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近期，我們持續(xù)進(jìn)行了全鄭州范圍內(nèi)的一線市場(chǎng)調(diào)研，鄭州南片區(qū)、北片區(qū)、東片區(qū)的區(qū)域分析及買房攻略已經(jīng)陸續(xù)發(fā)布，并得到粉絲們的熱烈反饋。

今天，我們一路向西，專門來聊一聊鄭州西片區(qū)6大板塊置業(yè)價(jià)值如何、還有沒有合適的買房機(jī)會(huì)。

在鄭州，東、西、南、北四大方向上的城區(qū)各有自己的獨(dú)特定位，也在城市發(fā)展中扮演著不同的角色。

在很多鄭州人眼里，未來鄭州能發(fā)展成啥樣，很大程度上取決于東區(qū)、北區(qū)兩個(gè)區(qū)域能發(fā)展成啥樣，而無論從目前區(qū)域現(xiàn)狀還是未來發(fā)展前景上看，東區(qū)和北區(qū)都要比西區(qū)、南區(qū)超前數(shù)年。

其實(shí)，事實(shí)的確如此。

因此，在地產(chǎn)圈，關(guān)于買房，有個(gè)共識(shí)：投資、純改善、終極置業(yè)選東區(qū)；剛需改善選北區(qū)；純剛需選南區(qū)。

西區(qū)嘞？

鄭州西區(qū)很獨(dú)特，跟東區(qū)、北區(qū)、南區(qū)都不同。從商務(wù)通勤上看，西區(qū)距離東區(qū)商務(wù)中心比較遠(yuǎn)，但西區(qū)自身教育、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、醫(yī)療等配套都有，而且質(zhì)量并不差，自給自足幾乎完全沒問題。

所以，相對(duì)于其他城區(qū)來說，西區(qū)更像鄭州的一個(gè)衛(wèi)星城，獨(dú)立、自強(qiáng)、自力更生，對(duì)其他城區(qū)的依附性并不明顯。

買房也一樣，就業(yè)在西區(qū)，剛需、剛改選在西區(qū)完全沒問題，但如果就業(yè)不在西區(qū)，出了這個(gè)圈子，就免不了些許尷尬和不便。

其實(shí)傳統(tǒng)意義上的鄭州西區(qū)，就是指中原區(qū)和高新區(qū)兩個(gè)區(qū)域，經(jīng)過近幾年發(fā)展，今天我們所探討的鄭州西片區(qū)，是從城市核心一路往西，經(jīng)過西三環(huán)、西四環(huán)，一直到繞城高速西側(cè)，覆蓋五龍口的冉屯路板塊、中原老城區(qū)、高新老城區(qū)、常西湖新區(qū)、高新新城以及中原新城，3個(gè)新區(qū)3個(gè)老城區(qū)共6大板塊。

中原老城區(qū)：成熟區(qū)，這里是整個(gè)西片區(qū)老牌名校、地鐵線路、大型商業(yè)體的集中地，配套條件相當(dāng)好，但區(qū)域內(nèi)小開發(fā)商多，容積率高，樓盤品質(zhì)一般，好產(chǎn)品稀缺；

冉屯板塊：西北環(huán)內(nèi)、高新區(qū)三環(huán)內(nèi)部分，這個(gè)板塊不大，在售項(xiàng)目很少；

高新老城區(qū)：西三環(huán)外最成熟的片區(qū)，各方面比較完善，是整個(gè)西部片區(qū)中的衛(wèi)星城，在售項(xiàng)目非常多。

常西湖新區(qū)：新興區(qū)域，也是近兩年整個(gè)西片區(qū)的亮點(diǎn)區(qū)域，全新規(guī)劃、四大中心建設(shè)、全國少數(shù)民族運(yùn)動(dòng)會(huì)舉辦計(jì)劃等頗為吸睛。新區(qū)，總能帶來新希望、新期待，但片區(qū)成熟一段較長時(shí)間的等待期，目前在售項(xiàng)目較少；

高新新城區(qū)：高新區(qū)外延至西四環(huán)外區(qū)域，新興區(qū)域，在售項(xiàng)目不多。

中原新城區(qū)：西四環(huán)外與滎陽之間區(qū)域，在售項(xiàng)目不多。

事實(shí)上，早在2016年房?jī)r(jià)瘋漲之前，西片區(qū)一直被認(rèn)為是房?jī)r(jià)洼地，大部分剛需都選在這里買房。

經(jīng)歷了2016年一輪漲價(jià)后，鄭州西片區(qū)房?jī)r(jià)也上漲了65%左右，從整體8千水平?jīng)_到了1萬4，以往的價(jià)格優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在，也因此流失了不少剛需客源。

如圖，根據(jù)調(diào)研統(tǒng)計(jì)：

中原老城區(qū)均價(jià)15700元/㎡；

冉屯板塊均價(jià)15000元/㎡；

高新老城區(qū)均價(jià)14500元/㎡；

常西湖新區(qū)均價(jià)14000元/㎡；

高新新城區(qū)均價(jià)12000元/㎡；

中原新城區(qū)均價(jià)12000元/㎡；

整體來看，鄭州西片區(qū)房?jī)r(jià)區(qū)間為1萬2至1萬5，西四環(huán)外的高新新城與中原新城區(qū)過于偏遠(yuǎn)，價(jià)格略低，并不是買房主流選擇。除此之外，整個(gè)西片區(qū)房?jī)r(jià)穩(wěn)定在1萬4、5水平，差價(jià)很小，呈扁平化態(tài)勢(shì)。

這個(gè)價(jià)格有沒有購買價(jià)值？

有，但價(jià)格稍微有點(diǎn)虛高，購買價(jià)值不是最大化，相對(duì)來說，1萬4、5買在西區(qū)，不如1萬5出頭去買惠濟(jì)核心區(qū)，個(gè)人認(rèn)為，這兩個(gè)區(qū)域差價(jià)2千才是合理的，但西區(qū)1萬3的價(jià)格幾乎沒有房源可尋，這是一個(gè)市場(chǎng)問題。

買房買在哪個(gè)區(qū)域？怎么選？這是平時(shí)粉絲問的最多的問題，我們?cè)诨卮鹬?，通常首先?huì)問，首付、月供預(yù)算多少？然后根據(jù)資金量來逐一排查尋找合適區(qū)域、合適樓盤。

但西片區(qū)內(nèi)不同板塊怎么選？

1、 僅從資金量來看，差別并不大，可選擇性受影響很小。

首付35萬，月供4500元，只能選四環(huán)外的高新新城、中原新城。高新新城片區(qū)萬科城、榮盛祝福花語水岸除外（帶裝修均價(jià)已經(jīng)1萬3，1萬4，買不到）；

首付43萬，月供6000元，高新老城區(qū)、常西湖新區(qū)都能選；

首付47萬，月供6500元，冉屯板塊、中原老城區(qū)可以選；

2、如果你是剛需、剛改，剛改即剛需之后首次改善，資金量并不十分充裕，有改善需求，但改善功能要求不高，建議去常西湖新區(qū)和高新老城區(qū)挑選，能慢慢等區(qū)域成熟的優(yōu)選常西湖新區(qū)；等不及的、有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)需求的，優(yōu)選高新老城區(qū)。但，剛改盡可能不要選三環(huán)內(nèi)。

為啥？鄭州市場(chǎng)有個(gè)特點(diǎn)，三環(huán)內(nèi)交通、教育、醫(yī)療等資源非常優(yōu)質(zhì)，但房企及產(chǎn)品一般，容積率很多都在4.0以上，舒適度太差；但距離主城區(qū)較遠(yuǎn)的三環(huán)到四環(huán)之間，可開發(fā)土地多，實(shí)際上是品質(zhì)樓盤最多的區(qū)域。

3、如果你是剛需，且堅(jiān)持不出三環(huán)，建議你走出三環(huán)，多看看，多感受，多體驗(yàn)，你會(huì)提升認(rèn)知、改變觀念。還不行的話，就去冉屯板塊和中原老城區(qū)看看，但這兩個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)并不低。

4、西四環(huán)外，大環(huán)境較差，配套尚無，需要隨新盤新建，距離城區(qū)太遠(yuǎn)，不建議選。

最后，說下各板塊熱門項(xiàng)目吧。

這個(gè)片區(qū)長期以來給人的印象就是，城改項(xiàng)目扎堆，容積率太高，產(chǎn)品亮點(diǎn)太少，舒適度差，雖然交通、教育優(yōu)勢(shì)十分難得，但很多人來這兒轉(zhuǎn)了一圈之后，還是選擇了三環(huán)外去尋找新希望。

融創(chuàng)御湖宸院，可以去看看，區(qū)域內(nèi)唯一一個(gè)定位純改善項(xiàng)目，容積率3.9，戶型有109、147、188、255㎡四種。

另外，區(qū)域還有個(gè)新盤匯泉景悅城，純剛需定位；

鄭地璞園是準(zhǔn)現(xiàn)房，已經(jīng)封頂，著急入住的可以多留意。

這個(gè)片區(qū)面積不大，在售項(xiàng)目較少。

五龍新城，二期78㎡兩房、96-132㎡三房、140㎡四房，近期出街廣告釋放價(jià)格1萬4+，價(jià)格有所下調(diào)，可以留意下。

高新老城區(qū)區(qū)域內(nèi)，全國一線品牌開發(fā)商很多，樓盤分布非常密集，已經(jīng)進(jìn)入了競(jìng)爭(zhēng)白熱化階段，各項(xiàng)目?jī)r(jià)格差異不大。

恒大城：二期在售，也是精裝修，目前高層價(jià)格16000左右。

公園道一號(hào)：毛坯房，高層價(jià)格15800左右。

福晟謙祥錢隆城：一期尾盤，二期待售，一期價(jià)格13500左右。

金科城：二期尾盤在售，精裝修，高層價(jià)格16000左右。

保利文化廣場(chǎng)：一期在售，精裝修，高層價(jià)格16000左右。

以上幾個(gè)熱門項(xiàng)目，綜合來看：

剛需、剛改可以考慮金科城、福晟謙祥錢隆城、保利文化廣場(chǎng)，這三個(gè)項(xiàng)目都在科學(xué)大道沿線，且相距不遠(yuǎn)，性價(jià)比較高。其中錢隆城更適合剛需，距離主城區(qū)近，價(jià)格也比較劃算。

另外，金科城、恒大城有洋房產(chǎn)品，金科城洋房標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)格1萬8，恒大城2萬2，均為高低配，改善并不純粹。

整個(gè)常西湖新區(qū)片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目很少。

碧桂園西湖是個(gè)大盤，一部分屬于常西湖新區(qū)，另一部分屬于高新區(qū)，目前在售建面約88㎡-135㎡的三房，帶裝修均價(jià)約為16000元/㎡，價(jià)格略高；

華瑞紫韻城在售107-137平的三房和168平的四房，毛坯均價(jià)約為13800元/㎡左右。

這個(gè)片區(qū)距離成熟區(qū)域太遠(yuǎn)，片區(qū)內(nèi)目前只有兩個(gè)盤在售：萬科城、榮盛祝福花語水岸。

萬科城是大盤，已經(jīng)交房的一期社區(qū)、商業(yè)街做得都不錯(cuò)，現(xiàn)在售七期略遠(yuǎn)，高層均價(jià)14000元/㎡，帶裝修。

榮盛祝福花語水岸，高層帶裝修均價(jià)13000——14000元/㎡。

另外，華潤、中海等新項(xiàng)目尚未開盤，也可以等等。

片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目只有匯泉西悅城，三期高層均價(jià)12600元/㎡，建面約88/108/128平三房，剛剛需可以去看看；

另外，永威西郡二期房源建面約88-140平米，預(yù)計(jì)下半年開盤；康橋、華僑城等已經(jīng)簽約進(jìn)駐。

1、根據(jù)調(diào)研情況綜合評(píng)估，整個(gè)西片區(qū)價(jià)格并不實(shí)在，略虛高，高層均價(jià)1萬5、1萬6的價(jià)格在整個(gè)鄭州里有很多選擇，諸如買在北三環(huán)沿線、惠濟(jì)萬達(dá)商圈，同樣的價(jià)格，要比買在西三環(huán)外，好的多。

2、目前，西區(qū)改善項(xiàng)目少，整體改善屬性較弱。

3、在西區(qū)就業(yè)、自住，剛需可以買，幾大板塊相比，選高新老城區(qū)更好，教育、商業(yè)都有，加上兩所高校，人文氛圍濃厚。

4、最后，目前西區(qū)價(jià)格優(yōu)勢(shì)已不在，投資屬性不強(qiáng)，投資客請(qǐng)避開西區(qū)。