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綠博不好過(guò)呀！

金雞百花電影節(jié)如果能來(lái)鄭州，算不算綠博片區(qū)一大利好？

土地新規(guī)出臺(tái)，文旅類項(xiàng)目或?qū)⒔^版。
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近期，鄭州不吭不哈的出了條腹黑的規(guī)定。
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國(guó)土新規(guī)：全市范圍內(nèi)土地出讓涉及招商引資和產(chǎn)業(yè)用地的，不得搭配商品住房以混合方式供應(yīng)，并設(shè)置前置條件。目的就是為了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。
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華僑城、恒大、建業(yè)等靠產(chǎn)業(yè)來(lái)圈地的估計(jì)都有點(diǎn)坐不住了。
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就在剛過(guò)去的國(guó)慶節(jié)，建業(yè)電影小鎮(zhèn)大火，日銷16000根烤腸的段子刷屏了，而這個(gè)小鎮(zhèn)能誕生，則是因?yàn)閷?duì)應(yīng)著一個(gè)住宅項(xiàng)目——建業(yè)橙園。
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而在之前，恒大憑借新能源汽車產(chǎn)業(yè)，在東港圈了上千畝住宅用地，地價(jià)優(yōu)惠到大白菜價(jià)了。對(duì)外界都說(shuō)造車短期內(nèi)難以盈利，恒大則胸有成竹。他們跟地方zf談判時(shí)，會(huì)建立一個(gè)模型，預(yù)估在當(dāng)?shù)亟◤S時(shí)的虧損，然后憑此模型要求地方zf配套住宅用地。同理，恒大文旅板塊。
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二七華僑城也憑著華僑城文旅小鎮(zhèn)的概念，先圈出來(lái)兩塊住宅地，先賣著再說(shuō)，畢竟光鮮的文旅板塊營(yíng)收年年不景氣，還要靠毛利80%的地產(chǎn)板塊輸血。
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說(shuō)出去高大上的產(chǎn)業(yè)、實(shí)業(yè)、科技，都是賠錢貨，最后還是要靠房地產(chǎn)來(lái)擦屁股。
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但從此以后，這類靠地產(chǎn)輸血的虛假產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，都將不復(fù)存在了。
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我們需要的是能獨(dú)立生存，真刀真槍搶占市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。而地產(chǎn)商們，又少了一條拿地的路子。
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最受打擊的莫過(guò)于綠博板塊，文旅小鎮(zhèn)類項(xiàng)目或?qū)⒔^版。

因?yàn)閱渭兊目课穆脿I(yíng)收盈利，全世界能做到的只有迪士尼。像方特歡樂(lè)世界、綠博園、如果只靠賣票收入，沒(méi)有補(bǔ)貼返還，早倒閉了球。(展開(kāi)全部)

這個(gè)盤內(nèi)部有自建的內(nèi)部九年義務(wù)學(xué)校？？樓盤離規(guī)劃的地鐵近嗎？

項(xiàng)目整體占地約600畝，目前住宅已經(jīng)拿到三塊地。一期還有幾棟樓沒(méi)有售完，目前主推二期，三期地塊緊鄰普羅理想國(guó)西側(cè)，預(yù)計(jì)年底或明年推出來(lái)。

首期住宅占地約97畝，容積率2.44，規(guī)劃14棟17-18層小高，戶型區(qū)間為99-220㎡，主力戶型為137-150㎡，定位改善。外立面采用公建化玻璃幕墻以及太空鋁板，呈現(xiàn)效果不錯(cuò)。兩梯兩戶，160平以上戶型挑高3.1米，以及寬廳設(shè)計(jì)。

首期剛開(kāi)始以均價(jià)11500元/㎡入市，憑借建業(yè)良好的口碑以及優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，賣的還不錯(cuò)，目前已經(jīng)拉升至12500元/㎡，也算是給氣餒的綠博片區(qū)打了一小強(qiáng)心劑。

二期則一改首期態(tài)勢(shì)，戶型面積段及產(chǎn)品定位均以剛需為主。戶型面積為94-140㎡，主力是123-129㎡的三房，以及部分94-99㎡小三房。不僅將整體面積段降低，連外立面都改為真石漆，價(jià)格也降低為11000元/㎡左右。相比來(lái)說(shuō)，個(gè)人還是更相中一期，哪怕每平差個(gè)千把塊錢。

橙園的配套雖沒(méi)有普羅理想國(guó)充足，但內(nèi)部也配有優(yōu)質(zhì)教育、健身館、托老中心、藍(lán)卡家庭醫(yī)生、文化中心等，并且距離河南中醫(yī)藥大學(xué)第一附屬醫(yī)院一路之隔。

在業(yè)主沒(méi)入住之前，售樓的餐廳、宜家便利店、圖書(shū)館等設(shè)施都已正常運(yùn)營(yíng)。但看這些，就比八塊地基本賣完還啥都沒(méi)有的某橋香溪郡要強(qiáng)很多。

最重要的是，憑借引進(jìn)華誼兄弟電影小鎮(zhèn)的優(yōu)勢(shì)，這個(gè)樓盤不限購(gòu)，感覺(jué)類似于新鄭的華南城中園。(展開(kāi)全部)

建業(yè)在綠博是準(zhǔn)備干一票大的。電影小鎮(zhèn)、足球訓(xùn)練基地、剛改的橙園、純改善的新筑，由點(diǎn)及面，逐個(gè)爆破。小鎮(zhèn)將于今年10月開(kāi)放，橙園成為打響建業(yè)綠博之戰(zhàn)的第一炮。

從產(chǎn)品上來(lái)看，橙園是合格的。17層小高，外立面與建業(yè)天筑類似，1期主力戶型為158m2，樣板間做的蠻漂亮，社區(qū)內(nèi)配建幼兒園，1期北側(cè)規(guī)劃教育用地，學(xué)校在談，醫(yī)院、商業(yè)都不遠(yuǎn)。唯一就是距規(guī)劃的地鐵口較遠(yuǎn)，但公共交通是整個(gè)區(qū)域的通病。

然而實(shí)地看的時(shí)候，深深為建業(yè)橙園惋惜。

同樣的位置，比不過(guò)碧桂園價(jià)低。碧桂園中央公園精裝不到12000，橙園毛坯12000出頭，對(duì)于從鄭東外溢至此尋求改善的客戶這個(gè)價(jià)格沒(méi)毛病，但是對(duì)于被東區(qū)高價(jià)排擠或地市想進(jìn)城的客戶來(lái)說(shuō)上下500塊都刀刀到肉。

同樣的價(jià)格，比不過(guò)理想國(guó)情懷。當(dāng)年理想國(guó)開(kāi)始做社區(qū)的時(shí)候，大部分開(kāi)發(fā)商還在做產(chǎn)品，因此即便橙園社區(qū)同樣引入了業(yè)主食堂、書(shū)店、老年大學(xué)等配套，但大部分客戶在對(duì)比了理想國(guó)之后還是被隔壁情懷打動(dòng)。

不過(guò)在建的1期已經(jīng)封頂，2期規(guī)劃的有小面積，90多平的戶型對(duì)剛需更友好一些，不知是否會(huì)改善橙園目前的境地。(展開(kāi)全部)

橙園是典型的“運(yùn)氣爆棚”，時(shí)運(yùn)不濟(jì)的銷售節(jié)點(diǎn)和市場(chǎng)，現(xiàn)在又有碧桂園中央公園低價(jià)的襲擊，未來(lái)的橙園更難，西有碧桂園，東有普羅，我真的好難 啊

作為大IP電影小鎮(zhèn)的住宅地塊，不得不提電影小鎮(zhèn)。

建業(yè)·華誼兄弟電影小鎮(zhèn)是建業(yè)集團(tuán)與華誼兄弟合作之后的首個(gè)項(xiàng)目，總投資規(guī)模逾150億，項(xiàng)目總體規(guī)模約2000畝。[項(xiàng)目位于鄭州國(guó)際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。作為電影實(shí)景文化旅游項(xiàng)目，集電影文化體驗(yàn)、電影互動(dòng)游樂(lè)、電影展覽、民俗演繹、民俗展覽、特色美食、商業(yè)旅游等于一體，形成以電影小鎮(zhèn)為形、以文化差異為魂、以城市休閑為核心的休閑娛樂(lè)旅游綜合商業(yè)街區(qū)。
15年10月31日奠基盛典舉行，當(dāng)時(shí)可謂人聲鼎沸，副省長(zhǎng)、省市縣鎮(zhèn)四個(gè)級(jí)別的領(lǐng)導(dǎo)林立，華誼的明星云集。

特色小鎮(zhèn)興起的時(shí)候，有兩種開(kāi)發(fā)模式，一種是主打特色小鎮(zhèn)一般都在景區(qū)偏遠(yuǎn)玩文旅；一種是郊區(qū)掛著特色小鎮(zhèn)玩產(chǎn)業(yè)，zf批點(diǎn)特價(jià)地來(lái)掙錢補(bǔ)償產(chǎn)業(yè)的投入；鄭開(kāi)大道沿線恒大、碧桂園、建業(yè)都是打著小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)來(lái)玩的，但是目前住宅推出的是火熱，后續(xù)的初衷配套磨磨唧唧的。莫不成等商品房掙了錢再去建產(chǎn)業(yè)來(lái)著？

言歸正常，橙園首期地塊位于綠博大道與文宗街西北側(cè)，占地97畝，容積率2.44，綠化率43%，規(guī)劃14棟小高層，戶型區(qū)間約137-220㎡。典型的改善歡迎你，剛需出門西轉(zhuǎn)。平層大宅都很美，不過(guò)三少還是覺(jué)得150多做成三房還是太奢侈任性了吧。

綠博片區(qū)隨著市場(chǎng)的平淡以及地鐵規(guī)劃下來(lái)后沒(méi)有地鐵線路，一時(shí)間從眾星追捧差點(diǎn)變成人人喊打，但是區(qū)域的宜居和低密這些是事實(shí)，買綠博就是買未來(lái)，當(dāng)5-10年，所有的配套都落地后，鄭東之東，綠博的名片就會(huì)理直氣壯。剛需咱們還是要成熟的生活配套和交通吧，時(shí)間咱耗不起。(展開(kāi)全部)

1）一二期規(guī)劃均是小高層產(chǎn)品，一期產(chǎn)品137㎡起步，最大215㎡，主力戶型是155-168㎡的3+1房和179-215㎡的4+1房，137㎡是舒適三房，整體定位改善。二期產(chǎn)品是94-140㎡，主力是123-129㎡的三房，94-99㎡小三房和140㎡四房占比差不多，定位檔次下調(diào)，客群主要是首改及投資。
2）一期單價(jià)在11000-12000左右，總價(jià)較高，去化較慢，二期今年6月首開(kāi)均價(jià)10500-11000，單價(jià)和總價(jià)均較低，去化較快。沒(méi)有首付分期政策。
3）該樓盤位于綠博片區(qū)較偏遠(yuǎn)的位置，距離東三環(huán)約20公里，開(kāi)車去東區(qū)較方便，公共交通不太便利。周邊有建業(yè)電影小鎮(zhèn)、牟山濕地公園、杉杉奧特萊斯、海寧皮革城、方特、綠博園、海昌極地公園等，環(huán)境較好，適合改善客戶及養(yǎng)老客戶。
4）如果你是剛需，只能承受30萬(wàn)以內(nèi)的首付，也就是只能買100萬(wàn)以內(nèi)的房子，要么控制面積要么控制單價(jià)，目前新房80㎡以下的二房極少，多是88-90㎡小三房起步，也就是單價(jià)要控制在11300以內(nèi)。11300以內(nèi)的價(jià)格現(xiàn)在只能買到高新區(qū)雙湖科技城、經(jīng)開(kāi)物流園區(qū)、綠博、南龍湖、滎陽(yáng)、平原新區(qū)等幾個(gè)片區(qū)了，如果在東區(qū)工作，綠博還是可以考慮的。建業(yè)橙園二期、康橋香溪郡等可以考慮。碧桂園中央公園、金科博翠書(shū)院小鎮(zhèn)就不推薦了，一個(gè)可能樓脆脆，一個(gè)太遠(yuǎn)。(展開(kāi)全部)

對(duì)這個(gè)樓盤有意，怎么才可以相對(duì)便宜的價(jià)格？中介說(shuō)的TG價(jià)靠譜嗎？?jī)?yōu)惠渠道也可以聯(lián)系我

北龍湖三連擊，揭開(kāi)建業(yè)強(qiáng)勢(shì)回歸鄭州的大幕。

北龍湖畢竟價(jià)格高企，普通人遙望不可及。

在綠博，建業(yè)的三個(gè)項(xiàng)目也是亮點(diǎn)多多，J·18、建業(yè)新筑與建業(yè)電影小鎮(zhèn)之橙園。

目前完全入市的就是橙園。

橙園首期地塊占地97畝，容積率2.44，綠化率43%，規(guī)劃14棟小高層，戶型區(qū)間約137-220㎡（早期看資料有107㎡戶型，目前售樓部并未釋放），毛坯交付（之前計(jì)劃精裝），全部采用2T2，外立面采用太空鋁板+玻璃幕墻的設(shè)計(jì)，效果非常贊。

售樓部年前開(kāi)發(fā)并舉辦了奧黛麗赫本展，在朋友圈反響不錯(cuò)，成為小小的網(wǎng)紅打卡地。

橙園設(shè)計(jì)定位很明顯，純改善定位。而且目前呈現(xiàn)出來(lái)的產(chǎn)品，完全對(duì)得起改善二字。
并不是所有人都是喜歡洋房，純小高大平層也有相當(dāng)大的改善需求。

示范區(qū)樣板間做的非常漂亮，戶型堪稱完美、超大面寬全面采光、玻璃幕墻+鋁板顏值爆表、在設(shè)計(jì)上又很人性化，充分利用空間做了很多墻柜，又不顯得擁擠局促……

個(gè)人對(duì)橙園是發(fā)自內(nèi)心的由衷贊美。

之前內(nèi)購(gòu)價(jià)格不到12000，目前大概售價(jià)在12500元/㎡。

產(chǎn)品完全對(duì)得起價(jià)錢，建業(yè)也值得信賴，唯一的缺點(diǎn)就是區(qū)位。

因?yàn)閰^(qū)位，會(huì)讓很多人覺(jué)得價(jià)格偏貴了；
也是因?yàn)榫嚯x，所以橙園并不適合大部分人。

但我認(rèn)為，好的產(chǎn)品是需要人來(lái)欣賞的。(展開(kāi)全部)