我是純剛需，鄭州沒房。
我想問幾個問題，本輪調控預計持續(xù)多久？下半年會不會出臺更嚴厲的政策？限購會不會取消？限售會不會跟進？銀行會繼續(xù)提高利率嗎？有沒有可能提高首付？綜上，現(xiàn)在是買房的好時機嗎？
這是我在處理米宅問答和破竹留言的時候，經常會遇到的一類咨詢。每次看到這樣的問題，我都很替他們著急。
因為，他們的實際情況和買房該思考的東西，是錯配的！
我完全理解這種怕站崗的心理，但，他們真的考慮自己所處的位置了嗎？我們今天不分析他提出的問題，主要聊一聊剛需該有的購房思維。
1
剛需最現(xiàn)實的購房邏輯是什么？
糾結于以上問題的剛需，并不在少數(shù)。
每個人都有第一次，都會糾結、猶豫，畢竟從來沒經歷過，人性中會有天然的排斥。于是，他們對市場、政策、環(huán)境抱有執(zhí)念，非常擔心自己成為萬里挑一的接盤俠。
然而，對未來的5年、10年做預測，變量是政策。而政策是自上而下的事情，接受就好。
所以，對于剛需首套房而言，猜測走勢、周期性低點，意義不大。
可能有的朋友會說：雖然房子是用來住的，但畢竟還有保值和增值功能啊，完全不考慮走勢，也說不過去吧！
是的，房子確實摻雜著投資價值。很多時候，自住和投資可以相互轉換。
但，這里有一個尺度。
對于純剛需來說，應該把房子的自住屬性放在首位，去考慮一些“量化指標”。
比如，有地鐵，加分；交房前開通，加分；有學校，加分；有商業(yè)，加分；有醫(yī)療，加分……
最后，把總分相加，選得分最高的樓盤。
再說價格。不用分析那么多的政策形勢，研究很深刻的經濟理論，只要判斷好大的市場形勢就行。
怎么判斷？
在新房限價的當下，二手房就是一個很好的指標。
去二手房門店看看，把你鐘意的樓盤，結合競品以及周邊幾個二手房做個判斷，基本上就有數(shù)了。
如果你看中的新房的價格，比周邊同等條件下的二手房低，而二手房這個報價，是可以出手的，那么這個價格就值得去買。
并且這個價差越大，時機就越好。
所以，純剛需千萬不要把簡單的問題復雜化！
2018下半年，剛需買房最現(xiàn)實的邏輯就是，我能拿多少首付？這個首付可以在哪里買房？然后根據(jù)上面的幾項去打分，挑選出得分最高的樓盤，同時把握好價格！
2
剛需“上車”其實是“轉車”！
剛需買房一定不要指望一步到位，追求完美的房子本身就是偽需求！
前段時間，一個朋友首付30多萬，想在鄭州買首套房。
他說，這三個都看過了，永威城學校不確定也沒地鐵，瀾灣離地鐵近但戶型相不中，華潤悅璽就三棟樓也沒學校。
于是，糾結，下不了手。
我的建議是，最最重要的不是選擇，而是看的差不多了就盡快上車。只有先“上車”，未來才有機會“轉車”！
你上車了，未來才有置換升級、追求完美的資格。你只需要把握，你的漲幅不要跑輸大盤。5-10年后，你賣掉你所擁有的，再去改善，去置換。而現(xiàn)在，不一定非要買到自己完全滿意的。
畢竟，第一套房是用錢買的，第二套、第三套房就是用資產買的。沒有第一套資產，就永遠沒有“轉車”的機會！
3
價格不低，房子難買，是當下剛需的兩大痛點！
這是一張今年6月份的鄭州房價地圖，雖然個別價格較之前有所變動，但還是有一定參考意義的。
注：以上分區(qū)依據(jù)參考米宅43分區(qū)制，無關行政區(qū)。
我們發(fā)現(xiàn)，從整個鄭州房價的基本面來看，鄭州三環(huán)內對剛需基本上已經關門。三環(huán)內但凡有空地出讓，價格都能刷新你的認知。
均價14000以下的片區(qū)主要分布在鄭州南邊和西邊的三四環(huán)之間，以及四環(huán)沿線。
另外，從最近幾次的開盤結果來看，越來越多的人增強了市場信心，開發(fā)商也同樣意識到了。于是，在目前市場上可選的好房子并不多的情況下，不斷增加購房難度。限價之下，捆綁車位、捆綁精裝、內部認購、內定房源的事件層出不窮。
在一些開發(fā)商眼中，所謂的捆綁車位，捆綁精裝等就是一種變相漲價的方式。既然政府在限價，那就把溢價部分做到桌面之下。
下半年的鄭州房地產市場，會不會對剛需好一點？
會的吧。
之前雖然房價沒大漲，但不代表你的購房成本沒提高，剛需的購房難度在增加。
不過，最近的市場開始釋放出一些好的信號。
北三環(huán)某樓盤開盤捆綁的車位已經改為自主選擇性購買。如果不想買車位，可以隨時辦理車位退訂手續(xù)。綁定車位的大北區(qū)另一熱盤也在陸續(xù)退款。
同時，河南省住建廳從7月份開始在一些熱門區(qū)域展開亂象治理活動，將嚴查房企12項違規(guī)行為。檢查的重點企業(yè)主要包括在全省范圍內有一定影響力、市場份額較大的房地產品牌企業(yè)（含國內知名企業(yè)和省內龍頭企業(yè)）。
所以，捆綁車位、捆綁精裝、陰陽合同等這些違規(guī)銷售的行為不會持續(xù)太久，這對剛需來說無疑是一件好事！
不過反過來想，剛需買房特別容易的城市，都沒啥前途。如果剛需隨隨便便就能買，那這樣的地方，估計大家都不想買。
4
2018下半年，剛需的主戰(zhàn)場，就是四環(huán)沿線！
我們將目標主要鎖定在以下這些片區(qū)，來看一下這些片區(qū)里值得關注的樓盤和價格（均價14000以下）。
▽純剛需務必收藏的一張圖片
1、東南3.5環(huán)片區(qū)
綠都瀾灣：高層均價14000元/㎡，毛坯；
永威城：高層均價14000元/㎡，毛坯；
正商中州城：高層均價14000元/㎡，毛坯；
富田九鼎公館：純新盤待售，帶裝修；
盛潤運河城：純新盤待售，帶裝修。
2、西南3.5環(huán)片區(qū)
泰宏建業(yè)國際城：高層均價13600元/㎡，毛坯；
融僑悅瀾庭：高層均價13000元/㎡，毛坯；
鄭州綠地城：高層均價13300元/㎡，帶裝修。
3、常西湖片區(qū)
華瑞紫韻城：高層均價13300元/㎡，毛坯；
融信奧體世紀：純新盤待售；
中晟上賓城：純新盤待售。
4、高新區(qū)
謙祥錢隆城：二期待售，毛坯。
5、惠濟核心區(qū)
融創(chuàng)中原宸院：純新盤待售，毛坯。
6、索須河片區(qū)
和昌林與城：小高層均價12500元/㎡，毛坯；
正商林語溪岸：洋房均價12500元/㎡，毛坯；
國控碧桂園天瀾：純新盤待售。
7、古滎片區(qū)
正商河峪洲：高層均價12000元/㎡，毛坯；
融信江灣城：純新盤待售，毛坯。
8、高新新城
榮盛祝?；ㄕZ水岸：高層均價13500元/㎡，帶裝修；
華潤悅景灣：純新盤待售，毛坯；
中海萬錦熙岸：純新盤待售，毛坯；
融信朗悅學院府：純新盤待售，毛坯。
9、中原新區(qū)
永威西郡：二期待售，毛坯；
匯泉西悅城：高層均價12500元/㎡，毛坯。
10、西南4.5環(huán)片區(qū)
旭輝正榮首府：高層均價13500元/㎡，帶裝修；
鑫苑二七鑫中心：高層均價12000元/㎡，毛坯；
萬科大都會：高層均價13500元/㎡，帶裝修。
11、經開物流園區(qū)
萬科溪望：純新盤待售，帶裝修。
12、白沙象湖片區(qū)
建業(yè)春天里：高層均價12000元/㎡，帶裝修；
永威森林花語：高層均價13000元/㎡，毛坯；
星聯(lián)灣：高層均價13500元/㎡，帶裝修。
如果你是剛需，打算買房，可以去以上這些樓盤兜兜逛逛。然后，結合自身需求，選到相對適合自己的那個樓盤！
