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一條嵩山南路，帶起來(lái)多少開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，二七新區(qū)的發(fā)展都是籠罩在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的陰霾下的。

從南三環(huán)往南到南四環(huán)的嵩山路上，亞星的金運(yùn)外灘和錦繡山河、招商華府、鑫苑名城、融僑悅瀾庭還有亞新新公館，好個(gè)熱鬧的大路。
新嵩山路新公館項(xiàng)目位于鄭州市二七區(qū)嵩山路與鼎盛大道交匯處，占地36畝，總建筑面積約12萬(wàn)方，規(guī)劃總戶數(shù)約2586戶。容積率3.98，由東塔和西塔兩棟裙樓組合而成. 主打28-47㎡成品公寓, 37-48㎡雙入戶LOFT。項(xiàng)目在18年4月和6月均已經(jīng)鋪天蓋地宣傳和開(kāi)盤(pán)，還有爆出各種售樓部和中介黑業(yè)主的丑聞。但是至今仍有部分房源在售，這就好比賣(mài)小商品的銷(xiāo)售策略，天天房租到期虧本甩賣(mài)，三個(gè)月后還是房租到期，我想問(wèn)問(wèn)房租到底啥時(shí)候到期？

來(lái)單純的看下這個(gè)項(xiàng)目，南區(qū)本來(lái)就是價(jià)格洼地，嵩山路更是上侯寨高速的必經(jīng)之路，車(chē)流量較大，居住環(huán)境一般，周邊雖然已經(jīng)有幾個(gè)小區(qū)交房入住，但除了錦繡山河片區(qū)外，區(qū)域其他項(xiàng)目多各自為片，沒(méi)有形成一個(gè)整體的區(qū)域居住生活環(huán)境。亞新這幾年在綠博和北龍湖都有建樹(shù)，但是重點(diǎn)好像不在南區(qū)，雖然是亞新號(hào)稱(chēng)打造的成品公寓，頗為顯著的雙入戶LOFT，再加上面積小首付優(yōu)分期等政策，還是吸引了不少投資者的目光。但是！但是! 公寓類(lèi)產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候是挺開(kāi)心的，幾萬(wàn)塊錢(qián)就買(mǎi)了，后面各種分期，人人都能買(mǎi)得起，小面積，后期好出租，無(wú)腦的購(gòu)房者就這樣被置業(yè)忽悠的暈暈乎乎的，你考慮過(guò)這個(gè)位置能不能租出去嗎？你考慮過(guò)以后二手房買(mǎi)賣(mài)高額的稅費(fèi)嗎？如果沉下來(lái)心算一筆賬，會(huì)嚇到你的。

目前剩余房源LOFT逼近13000，平層11500左右，剛需購(gòu)房者還是優(yōu)先住宅，不要盲目跟風(fēng)。小錢(qián)投資者需謹(jǐn)慎。當(dāng)然，錢(qián)在手上完全多的不知道干啥的大哥算我沒(méi)說(shuō)。
（以上觀點(diǎn)僅代表自己對(duì)區(qū)域和公寓的看法，也有可能有其他業(yè)主會(huì)有不同觀點(diǎn)，大家還是根據(jù)自己實(shí)際情況來(lái)吧）(展開(kāi)全部)

亞新嵩山路新公館割的一把好韭菜。

果不其然亞新這個(gè)公寓項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)就清盤(pán)了，果不其然開(kāi)完盤(pán)又有信息說(shuō)要加推了，真是鐵打的營(yíng)盤(pán)流水的韭菜，割也割不完。

總結(jié)一下開(kāi)發(fā)商的套路，其一小面積，控制好了面積就控制好了總價(jià)；其二首付分期，強(qiáng)力的首付分期，一下子分五期，給人一種錯(cuò)覺(jué)，好像人人都能買(mǎi)得起一樣；其三分銷(xiāo)，強(qiáng)大的分銷(xiāo)，依靠強(qiáng)力的分銷(xiāo)，最終取得成功，成交一套分銷(xiāo)公司獲得2.5萬(wàn)的傭金。

三套組合拳下來(lái)，一般的小散戶直接被打的潰不成軍，最后乖乖的上鉤。

為啥不建議買(mǎi)公寓？你仔細(xì)琢磨一下，公寓租給誰(shuí)？公寓的二手房有人要嗎？

1.南區(qū)海量的公寓供應(yīng)就壓死你，讓你租不上價(jià)格，根據(jù)統(tǒng)計(jì)南區(qū)公寓體量約130萬(wàn)，如果按照單套30㎡計(jì)算，大概有4.3萬(wàn)套。

2.同樣兩套房，一套是普通的住宅、另一套是公寓，想必大多數(shù)人會(huì)再加點(diǎn)錢(qián)租住宅。

3.公寓的悲慘命運(yùn)已經(jīng)被注定了，二手房根本是無(wú)人問(wèn)津，誰(shuí)賣(mài)誰(shuí)知道。

最后，對(duì)于小散戶來(lái)說(shuō)，無(wú)論公寓賣(mài)的貴賤，都不要碰不要碰！(展開(kāi)全部)

最近朋友圈快被這個(gè)公寓刷爆了。
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25㎡平層公寓均價(jià)9500元/㎡，總價(jià)24萬(wàn)，首付50%分5次付，一次10%，也就2萬(wàn)多點(diǎn)，剩下的50%貸款月供1300多。
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聽(tīng)起來(lái)好劃算，但我總感覺(jué)哪里不對(duì)啊。

南三環(huán)的綠地濱湖國(guó)際城PARK寓，5.05米毛坯LOFT，主力戶型54-58平，均價(jià)9500。

對(duì)面的鑫苑名城平層公寓均價(jià)9000-10000，LOFT9500-10500，首付10%。

年前很火的亞星牛頓公館，雙氣精裝公寓帶學(xué)位，主力戶型34-40，均價(jià)9800。
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看出來(lái)沒(méi)，大家單價(jià)都差不多，覺(jué)得劃算是因?yàn)槿c(diǎn)原因：

1、25平小面積降低了總價(jià)，南區(qū)做這么小的有萬(wàn)科榮寓、鑫苑名稱(chēng)、還有亞新，鄭州的微型公寓，我記得是從萬(wàn)科開(kāi)始，美景麟起城曾突破極限到17平的，令人發(fā)指，我曾經(jīng)體驗(yàn)過(guò)一次，在里面住兩人都快轉(zhuǎn)不過(guò)身了。

2、低首付無(wú)節(jié)操。亞新把首付分期做到極限了，別家的首付分期頭期都交個(gè)大頭，他這個(gè)直接把首付做成五期，總價(jià)不高，所以每期還得看著很少。

3、饑餓營(yíng)銷(xiāo)。高傭金誘使中介集中帶客，200個(gè)中介在同一時(shí)間讓客戶來(lái)選房，現(xiàn)場(chǎng)的人恐怕早已被氛圍沖昏了頭腦，說(shuō)個(gè)笑話，怎么讓人吃屎，答：讓十個(gè)人比賽吃屎，快的拿第一。
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本質(zhì)，還是割韭菜，本來(lái)割的是10厘米的韭菜，現(xiàn)在降低要求，5厘米的韭菜也能割。
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南區(qū)的公寓已經(jīng)海量了，公寓好不好租，最重要的是位置。

亞新新公館說(shuō)白了，就是南四環(huán)的位置，南三環(huán)的我知道有錦榮UI公寓、紅星美凱龍公寓、綠地濱河PARK寓、亞星牛頓公寓，泰宏的還沒(méi)推出來(lái)，這些盤(pán)，動(dòng)輒上千套公寓。

海量的公寓+海量的商品房+海量的安置房，難怪一個(gè)朋友說(shuō)，2000就能租個(gè)三環(huán)安置房大三房，干嘛1500去租那小房子，水電還死貴。(展開(kāi)全部)

亞新嵩山路公館，南三環(huán)與嵩山路交匯處向南2000米路西。

△土地信息

2017年1月4日，、鄭政出〔2016〕166 號(hào)（網(wǎng)）位于鼎盛大道北、地泰路東，地塊面積23790.08㎡，為商業(yè)用地，容積率＜4.0，起始價(jià)18659萬(wàn)元，166號(hào)地是今天競(jìng)拍時(shí)間最長(zhǎng)，回合最多的一塊地，83輪后，被鄭州美好悅峰置業(yè)有限公司拿下。

△項(xiàng)目基本概況

亞新嵩山公館總占地36畝，容積率3.98，總建筑面積13萬(wàn)㎡，由東塔和西塔組成，物業(yè)類(lèi)型包括平層的公寓、LOFT，總共的戶數(shù)約2700套，其中公寓為28-46㎡，LOFT為37-46㎡。

△對(duì)于公寓的態(tài)度

對(duì)于寫(xiě)字樓或者公寓，我一貫主張不建議購(gòu)買(mǎi)。

什么樣的公司需要寫(xiě)字樓？第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移時(shí)需要寫(xiě)字樓。那么鄭州寫(xiě)字樓的情況是個(gè)什么樣的情況？飽和。
為什么這么多的公寓？寫(xiě)字樓銷(xiāo)量不好，所以都改成公寓了。公寓的面積小，總價(jià)低，能接受的人也多，而且現(xiàn)在住宅又限購(gòu)。

如果你問(wèn)我，我就是想買(mǎi)這，怎么樣？不建議購(gòu)買(mǎi)，成熟至少得5年以上了。如果真的非得買(mǎi)，我還是不建議買(mǎi)。(展開(kāi)全部)

嵩山路新公館位于南三環(huán)嵩山路交叉口向南2000米路西，由鄭州美好悅峰置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，就是亞新了。

這個(gè)位置是一個(gè)快要成熟的區(qū)域，北側(cè)亞星錦繡山河，東側(cè)泰宏建業(yè)國(guó)際城，邊上融僑、康橋、綠地、鑫苑等樓盤(pán)，目前都交房或臨近交房期，隨著入住率提高，區(qū)域人氣會(huì)越來(lái)越足，不過(guò)畢竟離南四環(huán)不遠(yuǎn)了，周邊物流大車(chē)比較多，稍顯嘈雜。
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項(xiàng)目總占地36畝，容積率3.98，總建筑面積約13萬(wàn)方。由東塔和西塔兩棟裙樓和部分底商組合而成，是集公寓、loft、商業(yè)為一體的綜合體。每一棟裙樓都由2個(gè)塔樓組成，主塔22層、副塔12層，呈階梯對(duì)稱(chēng)分布，設(shè)計(jì)美感較強(qiáng)。

規(guī)劃總戶數(shù)約2698戶，其中28-46㎡SOHO約1466套，37-46㎡LOFT約1120套，全部為精裝修，規(guī)劃車(chē)位總數(shù)約950個(gè)（其中地下901個(gè)，其中負(fù)1層433個(gè)，負(fù)2層468個(gè)；地上49個(gè)）。
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目前南環(huán)沿線商住公寓真多，從北向南，紅星國(guó)際廣場(chǎng)公寓剛開(kāi)盤(pán)12500，錦榮中心五區(qū)全是公寓，也快要開(kāi)盤(pán)大概11000-12000，大學(xué)路的綠地濱湖國(guó)際PARK寓最近也在頻繁推9500左右，鑫苑更別提了，新地塊5棟全部是公寓，萬(wàn)科榮寓也快開(kāi)盤(pán)了，粗略一估，區(qū)域內(nèi)下半年幾千套公寓入市，而且都是血拼價(jià)格，鑫苑新中心最狠，直接6000多甩給中介傾銷(xiāo)。所以新公館估計(jì)也不敢開(kāi)太貴。

南環(huán)價(jià)值從東向西我認(rèn)為價(jià)值是遞減的，紫荊山沿線二號(hào)線已通車(chē)，大學(xué)路的七號(hào)線也動(dòng)工了，相比之下，嵩山路稍顯遲滯。(展開(kāi)全部)