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金茂未來府，南三環(huán)和五大街交匯處。

時(shí)來天地皆力，運(yùn)去英雄不自由，這一首說的是：機(jī)遇好時(shí)，辦事情各方面都來協(xié)助；時(shí)運(yùn)不佳時(shí)，處處碰壁難以為力。

機(jī)遇對于每個(gè)項(xiàng)目至關(guān)重要，往往幾年時(shí)間，就能完成一個(gè)的轉(zhuǎn)折！我記得非常清楚2016年華潤拿下經(jīng)開區(qū)的土地，只有45畝，總價(jià)接近15億元，成交單價(jià)3576萬元/畝，樓面價(jià)11920元/㎡，溢價(jià)率434%，光看這400%的溢價(jià)率，就知道搶手，在之后的市場的東風(fēng)下依舊去化完畢。

再看金茂未來府，拿地時(shí)間是2021年，樓面價(jià)是一萬出頭，溢價(jià)率為30%，不過是賣的如此艱難，估計(jì)銷售部門一直在罵娘，誰當(dāng)時(shí)拿的土地。

項(xiàng)目有很大的優(yōu)勢：

1、經(jīng)開老城區(qū)

金茂未來府是經(jīng)開老城的少有的項(xiàng)目，老城區(qū)本身土地就少，供應(yīng)也少，土地放一塊在放一塊，所以老城區(qū)的土地稀缺。

2、金茂

金茂是央企，不折不扣的根正苗紅，交房是沒一點(diǎn)點(diǎn)問題，但是口碑一般般，逼格很高，卻沒有展現(xiàn)出相對應(yīng)的品質(zhì)。

項(xiàng)目也有很大的劣勢，其一是大環(huán)境不友好，現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)行情不好；其二是周邊的環(huán)境和住宅的調(diào)性，格格不入，也算是經(jīng)開區(qū)少有的改善豪宅，但是你看周邊緊鄰南三環(huán)，西側(cè)是交通技師學(xué)院，東側(cè)是中鐵裝備，北側(cè)是第五中學(xué)，南側(cè)是黃金葉卷煙廠和東風(fēng)日產(chǎn)廠區(qū)。

現(xiàn)在正在銷售是的14號(hào)樓，稀缺的89平方米的戶型，89平方米是一個(gè)三面寬的戶型，南北通透，戶型也非常方正，生活動(dòng)線也很流暢，總之是設(shè)計(jì)的沒有啥硬傷。(展開全部)

這個(gè)還不錯(cuò)，不鄰高架，89的竟然還有個(gè)邊戶

總是覺得未來府價(jià)格沒有性價(jià)比，但在東南方向，經(jīng)開區(qū)也沒什么可以替代的。

保利天珺——僅剩大戶型尾盤，總價(jià)250萬左右；
華潤凱旋門——尾盤，僅剩頂?shù)撞顦菍樱?br/>綠城誠園——位置和產(chǎn)品都不錯(cuò)，但代建和周邊不利因素總是讓人望而卻步。

往管南和濱河方向，又那么不盡如人意。往西走到融園，價(jià)格也不低。

個(gè)人認(rèn)為，金茂未來府、電建融園、保利大都匯這幾個(gè)盤有一個(gè)共性，市場差的時(shí)候買他們總覺得略貴，市場一好，買他們還是很香的。這種盤給不了你華潤幸福里、龍湖煕上銷售節(jié)奏的快感，但也比大多數(shù)樓盤要穩(wěn)當(dāng)。

四五月份也都慢慢啞火，售樓部人氣還能簡單維持，但成交量大幅下滑。

未來府1/2/9/10號(hào)樓基本無房可售，主推3#11#12#幾棟樓。3號(hào)樓房源還有很多，中間戶89㎡小三房，邊戶113㎡三房，因?yàn)榕R著南三環(huán)高架，價(jià)格現(xiàn)在是最低的，均價(jià)17000；11#12#兩棟樓主要是146㎡四房，還有大幾十套，整體可選，均價(jià)18500。

總共24棟樓，現(xiàn)在7棟還沒賣完，總共2492套，現(xiàn)在賣出去的600套左右，四分之一。從2021年6.3拿地至今也有兩年時(shí)間，對于未來府來說，道阻且難啊。

這個(gè)行情下，央企金茂也難做成出彩的產(chǎn)品。金茂府扛把子交付時(shí)候還因質(zhì)量問題頻繁維權(quán)，你可以說他成本高，不掙錢。金茂如意府那可是實(shí)實(shí)在在掙到錢了，照樣沒好好做，但經(jīng)過一番收拾后，開始了整改與升級，尤其是外立面，換成石材，這屆業(yè)主也是牛。(展開全部)

金茂未來府，南三環(huán)和五大街交匯處。

三國里面有兩個(gè)很生猛的人，一個(gè)叫臥龍，一個(gè)叫鳳雛，臥龍就是我們說的諸葛亮，鳳雛就是我們說的龐統(tǒng)，你想能和諸葛亮并列，肯定也是非常聰明。

《三國演義》中，劉備進(jìn)兵西川取得葭萌關(guān)和涪水關(guān)后，隨即進(jìn)攻雒城。諸葛亮勸阻班師，龐統(tǒng)不聽勸導(dǎo)，劉備與龐統(tǒng)決定分兩路進(jìn)軍；劉備走大路、龐統(tǒng)走小路，雒城守將張任得知?jiǎng)浔謨陕非皝砉コ?，急引三千軍在落鳳坡設(shè)下埋伏，當(dāng)時(shí)，龐統(tǒng)騎的是劉備的馬，龐統(tǒng)引軍行至落鳳坡時(shí)，被伏兵誤認(rèn)為是劉備，被射死于亂箭之下。

龐統(tǒng)死的地方也很有意思叫落鳳坡，龐統(tǒng)號(hào)鳳雛，落鳳坡、落鳳坡，鳳凰落的地方。

金茂未來府有點(diǎn)這意思，稱它為鳳一點(diǎn)也不夸張。

第一系出名門，金茂是中國中國中化旗下的子公司，中國中化是全球五百強(qiáng)排名151位，雖然沒有華潤那么牛逼，但是也不差，也是實(shí)打?qū)嵉幕视H國戚；其次豪宅專業(yè)戶，金茂可是專門蓋豪宅，一個(gè)金茂府響徹了大半個(gè)中國，鄭州最貴的地，最貴的房子，都是金茂做的，這是絕無僅有。

第二是土地稀缺，經(jīng)開老城區(qū)，數(shù)過來數(shù)過去，也沒啥項(xiàng)目了，金茂未來府可能是碩果僅存的新盤。

為啥又叫落鳳？

金茂未來府的位置略顯尷尬，靠著南三環(huán)，西邊是交通技師學(xué)院，東側(cè)是中鐵裝備，北側(cè)是第五中學(xué)，南側(cè)是黃金葉廠，這個(gè)區(qū)域和改善無關(guān)，或者說南三環(huán)+改善略顯尷尬。

現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目部分房源17500左右，有興趣的可以關(guān)注。(展開全部)

9號(hào)樓 預(yù)售證

這個(gè)周末，金毛是卯足了勁首開9號(hào)樓了

金茂越秀未來府，目前經(jīng)開老城為數(shù)不多的選擇。

工作日探盤未來府，售樓部大概有十來組客戶，還是蠻多的，相比去年，今年未來府的情況要好很多，一方面，周邊的競品保利天匯、華潤置地凱旋門和保利天珺在今年要相繼清盤，另一方面，經(jīng)開老城又沒有新的供地，接下來的一年經(jīng)開老城沒有新項(xiàng)目入市，接下來經(jīng)開老城的市場要全靠未來府撐起來了。

價(jià)格方面，項(xiàng)目現(xiàn)在整體均價(jià)17000元/平米，小戶型便宜，大戶型貴，臨高架的小戶型便宜，不臨高架比臨高架的每平要貴個(gè)500元左右。
其中89㎡小三房價(jià)格在16500元/平米左右，113㎡三房在17000元/平米左右，128㎡四房在17500元/平米左右。
另外像11號(hào)樓上的146㎡四房之前宣傳的是精裝修，引入綠金科技系統(tǒng)，主打科技住宅，單價(jià)最貴能賣到20000+元/平米，現(xiàn)在精裝改毛坯，單價(jià)合到18500元/平米。還有168㎡戶型在樓王位置，還沒有開始賣，單價(jià)估計(jì)也會(huì)賣到兩萬左右。

金茂在鄭州的項(xiàng)目一共就三個(gè)，有兩個(gè)都在北龍湖，一個(gè)是金茂府，單價(jià)60000元/平米，北龍湖第一梯隊(duì)，另一個(gè)是金茂如意府，單價(jià)40000元/平米，但是這兩個(gè)項(xiàng)目都經(jīng)歷了業(yè)主維權(quán)，并沒有給金茂贏得好口碑，所以雖然是央企，安全，交房有保障，但是金茂的口碑嘛就很一般了。(展開全部)

一直被市場冷落的金茂未來府最近也成了香餑餑，售樓部連續(xù)多日客戶不斷。1月份宣稱賣了1個(gè)億，2月份更是開門紅，每天都有幾套成交。尤其是假期和周六日洽談區(qū)座無虛席，有的客戶沒有置業(yè)顧問接待。放在去年，都不敢想。

1號(hào)樓兩個(gè)單元，還剩下幾十套房，總高18層小高層，庫存以高樓層和低樓層為主；

2號(hào)樓只有一個(gè)單元，總高27層，因?yàn)榕R著高架還是高層，是目前最便宜的一棟樓，剩余房源還比較多，價(jià)格大都在16000多；

10號(hào)樓戶型面積比1/2號(hào)樓稍大些，賣的還不錯(cuò)，剩余房源不多，庫存以高樓層和低樓層為主；

11號(hào)樓主打改善，兩梯兩戶，全部是146㎡四房，因?yàn)榭們r(jià)偏高，賣的比較一般。

價(jià)格方面，89㎡小三房在16500左右，113㎡三房在17000左右，128㎡四房在17500左右，146㎡四房在18500左右。臨高架的比里面的便宜500塊錢左右。

整體價(jià)格，沒有特別大優(yōu)勢。相比前一段的龍湖煕上，缺了點(diǎn)性價(jià)比。但有些購房者就喜歡買三環(huán)內(nèi)，總感覺三環(huán)內(nèi)才是鄭州的好地方，單平方5000的價(jià)差，真是不少。不過，近期龍湖煕上也有漲價(jià)，均價(jià)12500以上，94㎡小戶型也無房可選，106㎡僅剩下1/2、頂樓，賣的確實(shí)好。

金茂就是硬著頭皮撐，最近確實(shí)有好轉(zhuǎn)，還加推了9號(hào)樓。老經(jīng)開區(qū)購房也確實(shí)無房可選，要么只能去濱河、管城。

總共24棟樓，賣了一年半時(shí)間，四棟樓都沒有賣完，這速度屬實(shí)說明點(diǎn)問題。如果鄭州樓市繼續(xù)疲軟，真是看不到希望。
好在金茂是央企，不會(huì)爛尾，只是其他樓棟還沒開建，去化一直上不去的話，交付周期拉長也很難受，前期業(yè)主每天生活在工地旁。(展開全部)

速度快的也就8棟樓，其他比較緩慢，2千多戶真的很難，感覺北側(cè)好的樓棟不著急施工的，慢慢賣吧

未來府一步步走向高開低走的無奈，先是降價(jià)，然后是精裝改毛坯。之前是小戶型毛坯，大戶型精裝，現(xiàn)在146㎡四房也開始毛坯，單價(jià)18000-19000左右。相比之前，便宜了一兩千塊錢。但如果真想改善的話，金茂這套精裝系統(tǒng)值得一試，畢竟也沒花到金茂府和金茂未來府的溢價(jià)。

雖然前一段時(shí)間蘇州金茂府曝光小區(qū)新風(fēng)系統(tǒng)，令人瞬間作嘔，“新鮮”的風(fēng)來自難聞的地庫。因?yàn)闃I(yè)主家孩子經(jīng)常流鼻血，檢查說肺部出問題，結(jié)果一統(tǒng)計(jì)，竟多達(dá)200多戶都是同樣問題。

因?yàn)橹昂Ｊ锝鹈疄榱斯?jié)約成本，將整棟樓新風(fēng)集風(fēng)口裝在二樓主臥下面，導(dǎo)致二樓業(yè)主感受到道明顯的震動(dòng)，蘇州金茂府可能也是同樣的問題，為了解決業(yè)主投訴問題，便將進(jìn)風(fēng)管道截?cái)?，在地庫開洞，直接抽帶有“霉味”的地下空氣。再加上濾網(wǎng)年久不換，空氣自然發(fā)生“毒變”。

這檔子事發(fā)生后，鄭州唯一的科技住宅金茂府業(yè)主坐立不安，立刻突擊檢查自己管道系統(tǒng)和濾網(wǎng)，發(fā)現(xiàn)還不錯(cuò)，虛驚一場。

雖然對鄭州金茂不是很感冒，但這波起碼還不錯(cuò)。過去金茂府雖然交付品質(zhì)一般，但確實(shí)拿地價(jià)貴，賠錢的買賣誰都不愿意做，情有可原。但金茂如意府那可是有利可圖，結(jié)果房子蓋的的真是沒底線，起碼過去看著是，如果金茂有悔改，加大投入也算是好學(xué)生一枚。

對于金茂未來府來講，雖然處于三環(huán)內(nèi)，但你畢竟是南三環(huán)，不如東三環(huán)和北三環(huán)。產(chǎn)品也就是剛改，頂多算個(gè)改善。另外，開發(fā)商拿地價(jià)也不便宜，很難有品質(zhì)。但目前市場一直很差，不妨等一等，買一個(gè)準(zhǔn)現(xiàn)房，起碼心理有準(zhǔn)備。

另外，龍湖煕上的入市以及13000左右的價(jià)格也會(huì)對金茂未來府小戶型有一定沖擊，存在進(jìn)一步降價(jià)促銷的可能。不然，這2000多套房怎么賣下去？(展開全部)