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1 海尚近期銷售的產(chǎn)品，工程進(jìn)度和策略
產(chǎn)品：49平至66平的公寓和44平至77平的Loft。公寓均價(jià)11000，Loft均價(jià)13000，Loft的層高是5.05米，這個(gè)高度在鄭州算是一般，不算特別高，但也絕對(duì)不低，裝修成兩層每層評(píng)價(jià)2.4米，體驗(yàn)感還可以不會(huì)覺得壓抑。按照海尚的設(shè)計(jì)，不適合居住，只適合投資。
工程進(jìn)度：正在做地下工程。2017年底交房。
銷售策略：近期交2萬定金入會(huì)排號(hào)，5月21日開盤，可優(yōu)惠4%。

2 適合投資嗎？
任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個(gè)合理的回報(bào)，甚至是一個(gè)理想的回報(bào)，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評(píng)判自己的投資是否有價(jià)值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報(bào)率，那么，如何計(jì)算投資回報(bào)率，如何判斷投資回報(bào)率所包含的意義呢？在那里適合投資不？我想這個(gè)是大家最大的疑問了。很多評(píng)論師都已經(jīng)從配套方面分析過了，我就拿數(shù)據(jù)說話吧。按照國際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡單方法來算， 月租金乘以12除以總價(jià)就是投資回報(bào)率，國際上房地產(chǎn)收益率在4%左右，如果低于4%收益，一般認(rèn)為不值得投資。按照這個(gè)算式，以均價(jià)13000，,44平的LOFT為例，總房價(jià)是572000，再乘以4%是22880，除以12之后是月租金1906。加上稅費(fèi)和裝修之后，月租金在2000左右才值得投資。
Loft一般可以分割成3室和一個(gè)非常小的客廳，至少可以分割成2室和一個(gè)客廳。三室每人租金是700,兩室每人租金是1000；按照海尚目前周邊的租金水平來看，每月700是不愁租的。
通過計(jì)算發(fā)現(xiàn)，海尚44平Loft的收益是值得投資的。
當(dāng)然了，如果你買的是更大的LOFT或者單層公寓，也可以套用我這個(gè)公式自己計(jì)算一下月租金，以及值不值得投資。(展開全部)

目前謙祥的樣板房已經(jīng)出來了，戶型看起來還可以，排號(hào)階段搞的活動(dòng)是5000抵2萬，主推的是65-72的兩房，6月底開盤，預(yù)估價(jià)9000左右。這個(gè)價(jià)格在三環(huán)內(nèi)還是很劃算的，當(dāng)然這也與周邊的環(huán)境有關(guān)。因此有一些問題不得不說：
1 按照目前的建設(shè)進(jìn)度，不出意外的情況下，差不多要到2019年初能交房，急需婚房或者換房的剛需一族不建議考慮。
2 從現(xiàn)場(chǎng)來看，謙祥的售樓部（小區(qū)西門）距離京沙快速路不過100米左右，這么近的距離噪音和揚(yáng)塵污染絕對(duì)無法避免，喜歡安靜的朋友請(qǐng)慎重。至于大家都說到的鐵路，謙祥距離它的直線距離大約在500米左右。火車的白天噪音感受不明顯，不過夜深人靜的時(shí)候不敢保證居民不受打擾。
3 周邊公共設(shè)施比較匱乏，比如綠蔭公園距離是3.3公里，省體育中心是4.5公里，可以說居民健身什么的只能靠小區(qū)里的公共活動(dòng)區(qū)域了，因此從這點(diǎn)上來說，謙祥興隆城真的是一個(gè)地地道道的純剛需盤。
4 大家都說是地鐵房，真是地鐵房嗎？是真地鐵房。離得最近的是地鐵3號(hào)線興隆鋪路站，只有幾百米的距離。(展開全部)

和昌悅瀾我覺得大家都點(diǎn)評(píng)的非常透徹了，不過可能缺乏一些直觀的數(shù)據(jù)。恰好這兩天經(jīng)過和昌悅瀾去看了一下，這個(gè)評(píng)論主要解答近期出現(xiàn)的一些疑問：
1 目前在售的產(chǎn)品有哪些？
目前在售的有60多2房，120多的3房，主要集中在2號(hào)，3號(hào)和5號(hào)樓上。89的小三房基本已經(jīng)沒有了。
2 售價(jià)是多少？什么時(shí)候交房？有活動(dòng)嗎？
沒有任何活動(dòng)，之前首付分期什么的已經(jīng)全部取消。在售房源的均價(jià)是115000/平。交房時(shí)間是2018年4月.
3 和昌悅瀾是地鐵房嗎？離地鐵口多遠(yuǎn)？
是地鐵盤。最近的站點(diǎn)是劉莊站，距離400米左右，步行再慢也不會(huì)超過10分鐘。
4 和昌悅瀾離連霍高速的直線距離有多遠(yuǎn)？高速噪音對(duì)居住有影響嗎？
直線距離差不多400米。因?yàn)橛袃蓚€(gè)院，南邊的會(huì)遠(yuǎn)一些。如果從南院南門算的話差不多是500米左右。高速路邊30米之內(nèi)是肯定不能建房的，一般高速邊250-270米之內(nèi)是影響最大的，在這個(gè)距離內(nèi)噪音較大，往往不太適宜居住。距離500米高速噪音在忍受范圍之內(nèi)嗎？不同的人對(duì)噪音的敏感程度不同，因此建議你親身去售樓部體會(huì)一下。(展開全部)

國投玖棟的優(yōu)點(diǎn)大家說的夠多了，規(guī)劃的也不錯(cuò)，但是一些對(duì)東區(qū)不太熟悉的可能會(huì)對(duì)它的配套沒有概念。我就著重說說它的配套僅供大家參考吧：
1 教育：我想這是大家最關(guān)心的，也是它最大的軟肋了。國投玖棟社區(qū)沒有規(guī)劃學(xué)校。周邊比較有名的學(xué)校距離分別如下：加拿大楓葉小熊幼兒園1.5公里；昆麗河小學(xué)2公里；鄭州市106中學(xué)4公里；鄭州市47中3公里；以上說的公里數(shù)都是駕車走九如路的，九如路車流量較大，如果繞道別的路段，幾乎距離至少要再遠(yuǎn)上三分之一。不過這些學(xué)校的距離還都在可接受的范圍之內(nèi)。
2 購物：國投玖棟沒有商業(yè)，業(yè)主居住比較安靜，但也為日常購物帶來不便。購物目前寶龍城市廣場(chǎng)是最近的，只有1.3公里，購物比較方便；CBD的丹尼斯購物廣場(chǎng)距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)，有差不多4公里；這兩個(gè)地方停車都不太方便，尤其是CBD區(qū)域經(jīng)常沒有車位。
3 醫(yī)療：項(xiàng)目距離鄭州人民醫(yī)院頤和醫(yī)院2.1公里；東區(qū)的鄭州市兒童醫(yī)院2.3公里；小病基本上在這兩個(gè)醫(yī)院都能解決了。
4 公共交通：項(xiàng)目最近的公交站點(diǎn)是東風(fēng)東路九如，距離有500米（不是廣告宣稱的100米?。还槐容^少，只有97和123； 至于置業(yè)聲稱的地鐵4號(hào)線，8號(hào)線都在規(guī)劃中，目前只能是聽聽就好。不過國投玖棟的目標(biāo)客戶基本都是有車一族，雖然這里的公共交通不行，相信大部分有意向的客戶是不怎么介意的。但是我要說一下，小區(qū)旁邊的九如路和東風(fēng)東路都是交通要道，平時(shí)車輛還是很多的，上下班高峰時(shí)段容易擁堵。

通過它的配套大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，它最大的競(jìng)爭對(duì)手應(yīng)該是藍(lán)城蘭園。這兩個(gè)小區(qū)的定位都是高端人群，周邊配套也基本差不多，需要比的就是價(jià)格，戶型、物業(yè)和開發(fā)商了。至于怎么選，每個(gè)人的側(cè)重點(diǎn)不同，相信您逛了兩家售樓部，綜合比較后肯定就有自己的答案了。(展開全部)

亞新現(xiàn)在的售樓部在東風(fēng)路天明路，這么做的原因一時(shí)哪里的人流比較密集，二是為了分流瀚海海尚、天倫錦城和開祥御龍城的看房客吧。目前售樓部也沒什么好看的，宣傳彩頁還沒出，沙盤也只是簡單的做了一下，主要做前期的蓄客和咨詢工作。
亞新美好城邦占地差不多90畝，一共10棟25-27的高層，容積率3.49，由于亞新拿地較高，這樣的設(shè)計(jì)定位應(yīng)該是改善房，不過在我看來這樣的產(chǎn)品對(duì)改善客戶的吸引力不大，原因如下：
1 配套什么都有，但又都差那么一點(diǎn)點(diǎn)。首先是環(huán)境不利，出門就是沙快速路和京廣鐵路線，拐個(gè)彎就是農(nóng)業(yè)路高架，對(duì)剛需一族來說這算是便利，但是對(duì)改善一族來說這算是個(gè)減分項(xiàng)：噪音、粉塵污染不可避免。其次配套，尤其是教育配套不行，亞新美好城邦只規(guī)劃有自己的雙語幼兒園。廣告上竟然說“成功簽約引進(jìn)省實(shí)驗(yàn)中學(xué)與名校攜手，尊享稀缺的名校學(xué)位特權(quán)”，這點(diǎn)我跟置業(yè)的求證是沒有的。按照目前的劃片來說，小學(xué)、中學(xué)都非常一般，周邊也沒什么名校，這是它最大的軟肋。
2 產(chǎn)品類型比較單一，最低25層，最高27層，其實(shí)跟現(xiàn)在的天倫錦城、紫檀華都產(chǎn)品差不多，既沒有洋房也沒有別墅，客戶可選擇的類型有限。當(dāng)然，這不是最主要的，美好城邦打算走精裝我覺得有點(diǎn)冒險(xiǎn)。鄭州的精裝普遍縮水嚴(yán)重，往往交房的時(shí)候就維權(quán)，改善一族一般對(duì)生活品質(zhì)要求都比較高，不乏吹毛求疵之輩，亞新的品質(zhì)能不能滿足這些人的要求，我覺得有點(diǎn)懸。
因此我的建議是，剛需一族可以等亞新的價(jià)格出來之后，去售樓部看看再做決定；改善一族可以關(guān)注一下它的樓王，相對(duì)而言，它的樓王位置噪音和粉塵污染影響幾乎可以忽略不計(jì)。(展開全部)

本來以為未來華庭去年會(huì)開盤的，結(jié)果愣是拖到了現(xiàn)在，把很多人的耐心都拖沒了。以前的售樓部在緯四路，現(xiàn)在項(xiàng)目旁邊的售樓部終于建好使用了。說說目前的情況吧，項(xiàng)目建了7層了，產(chǎn)品是88平-200平之間的2房3房和4房，售樓中心也在1號(hào)線市體育中心站建好了，雖然速度慢吧，畢竟也算是在向前推進(jìn)。5月份會(huì)開始排號(hào)，預(yù)計(jì)會(huì)有5000抵2萬的活動(dòng)，這都成了鄭州市場(chǎng)的慣例了，預(yù)估價(jià)在1萬2左右，17年中下旬交房，開盤時(shí)間依然是等通知。3.1的層高，直飲水，新風(fēng)系統(tǒng)，車位配比1:1.5，500米左右有東風(fēng)渠公園，周邊高校林立人文氛圍較好……這些確實(shí)挺吸引人的，不過我還是有些話要說。
（有車的這段不用看。）雖然有2房，但是這里我對(duì)剛需一族是絕對(duì)不推薦的，尤其是無車的剛需一族。處于東四環(huán)，又有鄭開大道，通達(dá)性是不錯(cuò)，但是沒車那是非常不方便。不要聽信置業(yè)的：離市體育中心站5分鐘路程。其實(shí)距離是1.3公里左右，步行要至少15分鐘。這里坐公交要去市檢察院站，差不多也要走15分鐘，而且這里的公交只有160、170、232等，坐公交去市里極其不便。
東四環(huán)是挺幽靜的，因?yàn)槿颂倭?，相?duì)的配套也不行，至少未來三年之內(nèi)不會(huì)有任何大的改變，宜居至少要五年以上。比如項(xiàng)目周邊基本沒有大型商超，距離會(huì)展中心附近的丹尼斯差不多9公里，寶龍8.8公里，還好按規(guī)劃小區(qū)會(huì)建商業(yè)，這點(diǎn)還能在一定程度上緩解業(yè)主的生活不便。不過周圍沒有大型醫(yī)院也夠讓人頭痛的，只有一些小診所。河南第三人民醫(yī)院距離項(xiàng)目是6.6公里，鄭大一附院鄭東分院是7公里，有車的情況下，這些距離勉強(qiáng)還算可以接受吧。此外小區(qū)周邊幾乎沒有重點(diǎn)中小學(xué)，教育資源有限，知名的河南省實(shí)驗(yàn)學(xué)校鄭東中學(xué)距離這里差不多要10公里；鄭東新區(qū)外國語小學(xué)距離是8公里，康平路小學(xué)是6公里，如果孩子想上這些學(xué)校就要擇校了。注重教育的家長不可不知。(展開全部)

源升金鑼灣在沒預(yù)售證的情況下，一期一批房源已經(jīng)售罄，一期的第二批房源又要上市了。一期的第二批房源位于城東路與航海路交叉口西北角，戶型有92平-124平的2房和3房，距離5號(hào)線的出入口那是相當(dāng)近！目前正在排號(hào)階段，依然是沒有預(yù)售證，據(jù)說預(yù)估均價(jià)應(yīng)該在10000左右。
為什么源升金鑼灣這么火呢？當(dāng)然是跟它的區(qū)位有關(guān)，位于老城區(qū)，雙地鐵2號(hào)線、5號(hào)線在附近都有站點(diǎn)，近20趟公交讓小區(qū)居民都哪里都很方便，附近大小醫(yī)院、大小商超，一個(gè)不缺，更有置業(yè)宣傳的學(xué)區(qū)房推波助瀾，讓人想不心動(dòng)都難，也難怪它從來都不愁賣了，不過頭腦冷靜下來之后，有一些問題還是不得不說：
1 開發(fā)商遲遲拿不到預(yù)售證，可以看出實(shí)力實(shí)在有限。二期據(jù)說，這么大體量的小區(qū)，開發(fā)商一直在走融資，也挺讓人揪心的。
2 戶型設(shè)計(jì)實(shí)在奇葩。有的戶型客廳朝東或者朝西，也有的戶型客廳竟然被臥室遮擋了采光窗戶竟然是朝北的，這種戶型的舒適度可想而知。妥妥的屌絲戶型。
3 宣傳的所謂鄭州外國語中學(xué)的學(xué)區(qū)房，簽約時(shí)卻不敢大大方方的簽上，許多沖著學(xué)區(qū)房而來的朋友一定要謹(jǐn)慎。
4 周圍幾乎沒有公共設(shè)施，附近的逸心公園距離售樓部3.4公里，世紀(jì)歡樂園4.5公里。倒是有個(gè)茶城很近只有1.3公里，喜歡喝茶的倒是開心了，不過對(duì)于大部分人來說這里真是堵啊，亂啊。(展開全部)

瀚海思念城售樓部依然是沒有動(dòng)靜，不過他們現(xiàn)在目前用的是北金的售樓部。51假期期間準(zhǔn)備推一號(hào)樓，一樣還是內(nèi)購，因?yàn)槟壳耙粋€(gè)證都沒有。正因如此，我對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的態(tài)度是非常糾結(jié)的。
糾結(jié)的原因是：一證沒有；但是戶型設(shè)計(jì)實(shí)在是要贊一個(gè)。尤其是65兩室的戶型，讓人想不喜歡都難啊。
待售位置：小區(qū)西南角的1號(hào)樓，正對(duì)東風(fēng)渠。200套43平的是純朝西戶型，窗外就是東風(fēng)渠，而且不是筒子樓，就一排樓。雖然都是小戶型，但是這種設(shè)計(jì)舒適度比筒子樓要高一百倍啊。
65平的戶型是最令我心動(dòng)的，臥室、客廳統(tǒng)統(tǒng)朝南；65平誠然很小，但是瀚海的設(shè)計(jì)師竟然還是螺殼里做道場(chǎng)設(shè)計(jì)出了明衛(wèi)，陽臺(tái)也很大，讓人忍不住為設(shè)計(jì)師點(diǎn)贊。65平只有66套，我估計(jì)這個(gè)應(yīng)該是最早賣光的。
89平和120平的都是33套，戶型設(shè)計(jì)也是方正通透，絕對(duì)沒有奇葩的手槍戶型或者客廳藏在臥室后面的戶型，而且都是雙陽臺(tái)。
另外再贊的一點(diǎn)是：不管是43平的一房、65的兩房還是89的三房，產(chǎn)權(quán)都是70年，而且都可以首付百分之二十，貸款三十年。正因如此，43平的一房照樣可以落戶，孩子也可以上學(xué)，使用類型也是住宅用地。這就遠(yuǎn)非鄭州現(xiàn)在很多的公寓和LOFT公寓可比了。

PS 置業(yè)說預(yù)估價(jià)是1萬2左右。 簽約也要等到年底了，現(xiàn)在只排號(hào)交定金，交房要差不多在19年底。目前一證都沒有，對(duì)此我的建議是謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。(展開全部)

升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)最近廣告正打的猛，聲稱“2萬入主農(nóng)業(yè)路”，當(dāng)然了，這個(gè)2萬是首付分期。目前在售的產(chǎn)權(quán)40年的公寓是2期，均價(jià)7500左右，戶型是46-77平。其實(shí)很多人都在糾結(jié)這里投資合適嗎？有的分析師說投資不錯(cuò)，有的分析師說要慎重，到底該聽誰的好？估計(jì)很多客戶都蒙圈了。
我就給大家來個(gè)簡單粗暴的計(jì)算，讓有購買意向的客戶大致對(duì)比一下投資與收益，好做到心中有數(shù)。
以46平的公寓，每平7500為例，您購買的這個(gè)公寓稅前是345000元。投資就要算投資回報(bào)，地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)一般是以投資額的4%-6%再除以12個(gè)月算出最基本的月租金參考價(jià)，如果實(shí)際租金高于這個(gè)參考價(jià)，那么基本可以說回報(bào)還是不錯(cuò)的。那么按照目前的價(jià)格，您46平的公寓每月租金應(yīng)該是多少呢？以最低4%計(jì)算，不含各種稅費(fèi)的情況下，月租金是1150，也就是說附近的租金達(dá)到這個(gè)價(jià)格才值得出手。如果加上各種稅費(fèi)和裝修，月租金最低要達(dá)到1300投資才有回報(bào)。
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當(dāng)然了，二期公寓是到2017年7月才交房呢，明年的房租應(yīng)該會(huì)比今年貴吧，不過這里值不值得投資，我想您心里肯定也有自己的答案了。(展開全部)