2018年轉(zhuǎn)眼間已經(jīng)到了二季度。從開發(fā)商推盤的節(jié)奏來看，鄭州樓市一片春意盎然。尤其是3月的第三個(gè)周末，12盤集中爆發(fā)，將樓市推向熱潮。
如今在房?jī)r(jià)穩(wěn)定的前提下，還沒有選到房子的你，可以不用將就，盡情去關(guān)注你喜歡的片區(qū)，喜歡的位置，喜歡的樓盤。
未來3個(gè)月，鄭州會(huì)有一批樓盤集中開盤，今天我們一一分析，說說其中的“漏”與“坑”。
注：具體開盤節(jié)點(diǎn)以售樓部為準(zhǔn)。
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哪些樓盤即將開盤？
先看一張圖片，這是米宅按照全市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，制定的鄭州43片區(qū)地圖。有些粉絲反映道路分界不明顯，我特地給大家做了標(biāo)注。
鄭州43片區(qū)地圖如下，歡迎收藏▼
需要說明的是，上圖僅是按照一般房地產(chǎn)研究習(xí)慣，根據(jù)居住感覺來劃分的小片區(qū)，無關(guān)行政區(qū)。
而且只標(biāo)注了鄭州核心區(qū)、主城區(qū)的片區(qū)（36個(gè)）。對(duì)于一些較遠(yuǎn)的房地產(chǎn)發(fā)展片區(qū)，地圖中還沒有注明，比如平原新區(qū)、港區(qū)（又分為港南和港北）、南龍湖、滎陽東、洞林湖、綠博7個(gè)片區(qū)。
未來3個(gè)月，有開盤計(jì)劃的樓盤，我們初步在鄭州36個(gè)核心片區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行篩選。
未來3個(gè)月計(jì)劃開盤的樓盤如下▼
注：
1、以上均為4、5、6三個(gè)月計(jì)劃開盤的住宅，不包含商業(yè)性質(zhì)的公寓。
2、上表中的信息均為調(diào)研獲取，僅供參考，具體以開發(fā)商最終釋放為準(zhǔn)。
3、想了解樓盤的詳細(xì)信息、規(guī)劃、評(píng)論等，請(qǐng)登錄米宅網(wǎng)站查閱。
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以上樓盤怎么選？
未來3個(gè)月，哪些才是值得我們關(guān)注的樓盤？
1、一定優(yōu)先關(guān)注新房。目前新房依然在政府限價(jià)之下，二手房沒有限制。
2、一定優(yōu)先關(guān)注大開發(fā)商、上市企業(yè)和央企。
小開發(fā)商違規(guī)成本低，要關(guān)注那些珍視品牌、違規(guī)成本高、不介意單盤得失的開發(fā)商，特別是他們?nèi)Y主導(dǎo)的樓盤，因?yàn)樗麄兺菑娜珖?guó)視野來考慮問題，算的是總賬。而對(duì)于他們合作的樓盤，不能抱有太高期待，因?yàn)闀?huì)受合作商牽制。
基于以上原則，我們?cè)谏鲜鰳潜P中篩選出幾個(gè)值得重點(diǎn)關(guān)注的樓盤。買房一定要結(jié)合自身情況，以下總結(jié)幾種購(gòu)房情況供大家參考。
我們將首付款分成30-50萬、50-70萬這兩檔（均按首套房），分別對(duì)應(yīng)剛需和改善型購(gòu)房者，然后一一給予建議。
1、首付30-50萬
推薦關(guān)注名門翠園和華潤(rùn)悅璽這兩個(gè)樓盤。
北三環(huán)片區(qū)已經(jīng)發(fā)展得很成熟。從區(qū)位來看，比連霍北更靠近市區(qū)，生活成本和通勤成本也相對(duì)更低一些。但這里可選的新房實(shí)在不多，名門翠園無疑成為近期置業(yè)的熱門選擇。
翠園地段不錯(cuò)，有地鐵4號(hào)線，有學(xué)校，有商業(yè)，關(guān)鍵是價(jià)格低于片區(qū)均價(jià)，甚至與更遠(yuǎn)的連霍北一些樓盤價(jià)格接近。同樣位于北三環(huán)片區(qū)的新盤美景美境和泰山譽(yù)景釋放的價(jià)格都要高于翠園。
華潤(rùn)悅璽位于北三環(huán)以南，屬于三環(huán)內(nèi)為數(shù)不多的，剛需值得考慮的項(xiàng)目。
首先，價(jià)格是最大的優(yōu)勢(shì)。對(duì)面只有一棟樓的中海錦城，帶裝修賣到16500，附近旭瑞和昌花漾里毛坯預(yù)計(jì)15500，謙祥興隆城毛坯賣到15000。悅璽14500的均價(jià)與片區(qū)均價(jià)16000相比，有將近1500的價(jià)差。
其次，華潤(rùn)也算說的過去的房企，國(guó)企背景，還是比較靠譜的。另外，地鐵口，交通也算方便，周邊配套不能說多高端，但也能滿足基本的生活需求。
劣勢(shì)就是地塊太小，沒有社區(qū)感，學(xué)校要靠劃片。
以上兩個(gè)盤，有將近1000元的差價(jià)。如果預(yù)算更緊張，可以考慮華潤(rùn)悅璽。如果更注重社區(qū)感，對(duì)教育有需求，可以考慮翠園。
此外，連霍北的幾個(gè)樓盤，錦藝金水灣，正弘瀾庭敘，碧源月湖，萬科云舒苑，也可以關(guān)注。
目前，惠濟(jì)核心區(qū)的均價(jià)是高層毛坯15000，錦藝金水灣三期和正弘瀾庭敘三期關(guān)鍵看價(jià)格，而碧源月湖關(guān)鍵看預(yù)售證。
萬科云舒苑是民安北郡的后續(xù)地塊，規(guī)劃已出爐，依然是萬科經(jīng)典的高低配。
預(yù)測(cè)裝修會(huì)在紫臺(tái)的基礎(chǔ)上略有提高，整體差別不大。目前萬科紫臺(tái)二期準(zhǔn)現(xiàn)房15500，云舒苑首開價(jià)格可以參考。
而剩下的旭瑞和昌花漾里，31畝的小地塊還做了高低配。導(dǎo)致洋房剛需化，高層投資化，居住舒適度都受到影響。
保利心語一期的交房效果還不錯(cuò)，但從各項(xiàng)指標(biāo)來看，二期不如一期。二期主打小戶型，更偏投資。
泰宏建業(yè)國(guó)際城13000多的價(jià)格相比南側(cè)的幾個(gè)樓盤，說貴也不算貴，畢竟它更靠近南三環(huán)，周邊相對(duì)成熟一些。但無奈所在的二七運(yùn)河新區(qū)發(fā)展太緩慢。
再看看永恒理想世界，放眼航海路沿線，樓盤位置都不錯(cuò)，但品質(zhì)普遍上不去。永恒理想世界品質(zhì)也很一般，開發(fā)商也沒有裝修經(jīng)驗(yàn)，所以對(duì)品質(zhì)和裝修不要報(bào)太大期望。
以上樓盤大致分布如下▼
2、首付50-70萬
推薦關(guān)注泰禾金尊府。
鄭州主城區(qū)的改善盤實(shí)在不多。作為泰禾府系產(chǎn)品，金尊府位于三環(huán)內(nèi)，雙地鐵，有學(xué)校。關(guān)鍵是目前釋放的價(jià)格，高層毛坯預(yù)計(jì)18000-20000，高層精裝預(yù)計(jì)21000-23000，對(duì)比旁邊老經(jīng)開的價(jià)格，優(yōu)勢(shì)就出來了。
比如老經(jīng)開的陽光城檀悅，目前釋放的價(jià)格也是高層毛坯18000-20000，相比之下，顯然泰禾金尊府的性價(jià)比更高。
再與四環(huán)外的濱河國(guó)際新城做個(gè)對(duì)比，亞新海棠公館價(jià)格預(yù)計(jì)在20000以上，想想主城區(qū)萬科美景世玠的精裝高層，想想泰禾金尊府的高層，想想老經(jīng)開的華潤(rùn)紫云府，甚至是陽光城檀悅，這些樓盤的性價(jià)比會(huì)不會(huì)更高一些？
再說說泰山譽(yù)景，位置還不錯(cuò)，容積率還能接受，但戶型實(shí)在太糟心，南北狹長(zhǎng)，而且某些樓棟梯戶比達(dá)到2T5、2T6，這些都是城改模式下為了多出面積無奈的選擇。整體來看，二期優(yōu)于一期，除非一期價(jià)格很有優(yōu)勢(shì)，否則不建議。
碧桂園天譽(yù)所在的楊金片區(qū)是一塊很難看透的區(qū)域。畢竟跟天之驕子北龍湖咫尺之隔，一定程度上也能受到一些輻射。以前這里最大的問題在于不靠譜的開發(fā)商玩命搞內(nèi)購(gòu)，現(xiàn)在的利好在于康橋、藍(lán)城、碧桂園逐步進(jìn)場(chǎng)，地塊還都不算小，在這樣的綜合開發(fā)下，希望未來情況能有所好轉(zhuǎn)。
英地金臺(tái)府邸還有兩棟樓沒開盤，準(zhǔn)現(xiàn)房，關(guān)鍵是能不能買到的問題。
而美景美境，融創(chuàng)金林金水府位置都不錯(cuò)，關(guān)鍵看價(jià)格。
以上樓盤大致分布如下▼
3、終極改善
最后我們發(fā)現(xiàn)，鄭州房?jī)r(jià)最高的北龍湖片區(qū)，以上并沒有提及。這里的樓盤，首付至少百萬，終極改善，可以關(guān)注該片區(qū)。這里在鄭州是稀缺的，現(xiàn)在稀缺，未來更稀缺！
北龍湖片區(qū)樓盤分布大致如下▼
可以關(guān)注那幾個(gè)即將入市的新盤，從目前的情況來看，價(jià)格應(yīng)該不會(huì)相差太多。比如康橋諸子廬、碧桂園豫府、中建柒號(hào)院、正弘龍湖玖號(hào)、保利壟上院、海馬青風(fēng)公館、碧源榮府、正商瓏瑜上境。
其中，康橋、碧桂園、中建、正弘、保利、海馬、碧源等地塊的樓面價(jià)在24000左右，正商的樓面價(jià)18000左右。
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寫在最后的話
鄭州的樓盤，一眼望過去，值得你關(guān)注的，也許，還有其他。
但不管怎樣，希望你一定記得堅(jiān)持看房，時(shí)刻留意市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，就能看清那些“漏”與“坑”。
比如現(xiàn)在一個(gè)很明顯的現(xiàn)象，鄭州南北的價(jià)格差距較之前有了明顯的緩和，北區(qū)部分樓盤的價(jià)格已經(jīng)有了一些回落。之前鄭州南北價(jià)差2000是很普遍的現(xiàn)象，但是現(xiàn)在，也能在北區(qū)找到比南區(qū)價(jià)格高1000的新盤。
一定要學(xué)會(huì)甄別，哪些是真正值得入手的房子，可以買就不要等。
1、如果你是剛需，還是盡可能選擇四環(huán)范圍。在目前政府限價(jià)的保護(hù)下，有合適的新盤就入手。
2、如果你是改善，盡量多看多對(duì)比，當(dāng)前哪些樓盤更實(shí)在？哪些樓盤空有噱頭？
3、如果你不缺資金，可以重點(diǎn)關(guān)注限價(jià)力度比較大的區(qū)域，品牌開發(fā)商全款低價(jià)項(xiàng)目。
最后的最后，希望大家都能早日買到適合自己的房子！
謹(jǐn)慎 
