日韩在线精品特黄,2017亚洲欧美性爱,日韩不卡在线视频,精品99精品在线观看

雅頌居距離現(xiàn)房越來越近啦。。。
去年一整年都沒啥動靜，也不著急，著急也沒用。去年還有萬科古翠隱秀的出場，產(chǎn)品力和品牌更勝一籌，銷售情況也不是很好，近期未來天奕樣板間的出爐，更是把大平層的優(yōu)秀往上拔了一層。

這三個盤價格差異不是很大，也都以大戶型為主，也都是精裝修交付，總價區(qū)間還是有重合的，一定程度上算是競品，但又差點意思。目前最不慌的也是雅頌居，后續(xù)也沒有地塊，拿地成本也低，賣一套掙一套，未來天奕肯定是缺錢，古翠隱秀任務(wù)重。港企囤地一把好手，真應(yīng)了投資界那句話——小錢靠掙，大錢靠等。

剩余房源主要集中在2號樓上，全部是204㎡四房，還有四五十套，戶型比較一般，還不如現(xiàn)在很多樓盤140㎡的空間走向，3號樓還剩下幾套低樓層218㎡四房，老大難。

雖然周邊省廳級單位比較多，LD也有購房需求，但前期已經(jīng)消化差不多了，這些人一直也比較堅定，只認(rèn)這個區(qū)域，接下來的可就不那么堅定了，他們也會去選擇北龍湖，也會做對比?？們r600萬以上的傳統(tǒng)平層，與北龍湖的保利璞岸、綠城湖畔云廬、中海云著湖居進(jìn)行對比，也能立分高下。即使是產(chǎn)品力不那么有突破的華潤幸福里，也要更勝一籌。

在周邊簡單轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，也會發(fā)現(xiàn)這個盤確實有種鬧中取靜、鶴立雞群的趕腳，西側(cè)商業(yè)也正在建，建成以后真的成熟，并且是熟透了那種。(展開全部)

紫荊山核心區(qū)C位改善樓盤雅頌居終于還是屈服了鄭州市場，各個中介朋友圈已陸續(xù)安排，3棟住宅，1號樓和3號樓已基本售罄，在售樓王2號樓，2梯2戶，戶型204平、207平，價格31000-34000元/㎡。
香港嘉里建設(shè)鄭州首個綜合體項目，涵蓋高端住宅、酒店、寫字樓、商業(yè)街區(qū)，定位為紫荊山區(qū)域的標(biāo)志性建筑和高端改善住宅，拿地早特點就是開發(fā)慢，2000一平的樓面價硬是拖到30000+一平的房價，戶型設(shè)計相較于北龍湖眾豪宅及別的大平層作品，特點只有大，整體亮點不多只能說是中規(guī)中矩，有點撐不起30000+的價格。
最牛的亮點依然還是其無敵的心臟位置，紫荊山周邊一環(huán)內(nèi)機關(guān)單位聚集，年代感和文化底蘊是鄭州別的新區(qū)及其他三環(huán)沿線所無法比擬的，臨金水路、花園路、地鐵2號線、緯二路，交通非常便利，另經(jīng)三路西、黃河路南、文化路東、金水路北區(qū)域內(nèi)，寸土寸金的主城區(qū)，遠(yuǎn)有即將入市的萬科和敏捷江山譽，位置不同定位不同及適合人群也不同，對雅頌居的位置威脅不大，這是該小區(qū)域唯一在售的新盤，無競品，一家獨大，是地緣情結(jié)客戶的首選，
30000+一平的價格買的就是位置及身份的象征，但日后的擁堵和低流通性請做好準(zhǔn)備，宣傳高端的商業(yè)配套能成功落地也是項目的成敗之一，才能真正稱得上是嘉里中心紫荊山的又一地標(biāo)建筑，鄭州高端商業(yè)陸續(xù)向東區(qū)移動，各區(qū)商業(yè)也是遍地開花，靜待嘉里中心能重振曾經(jīng)輝煌的紫荊山商圈。
這個位置和價格，一般人也買不起，地緣性客戶依然是主力。(展開全部)

鄭州雅頌居，花園路與金水路交匯處。

李光耀評價李嘉誠：“李嘉誠靠著壟斷香港的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)積累了巨額的財富，雖說他的生意遍布天下，但其實卻沒有一個真正能享譽天下的產(chǎn)品。再談李嘉誠對國家作出的貢獻(xiàn)，那更是九牛一毛，不足一提。”

李嘉誠為啥能成為亞洲首富，他既沒有靠發(fā)明一樣?xùn)|西改變世界，也沒有一樣?xùn)|西賣到全世界，靠的是三板斧——賣掉低利潤的行業(yè)，進(jìn)入壟斷的行業(yè)，比如地產(chǎn)、港口碼頭等等。

李嘉誠最善于逆周期拿地，行情不好的時候拿地，行情好的時候大賣，不僅是李嘉誠是這樣，所有的港資開發(fā)商周期慢的都和蝸牛一樣，擠牙膏一般的開發(fā)速速。

——————分割線——————

雅頌居拿地的時間是2011年，當(dāng)時的成交單價600萬/畝，成交樓面價2000元/平方米，2019年才拿到預(yù)售證開始銷售，這囤地技術(shù)絕對是獨一無二，2020年才開始賣。

它這一宗土地是鄭州核心地段，東西南北都能去，真的是條條大道通羅馬，占地約67畝，規(guī)劃有寫字樓、酒店、住宅，只有三棟住宅，515戶，面積區(qū)間從127-226平方米。

目前一號樓和三號樓基本售罄，現(xiàn)在只剩下2號樓，大概180戶。價格在31000元/平方米。

港資房企給的最大的啟示就是要囤地。

貝佐斯說：如果你做一件事，把眼光放到未來三年，和你同臺競技的人很多；但如果你的目光能放到未來七年，那么可以和你競爭的人就很少了。因為很少有公司愿意做那么長遠(yuǎn)的打算。

嘉里中心囤地屯了10年，到底賺了多少錢？

2011年鄭州的均價7000元/平方米，鄭東新區(qū)的房價12000元/平方米，如果當(dāng)時給嘉里中心50%的溢價，賣到10000元/平方米，而現(xiàn)在則是30000元/平方米，十年每平方米的多賺20000元。(展開全部)

雅頌居的售樓部在已經(jīng)蓋好的東北角商業(yè)里，目前還是賣3號樓，均價30000-31000左右，1號樓的工程進(jìn)度最快，其次是3號樓，2號樓連圍墻還沒露出來，雖說規(guī)劃圖上顯示是43米左右的樓間距，但走到現(xiàn)場看，覺得真窄，可能封頂脫了綠網(wǎng)后會看著寬敞點。
?
實際圍著雅頌居走一圈，會發(fā)現(xiàn)位置真好，鬧中取靜，從南面車水馬龍的紫荊山立交過來，轉(zhuǎn)入政三街政二街上，立刻就感覺不一樣了，沿街是兩排金水區(qū)經(jīng)典的大梧桐，一些小小的沿街商鋪，主要是一些經(jīng)營很久的小飯館，挺有市井氣息，但并不喧鬧。東側(cè)的科技廳家屬院，應(yīng)該是在老小區(qū)改造這一波中重整了下圍墻立面，干凈整齊又有年代感。

走到緯二路上就有點熱鬧了，軍培大廈，省第二實驗中學(xué)，府苑公寓大廈等等，如果以后雅頌居的商業(yè)開業(yè)了，這邊兩相呼應(yīng)還會更繁華。
?
買雅頌居就是買這個位置，但31000的價格，絕對算不上劃算，總價小500萬，如果沒有懷舊，情懷因素，可能更理性的選擇是高鐵板塊，或者東區(qū)其他地方。

個人認(rèn)為雅頌居的幾個劣勢沒有在價格里顯化。
?
其一，年限縮水問題。擱置了近10年才開發(fā)，我們都知道，在二手房市場上，對于房齡在20-30年以上的房屋，不給予信貸支持，對售價是有影響的。一手房市場上，因為土地年限縮水的折價也是有的，比如臺隆合園。當(dāng)然，由于地塊過于稀缺，人們也不會太在意年限，上海很多項目就是這情況。但雅頌居的縮水問題，可能很多購房者都沒太研究，沒太注意。
?
其二，地塊規(guī)模小。微型小區(qū)和大小區(qū)的售價還是有差別的，比如東區(qū)的藍(lán)寶桃源里（2棟樓），未來華庭（4棟樓），當(dāng)時售價都是低于周邊的?，F(xiàn)在期房階段不明顯，等時間長了，很可能二手房價格上不來。
?
還有一點，就是學(xué)區(qū)問題，不能想當(dāng)然。
?
雅頌居周邊的學(xué)校不少也不錯，緯一路，省第二實驗，置業(yè)顧問還提到緯五路一小，八中等等。但是，周邊的老小區(qū)也不少。曾經(jīng)就學(xué)區(qū)問題和一些做二手房的同行聊過，一般劃片原則是傾向老小區(qū)，這個道理不復(fù)雜，新小區(qū)容積率高，動輒幾百戶上千戶，如果把他們劃進(jìn)去，學(xué)位一下就緊張了，而且這片老小區(qū)都是機關(guān)單位家屬院，如果不讓人家成為學(xué)區(qū)房，教育局阻力也挺大。
?
所以個人認(rèn)為，如果為了上學(xué)選擇雅頌居，風(fēng)險較大。
?
不過，市區(qū)核心地段房子太少，雅頌居周邊無競品，地緣性客戶無法選擇，不買就錯過了。外商挺有商業(yè)頭腦，囤一塊地很久然后做大戶型慢慢賣，雖然沒有高周轉(zhuǎn)房企規(guī)模大，但利潤并不低，前段那個國泰觀邸悅峰也是這思路，逆周期操作。(展開全部)

紫荊山，省委及各大廳級單位及家屬院、地鐵1/2號線、紫荊山公園等聚集于此，近幾十年來絕對的鄭州主城“C位”，哪怕是鄭東新區(qū)的強勢崛起，也并不意味著紫荊山的沒落。

嘉里中心，位于紫荊山省人民會堂北側(cè)，鄭州主城區(qū)售價最高的高層樓盤，能否支撐起30000元/平米的均價？

答案是肯定得。

從銷售情況也能窺知一二?？偣?00多套房子的嘉里，首開最北側(cè)樓層較低的1#樓，均價30000元/㎡，已經(jīng)售罄；昨天1月3日又開了中間的2#樓，3個單元，全部2T2戶，面積166㎡/218㎡，共計191套房源，去化132套，數(shù)據(jù)依然傲視群雄。

20年主城區(qū)改善項目整體賣的都很好，西區(qū)的恒大云璽、康橋玖璽園、昆侖望岳、萬科山河道讓中原區(qū)地緣人群有了更多選擇，而嘉里的附近，可以說沒有敵手，融創(chuàng)蘭園與常綠東風(fēng)宸院還差點意思，嘉里又是完美覆蓋了省委附近急需改善產(chǎn)品的人群，他們這些“地緣”的消費力終于有處釋放。

地段對地緣客戶堪稱完美、開發(fā)商品牌力幾無槽點、社區(qū)戶型夠純粹、產(chǎn)品力雖不完美但能夠接受…

最大的槽點就是戶型設(shè)計了，說實話，沒有一個戶型是現(xiàn)在“普遍”認(rèn)可的好戶型，而且還是大平層產(chǎn)品，就更說不過去，另外，港式的精裝風(fēng)格略顯單調(diào)，談上不簡約又略顯老套，整體質(zhì)感與30000元/㎡的售價不匹配。

但這些并不太影響整體銷售，2#銷售完畢后，最后一棟3#估計到下半年會推，今年大概率清盤。(展開全部)

主城區(qū)樓盤爭相開花，但心臟位置的也就那么幾個，雅頌居算是一個。
為嘉里建設(shè)的鄭州綜合體項目，總占地67畝，涵蓋高端住宅、香格里拉酒店、甲級辦公樓、商業(yè)街區(qū)等多種業(yè)態(tài)，建成之后，絕對是周邊一道靚麗的風(fēng)景線，有可能替代紫荊山百貨成為紫荊山商圈的地標(biāo)建筑。磨嘰盤終歸還是磨嘰盤，項目分三期開發(fā)，一期為住宅、二期為酒店、三期為寫字樓，所以想看到鄭州嘉里中心的全貌又是一場持久戰(zhàn)。
耗時9年之久，1837元/㎡的樓面價，終于迎來首開，首開1號樓，24層，面積段為127-226平，3梯3戶設(shè)計，100萬驗資，對外釋放價格30000+。
這個價格直逼北龍湖豪宅窩，這或許就是中優(yōu)時代下主城區(qū)優(yōu)勢的魅力吧。
亮點在于位置，物以稀為貴，這個位置真的已成了絕版，還有嘉里中心的實力。
缺點在于戶型設(shè)計，跟現(xiàn)在的戶型相比，缺少點心意。
專為主城區(qū)實力派而來，土豪的地盤。(展開全部)

囤地技術(shù)哪家強？必須非港資企業(yè)。

眾所周知港資企業(yè)是蝸牛開發(fā)，一點一點擠牙膏式的開發(fā)。該宗土地拿地時間為2011年，2019年拿到預(yù)售證，當(dāng)時成交總價約600萬一畝，樓面價不到2000塊，嘉里置業(yè)玩的很漂亮。

但是玩的出神入化的是長江實業(yè)，長江實業(yè)2006年在上海拿下一宗土地，2013年入市，2019年推出首期產(chǎn)品，長江實業(yè)基本上開發(fā)周期都很漫長，少則三五年，多則二十年有余，如1993年長實集團(tuán)拿下的北京譽天下別墅項目，直到2018年才全部開發(fā)完，跨越時間長達(dá)25年。

咱們再說說嘉里置業(yè)。

1974年，郭兄弟集團(tuán)高層管理人員在中國香港成立了嘉里集團(tuán)有限公司之后，中國香港和中國大陸便成為本集團(tuán)在七十和八十年代進(jìn)一步從事區(qū)域性發(fā)展的重點。此后，郭兄弟集團(tuán)更將投資多元化、經(jīng)營酒店、房地產(chǎn)、貨倉、食品工業(yè)、保險、運輸、貿(mào)易等。而“嘉里”這個名稱亦成為郭兄弟集團(tuán)在中國香港和中國大陸的廣泛業(yè)務(wù)標(biāo)志。1988年，嘉里集團(tuán)開始向中國大陸投資。嘉里集團(tuán)積極沿海和內(nèi)地，在三十個城市投資發(fā)展數(shù)十個項目，最著名的北京國貿(mào)是嘉里置業(yè)開發(fā)的。

嘉里中心位于鄭州的心臟，金水區(qū)花園路與緯二路交匯處，總占地約66畝，容積率為4.9，是一個城市的形象工程和面子工程，物業(yè)形態(tài)涵蓋一棟香格里拉酒店、一棟寫字樓、三棟高層住宅、部分商業(yè)。

這個項目的位置位于鄭州的黃金十字路口，見證了鄭州的發(fā)展和繁榮，三條地鐵線，一號、二號、五號，交通成熟、商業(yè)成熟、教育成熟，坐擁城市核心。

戶型方面有127平方米、154平方米、166平方米的三房和204-226平方米的四房，整體定位為高端改善，不過話說回來戶型很老套。

目前項目在驗資，8月底100萬定存，然后預(yù)計開盤價格3萬+。(展開全部)

鄭州心臟地帶豪宅—雅頌居即將入市。
絕對的核心地段，總占地67畝，規(guī)劃酒店、辦公、商業(yè)和住宅，住宅僅3棟高層，戶數(shù)515戶，面積段為127-226平，以150-160平的大三房和200平的大四房為主，其中1號樓為2梯3戶，2#和3#為2梯2戶，除127平的三房為中間戶外，其余均為南北通透戶型，精裝修交付。
按照港商嘉里集團(tuán)的一貫開發(fā)風(fēng)格，慢工出細(xì)活，進(jìn)展緩慢那是必須的，尤其是地處紫荊山核心地段，不吊足購房者的胃口，怎么能輕易開盤，所以從2011年到2020年歷時9年，對外釋放消息預(yù)計在今年的9月份終于終于要開盤了。
賣點：
地段+資源物以稀為貴，中優(yōu)時代的來臨，經(jīng)過改造后的老城區(qū)價值凸顯，雅頌居這個位置真的是沒啥說的，但同時這也是一個讓人愛恨交加的區(qū)域，愛它的金一環(huán)黃金位置，恨它的上下班早晚高峰堵成一鍋粥的囧狀。
周邊各種機關(guān)事業(yè)單位扎堆，已數(shù)年無新盤，各種配套也是應(yīng)有盡有，其中還包括家長比較熱衷的頂級教育資源，省實驗幼兒園、省實驗小學(xué)等。
劣勢：
高容積率。
產(chǎn)品及價格均向豪宅看齊，但戶型及社區(qū)設(shè)計有點落后，亮點不多。
三棟住宅自成體系，單獨管理，因占地較小，景觀不敢有太多的期待。
該盤未來將與周邊商業(yè)、寫字樓融為一體，注定將成為紫荊山商圈的地標(biāo)性建筑，剛需買不起，投資已觸及天花板，地緣情結(jié)自住的土豪可以重點關(guān)注。(展開全部)