1、首套房，看了華潤(rùn)悅璽和五建新街坊，都臨地鐵。請(qǐng)老師從開(kāi)發(fā)商，交通，居住環(huán)境，升值空間等幫我分析一下。
答：華潤(rùn)的位置，重點(diǎn)在于離金水區(qū)近，在三環(huán)內(nèi)，大開(kāi)發(fā)商。五建的話，就是西郊地緣客戶的首選。五建的重點(diǎn)是地鐵，地緣，另外自駕交通不順暢，鄰近電廠居住環(huán)境略差。建議你還是看看華潤(rùn)，往往大開(kāi)發(fā)商更容易出好產(chǎn)品，也更容易升值。
2、灣景國(guó)際，錢(qián)隆城，名門(mén)翠園?？紤]教育，還有地鐵通勤。麻煩分析下以上三個(gè)樓盤(pán)。
答：三個(gè)盤(pán)，對(duì)外宣布都有學(xué)校，灣景的小學(xué)已經(jīng)開(kāi)學(xué)。三個(gè)盤(pán)都有地鐵，翠園（3號(hào)線）的相對(duì)遠(yuǎn)一些，錢(qián)隆城（9號(hào)線）和灣景（6號(hào)線）近點(diǎn)。錢(qián)隆城和翠園有商業(yè)。
從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō)，翠園產(chǎn)品可能更好。三環(huán)內(nèi)，考慮灣景國(guó)際，比較中庸全面。預(yù)算低，考慮錢(qián)隆城，未來(lái)也不會(huì)差。預(yù)算高，對(duì)北區(qū)更有興趣，考慮翠園。
3、40萬(wàn)首付，投資，二環(huán)97年歐亞小區(qū)，南龍湖翰林華府，南四環(huán)鑫苑名家，或者您有什么推薦的樓盤(pán)。
答：97年房子太老，自住可以，投資價(jià)值不大。 南龍湖距離市區(qū)太遠(yuǎn)，不建議考慮這個(gè)區(qū)域。
二七區(qū)新房不如考慮管南片區(qū)，建議可以看下永威城和綠都瀾灣。另，永威城89平方小三房戶型很好，目前4期的房源不多，覺(jué)得合適就買(mǎi)。綠都瀾灣5期預(yù)計(jì)5月中旬開(kāi)盤(pán)。
4、首套自住，首付30以內(nèi)的，看了匯泉西悅城和祝福紅城，還有南龍湖中園和正商智慧城。糾結(jié)于怎么選？
答：鄭州遠(yuǎn)郊盤(pán)，比如南龍湖，滎陽(yáng)，開(kāi)封西等等，都不建議剛需首套自住。匯泉西悅城還可以，祝福紅城不建議，開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)質(zhì)量都不能保證。另外二七運(yùn)河新區(qū)，比如東原晴天見(jiàn)，融僑悅瀾庭等，片區(qū)均價(jià)基本都在1.2萬(wàn)左右。
5、110平改善住宅，存款50萬(wàn)左右，月供接受5000左右，泰宏建業(yè)國(guó)際城，對(duì)品質(zhì)和戶型不滿意，但有首付分期，離三環(huán)和運(yùn)河更近，請(qǐng)指點(diǎn)。
答：月供5000左右，按照首套首貸，南片區(qū)均價(jià)大約在14000左右，110平首付需要付60萬(wàn)左右。南片區(qū)首付分期的樓盤(pán)并不太多。
6、想投資鄭州小三房，首付40萬(wàn)左右，請(qǐng)問(wèn)推薦哪幾個(gè)片區(qū)和樓盤(pán)，最好能分出首選盤(pán)和次選盤(pán)。
答：這個(gè)預(yù)算建議考慮管南片區(qū)。永威城四期88平小三房。綠都瀾灣五期，開(kāi)盤(pán)大概5月中旬。北三環(huán)附近華潤(rùn)悅璽，位置好，價(jià)格有性價(jià)比。目前北區(qū)名門(mén)翠園有首付分期，不過(guò)首付預(yù)算可能要增加。綜合建議：先選永威城，然后瀾灣，悅璽，最后翠園。
7、首付90萬(wàn)內(nèi)改善。注重品質(zhì)和學(xué)校（重點(diǎn)考慮），看了金尊府，瀚海爾灣，尚悅居，永威城，請(qǐng)推薦。
答：金尊府配套的有創(chuàng)新街小學(xué)分校，作為泰禾入鄭首盤(pán)，品質(zhì)差不太可能。瀚海爾灣是西亞斯民辦中小學(xué)，水平未知，并且片區(qū)價(jià)格沒(méi)有性價(jià)比?？紤]北邊，建議尚悅居。南邊推薦永威城和金尊府。
8、手持60萬(wàn)首付，想在鄭州買(mǎi)房，要求升值潛力大，交通方便，請(qǐng)推薦幾個(gè)樓盤(pán)。
答：市區(qū)成熟位置： 華潤(rùn)悅璽，位置好，有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，華潤(rùn)品牌。 遠(yuǎn)郊片區(qū)： 白沙、綠博片區(qū)， 適合長(zhǎng)線投資，融創(chuàng)象湖壹號(hào)，周邊新房?jī)r(jià)格13500，存在較大價(jià)差，可購(gòu)買(mǎi)。
9、外地的，考慮投資和孩子上學(xué)，從投資角度來(lái)說(shuō)翠園16000的高層和22000的洋房哪個(gè)更具有升值潛力?，F(xiàn)有資金可以全款，還需要借助銀行杠桿嗎？
答：翠園高層是兼具投資和自住功能的，洋房更偏自住。如果從投資的角度看，建議高層，畢竟高層不到16000的價(jià)格是低于片區(qū)均價(jià)的，洋房22000的話基本等于片區(qū)均價(jià)，不算漏也不算坑。如果有首套名額的話，能借助杠桿交易還是把杠桿用到極致。
10、投資兼自住。預(yù)算總價(jià)150萬(wàn)以內(nèi)，三環(huán)內(nèi)小兩房或小三房能推薦一下嗎？
答：鄭州主城區(qū)的新房目前可以考慮北三環(huán)的華潤(rùn)悅璽，位置可以，價(jià)格現(xiàn)在比較有優(yōu)勢(shì)，周邊興隆城，3號(hào)線地鐵口，也可以去看看。另外南三環(huán)鑫苑國(guó)際新城，雙地鐵，下期預(yù)計(jì)6月份推出。
1、名下一套北區(qū)天地灣三期小三房（毛坯），現(xiàn)想賣(mài)掉置換東站海馬公園一期。但是天地灣有學(xué)校，東站附近學(xué)校不確定，海馬單價(jià)稍高（周邊奧蘭和園，可否考慮）。
答：這個(gè)置換思路是對(duì)的。 如果可以等，海馬公園的新房是可以考慮的（均價(jià)比二手房低不少）。奧蘭花園品質(zhì)還可以，但與海馬公園有差距，還是建議海馬公園。海馬公園附近也有學(xué)校，教學(xué)質(zhì)量在高鐵站片區(qū)還是可以的?？紤]好自己能負(fù)擔(dān)的月供，這個(gè)置換還是可以的。
2、正商新藍(lán)鉆A區(qū)二手房，泰禾金尊府119平。想改善住房，首付70左右，不知道選擇哪個(gè)合適。求解惑。
答：這兩個(gè)買(mǎi)哪都不錯(cuò)。急著住，買(mǎi)藍(lán)鉆。不急住買(mǎi)泰禾，除了交通不太便利，周邊有點(diǎn)亂，其他都不錯(cuò)，雙地鐵，引進(jìn)的創(chuàng)新街小學(xué)，泰禾的品牌。（對(duì)比美景龍?zhí)玫膬r(jià)格，位置比泰禾還差，二手房均價(jià)兩萬(wàn)多）
3、二手房與新房哪個(gè)投資較好？首付70萬(wàn)以內(nèi)，二手房天筑和海馬的小戶型，那個(gè)好些？東區(qū)好的小區(qū)學(xué)區(qū)房有好的建議沒(méi)有？
答：如純投資，新房好些，建議可以等等英地金臺(tái)府邸。 海馬公園和建業(yè)天筑，可選建業(yè)天筑，高鐵站片區(qū)最高端的樓盤(pán)。孩子上學(xué)，小學(xué)的話，可以看下聚源路附近的樓盤(pán)，永威東棠，聚龍城和盛世年華。
4、單身想近期在鄭州買(mǎi)一套小戶型首付20萬(wàn)易租升值空間大，自住為輔，求推薦。
答：金水區(qū)國(guó)貿(mào)360租售性價(jià)比高，非常SOHO，二七區(qū)康橋金域上郡，升龍國(guó)際，管城區(qū)幸福港灣，你也可根據(jù)周圍配套和交通選擇性價(jià)比高的小戶型。
5、金水區(qū)省醫(yī)附近的附近高層電梯二手房，有無(wú)推薦小區(qū)？二手房是否存在價(jià)格過(guò)高，今后增值空間不如純新盤(pán)的問(wèn)題？
答：這個(gè)區(qū)域的電梯房很少，價(jià)格都在2萬(wàn)以上了。距離近的電梯房，可以看下瑞園，不過(guò)價(jià)格比較高。目前整體來(lái)看，新房?jī)r(jià)格明顯低于二手房?jī)r(jià)格，再加上房齡問(wèn)題，同區(qū)域后期增值新房會(huì)好一些。
6、想把錦藝華都140平米三室賣(mài)出置換東區(qū)400萬(wàn)以內(nèi)的二手房小區(qū)三室，有小、初中上學(xué)需求。金領(lǐng)時(shí)代三房是否合適？
答：如果有意向金領(lǐng)時(shí)代，建議考慮海馬公園和中央特區(qū)。這兩個(gè)小區(qū)除了小學(xué)稍微差點(diǎn)（與聚源路小學(xué)差距不大），其他都不錯(cuò)。喜歡多層的話，可以考慮老東區(qū)，綠地老街和順馳第一大街，綠城百合需要碰運(yùn)氣了。
7、正弘藍(lán)堡灣世豪小公館（產(chǎn)權(quán)50年），左岸國(guó)際的小復(fù)式，目前只在意兩點(diǎn)∶一是有地鐵，二是首付低，這兩個(gè)小區(qū)能入手嗎？
答：整體來(lái)說(shuō)世豪小公館的還是不錯(cuò)的，有地鐵，后期有商業(yè)，50年產(chǎn)權(quán)沒(méi)有問(wèn)題。自住，落戶口，上學(xué)，再交易是沒(méi)有問(wèn)題的。左岸國(guó)際除了離地鐵口近，其他的都一般。這兩個(gè)小區(qū)，建議優(yōu)先考慮世豪。
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1、涿州買(mǎi)房，短期自住，打算長(zhǎng)持，現(xiàn)在買(mǎi)的話，會(huì)不會(huì)站崗，能否入手？目前沒(méi)有限購(gòu)，未來(lái)涿州走勢(shì)如何？
答：涿州買(mǎi)房一定要買(mǎi)高鐵房，離高鐵站越近越好，涿州的房子炒作有限，目前價(jià)格不算太高，可以入手。
2、坐標(biāo)大連，高新區(qū)兩套自住房，現(xiàn)在想投資一套小戶型，甘北已經(jīng)無(wú)房，看了旅順第一郡，學(xué)區(qū)交通配套不錯(cuò)，價(jià)格9000，但遠(yuǎn)高于旅順均價(jià)，想知道有什么建議。
答：現(xiàn)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)，買(mǎi)甘井子是投資，買(mǎi)旅順是投機(jī)?，F(xiàn)在買(mǎi)旅順，要么能翻倍，要么本輪風(fēng)停以后，能站崗至少4年。全國(guó)有4套以上，不妨旅順，如果只有一兩套，還是選擇甘井子，能通地鐵的板塊。另外對(duì)于這種遠(yuǎn)郊板塊，就六個(gè)字：地鐵（軌道）、品大牌、規(guī)模大
3、天津落戶+投資，總價(jià)200萬(wàn)以內(nèi)，從投資角度看 1.津南以及海教園片區(qū)2.中新生態(tài)城 哪個(gè)片區(qū)翻倍更快？從未來(lái)漲幅以及投資回報(bào)來(lái)看，選海教園還是咸水沽？
答：我更看好咸水沽片區(qū)1.5萬(wàn)左右的新盤(pán)，海教園有炒作透支的成分，未來(lái)有很多不確定性，具體分析可參看米宅北京發(fā)表的天津?qū)W區(qū)房文章。至于中新生態(tài)城，地處偏遠(yuǎn)，除了樓盤(pán)，基本看不到任何產(chǎn)業(yè)支撐，不太看好后市。
4、煙臺(tái)房子還能買(mǎi)嗎？能買(mǎi)優(yōu)先考慮那兩個(gè)區(qū)？牟平區(qū)，擔(dān)心房源太多，以后變現(xiàn)困難，南郊和福山區(qū)棚戶改造會(huì)進(jìn)一步推升房?jī)r(jià)嗎？
答：煙臺(tái)在山東省經(jīng)濟(jì)算是不錯(cuò)的，其主要發(fā)展方向是向東，和威海形成一體化局面。牟平區(qū)最好的項(xiàng)目是龍湖菩提，品質(zhì)還行，如果買(mǎi)牟平建議是這個(gè)項(xiàng)目。但是主要方向建議放在萊山區(qū)，和老城芝罘區(qū)相鄰，已經(jīng)發(fā)展起來(lái)了，沒(méi)有什么很大的風(fēng)險(xiǎn)，城市面貌都不錯(cuò)。
5、請(qǐng)分析佛山千燈湖恒大悅府2.3萬(wàn)，佛山順德美的君蘭江山2.5萬(wàn)，南沙星河山海灣3萬(wàn)，哪個(gè)更適合投資，南沙因?yàn)橄拶?gòu)原因要全款（三個(gè)都有地鐵，南沙山海灣靠近碼頭）
答：原本南沙可能更好一些，但是因?yàn)橄拶?gòu)的原因，如果需要全款，投資的價(jià)值已經(jīng)不大。另外的話，千燈湖價(jià)格略高，和廣州的價(jià)格對(duì)比來(lái)看，溢價(jià)空間還是相對(duì)比較小的，佛山直接放棄。總的來(lái)說(shuō)，其實(shí)這幾個(gè)項(xiàng)目包括這幾個(gè)區(qū)域，已經(jīng)補(bǔ)漲過(guò)了，短期的投資價(jià)值相對(duì)都還是比較一般的。
6、大連，高新園區(qū)兩套房，一套小平島自住，另一套小房父母住。目前手上現(xiàn)金60w。限購(gòu)后糾結(jié)兩點(diǎn)，是否小房賣(mài)掉給父母改善住房，但目前高新園區(qū)太貴，如果想投資買(mǎi)哪里合適，而且投資需要離婚后才能買(mǎi)，或者小房賣(mài)掉，投資兩套？
答：三個(gè)要點(diǎn)： 第一、高新區(qū)已經(jīng)到達(dá)較高點(diǎn)，2.2萬(wàn)尚不要緊，一旦達(dá)到2.5萬(wàn)到3萬(wàn)，就較為可能是泡沫。所以投資不必考慮高新。
第二、大連下半年的是甘井子，甘井子會(huì)快速提升，預(yù)計(jì)在30%_50%,如果投資大連，甘井子是本年度最佳區(qū)域。建議析產(chǎn)后以60萬(wàn)投甘井子。甘北房子已經(jīng)沒(méi)了，現(xiàn)在最好的區(qū)域是甘西。
甘井子買(mǎi)房就是三條：大品牌、靠地鐵、市區(qū)近。 第三、旅順對(duì)于你不合適，還是有風(fēng)險(xiǎn)的。旅順屬于風(fēng)險(xiǎn)大，收益也大。 所以，綜合幾點(diǎn)，不必賣(mài)房，以現(xiàn)有資金去甘西看，收益就很客觀。
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2018中國(guó)8大核心城市置業(yè)指引會(huì)議即將啟幕
活動(dòng)時(shí)間：2018年4月22日下午14:00
線下活動(dòng)地點(diǎn): 中國(guó)·鄭州·鄭東新區(qū)
線下活動(dòng)聯(lián)系：米宅詩(shī)詩(shī)184 3719 3719（電話同微信）
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