2月5日，樓市發(fā)了一篇《大劇透！2018鄭州42個(gè)純新盤即將入市，如何選擇？》，將樓盤按首付款30萬、50萬、70萬、100萬分成了4檔，供大家參考。不少粉絲在后臺(tái)留言問，有沒有首付20萬的房子，今天就來說一說。
首付20萬，鄭州八大區(qū)，可以關(guān)注的大概只有面積較小的小戶型房源。
在為大家梳理這些70年產(chǎn)權(quán)的小戶型之前，要先搞清楚以下幾個(gè)問題。
1、 很多人買70年產(chǎn)權(quán)的小戶型是抱著過渡的需求。這套房子以后要賣掉，作為大戶型的首付。而商業(yè)性質(zhì)的公寓和LOFT交易稅較高，住宅性質(zhì)不存在這個(gè)問題。
2、 商業(yè)性質(zhì)的公寓和LOFT首付必須50%，住宅性質(zhì)的小戶型首付最低30%。
3、 商業(yè)性質(zhì)的貸款利率高，貸款年限有限制，只能貸10年。相比之下，住宅性質(zhì)的利率更低，一般可以實(shí)現(xiàn)用月租償還月供。
4、 商業(yè)性質(zhì)后期的水電費(fèi)是按商業(yè)計(jì)算的，生活成本比住宅高。
5、 住宅性質(zhì)的小戶型要占用一個(gè)購房名額，在限購限貸的當(dāng)下，寶貴的購房名額是否用在一套小戶型上還需仔細(xì)斟酌。
6、 盡管是住宅性質(zhì)，依然存在房型差、采光通風(fēng)差、功能分區(qū)不合理、得房率低等問題。
這里，我們只梳理鄭州八大區(qū)內(nèi)的小戶型，出了這個(gè)圈的不建議。畢竟配套跟不上，交通成本太高。
下面，我們就市內(nèi)八大區(qū)的小戶型房源做了如下整理，僅供參考。
中原區(qū)：旭瑞和昌城市之光、五建新街坊、保利心語、和潤(rùn)林湖美景。
金水區(qū)：名門翠園、泉舜上城、開祥御龍城、綠都廣場(chǎng)·二環(huán)里、香奈公館。
惠濟(jì)區(qū)：美景麟起城、謙祥福晟興隆城、旭瑞和昌花漾里。
管城區(qū)：永恒理想世界。
高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、鄭東新區(qū)、二七區(qū)：小戶型寥寥無幾，不在此詳述了。
2018鄭州八大區(qū)13個(gè)70年產(chǎn)權(quán)小戶型一覽表：
注：以上信息僅供參考，具體以開發(fā)商最終釋放為準(zhǔn)
需要注意，以下地圖中標(biāo)注了已開通的地鐵1、2號(hào)線，以及暫未開通的地鐵3、4、5號(hào)線，其中，紅色代表1號(hào)線，黃色代表2號(hào)線，橙色代表3號(hào)線，綠色代表4號(hào)線，藍(lán)色代表5號(hào)線。
中原區(qū)的4個(gè)樓盤分布比較集中，都在西三環(huán)附近。
其中，五建新街坊、和潤(rùn)林湖美景、保利心語在西三環(huán)內(nèi)，旭瑞和昌城市之光在西三環(huán)外。
和潤(rùn)林湖美景和五建新街坊不僅更靠近西流湖公園，還緊鄰地鐵1號(hào)線。而保利心語和旭瑞和昌城市之光則相對(duì)遠(yuǎn)離地鐵線。
此外，管城區(qū)的永恒理想世界位置也很不錯(cuò)，航海路以北，二環(huán)內(nèi)，雙地鐵，臨地鐵2號(hào)線和5號(hào)線。
其中，綠都廣場(chǎng)二環(huán)里和泉舜上城在二環(huán)內(nèi)，開祥御龍城在北三環(huán)內(nèi)，名門翠園和香奈公館在北三環(huán)外。
綠都廣場(chǎng)二環(huán)里緊鄰地鐵3號(hào)線，泉舜上城是雙地鐵，緊鄰3號(hào)線和5號(hào)線，開祥御龍城在地鐵3號(hào)線附近，名門翠園緊鄰地鐵4號(hào)線。只有香奈公館不是地鐵盤，附近無地鐵。
惠濟(jì)區(qū)的3個(gè)樓盤中，旭瑞和昌花漾里和謙祥興隆城位置接近，都在北三環(huán)內(nèi)。而美景麟起城在連霍北，北三環(huán)外。
其中，旭瑞和昌花漾里和謙祥興隆城在地鐵3號(hào)線附近，美景麟起城的位置離地鐵2號(hào)線還有一段距離，不是地鐵盤。
以上樓盤中，地鐵盤有9個(gè)。
分別是五建新街坊（1號(hào)線）、和潤(rùn)林湖美景（1號(hào)線）、永恒理想世界（2號(hào)線和5號(hào)線），綠都廣場(chǎng)二環(huán)里（3號(hào)線）、泉舜上城（3號(hào)線和5號(hào)線）、開祥御龍城（3號(hào)線）、名門翠園（4號(hào)線）、旭瑞和昌花漾里（3號(hào)線）、謙祥興隆城（3號(hào)線）。
其中，可以重點(diǎn)關(guān)注五建新街坊、名門翠園、泉舜上城、旭瑞和昌花漾里，謙祥興隆城。
五建新街坊容積率不低，還是高低配。離電廠有點(diǎn)近，周邊有安置房，也有公租房。五建是建筑公司，建筑質(zhì)量應(yīng)該不差，毛坯樣板間做得還算不錯(cuò)。但做開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)不多，后期物業(yè)也不好保證。
不過現(xiàn)在這個(gè)階段價(jià)格還可以，而且規(guī)劃有學(xué)校。
名門翠園在大北區(qū)一眾樓盤中，位置算優(yōu)等。畢竟周邊是有成熟配套的，不像四環(huán)外那么荒涼，買個(gè)菜都麻煩。新推的地塊綜合來看優(yōu)于首開地塊，仍配有一些小戶型，價(jià)格還沒定。
也規(guī)劃有學(xué)校，關(guān)鍵看價(jià)格，如果比首開高太多，性價(jià)比就不大了。
泉舜上城容積率很高，進(jìn)度很慢。前期有過認(rèn)籌，本想著要等萬科美景世玠開盤，但萬科早開盤了，泉舜上城到現(xiàn)在還沒動(dòng)靜。位置實(shí)在太好，關(guān)鍵看價(jià)格。
旭瑞和昌花漾里雖然只有31畝地，竟別出心裁規(guī)劃了三棟洋房。洋房與小戶型在一起，很顯然會(huì)犧牲高層小戶型，來保證洋房。高層注定密度極高，把空間壓縮到角落，最大化讓渡空間來打造洋房。
從客戶的角度看，相當(dāng)于損失了剛需客，只留投資和改善兩種客戶。
謙祥興隆城賣的不算好，作為三環(huán)內(nèi)首開剛需大盤，這個(gè)業(yè)績(jī)有點(diǎn)打臉。雖然周邊環(huán)境堪憂，但這個(gè)盤還是可以看看的。三環(huán)內(nèi)，主打剛需，配套齊全。關(guān)鍵是66㎡的小戶型還不錯(cuò)，價(jià)格也還可以。
而剩下的和潤(rùn)林湖美景，一期已經(jīng)售罄，二期在一期隔壁，目前尚未開發(fā)，進(jìn)度緩慢。
永恒理想世界品質(zhì)很一般，還曾遭到維權(quán)。雙地鐵口小戶型，位置沒得說。但買房看地段固然不錯(cuò)，參考開發(fā)商的品質(zhì)也很重要。
綠都廣場(chǎng)是綠都在開發(fā)百年德化購物中心后，第二個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。二環(huán)里附近有地鐵，有單位，有商業(yè)，投資屬性明顯。70年產(chǎn)權(quán)的小戶型在一棟筒子樓上，自住不建議。
開祥御龍城附近交通堪憂，開發(fā)商和物業(yè)是個(gè)問題。對(duì)于目前該樓盤的定價(jià)，相較于樓盤自身的品質(zhì)，定價(jià)是稍微偏高的。
而不臨地鐵的有4個(gè)樓盤。分別是保利心語、旭瑞和昌城市之光、美景麟起城和香奈公館。
其中，保利心語、旭瑞和昌城市之光、美景麟起城都可以看看，而香奈公館不建議。
保利心語二期容積率太高，基本與品質(zhì)無緣。二期規(guī)劃有將近一半的小戶型，主要是46㎡的標(biāo)間和61㎡的兩房。如果價(jià)格合適，小戶型還是可以買的。希望保利的價(jià)格能做出讓步，畢竟不能靠一個(gè)萬達(dá)旁吃遍天。
旭瑞和昌城市之光的劣勢(shì)在于單獨(dú)一棟樓，東西朝向，缺乏景觀，梯戶比略高。而它的優(yōu)勢(shì)別人也有，比如地段，比如地鐵，比如產(chǎn)權(quán)。所以如果價(jià)格不低，是沒有任何優(yōu)勢(shì)的。
美景麟起城的小戶型也集中在一棟樓上，沒什么院落景觀。但優(yōu)勢(shì)是有河景，朝向與河流走勢(shì)一致。戶型設(shè)計(jì)顯然已經(jīng)盡力了，價(jià)格還可以。
香奈公館要謹(jǐn)慎。它坐落在秀水苑小區(qū)里，與秀水苑同屬于一棟樓，沒有單獨(dú)的大門。由一家公司把整棟樓收購，再對(duì)外出售。裝修還可以，70年產(chǎn)權(quán)。只是，買在這里，自??？配套幾乎為0，出去只能開車。投資？看的見的利好在哪里？
買小戶型的往往是年輕群體，地段、交通、配套是這個(gè)群體關(guān)注的要點(diǎn)，也是判斷小戶型是否具有升值潛力的關(guān)鍵。
前面提到，盡管是住宅性質(zhì)，但小戶型依然存在房型差、采光通風(fēng)差、功能分區(qū)不合理、得房率低等問題。因此，在購買小戶型時(shí)，要注意最好是明廚、明衛(wèi)，最好帶陽臺(tái)，并且注意戶型設(shè)計(jì)是否緊湊合理。
對(duì)于買房這件事，有時(shí)候需要犧牲居住舒適度，來換取一個(gè)生存空間。希望大家都能如愿以償，早日買到適合自己的房子！
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