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項(xiàng)目概況：
名門天境 目前推出的1號樓1萬就能網(wǎng)簽 剩余首付 分期3年半7次付清 每次3萬左右 40-170 寫字樓形式 5 6號樓 36-107平 到手價14000-15000中央空調(diào)加上新風(fēng)系統(tǒng) 政策四年0月供 70平以上通天然氣 贈送楓楊外國語綠博校區(qū)的學(xué)位
實(shí)地探盤：
項(xiàng)目實(shí)測去CBD外環(huán)走路15分鐘 臨近CBD 熙地港 王府井等商圈 周邊有蘇荷中心寫字樓 國貿(mào)360以及鄭州市動物園省人民醫(yī)院 簡而言之 地段為王的一個公寓產(chǎn)品 而且搭配了低首付的營銷政策 去化挺快 平銷單日銷量30+ 這個成績還是數(shù)一數(shù)二的 對比北三環(huán)中州大道的融創(chuàng)毛坯公寓10000的 價位不占優(yōu)勢 （融創(chuàng)50%首付付款比例高）但是好在項(xiàng)目能夠分期 周邊有成熟商業(yè) 類似產(chǎn)品比較稀缺 不像公寓扎堆的南三環(huán)（精裝10000-12000）
個人見解：
各個產(chǎn)品類型都有優(yōu)缺點(diǎn) 公寓也不例外 后期二次出售的稅費(fèi)高達(dá)30% 梯戶比高 沒有天然氣 不能落戶 不能劃片（現(xiàn)在各別樓盤辦理居住證也可以參與劃片上學(xué) 真實(shí)性有待考量） 但是其優(yōu)點(diǎn)占用資本比較少 貸款最長10年 而且不限購不限貸 大部分買公寓的投資的偏多 在目前通脹越來越高的時代有效利用資金保值增值是大家都想要的 那么看公寓的話 1.要看其周邊是否有成熟商業(yè)做支撐 2.同類產(chǎn)品的飽和度
畢竟大家的錢都不容易 投資就要看回報(bào)率的高低 而不是去用自己的錢去培育一個潛力尚未明確的區(qū)域
綜上所訴 適合資金充足者長線持有投資者 既然買公寓就一定要買租的上價格 租的出去的公寓 當(dāng)然 要記住 各個樓盤都有優(yōu)缺點(diǎn)(展開全部)

名門天境最近又火了一把，貝殼分銷拿走四百多套公寓房，搞得熱火朝天。
前幾天去看了看，低首付1萬就能網(wǎng)簽、其他分期3年半7次付清，平均每次3萬左右（四十多平），門檻是真低。
價格也低的心動，原來1萬8+，有40個月返租、有綠博實(shí)驗(yàn)小學(xué)名額、有低首付，精裝雙氣；現(xiàn)在改成毛坯，單氣只有暖氣沒有天然氣，7梯24戶，均價12800左右。
咋說嘞？價格夠低。但公寓這種產(chǎn)品，在鄭州市場上供應(yīng)量太多太多，投資不劃算。

開發(fā)商用高評高貸返租的形式融資，是否違法?

每平均價18500左右，返租40個月，業(yè)主自己給自己返租最后算下來每平米14500元，名門這個盤一期賣的這兩棟樓位置太差！朝南的后期被二期遮擋陽光，朝北的緊挨農(nóng)業(yè)路高架，非要買這個盤的還是等等二期比較好

二環(huán)內(nèi)雙地鐵的，雙氣公寓，精裝成本2500一平，均價14300

地點(diǎn)你都給寫錯了，你還好意思在這里評論

名門，這兩年在市場上的聲音開始越來越響亮了，頭幾年悶聲拿的城改項(xiàng)目，經(jīng)過萬里長征，終于盼到了黎明的曙光，讓一向缺錢的名門開始回款了！
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從名門翠園首開1375套在綁定車位情況下全清，注定了2018年的名門將成為業(yè)界的翹楚。翠園全清這個可以理解，畢竟當(dāng)時首開純單價并不高，重要的是雙地鐵還外加雙學(xué)校。自帶的公園讓你進(jìn)去轉(zhuǎn)一圈，想象著以后這就是自家的后花園，沒幾個人能抵擋著此誘惑的。所以清盤也就不那么意外了，而且上半年的市場也確實(shí)比下半年要好一些。
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但最近新開盤的名門天境項(xiàng)目首開賣了800多套，想問這800多位大咖是咋想的？這是公寓又不是住宅，你們這么看好公寓市場嘛？
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而且很神奇，據(jù)傳就名門的一位營銷總在自己的微信群里，就輕輕松松賣出去幾十套，這么給力~
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名門天境是有它不可磨滅的優(yōu)勢：臨近農(nóng)業(yè)快速路、三環(huán)內(nèi)、而且還是雙氣公寓，是比現(xiàn)在市場上的傳統(tǒng)公寓有優(yōu)勢。但也許這還不是對這800多位大咖最有吸引力的，最有吸引力的是一個公寓項(xiàng)目竟然還送你一個省實(shí)驗(yàn)小學(xué)的名額，可這個名額是綠博校區(qū)，就是為了孩子能上個名校，各位爸媽也是拼了，但請看清不是經(jīng)二路校區(qū)也不是東區(qū)校區(qū)而是綠博校區(qū)。
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再有，就是低首付返月供的殺手锏啦~正常買套公寓首付要50%，但名門天境，首付僅需5%，剩余首付款分4年8次補(bǔ)齊(開發(fā)商墊資)。4年返租，買房即可享受租金補(bǔ)貼，并且確保租金補(bǔ)貼是大于月供的。
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800多位大咖們是不是想著自己掙了開發(fā)商4年的月供，心理還挺美？但天底下哪有這么好的事，要知道自古天底下都沒有免費(fèi)的午餐，通常都是羊毛出在羊身上，返來返去還是返的自己的錢。
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名門天境就是把單價幾乎做到19000元/m2，看看周邊的住宅也才19000元/m2，公寓賣這個價格，請問誰買？只有扣除返還的4年月供，才是它本該有的銷售價格，不要讓銷售政策給欺騙了，以為自己占了大便宜呢！沒有那么美的事~
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而且公寓產(chǎn)品畢竟是商業(yè)性質(zhì)，契稅、利率、水電、物業(yè)各種雜七雜八的費(fèi)用全是商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。就連最后的交易稅都得按商業(yè)的來，掙來掙去，自己能到底掙多少呢？買完好租不好租，收益率高不高？賣的時候好賣不好賣？都是未知數(shù)。
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就現(xiàn)在鄭州市場上的商業(yè)產(chǎn)品，砸手里的可能性不是不存在。投資公寓還是要謹(jǐn)慎小心，這是幾十萬的事，又不是幾百塊錢的小事！(展開全部)

這一屆韭菜還是不夠聰明啊，來先給名門天境800位壯士干一杯。

Q君復(fù)盤一下如何收割聰明的韭菜。

名門天境是位于農(nóng)業(yè)路與東明路交匯處，總占地面積為68畝，總建筑面積45萬㎡，物業(yè)形態(tài)有平層公寓、LOFT、集中商業(yè)等，而且是精裝雙氣，帶新風(fēng)系統(tǒng)。

這是項(xiàng)目的基本概況，除了位置、雙氣好像沒啥特色。

年底了，名門是缺錢大戶，時間緊，任務(wù)重怎么辦，無論如何要回款，而且盡可能的多回款。

如何使項(xiàng)目快速去化，是擺在營銷老總面前的難題！

第一招：首付分期。

首付只需要5%，剩余首付款四年八次補(bǔ)齊，但是呢優(yōu)勢還是不夠，大家都在用。

第二招：學(xué)位贈送。

首付款交齊，按揭貸款到賬，就贈送一個省實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)位。（綠博片區(qū)）

第三招：全民經(jīng)紀(jì)人。

總房款的2%的傭金獎勵，一套最便宜的傭金都有1.4萬，誰不賣力干？

第四招：四年返租。

買房享受租金補(bǔ)貼，并且確保租金大于補(bǔ)貼。

名門這四招，可謂是招招致命，再聰明的韭菜也得被干翻。

Q君只有一個想法，高、實(shí)在是高！

返租實(shí)在是高明??！單價按照18500元/㎡計(jì)算，面積按照38㎡，總價70萬，4年返租20萬，實(shí)際總房款50萬，算下來單價13000元/㎡。

你說名門是不是閑的慌，直接13000不就完了，它看中的是背后收益，商業(yè)不限購，一套多收20萬，800套，就是1.6億，腰包至少多了1.6個億。

不要小看這1.6億元，年關(guān)就是救命錢，這個節(jié)骨眼融創(chuàng)、恒大融資都得13%，名門融資至少得多5%，還不一定能弄過來錢。

1.6億一年光利息都3000萬，所以無論怎么算都是名門賺了。(展開全部)

天境的800位業(yè)主，你們圖啥？
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看到天境開盤成交800套，我很吃驚，這明擺的大坑，還有這么多人跳？
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首先是價格：天境的售價18800元/平，真TMD高，周邊融創(chuàng)金水府、鑫苑金水觀城的住宅售價也就19000元/平，一般來說，同區(qū)域的公寓價格是住宅價格的7-8折左右。試問，有這資本，干嘛不買更便宜位置更好的華潤新時代內(nèi)購房？
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其次是返租：名門提出四年返租，租金補(bǔ)貼能彌補(bǔ)月供。以38㎡為例，按18500價格計(jì)算， 總價70萬，4年返租20萬左右，按這樣算，實(shí)際總房款是50萬，折合均價13000元，相當(dāng)于正常公寓售價。
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所以，800位勇士，你們是自己給自己返租！
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至于送的綠博園的省實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)位，我不知道是圖啥，都愿意花冤枉錢買高價公寓了，還忍心讓自己孩天天跑綠博園去上個小學(xué)？
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而且，買房送學(xué)位是國家明令禁止的，開發(fā)商賣房時“打包票”可以入讀，到了報(bào)名時，卻因?yàn)閷W(xué)位的指標(biāo)、年限等限制，導(dǎo)致子女上學(xué)不成，這樣的情況時有發(fā)生。
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當(dāng)然，天境也不是一無是處。

首先，雙氣公寓產(chǎn)品比較少見，一般公寓只能用電燒飯，住公寓跟住賓館一樣，雙氣起碼有了點(diǎn)家庭的煙火氣。

其次，精裝的標(biāo)準(zhǔn)還可以，有中央空調(diào)，指紋密碼鎖，新風(fēng)系統(tǒng)，電磁爐燃?xì)庠?，比一般精裝公寓配置要高。

再次，這次推的房源位置不錯，沒有臨著農(nóng)業(yè)路高架，采光也比較好。
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個人猜測，名門估計(jì)過段會取消返租政策。(展開全部)

12月15日開始集中簽約，按認(rèn)籌順序選房，推出公寓5#（1D19F6T31）（當(dāng)天集中簽約10F-19F）、6#（1D23F6T46）（當(dāng)天集中簽約7F-23F）共計(jì)1092套，當(dāng)天去化805套。

35-105㎡1082套；
125㎡三室10套；
共去化805套。

均價（精裝）：

5#南戶均價19800元／㎡、北戶均價18800元／㎡；
6#南戶均價18800元／㎡、北戶均價17800元／㎡；
公寓整體均價18800元／㎡左右

客戶情況：

11月7日開始認(rèn)籌，集中簽約當(dāng)天到訪約1200組客戶

開盤點(diǎn)評：

項(xiàng)目位于鄭州市金水區(qū)中州大道農(nóng)業(yè)路向西100米三環(huán)內(nèi)，金水區(qū)的核心地塊，交通比較方便，買公寓就送省實(shí)驗(yàn)的名額也是一大亮點(diǎn)。(展開全部)