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大家對(duì)于市中心買房的執(zhí)念，除了根深蒂固的地緣情結(jié)外，很大程度上由生活的舒適性、便利性決定。畢竟，市中心的公共交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)樣樣不缺，資源集中度高，成本低舒適度高，顯然更適合生活。當(dāng)然，地段的優(yōu)越性也在一定程度上保證了房子作為資產(chǎn)屬性的抗跌保值能力，這使得“休想騙我出三環(huán)”一度風(fēng)靡鄭州購房圈。

OK，沒問題，你的選擇你做主。有個(gè)關(guān)鍵的問題是，環(huán)內(nèi)買房，你到底能做自己多少的主？你知道三環(huán)內(nèi)在售的項(xiàng)目有哪些嘛？你知道靠譜的房源有哪些嘛？

鄭州三環(huán)框架與樓盤現(xiàn)狀▼

想必大家對(duì)北三環(huán)、西三環(huán)、南三環(huán)大都比較確定，對(duì)于東三環(huán)或許多少有點(diǎn)含糊，有點(diǎn)搞不清楚。我記得以前默認(rèn)中州大道為東三環(huán)，隨著鄭東新區(qū)的成熟發(fā)展，現(xiàn)在東三環(huán)已發(fā)展至107國道，本文中的東三環(huán)即是指107國道。

目前來說，鄭州三環(huán)內(nèi)的配套建設(shè)已經(jīng)夯實(shí)，除了在建的地鐵項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)路高架項(xiàng)目，已經(jīng)開工建設(shè)的樓盤項(xiàng)目，以及所剩不多的幾個(gè)城中村開發(fā)項(xiàng)目、少量民生工程（編組站搬遷、電廠變遷），三環(huán)內(nèi)可大修大改的建設(shè)已不多，未來多是修修補(bǔ)補(bǔ)。

三環(huán)內(nèi)在售、已入市項(xiàng)目一覽表▼

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備注：

高大上的北龍湖湖心島以南也位于鄭州三環(huán)內(nèi)，新項(xiàng)目比較多且多為高端豪宅，但鑒于房價(jià)過高，這里不計(jì)入統(tǒng)計(jì)，關(guān)注北龍湖的改善朋友可查閱北龍湖相關(guān)樓盤專稿。房源情況統(tǒng)計(jì)截止到4月初，具體情況以開發(fā)商公布為準(zhǔn)。

經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，除去北龍湖區(qū)域，鄭州三環(huán)內(nèi)可供選擇的樓盤有43個(gè)。咋一聽，數(shù)量不少，其實(shí)不然。這43個(gè)項(xiàng)目中六成以上的項(xiàng)目都已經(jīng)開售，所剩房源有限，如金地鉑悅、東潤泰和、華潤悅府、海馬公園、升龍?zhí)靺R廣場；有的則是入市多年老項(xiàng)目，老筍發(fā)新芽，老盤新地塊新品待推，如和潤林湖美景、永恒理想世界、永恒理想公元項(xiàng)目等，推出時(shí)間待定，靠譜程度不夠高。

大部分項(xiàng)目都是像世紀(jì)城、正商城、盛世臥龍城、興忠啟程等平銷項(xiàng)目，亮點(diǎn)不多但有房可賣；盤大未來出貨量較多的項(xiàng)目如鑫苑國際新城、五龍新城、謙祥興隆城等則不多；三環(huán)內(nèi)的新盤更是屈指可數(shù)，2018年能夠入市可售賣的那就少之又少了。

然后，你再比照著米宅開發(fā)商第一，地段第二，產(chǎn)品第三，可住、可租、可售的原則捋一遍，如果不巧再加上你的一些購房情結(jié)，妥妥的發(fā)現(xiàn)，置業(yè)想不出三環(huán)都難！

三環(huán)內(nèi)置業(yè)：不求完美但求合適

可是，隨著環(huán)內(nèi)城中村改造拆遷日近尾聲，伴隨著2018年3月21日一紙紅頭文書下達(dá)，鄭州結(jié)束了其長達(dá)多年的開發(fā)商主導(dǎo)、相對(duì)粗放的城改模式。這預(yù)示著未來三環(huán)內(nèi)的土地會(huì)更加稀缺珍貴，三環(huán)內(nèi)的老破小想要完成拆遷改造難上加難。

從另一個(gè)方面來講，目前三環(huán)內(nèi)入市或在售的項(xiàng)目，賣一套少一套；隨著控制容積率的出爐，未來環(huán)內(nèi)項(xiàng)目大概率多改善項(xiàng)目，房價(jià)也只會(huì)越來越高。

因此，對(duì)于習(xí)慣生活在市中心的朋友，或者立志在環(huán)內(nèi)買房就是不想出三環(huán)的朋友，2018當(dāng)下置業(yè)環(huán)內(nèi)就是不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。

那面對(duì)規(guī)劃早戶型差，規(guī)劃晚價(jià)格貴等等不盡人意的問題，怎么破？不求完美，但求合適，瘸子里面挑將軍。

對(duì)于首付實(shí)在有限的剛需而言，可以選擇75平米以下小兩居或一室戶型。

旭瑞和昌花漾里、謙祥興隆城、保利心語、五建新街坊、和潤林湖美景有這個(gè)區(qū)間的小戶型。其中，和潤林湖美景暫無新品推出動(dòng)靜，可重點(diǎn)關(guān)注謙祥興隆城、五建新街坊。

謙祥興隆城66平小兩房戶型不錯(cuò)，距離宜家不遠(yuǎn)，附近有地鐵3號(hào)線交房已通車，梯戶比可以接受，雖然位置有點(diǎn)旮旯，開發(fā)商閩系，但綜合來講及格線以上，北區(qū)置業(yè)的剛需可以考慮；

五建新街坊小戶型地段不錯(cuò)，周邊配套成熟，學(xué)校、醫(yī)院、商圈都不缺，有意在中原區(qū)置業(yè)的可以重點(diǎn)考慮。

這個(gè)區(qū)間的選擇余地相對(duì)較大，樓盤較多，靠譜的也多。經(jīng)開區(qū)房價(jià)高、配套弱不適合剛需，剛改可以看看，基本上可以pass。

下圖表格中的項(xiàng)目，經(jīng)過初步篩選，基本都靠譜，推出時(shí)間或早或晚，房源或多或少，剛需/剛改皆可根據(jù)自己的需求有目的地選擇。

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整體來講，這個(gè)區(qū)間老項(xiàng)目居多，這里也不做過多闡釋，想買房的可以實(shí)地去售樓部看一看，了解下更直觀。重要的是推薦幾個(gè)重點(diǎn)關(guān)注的純新項(xiàng)目。

華潤悅璽，這個(gè)項(xiàng)目重點(diǎn)推薦關(guān)注。雖然樓盤體量不大，只有三棟樓，但各項(xiàng)指標(biāo)比較優(yōu)越，從開發(fā)商、地段位置、戶型產(chǎn)品都優(yōu)于同區(qū)域的謙祥興隆城，項(xiàng)目戶型面積整體控制在78—120平米，市場流出的戶型來看，非常不錯(cuò)，反正78㎡的小戶型比我買的要好，很喜歡，大戶型就更別說了。這個(gè)項(xiàng)目剛需看小點(diǎn)的戶型，剛改看大點(diǎn)的戶型，都可以重點(diǎn)關(guān)注下。

西區(qū)來說，2018新盤有鄭地璞園、融創(chuàng)御湖宸院，或許會(huì)是不錯(cuò)的選擇。鄭地璞園鄰地鐵5號(hào)線，位置不錯(cuò)，就是入市N久遲遲未見開盤，也是有點(diǎn)坑。

融創(chuàng)御湖宸院是帝湖邊的新項(xiàng)目，剛拿地不久，就迅速入市。項(xiàng)目周邊配套成熟，且缺相對(duì)改善的新項(xiàng)目，從3.99和3.5的控規(guī)容積率，以及融創(chuàng)一貫的調(diào)性來講，大概率朝著偏改善有品質(zhì)的方向釋放，價(jià)格低不了，當(dāng)然融創(chuàng)出品，估計(jì)品質(zhì)也差不到哪里去，西區(qū)的客戶可以關(guān)注。

相對(duì)而言，市中心的改善項(xiàng)目，指標(biāo)設(shè)計(jì)完全無法與北龍湖的終極置業(yè)相提并論，在一定程度上客戶更具地緣性，不然大家完全可以考慮去北龍湖置業(yè)。

即使如此，三環(huán)內(nèi)的改善，可選擇的空間真是少之又少，淹沒中一堆剛需項(xiàng)目和老破小里。

2018年，如果你是市中心的改善置業(yè)人群，南邊的去看管城區(qū)泰禾金尊府項(xiàng)目，位置靠譜，泰禾進(jìn)駐鄭州的第一個(gè)項(xiàng)目，各方面都不錯(cuò)，在南區(qū)絕對(duì)數(shù)一數(shù)二，差不多就類似于曾經(jīng)的康橋知園了，錯(cuò)過就再等吧。

偏北的，金水西、中原、惠濟(jì)南的客戶，還是金水區(qū)的萬科美景世玠，別無選擇。如果嫌貴，可以對(duì)比下金水區(qū)的亞新美好城邦。

金水東的客戶，融創(chuàng)金林金水府或許可以一觀；看這個(gè)項(xiàng)目，你可以對(duì)比鄭東新區(qū)海馬公園、英地金臺(tái)府邸一起看。同為改善，金水府地緣性更強(qiáng)，貴在首開。鄭東新區(qū)的倆項(xiàng)目房源少，貴在稀缺，區(qū)域優(yōu)越，地段第一。

結(jié)語

經(jīng)過2016年的大漲，鄭州主城各個(gè)區(qū)域價(jià)格基本追平，相差不大；但由于政府限價(jià)，導(dǎo)致市區(qū)內(nèi)一些新項(xiàng)目售價(jià)受到限制，銷售價(jià)格與3-4環(huán)內(nèi)的價(jià)格相差不大，這對(duì)于購房者來講無疑就是機(jī)會(huì)。

如華潤悅璽、陽光城檀悅、鄭地璞園、融創(chuàng)御湖宸院等新盤，大家可以重點(diǎn)關(guān)注。

剛需不用猶豫，果斷出手，雖然買房后你會(huì)有各種痛苦，但有房至少可以幻想未來，這點(diǎn)苦先忍忍吧。