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這項(xiàng)目快開(kāi)盤(pán)了，但沒(méi)啥人關(guān)注。

裕華光合世界說(shuō)白了，就是一個(gè)披著商品房外衣的安置房，性?xún)r(jià)比太低。
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無(wú)它，這個(gè)項(xiàng)目一共8棟住宅，1棟寫(xiě)字樓。除了1號(hào)樓，其它2-8號(hào)樓均有安置房，其實(shí)這塊地就是為了林山寨安置所用，村民優(yōu)先，等安置房都確定好了，剩下的一點(diǎn)點(diǎn)商品房才能對(duì)外出售，估計(jì)就100多套吧，由于大量的安置，為了補(bǔ)償開(kāi)發(fā)商，在高新區(qū)批了塊飛地，也就是裕華滿(mǎn)園了。
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由于這種特殊性，樓盤(pán)進(jìn)度也是曠日持久。
2015年8月，光合世界地塊掛牌出讓?zhuān)山粌r(jià)：4.2億，樓面價(jià)738元/㎡，占地面積57畝，容積率5，總建面19萬(wàn)㎡。
2015年9月19日，首次內(nèi)購(gòu)，11000多的價(jià)格賣(mài)了100多套，之后就封盤(pán)至今。
如今兩年一晃，終于又要開(kāi)盤(pán)了，預(yù)估均價(jià)17000元/㎡。
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項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)很明顯，二環(huán)內(nèi)，原汁原味的伊河路小學(xué)，但即使你地緣情節(jié)再濃厚，我也不建議等它開(kāi)盤(pán)，商品房數(shù)量太少，開(kāi)發(fā)商定價(jià)肯定就高不就低，主力戶(hù)型94㎡、120㎡、130㎡也以手槍?xiě)粜途佣?，何必掏高價(jià)住一個(gè)容積率高達(dá)4.98的安置小區(qū)呢？
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除了住宅，寫(xiě)字樓在售房源約為170-200平左右，均價(jià)為9500元/平有，主打語(yǔ)數(shù)外音美體出國(guó)培訓(xùn)等教培主題。商鋪純一樓面積117平米，均價(jià)40000元/平左右，其他一拖二商鋪160-200平，均價(jià)30000元/平。相對(duì)保利心語(yǔ)商鋪，中原路50000元/平，洛河西路20000元/平來(lái)說(shuō)，有點(diǎn)貴。(展開(kāi)全部)

住宅憑借強(qiáng)勢(shì)的學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)接近售罄，目前商鋪和寫(xiě)字樓0元入會(huì)中，寫(xiě)字樓面積75-2000平米，臨街商鋪27-220平米。辦公的話(huà)，整個(gè)中原區(qū)2015年供應(yīng)3.5萬(wàn)方，成交約3萬(wàn)方，均價(jià)大概7600元，從這塊來(lái)看，光合世界寫(xiě)字樓還是可以的，就看定價(jià)多少，太高了不現(xiàn)實(shí)，這跟住宅不一樣，寫(xiě)字樓客戶(hù)首看投資回報(bào)率，這塊明顯沒(méi)有商務(wù)氛圍，單靠教育綜合體的概念難以支撐，預(yù)計(jì)未來(lái)只能租給附近的教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，但如此多的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)集中在一棟樓上，瓜分這不多的生源，也是個(gè)問(wèn)題，伊河大廈20平米的寫(xiě)字樓月租金1000元，供大家參考。再看商鋪，中原區(qū)2015商鋪供給18萬(wàn)方，成交6萬(wàn)方，均價(jià)17000，如此巨大的庫(kù)存積壓，光合世界的商鋪怎么辦？這個(gè)位置，也主要以低端商業(yè)為主，能否支撐投資回報(bào)？商鋪投資還是要謹(jǐn)慎。(展開(kāi)全部)

裕華光合世界，中原區(qū)伊河路與工人路交匯處。開(kāi)發(fā)商德宇實(shí)業(yè)，裕華置業(yè)是其大股東，裕華置業(yè)在本土也算一個(gè)不大不小的開(kāi)發(fā)公司，旗下的迎賓路三號(hào)、千鹿山、銘今等項(xiàng)目，特別是迎賓路三號(hào)可以說(shuō)是高端別墅的先行者。裕華老板惠濟(jì)區(qū)關(guān)系很硬，所以能拿到三號(hào)那么好的土地。言歸正傳，說(shuō)說(shuō)裕華光合世界，土地是在今年八月份拿到分別為鄭政出[2015]40號(hào)、鄭政出[2015]41號(hào)。此地塊屬于市區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)地塊，周邊生活配套完善。項(xiàng)目最大的賣(mài)點(diǎn)伊河路小學(xué)，外國(guó)語(yǔ)中學(xué)上不了，單單是因?yàn)閷W(xué)區(qū)房一平方要比周邊貴2000元左右。作為城中村改造項(xiàng)目此項(xiàng)目的容積率接近5，住起來(lái)可定不會(huì)舒服，住宅下面有底商緊挨著主干道，避免不了嘈雜。若是考慮孩子上學(xué)，可以對(duì)比一下周邊的二手學(xué)區(qū)房，若是自用，要慎重。(展開(kāi)全部)