樓盤分布
先亮觀點：
1、鄭州在限價，限價是對當下機會最大的支撐，也是最大的漏。
2、一定是關(guān)注新房，這是政府給你的機會，新房政府在限價，幫你摁住房價讓你上車，二手房沒有限制。
3、關(guān)注四環(huán)內(nèi)及沿線的樓盤，出了這個圈，配套跟不上，交通成本太高。四環(huán)內(nèi)限價管控更嚴，價格也更有優(yōu)勢。
4、開發(fā)商是要有選擇的，小開發(fā)商放棄，大多本土開發(fā)商也要放棄，因為他們會暗中操作，陰陽合同，各種捆綁等，他們的違規(guī)成本低。要關(guān)注那些注重品牌，違規(guī)成本高，不介意單盤得失的開發(fā)商，比如融創(chuàng)、正商、華潤、萬科、恒大等，特別是他們?nèi)Y主導的樓盤。追求高周轉(zhuǎn)、快銷，才不會定價太高。
5、最好是純新盤，才可以全新定價，不必受二期比一期定價高的制約。
好，現(xiàn)階段，這些盤到底都有哪些？這是我們今天文章的主要內(nèi)容！
關(guān)于以上幾個開發(fā)商在鄭州的樓盤布局，我想和大家分享五張圖片。
須知：
1、范圍鎖定在東四環(huán)、南四環(huán)、西四環(huán)、大河路及沿線圈定的區(qū)域。
2、只盤點住宅，不包含公寓、商業(yè)、寫字樓等。
3、主要是在售或待售樓盤，已經(jīng)售完的樓盤不在盤點范圍內(nèi)。
第一張圖片，融創(chuàng)在鄭州的樓盤分布▼
融創(chuàng)于2016年初收購美盛股份，正式宣告進軍鄭州市場。目前融創(chuàng)在鄭州四環(huán)內(nèi)及沿線共有7個住宅項目面市。其中，御湖宸院、中原宸院、中原大觀是純新盤，尚未開始銷售。
看看剩下4個樓盤的銷售情況：
融創(chuàng)金林金水府：已經(jīng)開過盤，均價18900元/㎡，毛坯；
融創(chuàng)瓏府：一二期已售完，三期推出時間待定；
融創(chuàng)瀚海大河宸院：一期已售完，二期推出時間待定；
融創(chuàng)中原壹號院：樓面價36000+，北龍湖地王，全鄭州最貴。
純新盤御湖宸院、中原宸院、中原大觀都可以關(guān)注。瓏府三期，大河宸院二期推出時間待定，暫時不計。而金水府性價比一般，中原壹號院主要是地價太高。
第二張圖片，正商在鄭州的樓盤分布▼
正商項目眾多，全面布局鄭州，其中以東南片區(qū)、東區(qū)和北區(qū)為主力。目前正商在鄭州四環(huán)內(nèi)及沿線共有8個住宅項目面市。
看一下這8個樓盤的銷售情況：
正商城：均價14000，毛坯，剩余大戶型，首付比例高；
正商中州城：剩余幾套洋房，首層，20000+，需綁定地下室；
正商善水上鏡：高層精裝32000，洋房毛坯34000，這就是北龍湖的底；
正商瓏水上鏡：洋房精裝40000左右，這就是北龍湖純洋房社區(qū)的底；
正商家河家：高層帶裝修15000，洋房帶裝修18000；
正商林語溪岸：洋房清盤中，均價12500，毛坯；
正商啟盛華庭：在售，均價14100，毛坯；
正商興漢花園：一期已售完，二期推出時間待定。
正商城目前的價格依然是主城區(qū)的漏，正商善水上鏡和瓏水上鏡依然是北龍湖性價比的代表。家河家，林語溪岸，啟盛華庭也都可以關(guān)注。而中州城清盤中，興漢花園一期交房效果很不錯，由于二期推出時間待定，暫時不計。
第三張圖片，華潤在鄭州的樓盤分布▼
華潤的項目相對較少，目前在鄭州四環(huán)內(nèi)及沿線共有4個住宅項目面市。其中，華潤悅景灣是純新盤，尚未開始銷售。
看看剩下3個樓盤的銷售情況：
華潤悅璽：均價14800，毛坯，已經(jīng)推出2棟樓，剩余1棟樓未推；
華潤悅府：剩余少量復式大戶型，均價25000，毛坯；
華潤紫云府：在售，均價18500，毛坯。
華潤悅景灣是純新盤，華潤悅璽還有一棟樓，以及華潤紫云府，都可以關(guān)注。而華潤悅府清盤中，這個價格更建議買東區(qū)的高層。
第四張圖片，萬科在鄭州的樓盤分布▼
萬科在鄭州實行聯(lián)姻路線，最初以剛需切入，逐步覆蓋剛改和改善。目前萬科在鄭州四環(huán)內(nèi)及沿線共有5個住宅項目面市。其中，萬科民安云城是純新盤，尚未開始銷售。
看看剩下4個樓盤的銷售情況：
萬科美景世玠：高層精裝23500，洋房精裝30000，高層比首次開盤高1000，洋房比首開高3000；
萬科天倫紫臺：二期尾盤均價15800，帶裝修，準現(xiàn)房；
萬科大都會：剩余大戶型，均價13500，帶裝修；
萬科城：七期待售，預計14500，帶裝修。
純新盤萬科民安云城可以重點關(guān)注。而萬科美景世玠已經(jīng)賣到二期，萬科天倫紫臺二期尾盤，萬科大都會三期尾盤，萬科城都已經(jīng)賣到七期了，這幾個盤如今性價比一般。
第五張圖片，恒大在鄭州的樓盤分布▼
恒大除少數(shù)核心區(qū)項目外，多布局郊區(qū)。目前恒大在鄭州四環(huán)內(nèi)及沿線共有2個住宅項目面市。
看一下這2個樓盤的銷售情況：
恒大城：二期高層均價16000，帶裝修；
恒大悅龍臺：高層精裝33500，洋房精裝45000。
恒大城性價比一直不高，已經(jīng)賣到二期。恒大悅龍臺性價比一般，剩余房源不多。
重點樓盤
以上樓盤中，哪些會有機會？哪些是值得我們關(guān)注的？
我們排除性價比一般的，所剩房源不多的，長期沒有銷售動態(tài)的，篩選出以下13個現(xiàn)階段還有機會的樓盤。
為了更直觀，我們用一張圖來表示這13個樓盤的具體位置▼
融創(chuàng)
其中，融創(chuàng)選3個盤，分別是融創(chuàng)御湖宸院，融創(chuàng)中原宸院，融創(chuàng)中原大觀。
融創(chuàng)在鄭州的路線挺清晰，大部分都定位剛改。拿的地都非常好，要么臨河湖，要么三環(huán)內(nèi)，要么地標旁。
三個純新盤中，御湖宸院是中原區(qū)后河盧的城改，純高層，戶型110-255㎡。中原宸院是惠濟區(qū)胖莊的城改，簡直就是融創(chuàng)瓏府2.0版本，不管是規(guī)劃還是戶型都如出一轍，面積段89-143㎡。中原大觀是金水區(qū)桑園的城改，規(guī)劃包含高層、公寓、商業(yè)，是一個綜合體，戶型86-160㎡。
正商
正商選6個盤，分別是正商城，正商善水上境，正商瓏水上境，正商家河家，正商啟盛華庭和正商林語溪岸。
正商城，正商家河家，正商林語溪岸的洋房在整個鄭州是有性價比的。可以肯定地說，善水上境和瓏水上境是北龍湖的“底”，這兩個盤賣一套少一套。首付接近200萬，想住北龍湖，善水上境是你唯一的選擇。首付200萬出頭，想在北龍湖買精裝純洋房，瓏水上境是你唯一的選擇。
啟盛華庭是正商難得的一個小項目，從家河家出發(fā)，到江山路向南約3公里就到了，片區(qū)有些冷情破落。項目很小，只有12畝地。戶型和家河家挺像，只有三種，84㎡兩房，102㎡三房，129㎡四房。均價14100，毛坯，是個快銷的小盤。
華潤
從華潤在鄭州開發(fā)過的幾個盤來看，給人一種低調(diào)務實的感覺，沒有那么多噱頭和套路，低價快銷。悅璽和紫云府都位于配套相對成熟的區(qū)域，而悅景灣沒有這樣的優(yōu)勢。
地塊不大，地段偏遠，雖說有雙湖科技城的規(guī)劃紅利，但目前不明顯，主力戶型75-115㎡，是個典型的剛需盤。周邊萬科城接近14000的價格，要直面萬科城的競爭分流。未來這里還有中海萬錦熙岸，位置更靠近湖泊，偏改善。
所以綜合來看，悅景灣本質(zhì)上還是個四環(huán)外的小盤，既沒有萬科城的大配套，又沒有中海的產(chǎn)品優(yōu)勢，估計還是低價跑量。
萬科
萬科選1個盤，萬科民安云城。
萬科民安云城的周邊民安北郡已經(jīng)交房，入住率還不錯，這一片在惠濟北相對成熟。云城從戶型來看，高層偏剛需，首次開盤加上限價，據(jù)說價格會有驚喜。
怎么選擇？
1、如果你是剛改，重視生活配套，北區(qū)可以關(guān)注萬科民安云城、融創(chuàng)中原宸院、正商家河家、融創(chuàng)中原大觀；西南可以關(guān)注融創(chuàng)御湖宸院；東南可以關(guān)注華潤紫云府。
可以發(fā)現(xiàn)，北區(qū)的選擇最多，大都是位置還不錯的剛改項目。無論如何，北區(qū)的競品樓盤越多越好，這樣對購房者才有利。四個盤中，除了正商，其余三個都是新盤首開。
融創(chuàng)中原大觀雖然不是金水核心區(qū)，但卻是金水區(qū)距離北龍湖最近的一塊地，僅一路之隔，將來對資產(chǎn)保值增值都有幫助。不過臨近中州大道、北三環(huán)，噪音是不可避免的。
其余三個盤距離很近，惠濟萬達商圈輻射范圍內(nèi)。家河家和中原宸院在開元路沿線，附近有地鐵2號線延長線。云城靠北一些，距離開元路還有段距離，離2號線延長線稍遠些，約1公里。
家河家目前帶裝修15000，參照這個價格，如果中原宸院和民安云城首期開盤價格不超過16000，可以入手。
另外，位于老經(jīng)開，臨近高鐵片區(qū)的華潤紫云府，如果價格在18000左右，也是可以入手的。西南的御湖宸院臨近地鐵5號線，目前是走融創(chuàng)全款優(yōu)先的套路，預計15000左右。
2、如果你是對價格敏感的純剛需，可以關(guān)注華潤悅景灣和正商啟盛華庭。
這兩個都是典型的快銷小盤，無特色，低價跑量，價格絕對優(yōu)惠，純剛需的福音。一個在四環(huán)內(nèi)，一個在四環(huán)外，對價格敏感的純剛需來說是個機會。
3、如果你是剛需，最在意交通和配套，特別是交房后想要有個較低的生活成本和通勤成本，可以關(guān)注華潤悅璽和正商城。
目前華潤悅璽已經(jīng)開了2棟樓，均價14800，低于片區(qū)均價，還有1棟樓未售。正商城僅剩少量大戶型，首付比例較高，門檻有所提升。
4、如果你想住洋房，預算不充足，可以去看看北區(qū)大河路沿線的正商林語溪岸。
目前洋房均價12500，面積不大，也是當下一個性價比較高的選擇。
5、如果你還有首套購房名額，首付200萬左右，毫無疑問，北龍湖的正商善水上境和瓏水上境是現(xiàn)階段最好的選擇。現(xiàn)階段的北龍湖是買不買比買什么更重要，有打算的建議盡快入手，先占座先上車，手握籌碼，后期有更好的再考慮置換。
米宅有話說
最后，我想對那些已經(jīng)進駐鄭州的全國知名房企說幾句話。
買房不僅僅是你賣我買，健康的市場、完善的銷售規(guī)范也是我們想要的。
我知道，你們作為全國知名房企，一定非常注重品牌和口碑，不介意單盤得失。我相信你們一定會以身作則，不會搞那些捆綁車位，捆綁精裝，雙合同，內(nèi)定選房，全款優(yōu)先等等的違規(guī)手段。
真心希望你們能多一點真誠，不要收割購房者，而是接受所有購房者的監(jiān)督！反正錢最后都要給到你們，為什么不選擇一種雙方都舒服的方式？
當然，如果你們真的套路滿滿，我們也沒辦法。不過，要注意影響哦！
文章的最后，如果你最想了解哪個盤，或者有什么購房難題，可以在下面留言給我，我們在《喬妹撩盤》不見不散！
買房最容易陷入自己的認知局限中，掙扎、糾結(jié)、焦慮，最大的原因也許只是你知道的還不夠多。那些文章里不能說的，置業(yè)顧問不會告訴你的，《喬妹撩盤》統(tǒng)統(tǒng)給你扒個底朝天！每個盤不到2塊錢，幫你選房，讓你堅定上車！
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