日韩在线精品特黄,2017亚洲欧美性爱,日韩不卡在线视频,精品99精品在线观看

伴隨著給力的政策，最近住宅市場有所升溫，但公寓市場還是冷的很，我看公寓項(xiàng)目基本是躺平的節(jié)奏，手機(jī)上就這個(gè)萬熙公寓還在活躍，二手房市場上，倒是不少公寓甩賣，看了價(jià)格，讓我對公寓的投資屬性更加鄙夷了。

目前市面上在售的二手公寓，業(yè)主普遍掛價(jià)比入手時(shí)低至少20%，金水區(qū)40-50平的公寓，掛牌價(jià)20-30萬的不在少數(shù)，就這都不好賣。業(yè)主雖然大幅折價(jià)出讓，但加上高昂的稅費(fèi)，買家入手的代價(jià)基本和業(yè)主入手時(shí)差不多了。

所以說，公寓一旦買到手，本金就虧了20%。

像萬熙天地這種公寓，因?yàn)樗娒裼?，雙氣，出租或者自住方面壓力稍小，但也是買了就別想著賣了。那么，這種好地段，類住宅舒適度高的商辦產(chǎn)品，出路在哪？
個(gè)人認(rèn)為還是當(dāng)作小型營業(yè)場所更劃算，因?yàn)橹挥羞@樣，它的比較優(yōu)勢才能出來。

一方面，他由于民用水電雙氣，比一般的寫字樓要省不少水電物業(yè)費(fèi)，成本低，但性質(zhì)上是商業(yè)一樣能注冊公司。

另一方面，這種70多平左右的面積，恰恰是市面上小公司能用起的一個(gè)門檻面積段，之前調(diào)研鄭州寫字樓好賣的也基本是70-110平的，他如果去正規(guī)的寫字樓，可能租金比這個(gè)貴。

雖然萬熙天地又是弄學(xué)校，又是精裝什么的，搞得真跟住宅一樣，但個(gè)人認(rèn)為，這里最終的宿命可能就跟國貿(mào)360的樓上一樣，成為咖啡廳，寵物店，攝影工作室，美甲美容工作室，培訓(xùn)班的另一個(gè)聚集地。
其實(shí)正商完全可以把引學(xué)校，裝修的錢省出來，優(yōu)惠在房價(jià)上，或者做點(diǎn)商務(wù)配套方面的提升，別老想著搶住宅客戶，太難了。

對于小型工作室來說，萬熙天地不失為一個(gè)辦公住宿兩用的好地方，交通便利，成本比寫字樓商鋪低，既省了房租又省了店租，一舉兩得。(展開全部)

萬熙天地，農(nóng)業(yè)路上的一顆新星。
位于農(nóng)業(yè)路北、林科路南、姚寨路西，城改項(xiàng)目，總占地103畝，涵蓋星級酒店、酒店式公寓、高端商業(yè)和住宅為一體的大型綜合體項(xiàng)目，包括未來180米的地標(biāo)性建筑和40萬方商業(yè)，目前在售為一期，規(guī)劃5棟18層公寓產(chǎn)品，后期還有二期和三期待售以loft公寓為主，精裝修交付，面積54平、66平、75平和98平，均價(jià)12000左右。
與傳統(tǒng)公寓相比優(yōu)勢在：
1、民用水電，雙氣天然氣+暖氣，層高3.05米。
2、梯戶比低，2梯5戶，2梯7戶為主，不再是公寓傳統(tǒng)筒子樓。
3、學(xué)位房，購公寓贈送緯五路二小明鴻校區(qū)和緯五路二小附屬幼兒園學(xué)位各一個(gè)。
最可圈可點(diǎn)的在于位置，標(biāo)準(zhǔn)金二環(huán)，農(nóng)業(yè)路、中州大道，未來農(nóng)業(yè)路經(jīng)三路規(guī)劃有地鐵15號線，經(jīng)三路東風(fēng)路在建有8號線，交通非常方便，同時(shí)這里也是東區(qū)和金水老城的銜接處，地理位置非常優(yōu)越。
當(dāng)然再好的位置也難逃公寓產(chǎn)品40年產(chǎn)權(quán)的魔性，鄭州公寓體量已大到你不敢想象，得房率低，后期轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高且不說，關(guān)鍵是得找到愿意接盤的人，關(guān)于其開發(fā)商實(shí)力也是質(zhì)疑點(diǎn)，最終這個(gè)大型綜合體是驚喜還是驚嚇還有待驗(yàn)證。
這種性質(zhì)的公寓可以對比白沙的新田印象還有正商書香名筑，適合人群：1、住宅已有數(shù)套，純粹為了租金收益。2、首次置業(yè)年輕人，資金有限，住宅實(shí)在買不起，又不愿去遠(yuǎn)郊遷就。3、買整層作為酒店或名宿的實(shí)力派也可以考慮，這一點(diǎn)也直接將公寓的又一缺點(diǎn)暴露，未來社區(qū)是住宅、辦公、各種酒店混為一體，居住舒適度大大降低。
總之，一般普通人置業(yè)非迫不得已請遠(yuǎn)離公寓，有錢人隨意。(展開全部)

萬熙天地，農(nóng)業(yè)路和中州大道交匯處。

先說結(jié)論不建議購買，重要的事情說三遍，不建議購買、不建議購買、不建議購買。

萬熙天地憋了一個(gè)大招，買公寓送汽車。

萬熙天地的公寓一路下跌，從最早宣傳的1.8萬/平方米，再到1.5萬/平方米，然后到現(xiàn)在的12888萬/平方米，買特殊戶型（B、B1，70平方米左右），送大眾寶來一輛。

我們簡單的做一個(gè)算術(shù)題，一套公寓12888*70=90萬，一輛大眾寶來10萬。

這樣算下來單價(jià)（90-10）/70=1.14萬/平方米。

這個(gè)項(xiàng)目是位于中州大道和農(nóng)業(yè)路交匯處的城改項(xiàng)目，屬于金水區(qū)押砦城中村改造用地，一期規(guī)劃的是1棟超高層商務(wù)辦公，另外加上5棟公寓，這個(gè)項(xiàng)目的公寓為了增加溢價(jià)，增加了一些特色：

1、學(xué)位房。買公寓直接送緯五路二小明鴻路校區(qū)，買完直接就能上，當(dāng)然是學(xué)位房。

2、民水民電。一般公寓都是商水商電，這個(gè)公寓是民水民電，降低居住成本，這個(gè)也是比較少見。

3、雙氣。一般公寓是單其，而這個(gè)是雙氣，也是非常少見。

為啥不推薦？

其一鄭州的公寓供應(yīng)過量，去化周期大概在8-9年，投資回報(bào)率低于2%，也就是說市盈率都是50倍以上，這算下來肯定是賠本的，由于稅費(fèi)的原因鄭州公寓二手房流動性為零，沒有流動性的資產(chǎn)還能叫資產(chǎn)嗎？所以說投資客一定不要買，不管再便宜，除非租金能十年回本。

其二就是這個(gè)開發(fā)商，真的是小開發(fā)商，小開發(fā)商玩城改，就像是在鋼絲繩上跳舞，風(fēng)險(xiǎn)是很大很大的，你去買房就像是刀口舔血、火中取栗，風(fēng)險(xiǎn)是極其大的。

現(xiàn)在鄭州的房地產(chǎn)市場，寧可錯過，不能買錯！(展開全部)

鄭州公寓價(jià)格的下限真的沒有，從預(yù)售宣傳的1.8到實(shí)際開盤的1.5，再到現(xiàn)在特價(jià)的1.2，只有更便宜，沒有最便宜。

探盤萬熙天地項(xiàng)目，實(shí)際上發(fā)現(xiàn)很多項(xiàng)目本身的優(yōu)點(diǎn)以及一些開發(fā)商用來彌補(bǔ)的優(yōu)勢，這并不是一個(gè)一無是處的單純公寓項(xiàng)目。

項(xiàng)目位置得天獨(dú)厚，農(nóng)業(yè)路北，林科路南，姚寨路西，街坊路東（目前姚寨路和街坊路是在建規(guī)劃路），往東走500米就是中州大道，一路之隔就是東區(qū)。規(guī)劃一棟180米商務(wù)辦公及5棟類住宅公寓。
商務(wù)辦公號稱簽約萬豪酒店，底商對標(biāo)正弘城的商業(yè)來打造，這一點(diǎn)聽聽就算了，按照開發(fā)商的實(shí)力估計(jì)又4成希望。
重點(diǎn)是類住宅的公寓產(chǎn)品，首先開發(fā)商解決中學(xué)之前的上學(xué)問題，售樓部所在位置是公立的緯五路小月附屬幼兒園，小學(xué)簽約緯五路小學(xué)明鴻小區(qū)，和常綠東風(fēng)宸院的小學(xué)一樣，而且距離項(xiàng)目還很近。 其次民水民電雙氣地暖，這一點(diǎn)完全和住宅產(chǎn)品配套一致，之前市場上公寓最大的問題就是水電費(fèi)價(jià)格以及沒有燃?xì)猓@一點(diǎn)確實(shí)解決不少人的需求。目前萬熙天地在售的5#6#朝向?yàn)闁|西向，5號樓2T5 18層，6號樓2T7 27層，梯戶比也和一些住宅項(xiàng)目的小戶型相似，非之前很多公寓的那種筒子樓，電梯使用效率也非常高，這一點(diǎn)居住起來和住宅的區(qū)別不大。

萬熙天地周邊的二手住宅價(jià)格穩(wěn)定在1.8之上，新房融創(chuàng)蘭園和常綠也是1.9左右，而這種類住宅的公寓價(jià)格只有1.2，帶裝修，確實(shí)很吸引人，東區(qū)的單身白領(lǐng)金領(lǐng)，乃至用來當(dāng)婚房過渡的小年輕都可以考慮。不過貸款只能貸10年。投資的話，按照投資收益比并不是那么高，不過相比對面的名門天境好上不知道多少。

項(xiàng)目唯一的劣勢在于開發(fā)商，開發(fā)商太小，只是為了這個(gè)項(xiàng)目成立的開發(fā)公司，如此大體量的商務(wù)項(xiàng)目，銷售周期長，回款沒住宅快，所以開發(fā)商的資金鏈非常重要，一個(gè)不小心就和對面名門一個(gè)結(jié)果。如果是建業(yè)正商的項(xiàng)目，這個(gè)價(jià)格閉著眼就能買，但是目前還是要慎重！(展開全部)

萬熙天地，農(nóng)業(yè)路和中州大道交匯處。

2019年7月，河南省尚建置業(yè)13.38億元拿下中州大道與農(nóng)業(yè)路附近兩宗用地，一宗是商住，一宗是商業(yè)。

49號位于農(nóng)業(yè)路北、東明路東，由河南省尚建置業(yè)有限公司以74812元摘得，容積率5.8，單價(jià)1512.2萬/畝，樓面價(jià)3910.8元/平方米。

50號位于農(nóng)業(yè)路北、姚砦路西，由河南省尚建置業(yè)有限公司以58959元摘得，容積率7.9，單價(jià)1687.7萬/畝，樓面價(jià)3204.6元/平方米。

開發(fā)商是河南尚建置業(yè)有限公司，他有三個(gè)股東胡翼澤（76.19%）、萬向信托（19.05%）、中航瑞賽實(shí)業(yè)有限公司（4.76%），從已知的信息看出來胡翼澤分別在2018年9月出質(zhì)2125萬股，2019年12月5355萬股，兩個(gè)至今有效，另外在2020年9月16日，尚建置業(yè)和銘盛建筑被凍結(jié)約140萬的銀行存款。

再看產(chǎn)品，這是一個(gè)城市綜合體，首先推出的是5號樓和6號樓的精裝修公寓，兩梯五戶，全部是精裝修，對外釋放的價(jià)格14000-15000元/平方米，精裝修標(biāo)準(zhǔn)為3000元/平方米，這個(gè)公寓除了位置好就是捆綁的有學(xué)校，買完之后可以上緯五路二小明鴻小區(qū)和緯五路二小附屬幼兒園。

觀點(diǎn)如下：

第一不建議購買小開發(fā)商，尤其是樣的，在現(xiàn)在的情況下更是不能買。再便宜咱們也不不買，貪了就容易失的更多。

第二不建議購買公寓。鄭州99.9999999%的公寓不值得購買，買到手里基本沒有流動性！

那么有一個(gè)好學(xué)校到底值不值？我感覺是不值得，依舊風(fēng)險(xiǎn)很大。(展開全部)

也許是有名門天境的前車之鑒，萬熙天地做的這個(gè)公寓，真是煞費(fèi)苦心。
?
常規(guī)的公寓都是幾梯十幾戶，它這個(gè)5號樓是18層（1-2層底商），兩個(gè)單元，兩梯五戶，跟住宅差不多，不過是東西朝向的。

常規(guī)的公寓水電費(fèi)是商業(yè)的，太貴，它這個(gè)公寓是民水民電，大大降低成本。別小看這個(gè)水電，很多租戶不想租公寓，就是嫌水電費(fèi)貴。

常規(guī)的公寓是單氣，甚至沒氣，它這個(gè)公寓是雙氣地暖，能通天然氣的原因，是它的廚房都是通風(fēng)的。

常規(guī)的公寓不能上學(xué)，它這個(gè)公寓送個(gè)緯五路二小附屬幼兒園，明鴻路校區(qū)學(xué)位，和幼兒園，今年買明年就能上，當(dāng)然，學(xué)位是一次性的。

常規(guī)的公寓都是40來平單間，它這個(gè)公寓是70多平的類住宅設(shè)計(jì)，衛(wèi)生間廚房一應(yīng)俱全，甚至還有小三房，而且?guī)缀醵际侨髟O(shè)計(jì)。
?
最重要的是價(jià)格，精裝修14000-15000，對外釋放的裝修成本3000，當(dāng)然，肯定沒這么高。

比起旁邊實(shí)際成交價(jià)格15000多名門天境，似乎萬熙的公寓更劃算。前段融創(chuàng)大觀的那個(gè)公寓，毛坯基本是13000左右，舒適度還不如這個(gè)。
?
個(gè)人建議這個(gè)公寓的物業(yè)費(fèi)再降降，就更劃算了。目前元旦搞的活動是前10名成交客戶送10年物業(yè)費(fèi)，11-30名送5年物業(yè)費(fèi)，公寓的物業(yè)費(fèi)太貴了，能普惠一下就好了。
?
對這個(gè)項(xiàng)目的擔(dān)心和對名門的擔(dān)心一樣，開發(fā)商尚建置業(yè)是個(gè)不知名小房企，而這個(gè)項(xiàng)目存在大量商辦，還有個(gè)45層189米的超高寫字樓，投入資金大，銷售回款難度較大，萬一到最后弄不成咋辦？
?
此外，70多平14000-15000的單價(jià)，首付也得小50萬了，恐怕很多人都去考慮南三環(huán)的住宅了。畢竟這個(gè)公寓產(chǎn)權(quán)40年，二次交易也費(fèi)事費(fèi)錢，說到底不是真正的住宅。
?
目前市場上同區(qū)域公寓的價(jià)格基本是住宅的一半左右，如果參照常綠東風(fēng)宸院21000-23000的均價(jià)，這個(gè)一片公寓的合理售價(jià)11000-12000左右，相當(dāng)于民水民電、學(xué)區(qū)、精裝、舒適度都花在溢價(jià)的3000了，值不值還是要慎重考慮下的。(展開全部)

萬熙天地正式C位出道。
位于農(nóng)業(yè)路姚寨路交叉口，為金水區(qū)押砦城中村改造項(xiàng)目，總占地103畝，建筑面積約40萬方，分三個(gè)地塊開發(fā)，業(yè)態(tài)涵蓋酒店、行政公寓、住宅、精品商業(yè)，屬于大體量的城市綜合體。
首期入市為農(nóng)業(yè)路南、姚寨路西地塊，規(guī)劃5棟行政公寓及1棟180米超高層地標(biāo)建筑，其中公寓面積段60-95平，精裝修交付，3000一平的標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品對標(biāo)建業(yè)天筑國際公寓和正弘城麗汀公寓，首開為5#樓，2梯5戶設(shè)計(jì)，對外釋放價(jià)格17000元/㎡。
行政公寓是介于普通公寓與住宅的一種特殊行政的住宅產(chǎn)品，與40年產(chǎn)權(quán)公寓的區(qū)別在于梯戶比少、雙氣（含天然氣）、居民水電、戶口可落戶可入學(xué)。
180米的超高層建筑，目前已簽約萬豪旗下潮牌Maxy酒店（該酒店是專門為熱衷社交和活力慢慢的年輕人量身打造），位于西塔的35-45層；農(nóng)業(yè)路南、姚寨路東為后期地塊，專業(yè)打造商業(yè)綜合體及公寓LOFT產(chǎn)品；農(nóng)業(yè)路南、東明路東為商業(yè)兼住宅地塊，同時(shí)也為安混住宅地塊，地塊需安置總建筑面積176167㎡，這個(gè)比例還是不小的，目前暫未入市。
特點(diǎn)：
1、三環(huán)內(nèi)、寸土寸金的稀缺位置，臨農(nóng)業(yè)路、中州大道、東明路、向北為東風(fēng)路，標(biāo)準(zhǔn)的金二環(huán)位置，這個(gè)位置的光環(huán)過于強(qiáng)大，已完美掩蓋其瑕疵。
2、自建緯五路二小幼兒園公立性質(zhì)，簽約緯五路二小明鴻校區(qū)，周邊成熟社區(qū)太多，加上在建社區(qū)，該學(xué)校真的已經(jīng)人滿為患。
劣勢：
1、 5棟行政公寓下面基本全規(guī)劃有底商，周邊還有大量的商業(yè)綜合體，后期的嘈雜還是需要考慮一下的。
2、40年產(chǎn)權(quán)，說到底還是公寓性質(zhì)，得房率低。
3、這是開發(fā)商的首盤，定位如此高端，還待考證。
17000的價(jià)格確實(shí)不低，投資已觸及天花板，地緣性客戶周邊還有別的選擇，靜待去化率。(展開全部)

2019年7月4日，河南省尚建置業(yè)有限公司13.38億獲取金水區(qū)2宗地，共計(jì)56271.05㎡。
鄭政出〔2019〕49號（網(wǎng)），位于金水區(qū)農(nóng)業(yè)路北、東明路東，使用面積32982.25㎡，40年商務(wù)金融兼容70年城鎮(zhèn)住宅（地下50年交通服務(wù)場站），1.0＜容積率＜5.8，被河南尚建置業(yè)有限公司以起始價(jià)74812萬元摘得，折合樓面價(jià) 3911元/㎡。
鄭政出〔2019〕50號（網(wǎng)），位于金水區(qū)農(nóng)業(yè)路北、姚砦路西，使用面積23288.8㎡，40年零售商業(yè)、餐飲、旅館用地兼容商務(wù)金融（地下為交通服務(wù)場站），被河南尚建置業(yè)有限公司以起始價(jià)58959萬元摘得，折合樓面價(jià)3205元/㎡。

----------------------------------------------------------------------------------------------------

地塊位置超級好，中州大道一路之隔就是東區(qū)，出行坐擁農(nóng)業(yè)路高架和中州大道兩條城市主干道，作為金水區(qū)核心位置，周邊商圈林立，生活配套齊全，對面就是已經(jīng)短暫性爛尾的名門天境，當(dāng)時(shí)名門天境的各種優(yōu)秀宣傳都可以用在這個(gè)項(xiàng)目上，一點(diǎn)毛病都沒，畢竟一個(gè)路南一個(gè)路北。

兩宗地塊均為金水區(qū)押砦城中村改造項(xiàng)目用地，其中49號地需配建安置房176167㎡，根據(jù)用地面積和容積率，該地塊最大地上建筑面積約為191300㎡，也就是說用于開銷售的面積只有將近15000㎡，50號地需配建村民集體安置商業(yè)2300㎡?？梢钥闯鲩_發(fā)商可售的住宅是相當(dāng)少的，反倒是東側(cè)地塊大體量的商務(wù)商業(yè)做成了成品公寓在售，這一點(diǎn)和名門天境思路吻合，但是區(qū)域的韭菜已經(jīng)先一步被名門天境給收割了，所謂的成品公寓到底還能吸引多少目光呢，這是個(gè)嚴(yán)峻的問題。

目前項(xiàng)目售樓部已開放蓄客中，施工單位為中建七局和中鐵十六局，確實(shí)總包水平過硬，不過開發(fā)商資金來源為自然人股東和小部分萬向信托，而且開發(fā)企業(yè)并不知名，只是為了這個(gè)項(xiàng)目成立的開發(fā)公司，所以各項(xiàng)水平并不專業(yè)，重要的是后期能否交付不能保障，南邊的名門偌大個(gè)房企都將近1年未施工，所以各位看官還是慎入為好?。。?/cite>(展開全部)