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以我在國(guó)基路前幾年生活的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)還是十分看好的?；▓@路國(guó)基路附近實(shí)在太需要一個(gè)商業(yè)中心了。美景大觀音寺商業(yè)項(xiàng)目以大觀音寺為依托，已經(jīng)先把自己立于不敗之地；可以說(shuō)，這個(gè)地方只要開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)不是太差都能做出來(lái)。再看看周邊的潛在消費(fèi)人群吧：先不說(shuō)陳寨和沙門(mén)村的改造項(xiàng)目，目前已有的潛在消費(fèi)群體就包括：21世紀(jì)小區(qū)、金銀陽(yáng)光城、美景花郡、御府三號(hào)……，而這個(gè)項(xiàng)目前面就有差不多已經(jīng)建好的瀚海思念城項(xiàng)目， 這個(gè)項(xiàng)目周邊的成熟小區(qū)太多了，而這里的業(yè)主也急切盼望一個(gè)中高端的商業(yè)中心來(lái)為他們的生活增加便利。鄭州目前在建的商業(yè)中心不少，但是他們都忘了一句老話“巧婦難為無(wú)米之炊”，這個(gè)米指的就是消費(fèi)人群。就我觀察，金水區(qū)不管是璞麗中心，正在上馬的金水含嘉倉(cāng)，馬上投入使用的金水萬(wàn)達(dá)，他們都不得不面對(duì)一個(gè)問(wèn)題：這些商業(yè)中心的輻射范圍重疊度太高了。而像美景大觀音寺則不然，周邊成熟社區(qū)較多，距離最近的商業(yè)中心金水萬(wàn)達(dá)也達(dá)到了4公里，完全不用擔(dān)心同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的麻煩。優(yōu)越的位置+大量消費(fèi)人群，這個(gè)商業(yè)中心已經(jīng)成功了大半。
當(dāng)然了，甘蔗沒(méi)有兩頭甜，有點(diǎn)也需要提請(qǐng)大家注意，這里的交通不是很方便。國(guó)基路每天上下班時(shí)間較為擁堵，渠東路也好不到哪里去；此外，這個(gè)項(xiàng)目距離地鐵2號(hào)線國(guó)基路站距離為1.8公里左右，還是有點(diǎn)偏的。美景第一次做商業(yè)就挑了個(gè)7萬(wàn)平的商業(yè)中心，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)也是大家比較詬病的一點(diǎn)。因此我建議您在投資的時(shí)候還是多多考量，計(jì)算一下投入產(chǎn)出是否值得出手。(展開(kāi)全部)

對(duì)生活品質(zhì)和小區(qū)品質(zhì)要求比較高的完全可以忽略這里。興忠啟程這個(gè)項(xiàng)目是為哪些人準(zhǔn)備的呢？大致我建議以下幾類(lèi)可以關(guān)注一下：1，在東區(qū)和南區(qū)的上班族。2，純剛需一族。3，投資一族。
整個(gè)地塊小10畝，開(kāi)發(fā)商再牛也玩不出花來(lái)，因此對(duì)這個(gè)小區(qū)咱也別要求什么品質(zhì)了。這里很堵，這是整個(gè)鄭州都知道的，宜居也無(wú)從談起。不過(guò)盡管如此這里也不是一無(wú)是處。
首先地段還算可以。而且小區(qū)前面還有地鐵。地鐵5號(hào)線的七里河站距離小區(qū)不算很遠(yuǎn)，走路15分鐘肯定能到，談不上地鐵盤(pán)，但距離也不是遠(yuǎn)的讓人不可接受。而公交這里就更多了，粗略一算差不多能有12個(gè)，86路、59路等普通線路和B15、B17等快速公交應(yīng)有盡有，項(xiàng)目距離中州大道航海路也就300米左右。開(kāi)車(chē)的話，中州大道的高架正在修建，南段修通也是早晚的事兒；機(jī)場(chǎng)高速和繞城高速也離得不是很遠(yuǎn)。雖然這里比較堵，但是交通上來(lái)說(shuō)，還算便利。
其次小區(qū)的設(shè)計(jì)雖然亮點(diǎn)不多，但也基本可以滿足日常需求。根據(jù)興忠啟程的設(shè)計(jì)，整個(gè)項(xiàng)目安裝有室內(nèi)新風(fēng)、社區(qū)WIFI,指紋密碼鎖，霧森系統(tǒng)，智能家居、地暖等，雖然算不上高端，不過(guò)該有的也都有了，一般家庭也可以接受。如果出租的話，租客也挑不出什么毛病。
配套興忠啟程的周邊目前還不是很完善，這個(gè)需要提請(qǐng)有興趣的朋友注意，距離項(xiàng)目最近的大商超市富田店也有600米左右，還要穿過(guò)中州大道。附近只有康市中醫(yī)和一個(gè)小診所，一般小病可以對(duì)付，大病什么的完全指望不上。學(xué)校的話，附近也只有啟元國(guó)際小學(xué)和騰飛路小學(xué)，距離項(xiàng)目1.5公里的有個(gè)63中。這寫(xiě)配套可以說(shuō)是非常一般。
所以我推薦剛需一族和投資者可以留意一下這個(gè)樓盤(pán)，但并不是特別推薦。

ps 整個(gè)開(kāi)發(fā)商恕我孤陋寡聞，我第一次聽(tīng)說(shuō)。建議五證齊全再下手。(展開(kāi)全部)

鑫苑美都匯這個(gè)樓盤(pán)我非常糾結(jié)，為什么呢？因?yàn)閮?yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)同樣明顯。
一般情況下，我是首推地鐵房的，不管是投資還是自住，有了地鐵房子的價(jià)值算是多了一層保障，何況鑫源美都匯項(xiàng)目距離地鐵2號(hào)線的南三環(huán)站也就500米左右，坐兩站到南五里堡站就可換成地鐵5號(hào)線，雖然不算是雙地鐵房，但換乘還是非常方便的。這是我眼中這個(gè)小區(qū)最大的優(yōu)點(diǎn)，也是最吸引我的地方。
讓我糾結(jié)的地方就比較多了。糾結(jié)之一，堵。因?yàn)榻?jīng)常路過(guò)航海路紫荊山路，每次從那里經(jīng)過(guò)我都要本著寧可繞過(guò)的心理，交通實(shí)在是太“爆炸”了。航海路上進(jìn)城的長(zhǎng)途車(chē)排著隊(duì)、紫荊山路下班族的公交與私家車(chē)虎視眈眈，長(zhǎng)江路、碧云路哪個(gè)都不是清靜之地，到處都是車(chē)車(chē)車(chē)，堵堵堵。從那里經(jīng)過(guò)的時(shí)候十次倒有八次要堵車(chē)我也是醉了。
糾結(jié)之二，亂。既然堵了，亂糟糟的自然是不用說(shuō)。咱就不說(shuō)什么過(guò)路車(chē)了，光周?chē)乃l(fā)市場(chǎng)、茶城、公交公司、還有從這里去洗化批發(fā)市場(chǎng)、食品批發(fā)市場(chǎng)的……批發(fā)市場(chǎng)多是好事，生活便利了住著舒服啊，但是你能想象那種熙來(lái)攘往的景象嗎？就這些市場(chǎng)都能把人折騰的夠嗆。除非是愛(ài)熱鬧的，不然真心不推薦。
糾結(jié)之三，小區(qū)品質(zhì)。作為十里鋪的改造項(xiàng)目，且不說(shuō)人員素質(zhì)什么的，安置房與商品房混雜以及那種絕對(duì)不會(huì)低的容積率就決定了這個(gè)小區(qū)跟品質(zhì)無(wú)緣。別看之前升龍錦繡城搞TG時(shí)瞎吹的什么項(xiàng)目距離南水北調(diào)不到1公里，30米綠化帶，南水北調(diào)項(xiàng)目有高高的圍墻攔著呢，你能做的也就是買(mǎi)個(gè)高層自個(gè)兒在家里通過(guò)窗戶瞅上兩眼而已，買(mǎi)得低了你還看不到。

當(dāng)然了，每個(gè)人對(duì)居住的要求不一樣，或許我糾結(jié)的地方您覺(jué)得無(wú)所謂呢，一切還是以您自個(gè)兒的需求為準(zhǔn)。鑫苑的品質(zhì)我個(gè)人覺(jué)得還是可以放心的。(展開(kāi)全部)

個(gè)人對(duì)這個(gè)項(xiàng)目還是比較看好的，原因如下：
1 開(kāi)發(fā)商是康橋?？禈蛟卩嵵葑鲞^(guò)的幾個(gè)樓盤(pán)都是穩(wěn)扎穩(wěn)打，一直以穩(wěn)健、質(zhì)量可靠、產(chǎn)品附加值高聞名鄭州，康橋開(kāi)發(fā)的康橋朗城、康橋林溪灣、康橋金域上郡都在鄭州取得過(guò)不錯(cuò)的口碑。鄭州樓市主張“買(mǎi)房首先看開(kāi)發(fā)商”，這一理念我是十分贊同的，尤其是在2016年房地產(chǎn)業(yè)可能大洗牌的形勢(shì)之下，選擇靠譜的開(kāi)發(fā)商尤為重要。
2 輕奢豪宅如今早已不是什么新鮮事，不過(guò)現(xiàn)在發(fā)展下來(lái)有被開(kāi)發(fā)商玩壞的危險(xiǎn)。那么什么是輕奢豪宅呢？需要滿足哪些條件呢？我個(gè)人認(rèn)為至少要滿足三點(diǎn)。第一，地段?？禈蛳阆の挥诰G博文化產(chǎn)業(yè)園，平安大道以南，牡丹六路以西，屬于綠博文化片區(qū)，與白沙片區(qū)毗鄰，與鄭州未來(lái)“往東再往東鄭汴一體化”的發(fā)展戰(zhàn)略相契合，既不會(huì)太嘈雜又不會(huì)太偏僻，屬于鬧中取靜的好地段。地鐵9號(hào)線也已提上議程，現(xiàn)在雖然配套不行，但是地鐵一通配套也會(huì)慢慢跟上來(lái)。 輕奢豪宅的第二要素肯定是細(xì)節(jié)。以康橋***盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)以及各種嘗試，比如康橋朗城的高科技主打、康橋林溪灣的多種智能系統(tǒng)等，用品質(zhì)和細(xì)節(jié)上的追求,讓品牌深入人心,積累了大批的客戶資源。我不敢說(shuō)康橋香溪郡的細(xì)節(jié)就一定會(huì)非常到位，畢竟還沒(méi)有建設(shè)，一切都是空談，但是我對(duì)康橋充滿信心。第三，就是密度。真正注重品質(zhì)的社區(qū)往往愿意犧牲部分利益，打造低密度的宜居環(huán)境，因此容積率也是判斷輕奢住宅的重要標(biāo)準(zhǔn)。目前通過(guò)規(guī)劃可以看到，康橋香溪郡的項(xiàng)目總占地面積約528畝，容積率2.5，低密度高端社區(qū)的框架基本已經(jīng)搭就。雖然沒(méi)有低于2，但是2.5的容積率也比較宜居了。

綜上所述，改善一族對(duì)這個(gè)樓盤(pán)可以重點(diǎn)關(guān)注。(展開(kāi)全部)

大家都不太相信普羅旺世還有房子出售，第一普羅旺世都發(fā)展了10年了，第二普羅旺世的品質(zhì)決定了它不低的性價(jià)比，竟然到現(xiàn)在還有房子出售，相信大部分人都不相信。其實(shí)普羅旺世之所以不緊不慢賣(mài)到現(xiàn)在跟他們的銷(xiāo)售總價(jià)和銷(xiāo)售策略有很大關(guān)系。去過(guò)幾次普羅旺世，每次銷(xiāo)售人員都是不卑不亢有問(wèn)必答，既不冷淡也不過(guò)份熱情，既不會(huì)吹噓自己的產(chǎn)品檔次多高，也不會(huì)用“激將法”來(lái)調(diào)動(dòng)土豪的購(gòu)買(mǎi)欲，這樣的做派見(jiàn)仁見(jiàn)智，我本人反正是相當(dāng)喜歡。當(dāng)然，這不是普羅旺世有剩房的主要原因，最主要原因是它的總價(jià)實(shí)在太高了。
目前普羅旺世所有的房子都已交房，也就是現(xiàn)房銷(xiāo)售五證齊全。正常銷(xiāo)售的聯(lián)排別墅一般是380平左右，均價(jià)則是2萬(wàn)6到3萬(wàn)之間，一套房子下來(lái)都是1000萬(wàn)左右。此外項(xiàng)目尚有180平的別墅，清盤(pán)價(jià)在1萬(wàn)3左右，這個(gè)清盤(pán)價(jià)比很多小區(qū)正常銷(xiāo)售的價(jià)格都要高。一套房子下來(lái)240萬(wàn)左右，這樣的價(jià)格注定跟工薪階層無(wú)緣。
這個(gè)價(jià)格值不值？相信參觀過(guò)現(xiàn)房的人對(duì)普羅旺世的品質(zhì)和戶型基本挑不出什么大毛病，何況三期還都是溫泉入戶，附近又是名校薈萃，既有著名學(xué)校貝斯特幼兒園又有一八國(guó)際聯(lián)合學(xué)校（小學(xué)初中高中部）普羅旺世薈萃眾多名校，15年教育一站式解決，再加上普羅旺世較為成熟的生活配套，普羅旺世即買(mǎi)即住，鬧中取靜的生活氛圍遠(yuǎn)非位于郊區(qū)的一些別墅可比。
ps 如果覺(jué)得價(jià)格較高，又實(shí)在喜歡這里，不妨考慮高層的二手房，附近房源還是很多的。我個(gè)人覺(jué)得普羅旺世實(shí)在是太適合居住生活了。(展開(kāi)全部)

民安北郡在惠濟(jì)區(qū)也算是廣撒網(wǎng)了，洋房。高層，Loft樣樣開(kāi)發(fā)，打算把所有的目標(biāo)客戶一網(wǎng)打盡。LOFT無(wú)論如何我是不推薦自住的，作為投資的一個(gè)選項(xiàng)，那么民安北郡的Loft究竟值不值得投資呢？我們來(lái)算一筆賬。目前民安北郡LOFT的售價(jià)是均價(jià)9000，按最小的45平計(jì)算，總價(jià)是405000，需要注意，這套LOFT的首付目前需要50%，也就是約在21萬(wàn)左右。
一般來(lái)說(shuō)地產(chǎn)行業(yè)計(jì)算投資回報(bào)，一般是以投資額(即房?jī)r(jià))的4%-6%再除以一年12個(gè)月算出基本的月租金參考價(jià)，如果實(shí)際租金高于這個(gè)參考價(jià)，那么基本可以說(shuō)回報(bào)還是不錯(cuò)的。按照目前的房?jī)r(jià)來(lái)看，我取總房?jī)r(jià)的5%然后除以12，結(jié)果是1687元/月。這個(gè)價(jià)格只是個(gè)最低的參考價(jià)，還沒(méi)算家電裝修費(fèi)用，如果周邊的房子月租低于這個(gè)價(jià)格，那么投資基本不用考慮了。
所以投資與否，還要看周邊的租金如何。
不過(guò)民安北郡有兩個(gè)新亮點(diǎn)不能不提：地鐵2號(hào)線開(kāi)元路站。2公里左右正在建設(shè)的惠濟(jì)萬(wàn)達(dá)中心。(展開(kāi)全部)

鈦合佳苑位于建設(shè)路以北、棉紡路以南、西區(qū)供電局以東這樣一個(gè)三角合圍的區(qū)域，其中建設(shè)用地面積約合28.833畝，項(xiàng)目類(lèi)型主要包括：商業(yè)+寫(xiě)字樓+住宅面積6萬(wàn)㎡+1.157萬(wàn)㎡的快捷酒店。商業(yè)和寫(xiě)字樓拋開(kāi)不談，我對(duì)這個(gè)小區(qū)住宅的建議是：剛需可以考慮，打算出租的需謹(jǐn)慎。
因?yàn)樾^(qū)本身開(kāi)發(fā)的就有酒店，對(duì)住宅出租來(lái)說(shuō)并不是好事，不過(guò)因?yàn)榫嚯x河醫(yī)較近，轉(zhuǎn)手的話不會(huì)太困難，因此我建議剛需一族不妨考慮一下。
鈦合佳苑離河醫(yī)超近，這好也不好。好的地方是建設(shè)路上老城區(qū)的配套比較完善，對(duì)剛需一族來(lái)說(shuō)居住起來(lái)相對(duì)還算方便。不過(guò)不好的地方也不得不考慮：河醫(yī)立交本來(lái)就是人流量超多的地段之一，每日熙熙攘攘人來(lái)人往，何況著隨著建設(shè)路的擴(kuò)建和從東向西車(chē)流肯定會(huì)增大，噪音污染在所難免，交通擁堵也時(shí)有發(fā)生，有車(chē)一族住起來(lái)還是不太舒服的。還好河醫(yī)附近公交較多，中原路上又有地鐵，乘公交出行基本能滿足生活的需要。所以如果你對(duì)環(huán)境要求不是太高，而價(jià)格又符合預(yù)期，不妨去周邊走走看看。(展開(kāi)全部)

天地灣的樓盤(pán)基本已經(jīng)售罄，洋房也開(kāi)始清盤(pán)了，不過(guò)均價(jià)也高達(dá)1萬(wàn)2我也是醉了。這個(gè)價(jià)格正常銷(xiāo)售的時(shí)候我可以接受，清盤(pán)的時(shí)候還這樣，如果不是著急要房的我真心不推薦，況且四期的位置與前三期相比實(shí)在是太偏了。
這兩年大北區(qū)的建設(shè)進(jìn)展的轟轟烈烈，天地灣早先一步引進(jìn)學(xué)校和購(gòu)物中心把小區(qū)的熱度炒起來(lái)一度賣(mài)的滿堂紅，但是隨著正弘、永威等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐以及惠濟(jì)萬(wàn)達(dá)的開(kāi)建，天地灣的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)蕩然無(wú)存，何況尾盤(pán)也沒(méi)有挑選的余地，對(duì)于改善一族來(lái)說(shuō)，這樣的價(jià)格實(shí)在沒(méi)有任何吸引力。此外天地灣最讓我詬病的地方在于：當(dāng)初靠著所謂的購(gòu)物中心吸引購(gòu)房者，一期二期都交房多久了，購(gòu)物中心還遲遲沒(méi)有招到商，真不知入住業(yè)主會(huì)不會(huì)欲哭無(wú)淚。如果您實(shí)在就是喜歡這個(gè)地段，就是喜歡賈魯河的風(fēng)景，我建議您去東邊的正弘瀾庭敘看看。如果您想住在北區(qū)，保利五月花、錦藝四季城，天倫莊園……多走走多看看，甚至多看看米宅的評(píng)論，相信您肯定能找到不錯(cuò)的房源。(展開(kāi)全部)

大北區(qū)我看了那么多樓盤(pán)，天倫莊園是最吸引我的。
吸引我的優(yōu)勢(shì)在于：
1 品質(zhì)。這個(gè)小區(qū)有疊加別墅，有高層、還有洋房，而且各個(gè)片區(qū)中間還實(shí)行分區(qū)管理，進(jìn)出每個(gè)區(qū)域都需要刷卡，可以說(shuō)相互關(guān)聯(lián)又相互獨(dú)立，設(shè)計(jì)非常人性化。而且這個(gè)小區(qū)的容積率只有1.8，這么低的容積率實(shí)屬罕見(jiàn)，業(yè)主居住太舒適了。洋房別墅總價(jià)太高，一般家庭不能承受的話，88㎡的兩房和89平米的三房設(shè)計(jì)的也非常不錯(cuò)，對(duì)于剛需一族來(lái)說(shuō)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。而改善一族則可以選擇128㎡三房，這個(gè)產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)南北通透，總價(jià)對(duì)于改善人群來(lái)說(shuō)可以接受。
2 交通。天倫莊園靠近連霍高速公路，自駕出行還是比較便利的，小區(qū)西邊的天倫路也是大路，去往市區(qū)也比較方便。對(duì)于無(wú)車(chē)一族來(lái)說(shuō)，目前可以選擇的公交有78路、91路、B52路、159路四條線路，站牌惠濟(jì)區(qū)政府站就在小區(qū)旁邊。盡管公交線路較少，不過(guò)項(xiàng)目附近有地鐵2號(hào)線清華園路站。
3 配套。天倫莊園自身規(guī)劃的就有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，教育一站式解決，而且業(yè)主還可以直接到項(xiàng)目南邊的惠濟(jì)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)上學(xué)。此外項(xiàng)目還規(guī)劃的有一所會(huì)所，就在目前售樓部的位置，據(jù)說(shuō)以后會(huì)有室內(nèi)游泳池、健身房等。既然是高端樓盤(pán)，肯定是全人車(chē)分流，天倫的車(chē)位配比為1:1.5，應(yīng)該可以充分滿足業(yè)主的停車(chē)需求；購(gòu)物的話，目前北區(qū)的大型商超還比較稀缺，不過(guò)正在建設(shè)中的惠濟(jì)萬(wàn)達(dá)離小區(qū)也就2公里左右。而且正在建設(shè)的新惠濟(jì)區(qū)人民醫(yī)院離小區(qū)也不算太遠(yuǎn)，也可以稱得上是便利了。小區(qū)的北門(mén)正對(duì)著惠濟(jì)區(qū)政府和占地600畝的古樹(shù)苑，即可以休閑健身，有因?yàn)槲挥隈R路對(duì)面不用擔(dān)心噪音污染。

目前高層77號(hào)樓正在排號(hào)階段，可挑選的戶型較多。據(jù)售樓人員透露，價(jià)格在9900左右，2017年10月左右交房。78號(hào)樓和79號(hào)樓也有少量戶型可以挑選，這個(gè)無(wú)需排號(hào)。(展開(kāi)全部)

當(dāng)國(guó)泰均價(jià)7500的時(shí)候我推薦，均價(jià)8500的時(shí)候我也推薦，不過(guò)當(dāng)它變?yōu)榫鶅r(jià)9800的時(shí)候我就不推薦了。經(jīng)過(guò)兩次開(kāi)盤(pán)兩次清盤(pán)，國(guó)泰似乎對(duì)自己的產(chǎn)品信心空前爆棚，雖然有5000抵2萬(wàn)的活動(dòng)，這不目前正在排號(hào)的三期均價(jià)一下子漲到了9800。以前我基本對(duì)這個(gè)小區(qū)的缺點(diǎn)是視而不見(jiàn)的，因?yàn)樗鼉r(jià)格低，現(xiàn)在價(jià)格漲上來(lái)之后，有些毛病就不能“容忍”了
不推薦原因如下：
1 配套的學(xué)校不行，不管是自建的小學(xué)，還是小區(qū)分配的位于二十一世紀(jì)小區(qū)的六十七中，都不值一提。
2 國(guó)泰拿地的時(shí)間是97年，也就是說(shuō)交房后差不多只有50年的產(chǎn)權(quán)。
3 距離地鐵較遠(yuǎn)。花園路上下班比較擁堵，自駕出行除非走北三環(huán)，不然不太通暢。而地鐵也不是宣傳所說(shuō)的400m，真不知這個(gè)距離是怎么算出來(lái)的。2號(hào)線北環(huán)站位于花園路與廣電南路，距離國(guó)泰1.5千米左右，走路需要20分鐘左右。
4 周?chē)h(huán)境不行。西有汽配大世界，南有北三環(huán)，噪音和粉塵污染不可避免。
5 目前配套一般。周?chē)t(yī)院只有小診所。北環(huán)家樂(lè)福距離國(guó)泰2.5千米，距離花園路丹尼斯3.5公里。(展開(kāi)全部)