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永威上和琚，鄭東新區(qū) 北龍湖如意河西二街與如意西路西北。

郭德綱在給兒子郭麒麟的家書中寫道：登天難，求人更難。黃連苦，無錢更苦。江湖險(xiǎn)，人心更險(xiǎn)。春冰薄，人情更薄。過去有句話：既落江湖內(nèi)，便是薄命人。

有錢男子漢，沒錢漢子難，一分錢真的是難倒英雄好漢，永威上和琚7月底也交付了一批房子，這個(gè)項(xiàng)目從2019年開始，一直銷售到現(xiàn)在依舊還是有房子，起步面積190平方米，其中220平方米以上占比超過60%，260平方米以上占比超過38%，也看出來永威的野心，但是真的是生不逢時(shí)。

文章蓋世，孔子厄于陳邦；武略超群，太公釣于渭水。顏淵命短，殊非兇惡之徒；盜跖年長，豈是善良之輩。

當(dāng)時(shí)我也是看好這個(gè)項(xiàng)目，畢竟確實(shí)是做的非常用心，如果你喜歡永威上院，但是缺的價(jià)格貴，永威上和琚則是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，依舊還是很貴，戶型面積大，單價(jià)也高，均總價(jià)也得一千萬。先后經(jīng)歷疫情，“720”，房地產(chǎn)的收縮，地產(chǎn)商被折騰的要死要活，裁員一輪又一輪，工資降了再一降，民營房企基本是被一網(wǎng)打盡。

好的一方面是交房，不好的是沒有說的那么好，交付情況一般，精裝改為毛坯，業(yè)主有三種選擇：第一緩過來勁精裝交付；第二緩過來勁退差價(jià)；第三抵車位和儲(chǔ)藏間。

第一和第二很難，就像飛機(jī)起飛一樣，一腳剎車下去，落下去了再起飛就很難，以后可能就是央企和國企的天下，民營企業(yè)沒啥機(jī)會(huì)了。(展開全部)

上和琚在7月底交了一批房，市場反應(yīng)也不大。大家現(xiàn)在對(duì)這種問題樓盤再交付，也是提不起興趣。交付情況也比較一般，首先，精裝改為毛坯交付，業(yè)主有3種選擇：1、等永威緩過勁來精裝交付；2、等永威退精裝差價(jià)；3、抵等價(jià)的車位和儲(chǔ)藏間。
我感覺，但凡拎清一點(diǎn)都會(huì)選擇第三種，起碼能見到實(shí)物，前兩個(gè)都是虛無縹緲的存在。

雖說是毛坯交付，也遠(yuǎn)沒有達(dá)到過去永威的毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)，趕工痕跡明顯。工區(qū)倒是還可以，加上景觀示范區(qū)在兩年前已經(jīng)呈現(xiàn)落地，本次影響不大，看著還是很在線的。

總共交付的有100套左右，對(duì)于業(yè)主來說，交了總比爛著強(qiáng)，建業(yè)君鄰大院的業(yè)主應(yīng)該也是這樣想的，還有一個(gè)康橋諸子廬，順利的話年底可以交付。

剛交房這段時(shí)間，已經(jīng)有些二手房出來，不少掛牌價(jià)都在5萬以下，一樓帶院相對(duì)貴些，8萬左右。
售樓部現(xiàn)在也有房源在售，毛坯標(biāo)準(zhǔn)層5萬左右，樣板間也有出售的，315平二樓報(bào)價(jià)1900萬。最難整的是517平和610平的大平層，市場好的時(shí)候還可能有人出手，現(xiàn)在真是敬而遠(yuǎn)之，再加上永威現(xiàn)在的情況，估計(jì)去買未來天奕都比買這里的要多些。

短短幾年時(shí)間，變化還是很大的，如果當(dāng)初沒有自信擴(kuò)張，拿那些遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，可能還活的很滋潤，但哪有如果，如果有的話，建業(yè)/恒大/碧桂園等等都要排著隊(duì)。。。(展開全部)

永威上和琚最近又開始宣傳了，220-610平的現(xiàn)房大平層，總價(jià)太高，自然不會(huì)那么好賣的，這個(gè)項(xiàng)目時(shí)間很久了，2019年都開始了，時(shí)隔5年，項(xiàng)目沒變，市場變了，老盤碰到新情況，難搞啊。

上和琚的標(biāo)簽早期還是很明顯的，主打北龍湖的高性價(jià)比項(xiàng)目，與高高在上的上和院截然相反。上和院很不錯(cuò)，參考萬柳書院，但過于特立獨(dú)行，單那個(gè)古樸的外立面風(fēng)格，就少有人能欣賞，上和院更符合老錢的口味。
但北龍湖的新貴客戶也不少，他們喜歡年輕化、現(xiàn)代化、簡約化、時(shí)尚化，外立面采用黑白灰三色高階美學(xué)，墻體延面、陽臺(tái)錯(cuò)落、坡屋頂點(diǎn)綴三層視覺延伸，立面材質(zhì)采用基底灰色石材+頂層金屬鋁板+定制系統(tǒng)門窗，墻體大面積落地玻璃。
永威上和琚的戶型分為三個(gè)檔次，主力戶型是189-221平米，少量260、280平米，幾套320、610平米樹排面。，室內(nèi)裝修風(fēng)格以極簡白，高級(jí)灰為基調(diào)，廚房獨(dú)立空調(diào)、雙儲(chǔ)藏冰箱、石英臺(tái)面、落地式洗碗機(jī)等廚房系統(tǒng)選用美諾、漢斯格雅、杜拉維特等全球品牌。

所以說雖然看似親民性價(jià)比路線，但成本依然不菲，跟上和院比是親民了，跟北龍湖其他樓盤比還是高高在上。

雖然不好賣，但不可否認(rèn)上和琚的位置是稀缺獨(dú)一無二的，它處于北龍湖南岸最珍貴的腹地，這里普遍是建筑限高18米，容積率1.5的優(yōu)質(zhì)地塊。而且東邊緊鄰如意西路和如意運(yùn)河，北邊是北三環(huán)和北龍湖。

總得來看，這房子就隨緣看吧。(展開全部)

上和琚比上和院怎么樣？
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單從地價(jià)看，
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2018年8月，上和琚地塊取得，22號(hào)地76.88畝，容積率1.5，總價(jià)151500萬元，單價(jià)1971萬/畝，樓面價(jià)為19707元/㎡，成為永威在北龍湖拿下的第二個(gè)地塊！
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2015年8月，上和院地塊取得，鄭政東出〔2015〕10號(hào)（網(wǎng)）占地約71.4畝，容積率小于1.7，被鄭州永隆置業(yè)有限公司以12.52億元的價(jià)格競得，折合單價(jià)1753.50萬元/畝，樓面價(jià)15471.64元/平方米。
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三年之間，樓面價(jià)貴了約4000元，當(dāng)時(shí)的海馬九如府，不過30000多，考慮到還有建造成本的提升，上和琚賣40000出頭，還真是不掙錢呢。
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從產(chǎn)品來看，上和琚比上和院保守了很多。
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上和院71畝，319戶，12棟洋房，4排兵營式分布，190㎡、230㎡、270㎡的平層，300㎡的復(fù)式，局部300㎡的大平層以及400多㎡的空中四合院。
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上和琚77畝，291戶，19棟洋房，起步面積190㎡，其中220m2以上占比超過60%，260m2以上占比超過38%。
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很明顯，上和院的樓擺的不密，小區(qū)園林空間更大，是室內(nèi)空間讓渡室外空間。
上和琚則是樓擺的密，點(diǎn)板結(jié)合，小區(qū)沒啥空間了，但每戶的空間會(huì)比較好。
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個(gè)人理解，如果說上和院是經(jīng)典作品的話，上和琚已經(jīng)是一個(gè)北龍湖臉譜化的作品了，面積更小，戶型更平庸大眾。
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上和院，產(chǎn)品瑰麗，氣質(zhì)傲然，不管競品，不向所謂的客戶需求臣服，雖千萬人吾往矣，我做出來稀世的產(chǎn)品，你們看不懂是你們的事，愛買不買，就像蘋果手機(jī)剛出來時(shí)，改變客戶消費(fèi)習(xí)慣。
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上和琚，也是好產(chǎn)品，仍有永威的精細(xì)化，但沒有永威的創(chuàng)新性了，開始模仿競品排布，討好客戶了，沒有鶴立雞群的霸氣，泯然眾人。
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看來，豪宅也避免不了首期驚艷，二期隨大流的命運(yùn)。(展開全部)

北龍湖22號(hào)地，位于如意河西二街與如意西路西北，2018年9月14日，永威以單價(jià)1971萬/畝，樓面價(jià)19707元/㎡拿下。

定名永威上和琚，總占地約77畝，容積率1.5，車位配比1：2.6，整體規(guī)劃5-6層洋房，2T2戶，精裝修；

戶型區(qū)間185-288㎡少量370-500㎡戶型、預(yù)計(jì)售價(jià)5.3萬，總價(jià)980-1530萬。

起步面積185㎡三房設(shè)計(jì)兩開間朝南，客廳餐廳雙面采光；

209㎡四房三開間朝南，四個(gè)臥室分布在四角，沒有橫廳，戶型傳統(tǒng)；

223㎡四房兩開間朝南，餐廳東西向采光，南向連體超大陽臺(tái)；

225㎡四房南北雙向大陽臺(tái)，獨(dú)立家政間，整體短進(jìn)深、大開間，整體舒適性較強(qiáng)；

288㎡南向主臥、衛(wèi)生間及衣帽間空間很大，客餐一體東西向采光，南向、東向連體大陽臺(tái)，獨(dú)立家政間，整體舒適度最高。

永威上和琚戶型設(shè)計(jì)空間尺度很一般，但勝在功能性較強(qiáng)，大多戶型客廳餐廳空間感較強(qiáng)，且雙向采光，主臥套間空間均比較舒適，另外設(shè)有獨(dú)立家政間，少量帶有中西廚。

豪宅的戶型無法用傳統(tǒng)的眼光來看，既然永威這么設(shè)計(jì)，那么也許這就是終極置業(yè)購房者的思維吧。

因?yàn)樯虾驮旱娜セ芷谳^長，上和琚和上和院必定會(huì)形成競爭關(guān)系，所以在產(chǎn)品定位上也做出了差異化的設(shè)計(jì)。

上和院整體是人居、極致、文化的規(guī)劃理念，走傳承與藏品、限量、手工、低調(diào)內(nèi)涵絕版的豪宅概念，客戶年齡偏大。

上和琚整體是年輕、時(shí)尚的理念，重點(diǎn)突出精裝修、智能科技與健康豪宅特色，走時(shí)尚、輕奢豪宅路線，客群偏年輕化。

永威目前所呈現(xiàn)的三個(gè)上和系產(chǎn)品，都是所在片區(qū)的TOP級(jí)。

上和琚能否再帶來驚艷？ 令人期待！(展開全部)