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海義東樾，鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域龍湖中環(huán)南路北、龍湖中環(huán)西路東。
這個(gè)項(xiàng)目是2024年1月份拿的，位于鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域龍湖中環(huán)南路北、龍湖中環(huán)西路東，占地面積是41畝，容積率是小于2.5，最終成交總價(jià)是79000萬(wàn)，溢價(jià)率是36.2%，折合單價(jià)1905萬(wàn)/畝，被鄭州市鄭汴海義管理有限公司拿下，另外需要現(xiàn)房銷售綜合售價(jià)不超過(guò)25000元/平方米，裝修價(jià)格不得超過(guò)5000元/平方米，且裝修價(jià)格應(yīng)一并計(jì)入銷售價(jià)格，不得分拆為獨(dú)立合同。
鄭州市鄭汴海義管理有限公司背后的大股東是鄭州市鄭汴開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司，持股比例是51%，它的背后則是鄭東新區(qū)管委會(huì)，要不然一般的開(kāi)發(fā)商如何能扛住現(xiàn)房銷售，如果是民營(yíng)企業(yè)早就被打趴下了，現(xiàn)房銷售得占用多少的資金，不過(guò)有一點(diǎn)好的是，現(xiàn)房銷售購(gòu)房者再也不用怕買到爛尾樓了。
海義最突出的特點(diǎn)就是位置，它是南岸少有的小高層項(xiàng)目，也算是“鶴立雞群”，畢竟周邊都是洋房，它算是小高層，同時(shí)周邊有地鐵6號(hào)線、8號(hào)線的換乘站小營(yíng)站，最早規(guī)劃的是7棟小高層，1梯1戶，400套房源，主流面積是140平方米和160平方米，目前來(lái)看算是南岸的孤品。
目前旁邊的宏光的價(jià)格是23000左右，這個(gè)區(qū)域的熱度還是非?；鸬?，貝殼顯示最近30天有99次的帶看，只有48套房子正在銷售，看看海義到底能做出來(lái)啥項(xiàng)目?。。?！(展開(kāi)全部)
海義東樾這個(gè)項(xiàng)目還是挺坎坷的，先是挖到文物，再是傳言海義退出，無(wú)風(fēng)不起浪，背后原因怕是只有海義知道，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有挖機(jī)，但圍擋未見(jiàn)任何標(biāo)識(shí)，這個(gè)盤(pán)關(guān)注度高除了位置外還有這是第一個(gè)鄭州試點(diǎn)的現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，現(xiàn)房銷售需要的只有真金白銀，能玩得起的也只有不差錢的央企或者是國(guó)企。
最初流出的規(guī)劃是7棟小高層，一梯一戶設(shè)計(jì)，400套房源，主流面積段是140平和160平，北龍湖小高層梯隊(duì)目前只有宏光攬境和海義東樾，據(jù)說(shuō)挨著中州大道北三環(huán)南-東風(fēng)路北的幾個(gè)地塊后期也將改為小高層住宅，但也都是以后的事了，現(xiàn)在的南岸小高層置業(yè)只有海義東樾，北龍湖的小高層項(xiàng)目主要集中在北岸，但北岸的配套、人氣跟與金水老城無(wú)縫對(duì)接的南岸還是差了些，海義東樾這個(gè)項(xiàng)目還是非常稀缺的，這個(gè)位置也就是介于老城和新城的銜接處，一邊可以享受老城的繁華一邊又不耽誤享受的新城的環(huán)境和配套，兩全其美，最快入市可能也要到2027年了，說(shuō)不定正好趕上豫發(fā)豫園挨著東風(fēng)渠的那個(gè)地塊，無(wú)形之中東廣場(chǎng)超總的后續(xù)地塊可能也要來(lái)個(gè)一絕高下。
周邊的地鐵6號(hào)線年底前開(kāi)通，道路四通八達(dá)，與中州大道和東風(fēng)路的距離步行就可以，位置和交通沒(méi)有太大的硬傷，如果非要說(shuō)一點(diǎn)，那就是一路之隔南側(cè)的經(jīng)適房多少跟南岸的高大上有點(diǎn)不搭。
最后誰(shuí)來(lái)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，靜候佳音。(展開(kāi)全部)
海義東樾規(guī)劃已出，占地約41畝，容積率不超2.5，規(guī)劃7棟純粹小高層，一梯一戶設(shè)計(jì)，總共大約500套房源，由于是現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，短期不會(huì)入市。
海義項(xiàng)目最突出的點(diǎn)，在于它是南岸少有的小高層項(xiàng)目，南岸可不是北岸小高層占主流那樣，南岸天生高貴，是鄭州最豪的地段，規(guī)劃的多為聯(lián)排別墅、疊墅、合院、洋房，少有小高層，唯一有的可能就是宏光攬境二期，該項(xiàng)目主要是約105、139平米小戶型，首付50萬(wàn)即可入門，但攬境太那啥了。海義則算是進(jìn)駐南岸最好的選擇，地段檔次比北岸好，但產(chǎn)品總價(jià)肯定是比周邊一眾老盤(pán)低，產(chǎn)品規(guī)劃肯定是比較新的，性價(jià)比滿滿。
海義項(xiàng)目附近是地鐵6號(hào)線、8號(hào)線的換乘站小營(yíng)站，與東風(fēng)渠、西運(yùn)河距離都不遠(yuǎn)，周邊宏光攬境、冠景君悅湖、金茂如意府都是一言難盡，希望海義不要和他們?yōu)槲椤?br/>
海義壓力還是挺大的，拿地溢價(jià)36%，按目前的市場(chǎng)價(jià)肯定是賣不高的，當(dāng)時(shí)規(guī)定的精裝限價(jià)30000元一平，總價(jià)控制在300-500萬(wàn)的話，應(yīng)該會(huì)比較好走量，但利潤(rùn)不好說(shuō)，畢竟按2026年7月交付的話，資金利息不少的。
目前北龍湖尾盤(pán)居多，少有的新盤(pán)都挺能打，比如建業(yè)松苑，亞新星云灣，倒是和海義沒(méi)啥競(jìng)爭(zhēng)，但海義入市時(shí)，肯定要面臨二手房的競(jìng)爭(zhēng)，到時(shí)還不知道賣什么價(jià)錢呢，萬(wàn)一還降，那同樣的價(jià)格，洋房肯定是比小高層香的。(展開(kāi)全部)
北龍湖小學(xué)劃片的最終格局已經(jīng)出現(xiàn)
根據(jù)龍騰小學(xué)的最新招生通知，大概給出了它的招生范圍。那么在北龍湖南岸核心里面，有3所學(xué)校，他們的各自劃片的范圍也基本塵埃落定。西運(yùn)河以西大部分劃給省實(shí)驗(yàn)小學(xué)北龍湖校區(qū)，中間大范圍劃給了龍騰小學(xué)，東邊一部分劃給了啟佳小學(xué)（后面絕對(duì)轉(zhuǎn)公）。三個(gè)學(xué)校的排名：1. 省實(shí)驗(yàn)北龍湖校區(qū)，毋庸置疑的王者。2. 啟佳小學(xué)，硬件不錯(cuò)。3.龍騰小學(xué)，東區(qū)自己搞的，也還不粗，但還是發(fā)生了老師打人事件。 大哥是懂教育的，好的學(xué)校劃片范圍就小，為何？建學(xué)校也是要有成本的呀，擇校費(fèi)呀，篩選學(xué)生呀等等。不少不在省實(shí)驗(yàn)劃片范圍內(nèi)的北龍湖業(yè)主要么找關(guān)系，要么擇校費(fèi)上。不少業(yè)主掏錢上私立的啟佳，而龍騰看起來(lái)就不是那么香了(展開(kāi)全部)
海義比不上某些央企的知名度，但項(xiàng)目位置地處北龍湖是其進(jìn)入鄭州的第一個(gè)住宅項(xiàng)目，同時(shí)還是首個(gè)現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目，關(guān)注度還是非常高的，備案名海義東樾 ，目前還沒(méi)有開(kāi)工。
實(shí)地探盤(pán)這個(gè)位置的龍湖南明顯沒(méi)有運(yùn)河以東的高貴氣質(zhì)，但畢竟還是北龍湖的范圍內(nèi)，環(huán)境及城市界面還都是非常不錯(cuò)的，北側(cè)為小營(yíng)遺址生態(tài)文化公園，南有東風(fēng)渠，西有中州大道沿線的綠化帶，東還有運(yùn)河公園及足球公園，北龍湖的生態(tài)資源就是比別的區(qū)域都高了不止一個(gè)臺(tái)階，最近地鐵站點(diǎn)為6號(hào)線的小營(yíng)站，龍湖中環(huán)南路眾意西路交叉口，預(yù)計(jì)年底前開(kāi)通，學(xué)校為朝陽(yáng)路龍湖中環(huán)西路交叉口的省實(shí)驗(yàn)小學(xué)北龍湖校區(qū)，周邊樓盤(pán)有冠景君悅湖、宏光攬境、尚林苑等，屬于龍湖南岸上車門檻最低的一個(gè)梯隊(duì)，這邊的生活氛圍、煙火氣、配套比北岸小高層梯隊(duì)好太多。
41.5畝，容積率2.5，限高60米。7.9億成交，折合樓面價(jià)11427.6元/㎡，毛坯限價(jià)2.5萬(wàn)/㎡，精裝限價(jià)3.0萬(wàn)/㎡。
這個(gè)位置肯定還是改善盤(pán)，如果以25000價(jià)格，120平計(jì)算，起步價(jià)300萬(wàn)，400萬(wàn)左右的房源應(yīng)該是主力戶型，暫時(shí)沒(méi)有直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因?yàn)檫@是現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，所以對(duì)于品質(zhì)及開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力都是極大的考驗(yàn)，根本沒(méi)有爛尾風(fēng)險(xiǎn)，看的見(jiàn)摸得著，按照現(xiàn)在的進(jìn)度，入市要到2027年了。
不僅要看產(chǎn)品還要看價(jià)格，可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)
2024年1月15日鄭州第一拍，也是北龍湖第一拍，現(xiàn)房地塊出讓。
28號(hào)（網(wǎng)），位于鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域龍湖中環(huán)南路北、龍湖中環(huán)西路東，使用面積約41畝，城鎮(zhèn)住宅用地，1.0＜容積率＜2.5，起始價(jià)58000萬(wàn)元，最終成交總價(jià)是79000萬(wàn)，溢價(jià)率是36.2%，折合單價(jià)1905萬(wàn)/畝，被鄭州市鄭汴海義管理有限公司拿下。
另外該地塊所建商品住宅現(xiàn)房銷售綜合售價(jià)不超過(guò)25000元/㎡，裝修價(jià)格不得超過(guò)5000元/㎡，且裝修價(jià)格應(yīng)一并計(jì)入銷售價(jià)格，不得分拆為獨(dú)立合同。
據(jù)說(shuō)有三家公司參與競(jìng)拍，鄭汴海義、商丘金沙、美岸置業(yè)（周口城投+河南三建）。
根據(jù)官網(wǎng)介紹：河南海義集團(tuán)有限公司成立于2016年8月，由海義集團(tuán)董事長(zhǎng)常坤玉女士創(chuàng)建，總部位于河南鄭州,目前已經(jīng)形成集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育、投資、綠色建材、土地整理等業(yè)務(wù)為一體的綜合性集團(tuán)公司。
河南海義集團(tuán)有限公司旗下?lián)碛?家控股子公司，秉承“深耕中原，布局重點(diǎn)城市”的戰(zhàn)略方向，十分重視與知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合作，先后與建業(yè)集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)成立了多家控股公司，海義已進(jìn)駐南陽(yáng)、濟(jì)源、洛陽(yáng)、許昌、平頂山、周口、新鄉(xiāng)等多個(gè)地市，在建21個(gè)精品項(xiàng)目。
海義在地市開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目基本上都是和建業(yè)合作，說(shuō)白的就是資金方，出錢的。
現(xiàn)房銷售對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是天大的好事，因?yàn)榭梢灾庇^看到房子的好壞，買完之后可以直接裝修入住，天大的好事。
但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就是很大的考驗(yàn)，期房從拿地到回款行情好的時(shí)候1年左右就能回款，現(xiàn)房怎么著也得兩三年才能回款，在這期間有很多不確定性，經(jīng)濟(jì)、政策、需求等等，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金有很大高的要求。(展開(kāi)全部)
一場(chǎng)土拍讓默默無(wú)聞的海義一戰(zhàn)成名，首次進(jìn)駐北龍湖摘得28號(hào)地塊，41.478 畝，折合樓面價(jià)11428元/㎡ ，溢價(jià)36%，斥資7.9億元，確實(shí)非常豪橫，在現(xiàn)在的市場(chǎng)情況下，溢價(jià)這么高，北龍湖的價(jià)值還是可以的。
海義集團(tuán)并非無(wú)名之輩，成立于2016年，目前已形成集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育、投資、綠色建材、土地整理等業(yè)務(wù)為一體的綜合性集團(tuán)公司，項(xiàng)目主要集中在地市，多以合作項(xiàng)目為主，有實(shí)力只是沒(méi)有名氣而已，這一次背后的大金主為鄭汴城投，現(xiàn)房銷售意味著前期開(kāi)發(fā)資金全由自己墊付，資金壓力不是一般民企所能承受的，必須拉來(lái)個(gè)城投并肩作戰(zhàn)了。
位置還不錯(cuò)，畢竟頂著北龍湖的光環(huán)在這，南側(cè)龍湖中環(huán)南路，北側(cè)德潤(rùn)路，西側(cè)有宏光攬境，距離中州大道真的非常近，龍湖中環(huán)南路與眾意西路為在建6號(hào)線，這個(gè)位置的出行還是挺方便的，最近的學(xué)校有河南省實(shí)驗(yàn)小學(xué)北龍湖校區(qū)，生態(tài)資源也非常優(yōu)質(zhì)，住宅項(xiàng)目有宏光攬境和冠景君悅湖，人氣只能是那樣吧，北龍湖里的每一塊土地位置都是杠杠滴。
龍湖南岸也分了好幾個(gè)梯隊(duì)，比如核心區(qū)的豪宅洋房打造的是經(jīng)典，改善豪宅洋房打造的是層次，邊緣的洋房就是進(jìn)駐北龍湖洋房圈的最低標(biāo)準(zhǔn)，最后就是邊緣的小高層了，28號(hào)地就只能跟宏光攬境同屬于小高層梯隊(duì)了，海義為這塊地應(yīng)該是準(zhǔn)備了好久，一摘地即傳出了規(guī)劃信息，7棟小高層項(xiàng)目，一梯一戶為主，改善項(xiàng)目。按照給出的限價(jià)毛坯25000元/㎡，精裝修30000元/㎡，戶型140平起步的話，項(xiàng)目350萬(wàn)左右起步，也很純粹的社區(qū)。
不知還會(huì)不會(huì)有新的開(kāi)發(fā)商加入了，現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，最快入市也要兩年半以后了，可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)
太陽(yáng)底下沒(méi)有新鮮事，從來(lái)就有什么地產(chǎn)黑馬，也沒(méi)有什么民企明星。
所謂的海義地產(chǎn)，就是個(gè)披著地產(chǎn)皮的純純資金方，有錢有關(guān)系有資源，看看它家所謂的項(xiàng)目，許昌建業(yè)山海云筑，鄧州建業(yè)橙，南召建業(yè)城，濟(jì)源建業(yè)城，周口建業(yè)天悅，昌建海義鉑悅府，康橋海義悅溪園等等，但凡它有一個(gè)自主開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，我都叫它一聲開(kāi)發(fā)商而不是資金方。與其說(shuō)是開(kāi)發(fā)商，不如說(shuō)是城投平臺(tái)的民企版本。至于天量的拿地資金怎么來(lái)的，你別問(wèn)也別管。
這個(gè)28號(hào)地，就這么回事吧，大概率還是建業(yè)來(lái)做，海義和鄭汴建投完成拿地使命就退居幕后。
好地是不可能拿出來(lái)現(xiàn)房試點(diǎn)的，都是犄角旮旯零碎地，雖然是北龍湖，但這里是北龍湖相對(duì)廉價(jià)的板塊，周邊冠景君悅湖，宏光攬境都是北龍湖吊車尾。地塊只有41畝，規(guī)模小資金壓力不大，另一個(gè)惠濟(jì)區(qū)的現(xiàn)房試點(diǎn)地塊也只有28畝。
優(yōu)勢(shì)在于緊鄰鄭州地鐵6號(hào)線東北段小營(yíng)站，預(yù)計(jì)2024年年底竣工通車。
說(shuō)實(shí)話，現(xiàn)房不現(xiàn)房銷售區(qū)別不大，以前開(kāi)發(fā)商沒(méi)證不照樣銷售？現(xiàn)房銷售也不妨礙提前低價(jià)內(nèi)購(gòu)，規(guī)則是死的，人是活得，北龍湖賣房，本來(lái)也不是特別依賴按揭貸款。我看前置條件里寫(xiě)了土地供應(yīng)時(shí)即時(shí)房?jī)r(jià)為22500元一平，這簡(jiǎn)直是變相的官方指導(dǎo)內(nèi)購(gòu)價(jià)。
總的來(lái)看，這次土拍就這么回事，只要人口持續(xù)下滑，房地產(chǎn)萎靡不振，想不現(xiàn)房銷售都不可能，真要想搞現(xiàn)房銷售，那就把按揭貸款政策也改改，交房了才能貸款，徹底把購(gòu)房者的路給堵死。(展開(kāi)全部)
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