鐵的規(guī)劃對區(qū)域價值的提升是很大的關(guān)鍵性因素。管南環(huán)內(nèi)帶上2號線已經(jīng)通車，一共有5條地鐵線穿過，對提高區(qū)域內(nèi)交通上的通達性有重要意義。
區(qū)域內(nèi)新房剛需為主，改善型項目偏少。商業(yè)是管南環(huán)內(nèi)區(qū)域的一個軟肋，缺乏大型百貨商業(yè)。教育配套和公園綠化也比較一般。另外，大型鐵路線的貫穿，對區(qū)域的發(fā)展也是重要的阻礙因素。
紫荊山路▼
1
新房: 23個新房，缺乏大品牌標桿性項目
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正商城▼
正商華鉆▼
管南環(huán)內(nèi)片區(qū)新房項目不少，共23個；區(qū)域內(nèi)大品牌項目不多，缺少標桿，相對不錯的改善型康橋知園已經(jīng)售罄。
目前，區(qū)域內(nèi)在售比較靠譜的住宅項目有金地鉑悅、正商城、鑫苑國際新城、奧蘭和園；待售的純新項目有鄭地新港華苑、鄭地美巢、興忠啟程，項目體量都比較小，容積率高，偏剛需。
同時，區(qū)域內(nèi)購項目挺多，有坑慎入，比如東方鼎盛花樣城等；一些爛尾項目建議直接繞過，甭管是現(xiàn)房或者位置有多好，如紫金悅城、萬吉一品，尤其是剛需，千萬不要圖便宜進場。
除去住宅項目，管南環(huán)內(nèi)有一定量的公寓項目在售，有正商華鉆、新合鑫紫荊之星、正商匯都中心等。
新房住宅高層毛坯均價為13800-15500元/平，整體價格不高。其中，區(qū)域內(nèi)最受人關(guān)注的就是環(huán)內(nèi)千畝大盤-鑫苑國際新城，價格屬于低的那種，品牌也排的上號，有地鐵，整體均好，性價比較高，適合剛需。
鑫苑國際新城也是未來該區(qū)域最大的未開發(fā)地塊，也是較大的一個城改項目。目前來看，該區(qū)域內(nèi)未開發(fā)地塊已名花有主，且已入市，多為市場已知項目后期，可開發(fā)的地塊較少。
不過，管南環(huán)內(nèi)老家屬院比較多，分布有一些工廠，尤其是隴海鐵路沿線；未來這個區(qū)域可能出讓的地塊，很大程度上多為舊城改造。
2
二手房：優(yōu)質(zhì)二手房不多，多街道小區(qū)
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區(qū)域主要以正商較多，比如二手房正商新藍鉆，新盤包括正商城，正商華鉆和正商匯都中心。
管南環(huán)內(nèi)片區(qū)二手房部分家屬院和街道小區(qū)，以及建筑年限10年以內(nèi)的舊小區(qū)。
家屬院和街道小區(qū)多層建筑為主，并且集中分布，如煉油廠家屬院，農(nóng)資儲運公司家屬院，管城公安局家屬院，客運段家屬院，還有二里崗街沿街多層小區(qū)等.
這些小區(qū)一般在5棟左右，房子老舊，小區(qū)綠化不足，且存在物業(yè)服務(wù)問題，價位在12000-13000之間。
二手房小區(qū)以2000-2010年居多，均價在13000-16000元之間。2010-2015年占比不多，多以高層小區(qū)為主，年代較新。
較優(yōu)質(zhì)小區(qū)主要特點是臨近地鐵，物業(yè)可參等因素。例如鑫苑現(xiàn)代城，陽光城，正商新藍鉆，通利紫荊尚都，美景鴻城。
鑫苑現(xiàn)代城：因為周邊無優(yōu)質(zhì)小區(qū)，可選擇性較少，劃片隴西小學，鑫苑物業(yè)，均價22000元/平。
陽光城：可以說是新盤，項目內(nèi)房型較多，包括洋房和高層，周邊環(huán)境不錯，臨近河景，均價18000元/平
正商新藍鉆：地鐵5號線在建，正商物業(yè)，品質(zhì)開發(fā)商，均價18000元/平。
通利紫荊尚都：臨近地鐵2號線，周邊優(yōu)質(zhì)小區(qū)較少，成為周圍二手房最佳選擇，均價19000元/平。
美景鴻城：小區(qū)環(huán)境不錯，有地鐵5號線在建，均價17000元/平。
3
教育：17所幼兒園，19所小學，10所中學
外國語小學▼
長江東路小學▼
幼兒園：16所
區(qū)域范圍內(nèi)幼兒園多民辦小型幼兒園，所以表格是不完全統(tǒng)計。
相對于中心主城區(qū)的幼兒園狀況，公辦幼兒園在南部環(huán)內(nèi)片區(qū)基本上是沒有的，所以片區(qū)內(nèi)的幼兒園與西南環(huán)內(nèi)片區(qū)一樣，多是小區(qū)配建的私立幼兒園，如福萊國際幼兒園在橡樹玫瑰城小區(qū)內(nèi)；寶景藍天幼兒園在寶景花園小區(qū)內(nèi)。
貝斯特外語幼兒園是貝斯特教育集團旗下的大型的包括幼兒園和小學的學校，硬件和教育國際化，當然，學費也比較高，一年大約5萬左右。
小學：19所
區(qū)域內(nèi)小學不完全統(tǒng)計19所，鄭州教育資源最豐富的區(qū)域為金水，中原主城區(qū)，目前已經(jīng)統(tǒng)計完。
環(huán)內(nèi)區(qū)域教育資源從數(shù)量上來說是不少的，但是就教育水平來說處于中等偏下，并且公辦占絕大比例，所以班額大，不占優(yōu)勢。
管城外國語小學：重視英語教育，英語是特長。
管城外國語牧歌小學：2015年開始招生，管城外國語小學的東校區(qū)，公辦劃片。
貝斯特外語小學：貝斯特教育集團旗下，外語是特長，主要是為以后出國做準備。
中學：10所
管南環(huán)內(nèi)區(qū)域教育資源比較薄弱，教育發(fā)展不均衡，中學配套偏少。據(jù)不完全統(tǒng)計初中6所，高中2所，1所完中和15年制的嵩陽中學。
鄭州107中學：完中，高中部和初中部均有重點班和特長班，高中部占優(yōu)勢，處于中等偏上水平.
鄭州五中：完中，對于教育資源薄弱的管城區(qū)來說，五中是鄭州靠前的中學，初中部和高中部都可以算區(qū)域內(nèi)的為數(shù)不多的熱點和口碑較好的學校。特別是高中部，是錄取第一批次。
嵩陽中學：全日制民辦學校，內(nèi)設(shè)小學部、初中部、高中部。雖然是區(qū)域少有的民辦中學，但是生源優(yōu)勢不明顯。
圖中顯示的是管南片區(qū)的規(guī)劃新建學校，公辦學校班額大，一批新建學?？梢赃m當減少學校的生源容量，減少學校管理壓力。
4
醫(yī)院：大型醫(yī)院偏少
區(qū)域內(nèi)醫(yī)院數(shù)量少，一共6所，且只有一所三甲綜合醫(yī)院第六人民醫(yī)院，總體上醫(yī)療配套相對于西南環(huán)內(nèi)和商城核心區(qū)是薄弱的，缺少大型綜合醫(yī)院，不足以滿足片區(qū)內(nèi)的居民醫(yī)療需求。
片區(qū)內(nèi)專科醫(yī)院有長江醫(yī)院，其他隴海醫(yī)院和第九人民醫(yī)院偏綜合醫(yī)院，第十人民醫(yī)院新址也選在這個區(qū)域，作為綜合醫(yī)院，可以稍微緩解區(qū)域醫(yī)療壓力。
5
地鐵：5條地鐵交叉，公共交通便利
5號線紫荊山路站▼
和西南環(huán)內(nèi)一樣，管南環(huán)內(nèi)區(qū)域?qū)儆诟呒車蠀^(qū)域，東西中州大道和京廣快速路，南北隴?？焖俾泛湍先h(huán)，并且中州大道連接機場高速，這一點來看交通上可謂便利。
片區(qū)內(nèi)5條地鐵穿過，縱向南北有2號線和6號線，橫向東西有4號、5號、14號線穿過，與西南環(huán)內(nèi)片區(qū)同享，2號線已經(jīng)通車，4號5號線正在建設(shè)當中，預(yù)計2020年實現(xiàn)運營。
城市交通是區(qū)域發(fā)展的前提，管南區(qū)域未來5條地鐵網(wǎng)絡(luò)的覆蓋對其區(qū)域的改造發(fā)展和區(qū)域價值提升是個加分項。
6
商業(yè)：商業(yè)稀缺，無大型集中商圈
管南環(huán)內(nèi)片區(qū)與西北環(huán)內(nèi)和北三環(huán)一樣，既無大型集中商業(yè)，又無大型商超，街邊小型商業(yè)比較多，僅滿足基本生活需求，商業(yè)方面是薄弱項。
本片區(qū)商業(yè)比如中原茶城大部分商戶已經(jīng)關(guān)閉，商戶和客流量稀疏。
中陸洗化城和合盛商貿(mào)城作為批發(fā)市場外遷項目。鄭州最大的化妝品批發(fā)市場中陸洗化城早已搬遷至四環(huán)外鄭密路附近，改為中原第一城，依然是商品批發(fā)為主。至于合盛商貿(mào)城一直搬遷拖沓。
百貨方面有福田購物廣場和大商千盛生活廣場，大商位于中州大道航海路，客流量也就是周邊人流，輻射范圍并不是很廣。
另外，二七萬達是一個大型的商業(yè)綜合體，商業(yè)體態(tài)和百貨種類繁多，所以它雖然處于西南環(huán)內(nèi)片區(qū)，但是不妨礙管南片區(qū)的居民為它增加客流量，與西南片區(qū)共享萬達商業(yè)配套。
7
公園：少大型公園，小型街心公園為主
雙秀街心公園▼
和西南環(huán)內(nèi)片區(qū)相似，區(qū)域的公園基本都是小型街心公園，面積不大，可作臨時休閑去處。
缺乏類似于人民公園和紫荊山公園的大型公園，集中綠化率較低。
世紀歡樂園作為游樂場雖然現(xiàn)在沒有方特熱度高，但現(xiàn)在仍是開放的，門票價格160元。
8
不利因素
城中村的拆遷和鐵路線的存在，是一個比較大的不利因素，對周邊二手房的環(huán)境來說是不利因素。
不利因素： 鐵路線貫穿▼
管南環(huán)內(nèi)片區(qū)一個比較大的不利因素在于鐵路，鐵路網(wǎng)加上貫穿南北東西，有的鐵路線還在運營當中，交通方面也會產(chǎn)生一定的壓力，并且降低了區(qū)域的居住環(huán)境和舒適度。
9
區(qū)域總結(jié)
總的來說，區(qū)域最大的優(yōu)勢就是地鐵交通便利，堪比西南環(huán)內(nèi)片區(qū)5條地鐵線，整體情況可以說是和西南環(huán)內(nèi)如出一轍，缺乏商業(yè)配套，醫(yī)院數(shù)量少，多小型公園，無大面積綠化，基本生活配套健全。
區(qū)域除了高架圍合，還有5條地鐵線穿過，5號線環(huán)線使區(qū)域的通達性更便利，是區(qū)域價值提升的主要因素。
相比商業(yè)占天下的商城核心區(qū)和擁有二七萬達的大型商業(yè)綜合體，管南環(huán)內(nèi)的商業(yè)少而不發(fā)達始終是一個弱勢。
片區(qū)內(nèi)新房以剛需為主，改善型房源偏少，公寓占一定比例，大型品牌開發(fā)商少有，高層毛坯價在13000到15000元，剛需可以考慮。
二手房小區(qū)從家屬院到高層小區(qū)，價格在13000到22000之間。家屬院及沿街小區(qū)價格在13000左右，2010年以后較新的高層小區(qū)均價在16000左右，少部分優(yōu)質(zhì)二手房小區(qū)價格均價20000元。由于區(qū)域教育水平一般，所以較優(yōu)質(zhì)學區(qū)房可選擇性較少。
鐵路是管南環(huán)內(nèi)片區(qū)最大不利因素，對管南環(huán)內(nèi)片區(qū)的未來發(fā)展存在著不小的影響。
剛需自住，所謂交通便利，生活配套齊全，并且是在三環(huán)內(nèi)，管南環(huán)內(nèi)有何不可?
完美的區(qū)域不存在，完美的房子找不到，人生就是生活，生活就是過日子，總要選擇適合自己的，才是最好的。
?下期小區(qū)域盤點預(yù)告：（惠濟核心區(qū)）中州大道以西，京廣鐵路沿線以東，連霍高速以北，大河路以南。
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