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突然降溫的冷鋒終于過去了，曬曬被子，迎接暖氣～

中原華曦府也算是今年比較熱門的新項(xiàng)目，位置雖然在西區(qū)，不像東區(qū)那么受眾，但地緣改善是繞不開的坎，參考恒大云璽，嘻嘻嘻。

電建宣傳這是中國(guó)第三座華曦府，之前一個(gè)在北京，一個(gè)在北龍湖。。。

產(chǎn)品層面沒的說，大師代鹽，外立面采用太空鋁板和幕墻，呈現(xiàn)出來后肯定秒殺周邊一眾老破大，碾壓級(jí)別。地塊面積倒是不小，100多畝，容積率3.8，總計(jì)16棟高層，共1777套房，大社區(qū)。

戶型有143㎡四房，也是起步面積，門檻還是不低的，南向雙臥，約8.2米陽臺(tái)；
168㎡四房，餐客一體貫通，南向陽臺(tái)約9米；最大的是192㎡，270度轉(zhuǎn)角環(huán)幕，開間約14.7米，也是最大戶型。

這幾個(gè)戶型還都做了偷面積設(shè)計(jì)，尤其是樣板間整了幾塊大陽臺(tái)，通透感一下就上來了。

據(jù)說還要打造一個(gè)下沉式會(huì)所，面積倒是不大，1000多平方，園區(qū)里面還有不少架空層。

交房時(shí)間預(yù)計(jì)在26年9月份，聽起來時(shí)間蠻久的，按照央企電建這尿性，首開也不會(huì)過多讓利，對(duì)外釋放的20000元/㎡，應(yīng)該不會(huì)太好賣，參考萬科山河道去化速度也能感受個(gè)七七八八。

并且這個(gè)小區(qū)量大，確實(shí)考慮這個(gè)項(xiàng)目的也不用著急，等個(gè)一年肯定也能買到，價(jià)格說不定更便宜，還可以觀察下落地的呈現(xiàn)。

周邊還有地鐵5號(hào)線，距離幾百米，比較適中。還是很期待這個(gè)項(xiàng)目的開盤結(jié)果，因?yàn)橐捕际且宰灾餍枨鬄橹?，比較真實(shí)。

學(xué)校現(xiàn)在說的是伊河路教育集團(tuán)西站路校區(qū)（育紅小學(xué)），其他不說，距離倒是合適，一路之隔嗎，附近還有個(gè)鄭州市第五十二中，都不遠(yuǎn)。(展開全部)

中原華曦府，煤倉北街（煤倉街）南、西站北街東。

電建的豪宅項(xiàng)目來了，6號(hào)土地位于煤倉北街（煤倉街）南、西站北街東，占地面積約116畝，容積率小于3.8，最終被河南泛悅置業(yè)有限公司以151970萬元底價(jià)成交，單價(jià)是1307萬元/畝，樓面價(jià)5160元/平方米，河南泛悅置業(yè)有限公司背后最大的股東就是電建。

一個(gè)項(xiàng)目要想成為豪宅，住的人得有面子，總而言之不同年代、不同群體中，牛逼人物總是找些東西代表自己——“牛逼（強(qiáng)）”+“稀有（少）”，“從來沒有強(qiáng)者勝，只有勝者強(qiáng)”是重要的智慧。

大腦把任何具有相似的東西進(jìn)行關(guān)聯(lián)，比如，何首烏和人、堅(jiān)硬的金剛石和堅(jiān)固的愛情，還有“稀有的東西”和“稀有的人”，越是稀有的東西，越是擁有，就能表現(xiàn)出來越強(qiáng)。

首先地塊非常稀缺，位于煤倉北街（煤倉街）南、西站北街東，屬于中原老城區(qū)稀有地塊，中原區(qū)屬于 old money，缺房子也缺改善，基本上最近幾年中原老城區(qū)的地塊定位都是改善，地塊的稀缺性毋庸置疑。

再看產(chǎn)品定位規(guī)劃了14棟30-33層的高層，1棟25層，1棟17層，只有3個(gè)戶型，143平方米、168平方米、192平方米，143平方米的層高是3米、169平方米和192平方米的層高是3.1米，另外請(qǐng)來了三位大師GOA大象總建筑師——袁源，代表作是鄭州綠城湖畔云廬、鄭州大河宸院；園林設(shè)計(jì)大師李寶章，鄭州康橋諸子廬、鄭州保利璞岸；空間設(shè)計(jì)大師琚賓，代表作康橋諸子廬會(huì)所、永威上和院樣板房，預(yù)計(jì)開盤的價(jià)格是20000元/平方米，首開的是1號(hào)樓、7號(hào)樓、8號(hào)樓。(展開全部)

打樁了么？

2023年7月7日電建全資子公司河南泛悅置業(yè)有限公司以起始價(jià)151970萬元（折合畝單價(jià)1307萬元/畝，樓面價(jià)5160元/㎡）摘得鄭政出〔2023〕6號(hào)（網(wǎng)），地塊屬于西十里鋪（朱屯三期）城中村連片改造項(xiàng)目用地，位于中原區(qū)煤倉北街（煤倉街）南、西站北街東，使用面積77498.21㎡，70年城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地），1.1＜容積率＜3.8。

歷經(jīng)磨難電建的中原區(qū)項(xiàng)目終于落地，時(shí)間是最好的答案，雖然遲到了，但是到了現(xiàn)在的行情，電建有了給zf談判的底氣，經(jīng)過一次流拍后，價(jià)格下浮8000萬~

項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積399147.64㎡，容積率3.79，綠地率32.42%，建筑密度20.35%，18棟住宅樓，配建一所12班幼兒園。

電建在中原區(qū)搞的城改項(xiàng)目也是電建在鄭州做的第一個(gè)項(xiàng)目，雖然2016年就早早就簽約介入，但是因?yàn)槌歉牡膶傩?，以至?021年才拆遷完畢，中間的過程中電建分別在經(jīng)開區(qū)濱河、二七新區(qū)、管城區(qū)、北龍湖多點(diǎn)開花，市場(chǎng)上也逐漸有了電建的一席之地，畢竟是財(cái)大氣粗的央企，越是地產(chǎn)寒冬越能顯像出來實(shí)力；但是電建的口碑似乎并沒有和實(shí)力成正比，濱河的瀧悅?cè)A庭交付維權(quán)也是搞的一地雞毛，電建整體的感覺和華潤(rùn)保利之流總覺得錯(cuò)一個(gè)位次

項(xiàng)目推廣名：中原華曦府，對(duì)應(yīng)北龍湖的華曦府，電建釋放出來的信號(hào)是純改善高端住宅產(chǎn)品，縱觀中原區(qū)，之前的純改善產(chǎn)品很少，而且都在中原路以南，昆侖望岳、山河道和爛尾的恒大云璽，中原路以北已經(jīng)很久沒有改善新盤了，做改善沒有錯(cuò)，從市場(chǎng)調(diào)研來看，目前的行情，剛需買房太謹(jǐn)慎小心的，剛改對(duì)應(yīng)的小中層們更是精挑細(xì)選，只有頂級(jí)的改善人群，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)和經(jīng)濟(jì)對(duì)他們的影響沒有那么大，而且可以看到之前的中原區(qū)改善樓盤，哪一個(gè)都是非常熱銷，證明市場(chǎng)還有有的。
華曦府143㎡戶型3+1四房?jī)尚l(wèi)設(shè)計(jì)，整個(gè)戶型贈(zèng)送3個(gè)陽臺(tái)+2個(gè)飄窗，餐客一體大空間設(shè)計(jì)，168平米四房和143基本盤一致，90%類似，北側(cè)臥室和衛(wèi)生間區(qū)域有調(diào)整，外加次主臥設(shè)計(jì)，面積更大功能性更好；192㎡的產(chǎn)品看上去很北龍湖，北龍湖豪宅區(qū)域的網(wǎng)紅盤這個(gè)戶型很火的，270°大落地窗面的觀景設(shè)計(jì)，豪華主臥帶來的奢侈感，都是人民幣給的。電建整體的戶型贈(zèng)送還是挺多的，外加大面寬朝南，整體來講還是挺好的。因?yàn)橐獱I(yíng)造外立面的美觀，所有的戶型邊角都是弧形，外立面采用大面積的鋁板和玻璃幕墻，建成后確實(shí)是一道靚麗的風(fēng)景。

景觀和公區(qū)精裝也是改善樓盤的殺手锏，宣傳是一回事，很震撼，很值得，還得看落地效果。
位于老城區(qū)的便利性是不言而喻的，但是電建的周邊天際線看上去也一般般，周邊環(huán)境和規(guī)劃可講的故事也不多。。。。。。。。。

需要注意的是該地塊為安置開發(fā)混合用地，依據(jù)改造方案該地塊配建不超過安置總建筑面積60058.00 平方米，所以emo .......安開混合做純改善，似乎有點(diǎn)欺負(fù)客戶~

個(gè)人研判：戶型A-、開發(fā)商B+、區(qū)域A-、環(huán)境B(展開全部)

樣板間最終是143和192，168和143的結(jié)構(gòu)差不多。

143為了橫廳效果，拆了一個(gè)南向房間，變成3室。樣板間好看，但不適用了，不如保利天匯、越秀金悅文華、高新和蓮錦序和招商時(shí)代天宸的140戶型。

小紅書已經(jīng)能找到視頻了，二環(huán)內(nèi)金水路旁橫廳～

2023.10.3。售樓部開放了，樣板間還要晚一周，只有143和168兩個(gè)戶型。剩下的就要等實(shí)體樣板間了。
真的有83%-91%得房率的高層，是什么樣的體驗(yàn)?zāi)兀?

附近錦藝2期的二手房實(shí)測(cè)得房率超過了80%

2023.9.30
售樓部樣板間啥的，看樣子能開放了。

2023.9.23

中原華曦府，煤倉北街（煤倉街）南、西站北街東。

千呼萬喚始出來，猶抱琵琶半遮面。

來了，來了，他來了，中原華曦府。

咱們先看一下土地情況：6號(hào)土地位于煤倉北街（煤倉街）南、西站北街東，占地面積約116畝，容積率小于3.8，建筑密度小于25%，最終被河南泛悅置業(yè)有限公司以151970萬元底價(jià)成交，單價(jià)是1307萬元/畝，樓面價(jià)5160元/平方米，根據(jù)規(guī)定該地塊為安置開發(fā)混合用地，依據(jù)改造方案該地塊配建不超過安置總建筑面積60058.00平方米。

河南泛悅置業(yè)有限公司大有來頭，背后有兩個(gè)大股東，一個(gè)是中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，另一個(gè)是北京飛悅臨空科技產(chǎn)業(yè)有限公司，最后的終極大股東就是電建，電建背后是國(guó)務(wù)院，妥妥的根正苗紅。

先看地塊位置，該地塊為中原區(qū)西十里鋪的改造項(xiàng)目，中原區(qū)少有的地塊，旁邊就是中原區(qū)月季公園，南側(cè)是中原區(qū)西站路學(xué)校，北側(cè)是雅居一方，西側(cè)是西十里鋪，往南則是5號(hào)線的月季公園站。

這個(gè)地塊特別稀缺，因?yàn)橹性瓍^(qū)老城區(qū)基本沒有土地出讓，現(xiàn)在為數(shù)不多正在銷售的是萬科的山河道項(xiàng)目，中原區(qū)老城區(qū)不缺有錢人，但是缺改善項(xiàng)目，中原區(qū)的改善項(xiàng)目賣的都不錯(cuò)，最厲害的恒大云璽開盤就銷售了14億，讓大家知道了西區(qū)人民的購買力，其他的改善項(xiàng)目賣的也都不錯(cuò)……

再看產(chǎn)品定位，規(guī)劃了14棟30-33層的高層，1棟25層，1棟17層，一共只有3個(gè)戶型，143平方米、168平方米、192平方米，妥妥的改善。

項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)就是區(qū)位再加上中原區(qū)少有的終極改善，起步都是143平方米，劣勢(shì)就是電建沒有豪宅經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)很吃虧，豪宅不是光有錢就能做成的。(展開全部)