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我們先來(lái)看一條新聞
這是大河報(bào)在10月11日?qǐng)?bào)道的一條新聞。這條新聞的主要意義在于，首次在鄭州最具公信力的媒體上，確定了鄭州城市建設(shè)的空間架構(gòu)。
這里面最沒(méi)有爭(zhēng)議的是一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)線(xiàn)。最有爭(zhēng)議的是四環(huán)和五環(huán)線(xiàn)。四環(huán)五環(huán)之爭(zhēng)，重點(diǎn)又在于連霍高速和大河路之爭(zhēng)。
但我們并不想在這里，在這件事上論是非，我們想要說(shuō)的是城市發(fā)展現(xiàn)狀。
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一直以來(lái)，惠濟(jì)區(qū)給人的感覺(jué)就是大遠(yuǎn)郊，是周末郊游度假之地?；臎?、遠(yuǎn)，配套稀缺。2014年，我第一次做年度鄭州市電影票房稿件的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)整個(gè)惠濟(jì)區(qū)都沒(méi)有一個(gè)電影院，而沒(méi)有電影院的原因是因?yàn)闆](méi)有Shopping Mall。那個(gè)時(shí)候，不僅沒(méi)有商場(chǎng)，也沒(méi)有醫(yī)院。
整個(gè)惠濟(jì)區(qū)就如同是被鄭州給遺忘了一樣。
那個(gè)時(shí)候，這里最有名的應(yīng)該是三所，以及主席住過(guò)的那套大別墅，和大別墅下面的直通鐵路。
但是，在2013-2014年，一個(gè)口號(hào)開(kāi)始流行起來(lái)，城市向東，生活向北。
于是，短短兩三年，惠濟(jì)區(qū)已經(jīng)成了除東區(qū)外，鄭州最熱的區(qū)域。
2014年，去思念果嶺探盤(pán)的時(shí)候，路過(guò)怡豐森林湖，感覺(jué)真遠(yuǎn)。建業(yè)運(yùn)河上院和正商玉蘭谷也都呈單盤(pán)的形式獨(dú)立存在于一片雜亂的環(huán)境中。那個(gè)時(shí)候，很多人都在想，這個(gè)偏遠(yuǎn)的地方，買(mǎi)了如何??？腦子進(jìn)水了才買(mǎi)這里！
但是幾個(gè)月前，當(dāng)你去看和昌林與城的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)和昌林與城就在運(yùn)河上院的北邊，比怡豐森林湖的位置還有偏，但是因?yàn)閮r(jià)格優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)成為了北區(qū)最火的千畝大盤(pán)之一。
忽然之間，怡豐森林湖給人的感覺(jué)并不是那么遠(yuǎn)了！你看那融創(chuàng)大河宸院，價(jià)格并不低，不也賣(mài)的很火嗎？也并沒(méi)有人嫌遠(yuǎn)。
而從大河報(bào)的圖中，你可以發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)事實(shí)：
惠濟(jì)的發(fā)展框架已經(jīng)突破了五環(huán)，大河宸院、和昌林與城等數(shù)個(gè)千畝大盤(pán)全部在五環(huán)之外。
而在連霍高速以北的四環(huán)、大河路以南的五環(huán)之間區(qū)域，已經(jīng)成為了成熟區(qū)域。中原地區(qū)最大的購(gòu)物中心入駐、一附院分院入駐、重點(diǎn)學(xué)校入駐。
在東區(qū)，發(fā)展邊界也早已突破了萬(wàn)三公路，白綠片區(qū)通過(guò)概念和遠(yuǎn)景，借助鄭東新區(qū)的巨大優(yōu)勢(shì)，發(fā)展的如火如荼。將整個(gè)鄭州的城市發(fā)展格局硬生生地拉成了環(huán)線(xiàn)加直線(xiàn)。
在南部片區(qū)，城市還在四環(huán)內(nèi)盤(pán)桓，對(duì)于繞城更是有著難以突破的距離。
一直以來(lái)，南區(qū)發(fā)展都是滯后于整個(gè)鄭州的城市建設(shè)的發(fā)展進(jìn)程的。
在西部片區(qū)，除了高新區(qū)的萬(wàn)科城相對(duì)成熟，中原區(qū)的四環(huán)邊界也是一個(gè)剛剛突破的框線(xiàn)。
整個(gè)城市的發(fā)展框架，就是北、東強(qiáng)，西邊次之，南邊最弱。東部和北部，已經(jīng)突破了五環(huán)線(xiàn)，而西邊和南邊依然在四環(huán)內(nèi)徘徊。
但為何會(huì)如此呢？
3
從城市的發(fā)展框架來(lái)說(shuō)，繞城就是一個(gè)城市的邊界和極限，也是一個(gè)城市所能拓展的最大范圍。
只有遇到像鄭東新區(qū)這樣的強(qiáng)力新區(qū)，邊界才可能不斷地外擴(kuò)，最終呈現(xiàn)一字型與主城相互連接。
類(lèi)似鄭州這樣二線(xiàn)城市，其發(fā)展路徑都是有跡可循。
為什么南部城區(qū)的發(fā)展會(huì)滯后于其他區(qū)域？為什么惠濟(jì)區(qū)不毛之地，卻能迅速發(fā)展？
城市總是喜歡尋找那些干凈的地塊進(jìn)行拓展。老城費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)勁，新城一馬平川，一年推進(jìn)兩公里毫無(wú)壓力，但是老城卻充滿(mǎn)了非規(guī)劃圖可以掌控的變數(shù)，一塊地早在就入市了，但半年都沒(méi)有動(dòng)靜也很常見(jiàn)。
惠濟(jì)和東區(qū)正是這樣的優(yōu)質(zhì)地域。而中原區(qū)、管城區(qū)、二七區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)，卻只能跨過(guò)舊城，去建設(shè)新區(qū)。
最典型的案例就是經(jīng)開(kāi)濱河新城。15年我去康橋悅島探盤(pán)，車(chē)輛在老城無(wú)故拋錨，準(zhǔn)備打車(chē)去售樓部，幾公里的距離，第一倆出租車(chē)張口要50元，不打表，放棄；第二輛依然不打表，再次放棄，終于等了半個(gè)小時(shí)等到了第三輛車(chē)，才順利坐上了。
這真?zhèn)€野蠻的區(qū)域，從此對(duì)經(jīng)開(kāi)一點(diǎn)都沒(méi)有好感。但是，盡管如此，我也不得不承認(rèn)經(jīng)開(kāi)濱河新城的整體規(guī)劃在鄭州南部幾個(gè)新區(qū)中是最好的，賣(mài)地也是最貴的，房?jī)r(jià)也是最高的。
幾年前，我聽(tīng)到過(guò)一個(gè)說(shuō)詞，據(jù)說(shuō)將中原區(qū)全部進(jìn)行舊城改造的話(huà)，體量可以等于再造一個(gè)鄭州城。中原區(qū)的舊城升級(jí)，曾經(jīng)有一個(gè)很好的機(jī)會(huì)，就是國(guó)棉廠(chǎng)的那幾個(gè)廠(chǎng)房，可惜的是當(dāng)時(shí)我們并沒(méi)有那樣的視野和高度。
后來(lái)人們又寄希望于幾個(gè)廠(chǎng)的家屬院，但是因?yàn)閼?hù)型面積太小、產(chǎn)權(quán)所有人太多復(fù)雜，雖然已經(jīng)是超過(guò)三十年，甚至是四十年的老舊社區(qū)，有些甚至早已是危房，但卻遲遲無(wú)法啟動(dòng)改造，并且在未來(lái)的至少十年中，也基本上都沒(méi)有希望。
鄭紡機(jī)誕生了萬(wàn)科世玠、宇通廠(chǎng)誕生了正商金域世家的幾個(gè)項(xiàng)目、二砂誕生了昆侖望岳，這就是鄭州舊城改造的基本節(jié)奏。
但是新城卻遠(yuǎn)沒(méi)有這些弊病，快速發(fā)展，快速成型，兩三年時(shí)間規(guī)模就已經(jīng)蔚為可觀(guān)。
城市的動(dòng)能是會(huì)自然延伸的。西郊的老住戶(hù)，無(wú)論如何也不愿意出西郊，同事的母親，往西不遠(yuǎn)出秦嶺路，過(guò)了這條線(xiàn)，就不算是西郊了。
所以，很多人就是寧愿住九龍城天天受物業(yè)的氣，也不愿意去惠濟(jì)住，在西區(qū)人的意識(shí)里，鄭東新區(qū)甚至都不是主城區(qū)，他們最喜歡的做的是大玉米一日游。
買(mǎi)房只會(huì)一路往西買(mǎi)，在三環(huán)內(nèi)無(wú)房可買(mǎi)時(shí)，高新區(qū)就是外流承接地。
城市中處處都是這樣的片區(qū)情結(jié)。于是，金水區(qū)自然延伸至惠濟(jì)，中原區(qū)自然延伸至高新區(qū)和常西湖，管城和二七自然延伸至南部新區(qū)。
城市發(fā)展方向、新城優(yōu)勢(shì)、發(fā)展動(dòng)能，就是幾種力相結(jié)合，造就了今天鄭州城市框架的發(fā)展現(xiàn)狀。
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休想騙我出三環(huán)。
鄭州樓市每次出關(guān)于區(qū)域?qū)Ρ鹊母遄拥臅r(shí)候，這句留言都是點(diǎn)贊最多的一個(gè)。但是，到目前為止，要想這樣做，越來(lái)越難了。
先來(lái)看兩個(gè)案例吧，這兩個(gè)案例都是粉絲咨詢(xún)的問(wèn)題。
一個(gè)粉絲，有兩個(gè)孩子，一個(gè)三歲一個(gè)七個(gè)月，有房，但都不太滿(mǎn)意，大概170萬(wàn)左右現(xiàn)金，家庭總收入20萬(wàn)左右。家庭考慮居住環(huán)境改善，更注重孩子教育問(wèn)題，之前看過(guò)昆侖望岳，但是學(xué)區(qū)一般，不知現(xiàn)在應(yīng)該怎么選擇改善一下房子。
該如何選擇呢？這個(gè)放在目前來(lái)看真的是蠻難選擇的，最主要的原因是因?yàn)?，沒(méi)有房源可選。
中原區(qū)沒(méi)有項(xiàng)目可選，金水區(qū)也沒(méi)有，管城和二七又沒(méi)改善基因。三環(huán)內(nèi)主城區(qū)想來(lái)想去還是東區(qū)的二手房，但粉絲又不考慮二手房。
范圍再擴(kuò)大，白沙有改善，但是沒(méi)學(xué)校，孩子已經(jīng)三歲，等不了。綠博的名門(mén)紫園有外國(guó)語(yǔ)，但是更遠(yuǎn)，不適合居住。也許惠濟(jì)區(qū)的建業(yè)花園里勉強(qiáng)算吧，學(xué)校是省實(shí)驗(yàn)英才學(xué)校。高新區(qū)的金科城二期洋房也算是吧，學(xué)校是鄭州中學(xué)。
想來(lái)想去，也就是這樣了。
家庭名下有三套房產(chǎn)，其中有一套永威城二期按揭房，打算交房后入住的。11000多買(mǎi)入，有人出價(jià)18000買(mǎi)。除去按揭貸款大概能得120w左右。我想咨詢(xún)一下是否可以賣(mài)掉，再拿這筆錢(qián)去尋求一個(gè)比永威城更好的樓盤(pán)？比如北龍湖周邊的地區(qū)？高鐵站周邊的地區(qū)？白沙？依舊南三環(huán)？只想在東部，感謝解答。
我第一次的回答是，120萬(wàn)在北龍湖買(mǎi)，有點(diǎn)少。但可以看下高鐵片區(qū)的二手房，龍子湖的二手房，或者去白沙買(mǎi)套洋房。
然后粉絲進(jìn)行了追問(wèn)：
不打算考慮二手，而且這120w我是想用來(lái)繼續(xù)走按揭去買(mǎi)總價(jià)200萬(wàn)左右的房，也就是說(shuō)單價(jià)1.5w至2w的大小三房我都可以接受。麻煩小編能否詳細(xì)推薦一些比永威城品質(zhì)和位置都更好的東部新盤(pán)。
永威三期四期14000加15萬(wàn)車(chē)位。18000的價(jià)格出手，價(jià)格是可以的。問(wèn)題在于，賣(mài)了之后，有沒(méi)有更好的替代產(chǎn)品。
排除二手房之后，東區(qū)基本上是沒(méi)有新房的。高鐵片區(qū)的海馬公園最后一期和英地英臺(tái)府邸的剩余房源，價(jià)格是有些高的。剩下的就是龍子湖北片區(qū)了，廣電天韻和泰宏陽(yáng)光和苑，價(jià)格也都在18000-20000左右。
再往東，就只能去白沙了，亞新紫藤公館、融創(chuàng)象湖壹號(hào)、永威森林花語(yǔ)，但是這些項(xiàng)目除了亞新紫藤公館預(yù)期價(jià)格太高，房源還好買(mǎi)之外，融創(chuàng)和永威，普通人能夠買(mǎi)到的系數(shù)真的很低。
所以，我建議他去龍子湖北看一下環(huán)境，如果能夠接受片區(qū)，就可以賣(mài)了置換，如果看不上，而在白沙又沒(méi)有信心可以搶到，那么就要三思一下。
這就是現(xiàn)實(shí)的困境，就算你遇見(jiàn)一個(gè)好的時(shí)機(jī)，可以賣(mài)一個(gè)好價(jià)錢(qián)，但是想要選擇一個(gè)好的替代品之時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)完全沒(méi)有。
沒(méi)有樓盤(pán)，沒(méi)有可選擇的余地，沒(méi)有對(duì)比機(jī)制，在這樣的困境之下，一切都是殘缺的。
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今天，只說(shuō)了兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是城市的發(fā)展框架，一個(gè)是鄭州目前可售項(xiàng)目的現(xiàn)狀。
經(jīng)常有粉絲會(huì)問(wèn)到泡沫的問(wèn)題，其實(shí)上面所說(shuō)的兩個(gè)問(wèn)題都與泡沫有關(guān)。
放在整個(gè)中國(guó)的層面，鄭州也是每年土地出讓的前三名，城市發(fā)展如此迅猛，甚至能夠突破繞城高速的公認(rèn)框架，放在二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，這并不多見(jiàn)。
但你依然感到，樓盤(pán)的可選擇性如此之少。有對(duì)比才有選擇，但實(shí)際中你卻發(fā)現(xiàn)，想要一起用來(lái)對(duì)比，但你卻根本找不到對(duì)象。
這就是最真實(shí)的現(xiàn)實(shí)。
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