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要說今年鄭州房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)頭最盛的項(xiàng)目，萬科蘭喬圣菲拔得頭籌應(yīng)該問題不大。

從中介朋友圈的62XX，再到抖音上的大規(guī)模傳播，鄭州房地產(chǎn)算是上了個(gè)小熱搜吧，搞得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

當(dāng)然，也并不是夸大宣傳，在隨后的開盤中，蘭喬圣菲的價(jià)格也浮出水面，6300元/㎡的房源應(yīng)該只有兩套，大部分在7200-7500元/㎡毛坯，同時(shí)東地塊同步在售精裝產(chǎn)品，價(jià)格8000+起，毛坯房當(dāng)時(shí)賣的很快，特別是中間戶128㎡的戶型最受鐘愛，戶型好單價(jià)總價(jià)雙低，去化效果最好。

從開始釋放消息到現(xiàn)在過去兩個(gè)月，現(xiàn)在啥情況呢？ 目前從售樓部實(shí)地探盤得知，西北角的兩棟毛坯，東側(cè)的51號(hào)樓基本沒啥房源，西側(cè)樓棟中間戶128㎡已經(jīng)銷售完畢，戶型相對(duì)一般的150㎡產(chǎn)品還剩5樓以下的幾套，而最大面積的170㎡房源主要集中在最西戶，面積大，總價(jià)高，又在物流大道與廣惠街的交會(huì)處，受各種不利因素最大，所以西戶170㎡基本沒咋賣。

目前價(jià)格依然和之前差不多，1樓最低的7100+，大部分價(jià)格在7300-7800元/㎡，精裝修的應(yīng)該還是原樣，沒具體問。

特價(jià)的這兩棟樓，優(yōu)劣勢(shì)都相當(dāng)明顯，價(jià)格低、位置差。 但每個(gè)人購買時(shí)考慮的因素有很多，大部分是沖著低價(jià)屯一套，但也知道有人就是看不上毛坯的兩棟樓位置，寧愿買東側(cè)位置稍好的精裝修，這就是仁者見仁智者見智的問題了。

至于綠博是坑還是漏，都是個(gè)人選擇行為，想必刷卡掏錢時(shí)都會(huì)根據(jù)自身情況考量，畢竟現(xiàn)在的市場(chǎng)冰冷，目前購房者的行為已經(jīng)不是16、17年時(shí)沖動(dòng)上頭心態(tài)，買的肯定是認(rèn)為值這個(gè)價(jià)，不過就以現(xiàn)在的綠博整體來說，萬科的高層價(jià)確實(shí)是目前的底，項(xiàng)目在綠博的位置也算好的，假如8號(hào)線2期在地鐵四批規(guī)劃中批復(fù)，綠博大道廣惠街這站是沒跑的，這算是未來最大也是最實(shí)際的盼頭。(展開全部)

這兩天最火的莫過于萬科蘭喬圣菲降價(jià)了。

萬科今年的降價(jià)動(dòng)作真猛，下刀快，力度大，周邊樓盤還沒反應(yīng)過來，萬科已經(jīng)割走好大一批客戶，等競(jìng)品做出反應(yīng)，市場(chǎng)已經(jīng)陷入踩踏，再降都不一定能跑量。

比如港區(qū)萬科魅力之城率先降價(jià)到8800，
比如經(jīng)開物流園區(qū)萬科溪望洋房現(xiàn)房降到10000
比如萬科大都會(huì)125戶型降到11000.
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郊區(qū)無一避免，現(xiàn)在輪到綠博的萬科蘭喬圣菲大降價(jià)。

高層在售戶型：毛坯樓棟：51-2#
高層124㎡三房兩廳兩衛(wèi)（毛坯）
高層128㎡三房兩廳兩衛(wèi)（精裝）
高層150㎡四房兩廳兩衛(wèi)（毛坯+精裝）
高層170㎡四房兩廳兩衛(wèi)（毛坯+精裝）
原來高層精裝價(jià)格：11300元/㎡
現(xiàn)精裝價(jià)：8600-9500/m
現(xiàn)毛坯價(jià)格：7500元/平

萬科這么搞，除了回款需求，還有房屋本身的問題。

第一，? 戶型太大，最近不少中介在推綠博得大房子，像融創(chuàng)觀瀾的175-200大戶型洋房，均價(jià)9000多，名門紫園的現(xiàn)房，全款8500。開發(fā)商一直覺得綠博改善，做大戶型，結(jié)果現(xiàn)在都掉坑里了。

第二，? 這兩棟樓是靠近鄭開物流通道，大車多，噪音污染大，算是整個(gè)小區(qū)的邊角料。
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此外，高層和別墅混居的社區(qū)，高層業(yè)主必然吃虧，而且蘭喬圣菲挖這么大個(gè)湖，小區(qū)園林空間更被大大壓縮，真心不如普通純高層社區(qū)舒服。

這兩棟樓會(huì)賣的很快，但萬科這么搞，估計(jì)不久又會(huì)有其他項(xiàng)目跟進(jìn)，恐怕綠博整體的房價(jià)又得塌方1000塊錢。(展開全部)

萬科榮成云圖，廣惠街與比克大道交匯處。

這個(gè)項(xiàng)目屬于中牟縣的南部，我用地圖測(cè)算了一下，從高鐵站出發(fā)到萬科榮成云圖需要1個(gè)小時(shí)左右，項(xiàng)目總共占地約280畝，容積率為1.8，總建筑面積34萬平方米的純洋房社區(qū)，項(xiàng)目西側(cè)是中牟的中央商務(wù)區(qū)。

萬科榮成云圖一號(hào)院，占地72畝，容積率為1.8，規(guī)劃14棟樓，總建面8.6萬平方米，萬科榮成云圖二號(hào)院，占地70畝，容積率為1.8，規(guī)劃15棟樓，總建面8.4萬平方米。萬科榮成云圖三號(hào)院，占地72畝，容積率為1.8，規(guī)劃15棟樓，總建面8.6萬平方米，萬科榮成云圖四號(hào)院，占地75畝，容積率為1.8，規(guī)劃15棟樓，總建面9萬平方米。

主力戶型是97平方米的三房、117平方米的三房的7-11層洋房，194平方米的五房的疊墅，整體定位為是改善。

根據(jù)介紹云圖擁有兩大禮儀軸線、五大主題花園、多年齡段的社區(qū)景觀等等，這個(gè)區(qū)域還是推薦，另外這個(gè)產(chǎn)品可以參照一下蘭喬圣菲，氣球有一天終于會(huì)被吹破的。

放棄吧、放棄吧、放棄吧。(展開全部)

——萬科榮成云圖——
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又一個(gè)大盤在大鄭東橫空出世，萬科云圖。
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還是和榮成合作的，項(xiàng)目位于中牟汽車產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，中牟比克大道與廣惠街交會(huì)處向東約 300 米路南。
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說是鄭東，但實(shí)際就是個(gè)中牟縣城南部的項(xiàng)目，往西2公里是原來昌建的汽車公園項(xiàng)目，昌建一度不看好這里，所以放棄了。往東北是中牟新區(qū)，這里一度是中牟的置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域。整個(gè)板塊內(nèi)唯一可以抗衡的是路勁九郡。
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整的來看，地段很一般，買房的基本都是中牟縣的人，由于距離太遠(yuǎn)，鄭州市區(qū)的人基本不會(huì)碰這里。
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項(xiàng)目很大，總共280多畝，容積率1.8，是個(gè)低密大盤，其中
萬科榮成云圖一號(hào)院，占地72畝，規(guī)劃14棟樓，建面8.6萬方
萬科榮成云圖二號(hào)院，占地70畝，規(guī)劃15棟樓，建面8.4萬方
萬科榮成云圖三號(hào)院，占地72畝，規(guī)劃15棟樓，建面8.6萬方
萬科榮成云圖四號(hào)院，占地75畝，規(guī)劃15棟樓，建面9萬方
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主力戶型為97平米、117平米的8-11層洋房，一梯兩戶，還有194平米的疊墅。
戶型結(jié)構(gòu)和康橋香溪郡很像，都是兩開間朝南的戶型，97的比較渣，117的很不錯(cuò)，大客廳。
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整體風(fēng)格采用英倫風(fēng)，園林打造了兩大禮儀軸線、五大主題花園、多齡段社區(qū)景觀。
尤其是示范區(qū)，借鑒英國切斯特小鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)，設(shè)置精神堡壘東門大鐘，采用坡屋頂?shù)扔惤ㄖ?hào)。
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相比蘭喬圣菲，云圖很明顯是個(gè)剛需大盤，定價(jià)應(yīng)該不高。產(chǎn)品力要強(qiáng)于路勁。
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如果是中牟縣的可以考慮，品牌房企低密大盤，住著肯定不錯(cuò)。(展開全部)

開盤簡報(bào)：

項(xiàng)目：萬科蘭喬圣菲
時(shí)間：6月10日
推出房源：高層36#、37#，共計(jì)319套
戶型：124㎡、150㎡、170㎡
開盤方式：萬科E選房
去化率：截止中午12點(diǎn)，去化243套，去化率為76%
成交均價(jià)：13743元/㎡

開盤短評(píng)：

綠博園的價(jià)格已經(jīng)坐實(shí)在14000元/㎡，而核心區(qū)域一定會(huì)更貴，雖然受到限購的影響，萬科的魅力依舊不減，去化效果還算非常不錯(cuò)。

說說萬科的事情吧，我覺的萬科來到鄭州好的典范也有，壞的典范也不可估量。

萬科三宗罪：

1.

無證開盤。

為啥要說他無證開盤的事情呢？因?yàn)槿f科是公認(rèn)的地產(chǎn)界大哥，老大哥都無證開盤，更能何況其他小弟呢，本來鄭州的風(fēng)氣都不正，萬科也學(xué)壞，只會(huì)讓水更混。

2.

涉嫌虛假宣傳。

萬科紫臺(tái)涉嫌虛假宣傳，侵占綠地、停車位等等一些列問題。關(guān)于洋房一二樓送花園的事情，這基本是鄭州的一個(gè)潛規(guī)則，基本所有開發(fā)商洋房的一二樓都送，這樣才能賣上一個(gè)好價(jià)錢。

紫臺(tái)的洋房一二樓送花園的維權(quán)意義在于那？如果維權(quán)成功，鄭州洋房送花園的潛規(guī)則會(huì)被打破，給以后其他項(xiàng)目起了一個(gè)好的示范。

說到底洋房花園的維權(quán)是平頭來百姓與特權(quán)階級(jí)的一次斗爭，買洋房一二樓都是有權(quán)有勢(shì)的權(quán)貴人物，想干翻他們真得下不少力氣。想必萬科遲遲沒有給業(yè)主答復(fù)，買洋房的人定是手段通天的人。

3.

哄抬房價(jià)。

鄭州房價(jià)漲這么多，萬科至少有一千塊錢的功勞。

最后借用曾國藩一句話：勿以小惡棄人大美,勿以小怨忘人大恩！

總體來說萬科的房子還是靠譜的。(展開全部)

萬科蘭喬圣菲計(jì)劃本周末之前開盤，具體哪一天待定，選房方式為目前比較火熱的E選房，目前6日、7日兩天為驗(yàn)證資料時(shí)間，8日、9日模擬選房，高層首次開盤推出的是西地塊的36#、36#兩棟，面積為124平（中間戶）、150平（邊戶）、170（邊戶），兩梯三戶，層高3米，共27層，精裝修，預(yù)計(jì)售價(jià)為14000左右，項(xiàng)目綠博大道與廣惠街規(guī)劃有地鐵站點(diǎn)，但是高架的可能性比較大，內(nèi)部規(guī)劃有幼兒園、小學(xué)，未來交通和教育配套都不錯(cuò)，但建成投入使用也是三年以后的事了，另外大家一直比較擔(dān)心的高層是否與別墅區(qū)隔離的問題，開發(fā)商暫時(shí)給出的答案是中間沒有硬隔離，大家共享小區(qū)綠化，希望一切都如想象的那么美好吧。
戶型最小面積為124平，偏大，適合投資客和改善型客戶，剛需遠(yuǎn)離，雖說綠博的發(fā)展前景是美好的，但是這是適合富人生活的地方，否則至少做好站崗5年的準(zhǔn)備。(展開全部)

萬科榮成蘭喬圣菲高層快推出了，正在0元入會(huì)，可享千二的優(yōu)惠及總房款額外優(yōu)惠5000元。

待售的主要是東地塊的那5棟18-20層高層，不知萬科出于什么考慮，別墅采用新亞洲的風(fēng)格，但高層則采用了新古典的風(fēng)格，所以從效果圖看，區(qū)分很明顯，在大片的別墅群中，蒼白的高層顯得格格不入，別墅小區(qū)中的高層，一直是一個(gè)尷尬的存在，我們看到85%的小區(qū)用地都給別墅占了，最漂亮的中心湖景也在別墅群當(dāng)中，景觀設(shè)計(jì)似乎也有意無意的在隔離高層。
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所以我不是那么推薦蘭喬圣菲的高層，戶型面積也比較大，163、180的大四房，又是精裝修，總價(jià)也逼近200多萬了，何不去買香溪郡的高層、建業(yè)春天的高層、亞新的小高層呢？位置還比萬科的好。
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盡管不推薦，這個(gè)高層的依然有幾點(diǎn)很犀利的價(jià)值讓人難以抗拒。
1、? 配套較完善。小區(qū)內(nèi)自帶會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、商業(yè)街。從萬科城可以看出，萬科依靠配套主動(dòng)催熟區(qū)域的能力不容小視。這點(diǎn)是與其他本土開發(fā)商的最大區(qū)別。
2、? 卓越的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力。如126㎡做成4房設(shè)計(jì)，但三個(gè)臥室還都是朝南的，且動(dòng)靜完全分離，生活陽臺(tái)和儲(chǔ)藏室的位置也很有講究，不浪費(fèi)空間。四房的163㎡，主臥和書房的鏈接形成了房中房，整個(gè)主臥擴(kuò)展成了類似與酒店的大套房，男主人肯定很喜歡。180㎡的更夸張，客廳南側(cè)和東側(cè)兩面采光（如果沒看錯(cuò)的話），主臥和客廳與外面三個(gè)房間的隔離，更可以滿足三代同堂的需求。大城市來的開發(fā)商就是不一樣。
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總之，綠博最偏遠(yuǎn)、別墅高層混搭這些缺陷都會(huì)被萬科強(qiáng)大的產(chǎn)品能力所掩蓋，最終實(shí)現(xiàn)清盤。(展開全部)

萬科蘭喬圣菲位于廣惠街和鄭汴物流通道東南角。

相比象湖壹號(hào)、美景東望、亞新美好香頌、亞新美好藝境、名門紫園等盤，這個(gè)位置，算是最偏東，最遠(yuǎn)離綠博園，最靠近鄭汴中央公園的，就隔著一條彎月路。論位置其實(shí)不占啥優(yōu)勢(shì)。

蘭喬圣菲為啥賣得好？

1、 價(jià)格便宜，區(qū)域空白。拿貨量最多的標(biāo)準(zhǔn)雙拼來看，劃下來是2.8萬/㎡，素質(zhì)較好的臨湖雙拼3萬/㎡，最牛逼的類獨(dú)棟4萬多一平，相較與名門紫園4.5-5萬一平的雙拼，真是便宜的不能再便宜了。而東望逼格拉的太高，區(qū)域又不同，競(jìng)爭分流不明顯。區(qū)域內(nèi)幾個(gè)項(xiàng)目多是高層加洋房的建筑形態(tài)，可以說別墅處于斷檔的階段。

2、 賣點(diǎn)展示極大化。其實(shí)去景觀示范區(qū)看了應(yīng)該知道，你看到的就是已經(jīng)把這個(gè)項(xiàng)目最好的部分了，11000㎡的人工湖，僅有的8套類獨(dú)棟，11套臨湖雙拼也基本成型。營銷展示一向是萬科的強(qiáng)項(xiàng)。

還有品牌什么的就不用多說了，現(xiàn)在多說說劣勢(shì)：

1、 北側(cè)和東側(cè)規(guī)劃有高層，會(huì)不會(huì)有隔離，會(huì)不會(huì)有沖突，綠都溫莎城堡前段為這個(gè)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。等這交房時(shí)一定會(huì)面臨這個(gè)問題，一個(gè)小區(qū)，兩個(gè)階層的人如何共處。

2、 別墅圈占公共綠地，和紫臺(tái)洋房問題一樣，把公共綠地做成庭院送給別墅，其實(shí)以后你看整個(gè)小區(qū)，除了中央湖景，幾乎不會(huì)有大面積的景觀綠化了，因?yàn)槿闪藙e墅私家小院。個(gè)人認(rèn)為不僅高層客戶會(huì)鬧，別墅客戶也享受不到高端的社區(qū)品質(zhì)。吃了飯?jiān)谛^(qū)散個(gè)步都沒地方。

3、 實(shí)際居住面積局促，舒適度低。拿已經(jīng)算比較大的臨湖雙拼來看，332㎡，一層室內(nèi)面積約130平，二層室內(nèi)面積約83平，三層約85平，四層約35平。再刨刨電梯、樓體等，其實(shí)相當(dāng)于壘個(gè)四層大號(hào)公寓。老人小孩上上下下也不方便，還不如你買個(gè)市區(qū)大平層來得舒服。

綜合來看，還是鄭州太缺好產(chǎn)品，土豪太饑渴了，萬科這個(gè)別墅性價(jià)比也高，熱銷成必然。

一期別墅就是樹形象的，為二期高溢價(jià)做準(zhǔn)備，看西邊二期地塊沒那么壕了，有洋房、小高層。(展開全部)

2016.7.2日，萬科蘭喬圣菲樣板區(qū)開放，上圖。