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鄭軌云麓，鄭州地鐵集團(tuán)開發(fā)的地鐵上蓋項(xiàng)目，位于 8 號(hào)線五龍口站附近。
1.周邊。 交通是優(yōu)勢(shì)，嵩山路可以去北三環(huán)、農(nóng)業(yè)路高架、西三環(huán)，都很方便，周邊是五龍口片區(qū)，生活配套也比較成熟。
對(duì)于鄭州而言，隨著軌道交通路網(wǎng)的逐漸完善，這種“軌道+物業(yè)”的開發(fā)模式，為城市的發(fā)展提供一種新可能，2020年《鄭州市儲(chǔ)備土地綜合開發(fā)實(shí)施細(xì)則》將鄭州地鐵集團(tuán)明確為市級(jí)做地主體，肩負(fù)發(fā)揮軌道交通沿線土地勢(shì)能的責(zé)任?！多嵵菔惺奈逡?guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)建議》的發(fā)布，將TOD為導(dǎo)向的開發(fā)與“軌道上的都市”建設(shè)，作為未來鄭州城市發(fā)展的重要導(dǎo)向。鄭州也有很多法規(guī)從規(guī)劃管理、土地保障、建設(shè)管理等層面建立起軌道交通綜合開發(fā)(TOD)的操作規(guī)程與制度體系。畢竟地鐵是公益事業(yè)，地鐵建設(shè)和運(yùn)營(yíng)都需要很大的成本，只靠票務(wù)收入肯定不行。不過地鐵作為地產(chǎn)的配套設(shè)施，往往會(huì)給項(xiàng)目帶來很大的溢價(jià)。有報(bào)道顯示，有6座城市2022年補(bǔ)貼超過50億元，相比2021年大幅增長(zhǎng)。其中，杭州、重慶和鄭州分別達(dá)94.69億元、85.29億元和75.68億元。鄭州地鐵這開發(fā)一下房地產(chǎn)項(xiàng)目也能增加一些收入。
2.噪音。項(xiàng)目距離北編組站、鐵路線比較近，噪音也是很大的影響。不過鄭州這地方很多樓盤都會(huì)有噪音的影響，作為火車?yán)瓉淼某鞘?，鐵路線、高架沿線的樓盤也是很多，鄭軌云麓周邊的萬科理想星光、謙祥興隆城、萬科世曦都有噪音影響。這些項(xiàng)目對(duì)于噪音敏感的人確實(shí)會(huì)有不適應(yīng)。(展開全部)

鄭軌云麓，高新區(qū)東風(fēng)路南、冉屯西路東。

高新區(qū)又又上新了，該項(xiàng)目是位于五龍口片區(qū)，拿地時(shí)間是2022年6月，鄭州西匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價(jià)115944.0萬元拿下高新區(qū)2號(hào)地塊，單價(jià)是805萬/畝，折合樓面價(jià)是4025元/平方米，鄭州西匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為鄭州興龍城市發(fā)展有限公司和鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司合資子公司，鄭州興龍城市發(fā)展有限公司為鄭州地鐵集團(tuán)有限公司全資子公司。

另外該宗地所建可售商品住宅（毛坯）綜合銷售均價(jià)不超過12875元/平方米，如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價(jià)格不得超過2575元/平方米，且裝修價(jià)格應(yīng)一并計(jì)入銷售單價(jià)，不得分拆為獨(dú)立合同。

該項(xiàng)目為五龍口地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)，占地面積是144畝，容積率是3.0，規(guī)劃2棟小高層，16棟18-23層高層住宅及1個(gè)9班制幼兒園，戶型面積101平方米-144平方米，這個(gè)項(xiàng)目最大的問題就是旁邊的編組站，不過迎來了好消息：

河南省發(fā)改委已經(jīng)作出批復(fù)公告：2024年12月，“鄭州北編組站搬遷工程”將正式“開工建設(shè)”，工程總投資433億元。

說是一回事，但是啥時(shí)間搬走又是另外一回事，有好消息總比沒有消息強(qiáng)，這個(gè)項(xiàng)目定位的是一個(gè)改善，起步就是100平，再加上國(guó)企操盤，穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)慕环渴菦]有一點(diǎn)問題的。

同區(qū)域里面只有一個(gè)競(jìng)品就是建業(yè)時(shí)代和鳴，戶型面積有70平方米的兩房、89平方米的三房、123平方米的三房、117平方米的三房，通過戶型對(duì)比就能看出來一個(gè)剛需，一個(gè)是改善。(展開全部)

戶 型圖

對(duì)于鄭軌云麓來說，最大的影響莫過于北側(cè)的編組站，但這個(gè)編組站，也迎來了搬遷安排，河南省發(fā)改委已經(jīng)作出批復(fù)公告：2024年12月，“鄭州北編組站搬遷工程”將正式“開工建設(shè)”，工程總投資433億元，主要建設(shè)內(nèi)容包括“新建西南貨運(yùn)環(huán)線&新密北編組站”等相關(guān)工程。如果搬遷走，空下來的3平方公里多的土地，自然另有安排，可能建個(gè)公園，也可能商住用途，但不管怎么樣，對(duì)云麓來說都是好事，只要不是編組站。

既然是鄭州地鐵這個(gè)國(guó)企操盤，云麓進(jìn)展倒是穩(wěn)健，2022年6月拿地，2023年8月開工儀式，9月開始宣傳入市，可見前期規(guī)劃工作費(fèi)了不少時(shí)間，但一旦確定，進(jìn)展快速。

也只有鄭州地鐵敢大張旗鼓的宣傳，這是鄭州首個(gè)軌道交通場(chǎng)站上蓋TOD項(xiàng)目，效果圖出來了，五龍口站有個(gè)專門口是留給鄭軌云麓的。

除了地鐵優(yōu)勢(shì)，地塊本身也值得稱道，地鐵上蓋區(qū)占地99畝，容積率3.0，已經(jīng)把旁邊的建業(yè)時(shí)代和鳴比下去了，好地塊是好景觀和好戶型的基礎(chǔ)， 這個(gè)盤戶型100起步，比電建中原華曦府低一個(gè)檔次，但戶型是很不錯(cuò)，118平的西邊戶大橫廳大陽臺(tái)，餐客一體，再加上北側(cè)開敞陽臺(tái)可改造一個(gè)房間，整體空間感應(yīng)該不輸140平的，可惜西曬會(huì)有點(diǎn)難受。
樓盤品質(zhì)應(yīng)該也不錯(cuò)，這盤很適合原來五龍新城業(yè)主換代升級(jí)，五龍新城真的太拉了，云麓各方面都碾壓，戶型不算大，現(xiàn)在單價(jià)應(yīng)該不會(huì)高，是換房的不錯(cuò)選擇。(展開全部)

五龍口片區(qū)的鄭軌云麓終于要啟動(dòng)了。

東風(fēng)路南、冉屯西路東，地塊較大，144畝，規(guī)劃2棟小高層，16棟18-23層高層住宅及1個(gè)9班制幼兒園，面積101平-144平，兩梯四戶為主，部分一梯一戶設(shè)計(jì)，同樣也是一個(gè)剛需剛改為主，略帶改善的全面性社區(qū)，從已透露的戶型圖來看，所謂的三面寬朝南全明戶型已經(jīng)不能算是亮點(diǎn)，因?yàn)闈M城皆是，云麓的戶型特點(diǎn)也就只能是贈(zèng)送面積多，部分戶型可利用空間高，顯得得房率高一些而已。

并沒有所謂的代建，地鐵集團(tuán)獨(dú)立操盤，畢竟這也不是第一次開發(fā)項(xiàng)目了，從剛需到豪宅各種大場(chǎng)面也都見過，所以大家對(duì)這個(gè)項(xiàng)目要多一些耐心。

重點(diǎn)在這是鄭州首個(gè)軌道交通場(chǎng)站上加蓋的TOD項(xiàng)目，未來地鐵8號(hào)線五龍口站點(diǎn)將與項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接，內(nèi)部規(guī)劃有大量商業(yè)和大型公園，云麓也將以“鄭州芯TOD+公園生活范本”的模式進(jìn)行創(chuàng)新實(shí)踐，主打的就是一種新的生活人居模式，未來鄭州將會(huì)有更多這樣的TOD項(xiàng)目出現(xiàn)。

五龍口片區(qū)屬于高新區(qū)但是緊鄰中原區(qū)，新盤只有建業(yè)時(shí)代和鳴，不過建業(yè)時(shí)代和鳴的規(guī)劃跟云麓一對(duì)比差別還是很大的，時(shí)代和鳴就是典型的剛需盤，云麓無論是戶型設(shè)計(jì)還是項(xiàng)目規(guī)劃都比它高了一個(gè)規(guī)格。

因?yàn)樾藿ǖ罔F的原因各種斷頭路，周邊的環(huán)境非常一般，臨東風(fēng)路、冉屯東路、化肥東路、桐柏路這些便利的優(yōu)勢(shì)要等項(xiàng)目交房、地鐵通車才能全部體現(xiàn)出來，否則現(xiàn)在看周邊的環(huán)境置業(yè)真的可能看一眼就想一票否決，再補(bǔ)充一句這里也是正兒八經(jīng)的三環(huán)內(nèi)主城區(qū)系列，區(qū)位價(jià)值也是有的。

周邊以經(jīng)濟(jì)房和房齡時(shí)間長(zhǎng)的社區(qū)為主，次新只有五龍新城，五龍新城并沒有因?yàn)槭谴涡路績(jī)r(jià)格就高人一等，因?yàn)槠涞钠焚|(zhì)包括外立面真的非常的一般，周邊地緣對(duì)于品質(zhì)的新房還是有需求的。

現(xiàn)在的市場(chǎng)不知地鐵集團(tuán)是否會(huì)先給自己的員工來一波內(nèi)購(gòu)。(展開全部)

鄭軌云麓，準(zhǔn)備開工干活啦

鄭州西匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2022年6月22號(hào)以底價(jià)115944.0萬元（折合樓面價(jià)4025元/㎡）摘得鄭政高出【2022】2號(hào)（網(wǎng)）地塊。

該地塊雖然為zf儲(chǔ)備地公告，但是出讓須知里面明確要求了：該地塊為軌道交通5號(hào)線五龍口停車場(chǎng)上蓋物業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目，地塊內(nèi)項(xiàng)目實(shí)施須服從地鐵控制需要，須符合《鄭州市軌道交通管理?xiàng)l例》要求，項(xiàng)目實(shí)施需充分考慮地鐵線、建筑之間的安全距離，項(xiàng)目建設(shè)需征得地鐵經(jīng)營(yíng)管理部門同意，地塊的開發(fā)建設(shè)，應(yīng)服從地鐵管理的需求和技術(shù)要求；根據(jù)鄭政文〔2021〕57號(hào)文件規(guī)定，為保證軌道交通工程建設(shè)及運(yùn)營(yíng)安全,該地塊競(jìng)買人應(yīng)具備軌道交通線路建設(shè)及運(yùn)營(yíng)技術(shù)能力。

這基本上已經(jīng)屬于定向出讓了，果不其然，鄭州地鐵集團(tuán)下屬全資子公司順利拿地，其實(shí)想想也正常，首先地鐵上蓋物業(yè)涉及方方面面，也不會(huì)容易讓民企參與以免項(xiàng)目中涉及地鐵的安全資料泄露，而且作為民營(yíng)企業(yè)也不會(huì)伸頭去拿一個(gè)不確定性因素一堆的項(xiàng)目。

該地塊在2023年2月24日在高新區(qū)管委會(huì)網(wǎng)站進(jìn)行了規(guī)劃公示：

鄭軌·云庭（09-092-K01-00地塊）（1#—19#樓、地上非機(jī)動(dòng)車車棚、上蓋區(qū)地下車庫(kù)、落地區(qū)地下車庫(kù)）項(xiàng)目位于鄭州高新區(qū)東風(fēng)路南、冉屯西路東，建設(shè)用地面積為96024.98㎡，規(guī)劃總建筑面積為372248.31㎡，容積率2.99，綠地率35.015,總戶數(shù)為2343。

項(xiàng)目規(guī)劃7棟33層高層，2棟9-10層小高層，9棟18-19層小高層及1棟配套幼兒園，從規(guī)劃公示的2#樓中有三個(gè)主力戶型118㎡三房+100㎡三房+112㎡三房，1T2戶的分離式核心筒連廊設(shè)計(jì)。
戶型設(shè)計(jì)上還算可以，首推118㎡三房，入戶約5.6米長(zhǎng)的橫廳設(shè)計(jì)，南向兩個(gè)臥室朝陽，北側(cè)臥室還是贈(zèng)送一個(gè)陽臺(tái)改造來的，而且北側(cè)臥室朝西，三個(gè)臥室+餐客廳區(qū)域采光都沒有任何問題（可能還得考慮西曬的煩惱）；中間戶型100㎡就是傳統(tǒng)經(jīng)典的89連廊南戶，只不過做出了雙衛(wèi)+大陽臺(tái)的設(shè)計(jì)手法，112㎡戶型選擇的話更推薦東邊戶，中間拼接單元的邊戶不建議，這種戶型進(jìn)深較長(zhǎng)，采光沒有那么優(yōu)秀所以還是東邊戶最佳，中間拼接的有點(diǎn)凹影響采光；雖然沒有更多的戶型產(chǎn)品透漏，但是從2#看出來，整個(gè)產(chǎn)品細(xì)節(jié)和戶型選用上還是跟得上市場(chǎng)的，而且從戶型大小也能判斷出這是個(gè)剛改項(xiàng)目，沒有過小的面積段選擇。

鄭軌·云庭所在的區(qū)域?qū)儆诟咝聟^(qū)在三環(huán)內(nèi)的底盤，整個(gè)五龍口片區(qū)之前得益于建業(yè)富力五龍新城的開發(fā)，入住了大量的業(yè)主提升區(qū)域的人氣，但是區(qū)域的城市界面一直不行，因?yàn)橛需F路的硬性問題，東風(fēng)路又沒辦法打通，整個(gè)小片區(qū)的出行也只能依靠西側(cè)的大路，片區(qū)發(fā)展不足，沒有后勁，要不然五龍新城的住宅也不會(huì)價(jià)格越賣越便宜。

之前亞新和地鐵集團(tuán)的合作非常密切，作為地鐵集團(tuán)第一個(gè)純開發(fā)項(xiàng)目，是否引入優(yōu)秀民企代建管理營(yíng)銷呢？


PS：再來聊聊地鐵上蓋物業(yè)的事，其實(shí)這種物業(yè)手段在地鐵布局較早的一些城市早已經(jīng)頻繁成熟的應(yīng)用，而且不乏非地鐵集團(tuán)的民企央企參與，但是有一些事實(shí)還是需要普及的：

地鐵上蓋物業(yè)優(yōu)點(diǎn)：

1、便利的交通：有些項(xiàng)目到地鐵站不需要風(fēng)吹雨淋，就可以坐上地鐵暢達(dá)全城。
2、完善的配套：通常有地鐵的地方很容易形成商圈，一些相對(duì)中心的位置可以形成集居住、酒店、商超、辦公于一體的成熟小片區(qū)。
3、升值的空間：通常來講，距離地鐵越近的房子，保值增值的空間越大。

地鐵上蓋物業(yè)缺點(diǎn)：

1、噪聲的污染，噪聲污染分為兩部分，一部分是地鐵運(yùn)行本身帶來的巨大聲響，另外一方面是地鐵的存在帶來的巨大人流客流量所形成的噪音同樣是不可避免的。
2、震動(dòng)產(chǎn)生的影響可能會(huì)是大家忽視的內(nèi)容是不可避免的。即使我們家里沒有精密儀器，那地鐵產(chǎn)生的震動(dòng)也會(huì)使房屋產(chǎn)生沉降的風(fēng)險(xiǎn)。
3、有一些信風(fēng)水的也會(huì)覺得地鐵在樓下穿過是不吉利的象征。(展開全部)

實(shí)地探盤鄭軌云庭

沿電廠路東風(fēng)路交叉口一路向東即是項(xiàng)目所在地，確實(shí)是地鐵上加蓋的項(xiàng)目，化肥東路東、嵩山北路西、東風(fēng)路南全是修建地鐵8號(hào)線的工地，照這樣看，鄭軌云庭絕不會(huì)那么快入市。
周邊現(xiàn)在的環(huán)境一部分是因?yàn)樾薜罔F的原因而亂糟糟的，另一部分原因是因?yàn)橹苓吶欠魁g時(shí)間較長(zhǎng)的社區(qū)，本來這個(gè)區(qū)域的環(huán)境就很一般，地鐵8號(hào)線通車，東風(fēng)西路向東貫通后，周邊的環(huán)境會(huì)得到一定的改變。

學(xué)校最近的是鄭州市科創(chuàng)學(xué)校小學(xué)部和初中部，商業(yè)就是華強(qiáng)廣場(chǎng)了，周邊的社區(qū)底商和華強(qiáng)廣場(chǎng)未來完全可以滿足日常生活需求，后期還有地鐵8號(hào)線，身居其中的正軌云庭位置還算是不錯(cuò)的。

規(guī)劃7棟33層高層、11棟11-19層小高層，2343戶，容積率3.0，兩梯四戶，部分一梯兩戶，三房和四房為主，是一個(gè)剛改改善為主，剛需為輔的社區(qū)，據(jù)說也是要先搞一波員工內(nèi)購(gòu)得。

最大的劣勢(shì)就是東側(cè)的編組站和南側(cè)的污水處理廠，地鐵上加蓋物業(yè)這種項(xiàng)目類型在鄭州還比較少，真正的地紙之上保不齊會(huì)有振動(dòng)等方面的影響。

背后為鄭州地鐵集團(tuán)，國(guó)企非常安全。

北三環(huán)、五龍口南路、電廠路、嵩山北路屬于五龍口片區(qū)，這也是目前這個(gè)區(qū)域內(nèi)唯一的一個(gè)新盤，除此之外也就建業(yè)新摘得一個(gè)地塊了，競(jìng)品少，次新盤也少，所以還是有一定的市場(chǎng)的，這個(gè)位置也只有地緣了。(展開全部)

五龍口板塊好久沒出新盤了，這個(gè)板塊地段不錯(cuò)，在三環(huán)以內(nèi)，生活氛圍成熟，小區(qū)密集，也有一定的商業(yè)配套，如華強(qiáng)城市廣場(chǎng)，沿著西三環(huán)有大學(xué)科技園，不少中小企業(yè)在此，區(qū)域房?jī)r(jià)也不算高，在12000-14000左右，整體來看，這是一個(gè)很不錯(cuò)的剛需自住板塊。

鄭軌云庭還是比較值得期待的，之前的富力建業(yè)五龍新城雖然占地不小，但品味不高，并沒有給這里帶來太多驚喜，作為鄭州地鐵下屬的開發(fā)公司，云庭的實(shí)力和地段當(dāng)然沒啥問題。

項(xiàng)目就在8號(hào)線五龍口站上，直接建在停車場(chǎng)的正上方，是真的地鐵上蓋物業(yè)，其實(shí)如果你注意的話，會(huì)發(fā)現(xiàn)不少地鐵口上都有他們開發(fā)的房子，如西三環(huán)地鐵口的鄭軌風(fēng)尚，黃河路地鐵口也有一棟，但真正作為商品房項(xiàng)目運(yùn)作的，云庭應(yīng)該是頭一個(gè)。

項(xiàng)目位于東風(fēng)路南、冉屯路東，在早期這里曾因?yàn)槲妪埧谖鬯幚韽S，亞洲最大貨運(yùn)編組站等等詬病，擔(dān)心臭味噪音之類的，但隨著五龍新城的開發(fā)，越來越多的人入住，發(fā)現(xiàn)沒那么大問題。云庭的位置不能算特別好，應(yīng)該算區(qū)域的一個(gè)門戶，像一個(gè)箭頭一樣正沖著編組站。

項(xiàng)目體量不小，綜合開發(fā)用地144畝，上蓋區(qū)99畝，落地區(qū)45畝，容積率3.0，畢竟地鐵上蓋，不能蓋太多房子，項(xiàng)目規(guī)劃18棟住宅，2棟9-10層小高，9棟18層左右的小高層，7棟33層的高層，在容積率高企的五龍口，無疑是低密改善社區(qū)了。

比較擔(dān)心的是，地鐵的運(yùn)行會(huì)不會(huì)影響到小區(qū)，我記得在碧沙崗附近走路時(shí)，能清晰的感到地鐵在地下運(yùn)行的震動(dòng)感，云庭是建在停車場(chǎng)之上，不知道地鐵出發(fā)駛回會(huì)不會(huì)影響到小區(qū)。

從目前的呈現(xiàn)的產(chǎn)品效果圖來看，是現(xiàn)代簡(jiǎn)約的風(fēng)格，小區(qū)品質(zhì)感應(yīng)該不錯(cuò)，個(gè)人認(rèn)為產(chǎn)品自身的優(yōu)勢(shì)可能在景觀和商業(yè)，畢竟有地鐵上蓋的優(yōu)勢(shì)，會(huì)讓人產(chǎn)生很多聯(lián)想。(展開全部)