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最近朋友圈快被這個(gè)公寓刷爆了。
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25㎡平層公寓均價(jià)9500元/㎡，總價(jià)24萬，首付50%分5次付，一次10%，也就2萬多點(diǎn)，剩下的50%貸款月供1300多。
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聽起來好劃算，但我總感覺哪里不對(duì)啊。

南三環(huán)的綠地濱湖國際城PARK寓，5.05米毛坯LOFT，主力戶型54-58平，均價(jià)9500。

對(duì)面的鑫苑名城平層公寓均價(jià)9000-10000，LOFT9500-10500，首付10%。

年前很火的亞星牛頓公館，雙氣精裝公寓帶學(xué)位，主力戶型34-40，均價(jià)9800。
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看出來沒，大家單價(jià)都差不多，覺得劃算是因?yàn)槿c(diǎn)原因：

1、25平小面積降低了總價(jià)，南區(qū)做這么小的有萬科榮寓、鑫苑名稱、還有亞新，鄭州的微型公寓，我記得是從萬科開始，美景麟起城曾突破極限到17平的，令人發(fā)指，我曾經(jīng)體驗(yàn)過一次，在里面住兩人都快轉(zhuǎn)不過身了。

2、低首付無節(jié)操。亞新把首付分期做到極限了，別家的首付分期頭期都交個(gè)大頭，他這個(gè)直接把首付做成五期，總價(jià)不高，所以每期還得看著很少。

3、饑餓營銷。高傭金誘使中介集中帶客，200個(gè)中介在同一時(shí)間讓客戶來選房，現(xiàn)場(chǎng)的人恐怕早已被氛圍沖昏了頭腦，說個(gè)笑話，怎么讓人吃屎，答：讓十個(gè)人比賽吃屎，快的拿第一。
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本質(zhì)，還是割韭菜，本來割的是10厘米的韭菜，現(xiàn)在降低要求，5厘米的韭菜也能割。
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南區(qū)的公寓已經(jīng)海量了，公寓好不好租，最重要的是位置。

亞新新公館說白了，就是南四環(huán)的位置，南三環(huán)的我知道有錦榮UI公寓、紅星美凱龍公寓、綠地濱河PARK寓、亞星牛頓公寓，泰宏的還沒推出來，這些盤，動(dòng)輒上千套公寓。

海量的公寓+海量的商品房+海量的安置房，難怪一個(gè)朋友說，2000就能租個(gè)三環(huán)安置房大三房，干嘛1500去租那小房子，水電還死貴。(展開全部)

本次排號(hào)的人很多！明天交25000抵50000，第三方營銷發(fā)的明天交錢必須選定付款方式！就是說選房前必須說明你是全款！還是首付百分之五十，還是首付分期！開發(fā)商套路太深了！立貼為證！最后的選房方式絕對(duì)是全款的先選，首付百分之五十的次之，最后首付分期的才能上，等于說明，開發(fā)商又白白免費(fèi)用了屌絲的25000幾個(gè)月，最后退還給你！立帖為證！

亞新嵩山路公館，南三環(huán)與嵩山路交匯處向南2000米路西。

△土地信息

2017年1月4日，、鄭政出〔2016〕166 號(hào)（網(wǎng)）位于鼎盛大道北、地泰路東，地塊面積23790.08㎡，為商業(yè)用地，容積率＜4.0，起始價(jià)18659萬元，166號(hào)地是今天競拍時(shí)間最長，回合最多的一塊地，83輪后，被鄭州美好悅峰置業(yè)有限公司拿下。

△項(xiàng)目基本概況

亞新嵩山公館總占地36畝，容積率3.98，總建筑面積13萬㎡，由東塔和西塔組成，物業(yè)類型包括平層的公寓、LOFT，總共的戶數(shù)約2700套，其中公寓為28-46㎡，LOFT為37-46㎡。

△對(duì)于公寓的態(tài)度

對(duì)于寫字樓或者公寓，我一貫主張不建議購買。

什么樣的公司需要寫字樓？第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移時(shí)需要寫字樓。那么鄭州寫字樓的情況是個(gè)什么樣的情況？飽和。
為什么這么多的公寓？寫字樓銷量不好，所以都改成公寓了。公寓的面積小，總價(jià)低，能接受的人也多，而且現(xiàn)在住宅又限購。

如果你問我，我就是想買這，怎么樣？不建議購買，成熟至少得5年以上了。如果真的非得買，我還是不建議買。(展開全部)

二七運(yùn)河新區(qū) 上萬套公寓入市 如果不拼價(jià)格 還能拼什么？


嵩山路公寓（一）


亞新今年年初1月4日與康橋、融僑一起拍下的二七運(yùn)河新區(qū)商業(yè)地塊，在下半年入市，9月16日售樓部開放，樣板間還未面世，預(yù)計(jì)今年年底首開西側(cè)一棟。


地塊共36畝，規(guī)劃兩棟塔樓，東西側(cè)兩棟1#和2#對(duì)稱布局，一層是臨街底商，2-6層是回字形平層公寓，7-22層是loft。共約2700套公寓，其中復(fù)式loft約1100套，其中平層公寓層高3.2米，這個(gè)是亮點(diǎn)，loft層高4.45米；平層公寓精裝修，loft為毛坯，后期有沒有做隔層，目前不確定。


平層公寓面積28-46㎡，loft買一層送一層面積37-46㎡，屬雙入戶設(shè)計(jì)。因塔樓有副塔和loft的退臺(tái)式設(shè)計(jì)，loft屬4T36，從19層以上開始退臺(tái)，每層戶數(shù)逐漸減少。地下停車位950個(gè)，地面49個(gè)，地下901個(gè)。


附近地鐵線為9號(hào)線，預(yù)計(jì)明年年底動(dòng)工，項(xiàng)目離站點(diǎn)較近。2017年屬亞新地產(chǎn)的發(fā)力年，項(xiàng)目主要集中在鄭州東部片區(qū)，茉莉公館、紫藤公館、海棠公館、美好藝境、美好香頌等，目前西南側(cè)唯有這一個(gè)商業(yè)地塊，后期物業(yè)也為亞新物業(yè)。對(duì)于二七運(yùn)河新區(qū)公寓產(chǎn)品的項(xiàng)目，目前在售的鑫苑、亞星、綠地、萬科等，預(yù)計(jì)有上萬套的體量。


此項(xiàng)目在同片區(qū)中沒有明顯的優(yōu)勢(shì)，正對(duì)面便是鑫苑名城5棟大體量的公寓產(chǎn)品在銷售。距離最近的住宅產(chǎn)品，康橋康城9號(hào)院屬精裝在售；東原晴天見的牌子也已經(jīng)豎起來，十一之后售樓部開放；融僑悅瀾庭二七萬達(dá)展廳早已開放，十月份會(huì)開盤。亞新如何在競品中脫穎而出，這的確需要費(fèi)些腦力。(展開全部)

目測(cè)離南四環(huán)300米左右, 地圖上的位置是錯(cuò)的

嵩山路新公館位于南三環(huán)嵩山路交叉口向南2000米路西，由鄭州美好悅峰置業(yè)有限公司開發(fā)，就是亞新了。

這個(gè)位置是一個(gè)快要成熟的區(qū)域，北側(cè)亞星錦繡山河，東側(cè)泰宏建業(yè)國際城，邊上融僑、康橋、綠地、鑫苑等樓盤，目前都交房或臨近交房期，隨著入住率提高，區(qū)域人氣會(huì)越來越足，不過畢竟離南四環(huán)不遠(yuǎn)了，周邊物流大車比較多，稍顯嘈雜。
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項(xiàng)目總占地36畝，容積率3.98，總建筑面積約13萬方。由東塔和西塔兩棟裙樓和部分底商組合而成，是集公寓、loft、商業(yè)為一體的綜合體。每一棟裙樓都由2個(gè)塔樓組成，主塔22層、副塔12層，呈階梯對(duì)稱分布，設(shè)計(jì)美感較強(qiáng)。

規(guī)劃總戶數(shù)約2698戶，其中28-46㎡SOHO約1466套，37-46㎡LOFT約1120套，全部為精裝修，規(guī)劃車位總數(shù)約950個(gè)（其中地下901個(gè)，其中負(fù)1層433個(gè)，負(fù)2層468個(gè)；地上49個(gè)）。
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目前南環(huán)沿線商住公寓真多，從北向南，紅星國際廣場(chǎng)公寓剛開盤12500，錦榮中心五區(qū)全是公寓，也快要開盤大概11000-12000，大學(xué)路的綠地濱湖國際PARK寓最近也在頻繁推9500左右，鑫苑更別提了，新地塊5棟全部是公寓，萬科榮寓也快開盤了，粗略一估，區(qū)域內(nèi)下半年幾千套公寓入市，而且都是血拼價(jià)格，鑫苑新中心最狠，直接6000多甩給中介傾銷。所以新公館估計(jì)也不敢開太貴。

南環(huán)價(jià)值從東向西我認(rèn)為價(jià)值是遞減的，紫荊山沿線二號(hào)線已通車，大學(xué)路的七號(hào)線也動(dòng)工了，相比之下，嵩山路稍顯遲滯。(展開全部)

當(dāng)初投資亞新嵩山路公寓的那批業(yè)主，究竟賺了沒有？

既然是投資，無非就兩種收益方式：出售賺差價(jià)、出租賺租金。

先來看看第一種，出售賺差價(jià)。簡單算一筆賬，一套30萬的公寓，5年后以40萬轉(zhuǎn)售，差價(jià)10萬。但是這十萬并不是毛收益，因?yàn)楣⑦€有高額的稅費(fèi)，各種稅費(fèi)算下來，8萬左右。也就是說，投資30萬，5年毛收益只有2萬。

然而，就現(xiàn)在鄭州公寓市場(chǎng)來看，能賺2萬就已經(jīng)是最好的結(jié)局了，因?yàn)榻^大多數(shù)公寓都是純賠錢的?？纯簇悮ど厦鎭喰箩陨铰饭⒌某山挥涗浘椭懒?。當(dāng)初35萬搶的房，現(xiàn)在賣不到12萬，業(yè)主的心真是在滴血。

那可能就有人會(huì)說，賠錢就不要賣了，用來出租好了，那租金怎么樣呢？

上周聯(lián)系中介，看了亞新嵩山路公寓一套28平的平層公寓，月租金800元，這還是中介給的價(jià)格，直接找房東的話，一般都會(huì)更便宜。就以月租金800元，簡單算一下租金回報(bào)率。
租金回報(bào)率：月租金800×12/購房總價(jià)（9750元/㎡×28㎡＝27300）＝3.5%

租金回報(bào)率非常低，僅有3.5%，不考慮租金上漲和房貸利息，要28年才能回本，短期內(nèi)房租也很難高于業(yè)主每個(gè)月1500的月供。并且這還是房子一直能租出去的情況下，租金回報(bào)率3.5%，實(shí)際去看房的時(shí)候就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房子根本不好出租，入住率太低了！
亞新嵩山路公寓雖然交房有一兩年了，但整棟樓的入住率還不到30%。不僅是公寓，周邊幾個(gè)住宅小區(qū)，康橋康城、融僑悅瀾庭的入住率都不高，只有再往北，招商天地和苑、以及亞星、泰宏建業(yè)的幾個(gè)小區(qū)，入住率高一些。

連周邊住宅小區(qū)的入住率都不高的情況下，買公寓就更要慎重了。(展開全部)

曾經(jīng)賣的如此火爆的公寓，現(xiàn)在都怎么樣了？

海亮?xí)r代ONE，2018年復(fù)式14000，現(xiàn)在8000
綠都瀾灣知了公寓，綠都云立方，2019年均價(jià)10000，現(xiàn)在6000
和昌瓏悅，2021年均價(jià)11000，現(xiàn)在9000

這幾年，公寓普遍在降價(jià)，每平降個(gè)三四千都算是正常的，并且降價(jià)也仍然賣不出去，很多都賣到了現(xiàn)房。

不過好在2019年之前搶公寓的那批人，還有部分是清醒的，搶房之后選擇了退房。亞新嵩山路公寓也是如此，這也是為什么亞新嵩山路公寓還剩下有現(xiàn)房在售。

然而拖到2019年還沒有賣完的公寓，都非常慘，根本沒人買。亞新嵩山路公寓的現(xiàn)房，也是從首開的9500元/㎡，降到了現(xiàn)房8000元/㎡，再到現(xiàn)在的6200元/㎡，單價(jià)直降3000+。現(xiàn)在二手房的賠錢大甩賣，更是讓開發(fā)商手里的現(xiàn)房，無人問津。

這就是目前鄭州市場(chǎng)上公寓的現(xiàn)狀:無底線降價(jià)，賣到現(xiàn)房也沒人買。

公寓不值得投資的原因已經(jīng)說過很多遍了。容積率高，梯戶比高，居住舒適度差；產(chǎn)權(quán)只有40年；商水商電；不能落戶，不能上學(xué)，等等等。

但最致命的硬傷在于：流通性差，收益率低。要么直接賠錢賣，尤其是前幾年買的公寓，現(xiàn)在賣99%都是賠錢的，要么動(dòng)輒幾萬塊的稅費(fèi)，基本沒有賺差價(jià)的空間。再加上這兩年公寓的天量庫存，直接導(dǎo)致公寓的流通性非常差。
更為糟糕的是，在租房市場(chǎng)，不僅有大量的公寓，還有大量的住宅、安置房，競爭激烈，位置稍微差點(diǎn)的公寓，租金是一路走低，以租金養(yǎng)房貸早就已經(jīng)行不通了。

總之投資公寓想賺錢的話，太難了。遠(yuǎn)離公寓，人人有責(zé)。(展開全部)

亞新嵩山路公寓。

先來看看這個(gè)樓盤，曾經(jīng)賣的有多火爆。當(dāng)年開盤的時(shí)候，選房現(xiàn)場(chǎng)多達(dá)幾千人，甚至有一多半買房人都沒選到房。

扒拉了一下當(dāng)年的開盤數(shù)據(jù)：

4月份首開當(dāng)天推出1280套公寓產(chǎn)品，平層精裝均價(jià)9500-9900元/㎡，loft毛坯均價(jià)10500-10900元/㎡。開盤前項(xiàng)目認(rèn)籌量約3000組，開盤當(dāng)天1280套公寓產(chǎn)品全部售罄，按此計(jì)算，成功選到房者僅僅43%。緊接著6月份，項(xiàng)目推出2號(hào)樓，又是去化一大半。

為什么去化這么好？

很簡單：低總價(jià)，低首付，門檻低，壓力小。

總價(jià)很低，一套28平米的平層公寓總價(jià)才26萬元左右。首付更低，推出首付分期政策，首付1萬起，剩余分5次2年至交房前付清即可。

當(dāng)然，也不僅僅是亞新嵩山路公寓如此瘋狂。2018年，是鄭州公寓賣的最火爆的時(shí)候，很多投資者都傾向于公寓產(chǎn)品來為自己的資本保值增值。

因?yàn)楣⑹巧虡I(yè)性質(zhì)，不限購，不限貸，也不占用購房名額，不管買沒買住宅，公寓都可以隨便買，想買幾套買幾套。并且公寓都是小戶型，面積小租金壓力小，往往比大戶型更容易出租，相對(duì)稀缺，也更能租的上價(jià)。

就比如說亞新嵩山路公寓，28㎡，總價(jià)26萬，僅需貸款13萬，分10年還清，月供1500元左右，將來出租，讓租客養(yǎng)房貸也不成問題。

2017-2019年這幾年，公寓就是憑借以上“完美”說辭，成功套牢了一批又一批投資者。(展開全部)

3.16 恭喜亞新嵩山路新公館喜上《小莉幫忙》