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老鴉陳片區(qū)的內(nèi)卷程度已經(jīng)快趕上金水北了。

新盤時代系列映江河正式亮相，預(yù)計9月份示范區(qū)對外開放，國慶節(jié)前后首批開盤，首開樓棟2#。

雖然緊挨賈魯河，本以為會走純改善路線，但這次的面積段確實出乎意料的剛需，兩個面積段3個戶型，98平做到了雙衛(wèi)設(shè)計，118平南北通透戶型贈送了入戶花園，布局于3#和2#的邊戶，118平西邊廳戶型做成了賈魯河的觀景房，分布于2#、3#和5#，梯戶比為3梯5戶、3梯6戶和兩梯四戶，其中98平529套占比76%，118平167套占比24%，總體還是比較剛需的一個樓盤，招商對于鄭州的市場還是了如指掌，知道哪些面積段更利于去化。

產(chǎn)品在錦宸、天宸之上做了全系列的產(chǎn)品升級，卷得房率卷戶型，映江河一點也沒有拉下，外立面同樣為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，簡單大氣，所謂的高顏值也只能說跟錦宸和天宸差不太多吧。

惠濟北的招商跟萬科來了個面對面PK，老鴉陳這邊一條賈魯河上又要跟萬科硬對硬了，萬科翠灣中城江山路以西的后續(xù)地塊也待啟動，萬科這次走的路線跟招商大差不差，在天宸也即將清盤之際，老鴉陳又要熱鬧起來了。

雖然都臨賈魯河，但明顯映江河這邊對于河景房的優(yōu)勢更大，西側(cè)是緊鄰，北側(cè)還有大面積的濕地公園，又遠離了京廣快速路的噪音干擾，西側(cè)東側(cè)江山路，南側(cè)三全路，距離地鐵4號線也更有距離上的優(yōu)勢，教育資源這一塊暫時都沒有優(yōu)勢。

價格上應(yīng)該會有優(yōu)勢，可以關(guān)注。(展開全部)

招商時代映江河，惠濟區(qū)水委路北、河鼓路西s。

招商的名字起的是有點意思，時代江河、時代錦宸、時代錦宸，讓我想起了北島的詩：我的時代在背后，突然敲響大鼓。當鼓聲再次敲響，也許我們不必急于把答案尋找。

但是招商和萬科確實是見證了老鴉陳的時代變遷，很多開發(fā)商都看過老鴉陳，最后都沒有談攏，最后還萬科和招商來了。

閑話少說直接看項目，時代映江河占地面積只有27畝，土地單價大概是1100萬/畝，樓面價4100元左右，距離地鐵4號線老鴉陳站，只有幾百米的距離，容積率是3.99，規(guī)劃4棟34層的高層和1棟幼兒園，預(yù)計是今年的9月份入市，咱們看看戶型配比小區(qū)里面一共只有不到700套房子，只有2種戶型98平方米、118平方米，3T6戶，非常典型的剛需設(shè)計。

對比一下萬科萬科翠灣中城三期，占地面積是32畝，容積率是3.99，5棟33-34層高層，723戶，單價是1000萬/畝，樓面價是3700左右，戶型和招商時代映江河非常相似，也是走的剛需流派，萬科的第四代住宅的熱度也退下去了，唯有不變的才是永恒。

這兩項目到底應(yīng)該如何選擇，我個人是更傾向于萬科，因為萬科有底線，做的不會超出你的預(yù)期，但是也是有底線的，畢竟萬科來鄭州也是十多年從高端到改善高剛需都有，反觀招商項目做的是平平，沒有特別出彩的項目，但是因為是央企，也沒有爛尾，無錯就是功。

多比較，多觀察，多對比。(展開全部)

6月20日晚，招商蛇口林嶼系產(chǎn)品全國首發(fā)儀式，發(fā)布會上同時官宣了老鴉陳招商第三子的全新案名：招商時代·映江河。

2015年，招商蛇口通過招商·天地華府項目地塊進駐鄭州，9年14盤，這個速度不可謂快，實際前些年在民營房企攻城略地的時候央企顯得特別低調(diào)，招商亦是如此，央企國資內(nèi)部的收益率在當時是如何也算不過高周轉(zhuǎn)房企的，但是禍兮福所倚福兮禍所伏，當市場冷靜下來的時候潮水退去才知道誰是過客，民企時代的落幕掀起了國央企的起始，招商在惠濟開始發(fā)力，和美景合作后又在老鴉陳片區(qū)與平臺公司天河控股合作三宗住宅用地

此次主角映江河雖然案名擯棄了前兩個地塊的“宸”系列，但是其實還是如出一轍，從位置到產(chǎn)品規(guī)劃和定位，基本一致。

項目位于惠濟區(qū)水委路北、河鼓路西，占地27.61畝，總建筑面積97292.1 ㎡，容積率3.99，規(guī)劃4棟34層高層，社區(qū)內(nèi)配套有社區(qū)便利店，一所三班制幼兒園（隔壁錦宸沒有規(guī)劃幼兒園，合計6棟高層規(guī)劃一個三班幼兒園是不是有點不合理）；映江河主打98-118平三室兩廳兩衛(wèi)，定位剛需剛改，3T6戶連廊設(shè)計。
98平戶型和之前宸系列一樣做到了雙衛(wèi)設(shè)計，雖然沒有了錦宸一體的甲板陽臺，但是主臥是由高贈送陽臺改造來的，實用面積更佳；
118平的東邊戶設(shè)計入戶花園（是否贈送暫不確定，大概率是一半贈送），主臥贈送陽臺飄窗改造+270°觀景視覺；
118㎡西邊戶因為可以觀河景所以招商做了橫廳設(shè)計，南側(cè)主臥依舊是贈送陽臺飄窗改造+270°觀景視角，西邊戶高層應(yīng)該是可以看到賈魯河河面的。

地塊西側(cè)臨近賈魯河，更有招商自己斥資打造的7500㎡的濱河公園，，生態(tài)景觀環(huán)境非常不錯；交通上目前項目四周都是規(guī)劃市政道路，但是隔著錦宸往東就是江山路、周邊三全路，京廣快速路等都非常方便，地鐵四號線老鴉陳也僅有約500米的距離，還是比較方便的。

外部條件上2024年6月1日招商時代錦宸交付，交付時間整整比預(yù)期提前213天，還得是招商！

教育資源上天宸南側(cè)的29-C5-02教育用地已由惠濟區(qū)zf簽約鄭州一中教育集團，起碼中學(xué)算是名校師資加持，雖然這所學(xué)校距離三全路北的映江河和錦宸距離不算近，但是招商的樓盤大概率是會劃片進去的。小學(xué)暫時沒有消息招商引進什么掛牌的分校。

順便提一嘴招商作為國內(nèi)領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營企業(yè)，只在老鴉陳拿住宅賣有點說不過去，當初說好的TOD呢？說好的各種商業(yè)配套呢？(展開全部)

老鴉陳板塊徹底躺平，產(chǎn)品趨于平庸化，剛需化，前有萬科翠灣三期，后有招商時代映江河，都做成了橫平豎直的乏味方疙瘩。

萬科好歹還掙扎過，招商一直都是大路貨路線，也難怪，映江河這個老鴉陳29-B2-01地塊是招商蛇口與天河控股（河南）有限公司兩大國央企的合作項目，注定是翻不起浪花的。

地塊本身也泛善可陳，只有27.61畝，容積率3.99，建筑密度19.24%，綠地率30.01%，共規(guī)劃有4棟34層板式高層，規(guī)劃總戶數(shù)696，社區(qū)內(nèi)配套有社區(qū)便利店，一所三班制幼兒園。硬要說亮點，也有，西側(cè)臨近賈魯河，距離地鐵4號線老鴉陳站約300米。

小盤確有大園林，最值得一提的是旁邊這個7500平濱河公園，這由招商時代項目打造，與賈魯河濱河公園相連，內(nèi)部規(guī)劃帳篷露營/寵物友好樂園/兒童場景/林下廣場等多個功能區(qū)，還是相當不錯的，招商偶爾搞個河邊燒烤，業(yè)主晚上遛個彎，挺好?，F(xiàn)在好多開發(fā)商都在造公園，比如保利縵城和頌的那個山體公園，開發(fā)商真成了城市運營商了?，F(xiàn)在招商還在為公園向業(yè)主征集名字。

映江河主打98-118平三室兩廳兩衛(wèi)，其中98平戶型做到了雙衛(wèi)設(shè)計，118平的南廳戶型贈送入戶花園；118平邊廳戶型更是20米的超長面寬能看賈魯河河面。
個人認為招商映江河要比萬科翠灣三期稍微好點，起碼離京廣快速路比較遠，也有現(xiàn)成的濱河公園，地鐵口也近點。(展開全部)

招商老鴉陳宸系列之觀宸，這是招商在老鴉陳的第三個項目，繼續(xù)選擇了走剛需剛改路線，作為不差錢的央企，項目施工進度還是非?？斓模F(xiàn)場干的是熱火朝天。

老鴉陳整個區(qū)域地塊被分割的零零散散，但大多都是小地塊，觀宸也只有27畝，規(guī)劃了4棟高層住宅，696戶，外立面規(guī)劃設(shè)計及風(fēng)格都可以參照錦宸和天宸。
現(xiàn)在市場上卷戶型已經(jīng) 成了一種標配，看似普通的觀宸，其實也在暗自較勁，這次推出的是將S”墻設(shè)計運用到了戶內(nèi)的空間，廚房的冰箱外移動，實現(xiàn)玄關(guān)柜、冰箱、電視柜三者在一條水平線上，提升了空間利用率。鄭州樓市的創(chuàng)新更新速度真的讓人佩服，果然沒有最卷只有更卷。

亮點：

1、 整個老鴉陳區(qū)域，能完全享受賈魯河得天獨厚生態(tài)資源的只有觀宸和天宸。

2、 地鐵4號線老鴉陳站，標準地鐵盤，出行非常便利。

教育資源比較匱乏的老鴉陳片區(qū)規(guī)劃的常青路中學(xué)（天宸南側(cè)）已確定由一中教育集團托管，且教育局已明確說明學(xué)校建成使用后，招商幾個地塊 的業(yè)主符合惠濟區(qū)招生政策的學(xué)生，均可到該學(xué)校就讀。學(xué)校這一弊端暫時可以翻頁了，但小學(xué)依舊匱乏。

老鴉陳這個區(qū)域也是占據(jù)了得天獨厚的風(fēng)水寶地，主城區(qū)自然外溢區(qū)域，有地鐵且條條大路通羅馬，鄰毗鄰金水北，典型的一手好牌沒有趕上樓市的快班車。

價格不會太高，可以關(guān)注。(展開全部)

2023年7月7日鄭州泰實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價30223萬元摘得鄭政出〔2023〕7號地（折合畝單價1095萬元/畝，樓面價4105元/㎡，溢價0%。）

地塊位于惠濟區(qū)老鴉陳片區(qū)水委路北、河鼓路西；使用面積18404.36㎡（約27.61畝），70年城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地），1.1＜容積率＜4，。

目前項目已經(jīng)規(guī)劃公示，時代觀宸苑，招商的第三個宸系產(chǎn)品。
地塊總建筑面積97292.1 ㎡，容積率3.99，建筑密度19.24%，綠地率＞30.01%。社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有4棟34層高層，規(guī)劃總戶數(shù)696，規(guī)劃機動車停車位716輛，社區(qū)內(nèi)配套有社區(qū)便利店，一所三班制幼兒園。戶型設(shè)計目前釋放出來的僅有一個大三房戶型，預(yù)估面積在120左右，戶型贈送上大陽臺+花池，尤其主臥的贈送陽臺甚至于單獨成一個臥室都沒問題，但是這個空間依托于主臥，想打造3+1房有點困難，可以做個大的衣帽間或者化妝間之類的。沒有公布的戶型，盲猜大概率有100一下的三房和130+的四房產(chǎn)品，現(xiàn)在的剛需樓盤其實很難賣，銷售好一點的都是改善，這也是近期各個區(qū)域改善樓盤雨后春筍一般出來的原因。

時代觀宸苑位置有好有壞，西側(cè)臨近賈魯河，生態(tài)景觀環(huán)境非常不錯，但是同樣賈魯河和京廣快速路限制了其往西的配套，喜歡靜謐的倒是可以，出行交通上距離地鐵4號線老鴉陳站約300米，路網(wǎng)也算發(fā)達，三個宸系產(chǎn)品來講，綜合還是天宸的位置更加優(yōu)越，江山路往西的界面實在是不咋滴。

招商這兩年給惠濟走的很近，又是戰(zhàn)略合作開發(fā)了又是給平臺公司代建了，不亦樂乎。一直以來說招商要在老鴉陳的城市更新下大功夫打造TOD綜合項目，但是目前的進展來看還是稀稀拉拉從住宅做起，而且三個地塊都是小單子地塊，所謂的商業(yè)配套更是遙遙無期，君不見美景美境的商業(yè)地塊在住宅開發(fā)完交付后一紙變性改為了住宅，這找誰說理去，所以沒有落地的配套都是在耍流氓，老鴉陳片區(qū)的改造沒有隨著當初“城改大躍進”進行已經(jīng)丟了先機，現(xiàn)在整個片區(qū)也只有萬科和招商兩個企業(yè)在做，而且看萬科的勁頭大概率也沒有想法繼續(xù)玩，目前只有抱好招商的大腿圖圖而進。

招商的交付肯定沒問題，從天宸的實景展示來講還是不錯的，但是整個片區(qū)的教育資源比較匱乏是個事實，沒有落地的名校和雙學(xué)區(qū)的加持，而且最近新盤的價格都離譜的狠，昨天緊鄰東區(qū)的綠城誠園發(fā)來了14xxx的現(xiàn)房單價，金水北的工抵房也是這個區(qū)間，招商不搞價格戰(zhàn)是真沒競爭力呀。(展開全部)

招商老鴉陳時代大城又添了一員—時代觀宸，這是招商蛇口鄭州公司在片區(qū)收購的第三塊土地。

水委路北、河鼓路西，27.61畝，容積率4.0，建筑高度100米，規(guī)劃4棟34層高層住宅及1棟三班幼兒園，層高2.9米，共696戶，地下機動車停車位647，三梯六戶為主也就是所謂的一梯兩戶，主打三房，原來對外透露因為緊鄰賈魯河這個地塊可能會做成改善多一些，看完規(guī)劃圖就是挺剛需的，招商在這個片區(qū)做完錦宸和天宸，已經(jīng)找到了流量密碼。

戶型就是非常大眾的三房兩衛(wèi)了，可能也會偷換概念走卷贈送面積高容積率之路。畢竟現(xiàn)在市場上競爭激烈，得房率也成了內(nèi)卷的一個點，某些樓盤偷換概念加上贈送面積得房率高達90%多。

隔壁就是待交房的錦宸，外立面已經(jīng)完全呈現(xiàn)，觀宸跟它風(fēng)格也大差不差，西側(cè)緊鄰賈魯河，北側(cè)為江山路賈魯河濕地公園，只是現(xiàn)在這段的賈魯河沿線的風(fēng)景還很一般，至少這個區(qū)域在未來生態(tài)資源絕對是其最大的優(yōu)勢，非常的優(yōu)質(zhì)。

周邊三全路、京廣快速路、江山路，地鐵4號線老鴉陳站，出行還是非常便利的，南側(cè)的地塊已改為容積率2.5的住宅，配套跟錦宸完全共享，生活主要依靠江山路以西的配套，目前各種配套都很一般，尤其是缺乏教育資源。

老鴉陳片區(qū)在售樓盤只有天宸和翠灣中城二期了，等到這個地塊入市二者估計也差不多了，所以競爭壓力小了許多，價格可以參照錦宸。(展開全部)

招商繼續(xù)深耕老鴉陳片區(qū)，去年天河投資摘得的位于水委路北、河鼓路西的鄭政出（2023）7號地塊年前成功被招商收購，這也是其布局老鴉陳時代大城系列錦宸、天宸之后的第三子。

按照招商給出的信息，除了以上這些后期大概率老鴨陳片區(qū)還會出現(xiàn)更多的招商系列。

7號地塊地塊很小僅27.61畝，容積率4.0，建筑高度100米，摘地時的樓面價為4105元/㎡，地塊指標還不錯，東側(cè)緊鄰一路之隔的就是在售的時代錦宸了，所以二者的配套是完全可以共享的，周邊江山路、三全路，京廣快速路，最近地鐵為4號線的老鴉陳站，出行真的非常的方便，相比而言的優(yōu)勢就是距離賈魯河更近了一些，可以說是完全緊鄰了，雖然這個河段的賈魯河景觀還未完全呈現(xiàn)，但生態(tài)資源的優(yōu)勢時早晚都要完美體現(xiàn)出來的。

劣勢也是比較明顯的，老鴉陳片區(qū)以江山路為界線，江山路東西兩側(cè)完全時兩副景象，7號地所在的江山路西還是有點荒涼的，不僅體現(xiàn)在城市界面一般上，還有各種生活配套的缺失，片區(qū)規(guī)劃和落地的教育資源也都跟其有段距離，老鴉陳剛落地的鄭州一中在天宸的南側(cè)，招商應(yīng)該會憑關(guān)系把旗下幾個項目都照顧在內(nèi)的。

前期透露的消息是因7號地緊鄰賈魯河，要主打河景改善產(chǎn)品的，不過如果還是要走時代大城系列的路線，主要客戶群體還是離不開剛改。

可以關(guān)注，但看價格了。(展開全部)

7號地應(yīng)該是招商布局老鴉陳繼錦宸、天宸之后的又一時代“宸”系列產(chǎn)品，盡管沒有官宣，但招商與惠濟區(qū)zf的關(guān)系非同尋常，招商也多次宣傳將深耕老鴉陳，基本八九不離十了。

提起老鴉陳片區(qū)想到最多的就是省體育中心、毗鄰金水北以及地鐵4號線，但它還有一個最大的優(yōu)勢就是賈魯河穿行而過，不過能跟河景房扯上關(guān)系的也就地鐵4號線周邊的幾個地塊，目前7號地可以說是整個片區(qū)已開發(fā)地塊距離賈魯河最近的地塊了，這個地塊生態(tài)資源也將成為其最大的賣點，真正的北側(cè)和西側(cè)全是大面積綠地，風(fēng)景真的非常好，不過當下的賈魯河這段的景觀治理跟文化路-花園路那段還是差了一個檔次。

地塊很小，只有27畝，容積率4.0，建筑高度100米，也就是4棟高層的量，東側(cè)就是在建的時代錦宸了，除了距離賈魯河更近一些，其他的各種配套二者完全可以共享。

但老鴉陳也是一個魔幻的片區(qū)，一條江山路之隔，配套確實千差萬別，江山路以東明顯生活氣息和煙火氣都更接近主城，江山路以西卻有種連霍北的既視感，所以生態(tài)資源更好一些的時代錦宸14000左右的價格走剛需剛改路線，去化也是一般般，買房也更現(xiàn)實了，在交通便利方便和生態(tài)資源二選一的情況下，毫不猶豫選擇前者。

7號地據(jù)說是準備打造純改善河景房項目呢，多少錢大家才買賬呢(展開全部)