我是純剛需，鄭州沒(méi)房。
我想問(wèn)幾個(gè)問(wèn)題，本輪調(diào)控預(yù)計(jì)持續(xù)多久？下半年會(huì)不會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策？限購(gòu)會(huì)不會(huì)取消？限售會(huì)不會(huì)跟進(jìn)？銀行會(huì)繼續(xù)提高利率嗎？有沒(méi)有可能提高首付？綜上，現(xiàn)在是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)嗎？
這是我在處理米宅問(wèn)答和破竹留言的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)遇到的一類(lèi)咨詢(xún)。每次看到這樣的問(wèn)題，我都很替他們著急。
因?yàn)?，他們的?shí)際情況和買(mǎi)房該思考的東西，是錯(cuò)配的！
我完全理解這種怕站崗的心理，但，他們真的考慮自己所處的位置了嗎？我們今天不分析他提出的問(wèn)題，主要聊一聊剛需該有的購(gòu)房思維。
1
剛需最現(xiàn)實(shí)的購(gòu)房邏輯是什么？
糾結(jié)于以上問(wèn)題的剛需，并不在少數(shù)。
每個(gè)人都有第一次，都會(huì)糾結(jié)、猶豫，畢竟從來(lái)沒(méi)經(jīng)歷過(guò)，人性中會(huì)有天然的排斥。于是，他們對(duì)市場(chǎng)、政策、環(huán)境抱有執(zhí)念，非常擔(dān)心自己成為萬(wàn)里挑一的接盤(pán)俠。
然而，對(duì)未來(lái)的5年、10年做預(yù)測(cè)，變量是政策。而政策是自上而下的事情，接受就好。
所以，對(duì)于剛需首套房而言，猜測(cè)走勢(shì)、周期性低點(diǎn)，意義不大。
可能有的朋友會(huì)說(shuō)：雖然房子是用來(lái)住的，但畢竟還有保值和增值功能啊，完全不考慮走勢(shì)，也說(shuō)不過(guò)去吧！
是的，房子確實(shí)摻雜著投資價(jià)值。很多時(shí)候，自住和投資可以相互轉(zhuǎn)換。
但，這里有一個(gè)尺度。
對(duì)于純剛需來(lái)說(shuō)，應(yīng)該把房子的自住屬性放在首位，去考慮一些“量化指標(biāo)”。
比如，有地鐵，加分；交房前開(kāi)通，加分；有學(xué)校，加分；有商業(yè)，加分；有醫(yī)療，加分……
最后，把總分相加，選得分最高的樓盤(pán)。
再說(shuō)價(jià)格。不用分析那么多的政策形勢(shì)，研究很深刻的經(jīng)濟(jì)理論，只要判斷好大的市場(chǎng)形勢(shì)就行。
怎么判斷？
在新房限價(jià)的當(dāng)下，二手房就是一個(gè)很好的指標(biāo)。
去二手房門(mén)店看看，把你鐘意的樓盤(pán)，結(jié)合競(jìng)品以及周邊幾個(gè)二手房做個(gè)判斷，基本上就有數(shù)了。
如果你看中的新房的價(jià)格，比周邊同等條件下的二手房低，而二手房這個(gè)報(bào)價(jià)，是可以出手的，那么這個(gè)價(jià)格就值得去買(mǎi)。
并且這個(gè)價(jià)差越大，時(shí)機(jī)就越好。
所以，純剛需千萬(wàn)不要把簡(jiǎn)單的問(wèn)題復(fù)雜化！
2018下半年，剛需買(mǎi)房最現(xiàn)實(shí)的邏輯就是，我能拿多少首付？這個(gè)首付可以在哪里買(mǎi)房？然后根據(jù)上面的幾項(xiàng)去打分，挑選出得分最高的樓盤(pán)，同時(shí)把握好價(jià)格！
2
剛需“上車(chē)”其實(shí)是“轉(zhuǎn)車(chē)”！
剛需買(mǎi)房一定不要指望一步到位，追求完美的房子本身就是偽需求！
前段時(shí)間，一個(gè)朋友首付30多萬(wàn)，想在鄭州買(mǎi)首套房。
我給他推薦了三個(gè)盤(pán)：永威城、綠都瀾灣、華潤(rùn)悅璽。
他說(shuō)，這三個(gè)都看過(guò)了，永威城學(xué)校不確定也沒(méi)地鐵，瀾灣離地鐵近但戶(hù)型相不中，華潤(rùn)悅璽就三棟樓也沒(méi)學(xué)校。
于是，糾結(jié)，下不了手。
我的建議是，最最重要的不是選擇，而是看的差不多了就盡快上車(chē)。只有先“上車(chē)”，未來(lái)才有機(jī)會(huì)“轉(zhuǎn)車(chē)”！
你上車(chē)了，未來(lái)才有置換升級(jí)、追求完美的資格。你只需要把握，你的漲幅不要跑輸大盤(pán)。5-10年后，你賣(mài)掉你所擁有的，再去改善，去置換。而現(xiàn)在，不一定非要買(mǎi)到自己完全滿意的。
畢竟，第一套房是用錢(qián)買(mǎi)的，第二套、第三套房就是用資產(chǎn)買(mǎi)的。沒(méi)有第一套資產(chǎn)，就永遠(yuǎn)沒(méi)有“轉(zhuǎn)車(chē)”的機(jī)會(huì)！
3
價(jià)格不低，房子難買(mǎi)，是當(dāng)下剛需的兩大痛點(diǎn)！
這是一張今年6月份的鄭州房?jī)r(jià)地圖，雖然個(gè)別價(jià)格較之前有所變動(dòng)，但還是有一定參考意義的。
注：以上分區(qū)依據(jù)參考米宅43分區(qū)制，無(wú)關(guān)行政區(qū)。
我們發(fā)現(xiàn)，從整個(gè)鄭州房?jī)r(jià)的基本面來(lái)看，鄭州三環(huán)內(nèi)對(duì)剛需基本上已經(jīng)關(guān)門(mén)。三環(huán)內(nèi)但凡有空地出讓?zhuān)瑑r(jià)格都能刷新你的認(rèn)知。
均價(jià)14000以下的片區(qū)主要分布在鄭州南邊和西邊的三四環(huán)之間，以及四環(huán)沿線。
另外，從最近幾次的開(kāi)盤(pán)結(jié)果來(lái)看，越來(lái)越多的人增強(qiáng)了市場(chǎng)信心，開(kāi)發(fā)商也同樣意識(shí)到了。于是，在目前市場(chǎng)上可選的好房子并不多的情況下，不斷增加購(gòu)房難度。限價(jià)之下，捆綁車(chē)位、捆綁精裝、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)定房源的事件層出不窮。
在一些開(kāi)發(fā)商眼中，所謂的捆綁車(chē)位，捆綁精裝等就是一種變相漲價(jià)的方式。既然政府在限價(jià)，那就把溢價(jià)部分做到桌面之下。
下半年的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)不會(huì)對(duì)剛需好一點(diǎn)？
會(huì)的吧。
之前雖然房?jī)r(jià)沒(méi)大漲，但不代表你的購(gòu)房成本沒(méi)提高，剛需的購(gòu)房難度在增加。
不過(guò)，最近的市場(chǎng)開(kāi)始釋放出一些好的信號(hào)。
北三環(huán)某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)捆綁的車(chē)位已經(jīng)改為自主選擇性購(gòu)買(mǎi)。如果不想買(mǎi)車(chē)位，可以隨時(shí)辦理車(chē)位退訂手續(xù)。綁定車(chē)位的大北區(qū)另一熱盤(pán)也在陸續(xù)退款。
同時(shí)，河南省住建廳從7月份開(kāi)始在一些熱門(mén)區(qū)域展開(kāi)亂象治理活動(dòng)，將嚴(yán)查房企12項(xiàng)違規(guī)行為。檢查的重點(diǎn)企業(yè)主要包括在全省范圍內(nèi)有一定影響力、市場(chǎng)份額較大的房地產(chǎn)品牌企業(yè)（含國(guó)內(nèi)知名企業(yè)和省內(nèi)龍頭企業(yè)）。
所以，捆綁車(chē)位、捆綁精裝、陰陽(yáng)合同等這些違規(guī)銷(xiāo)售的行為不會(huì)持續(xù)太久，這對(duì)剛需來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一件好事！
不過(guò)反過(guò)來(lái)想，剛需買(mǎi)房特別容易的城市，都沒(méi)啥前途。如果剛需隨隨便便就能買(mǎi)，那這樣的地方，估計(jì)大家都不想買(mǎi)。
4
2018下半年，剛需的主戰(zhàn)場(chǎng)，就是四環(huán)沿線！
我們將目標(biāo)主要鎖定在以下這些片區(qū)，來(lái)看一下這些片區(qū)里值得關(guān)注的樓盤(pán)和價(jià)格（均價(jià)14000以下）。
▽純剛需務(wù)必收藏的一張圖片
1、東南3.5環(huán)片區(qū)
綠都瀾灣：高層均價(jià)14000元/㎡，毛坯；
永威城：高層均價(jià)14000元/㎡，毛坯；
正商中州城：高層均價(jià)14000元/㎡，毛坯；
富田九鼎公館：純新盤(pán)待售，帶裝修；
盛潤(rùn)運(yùn)河城：純新盤(pán)待售，帶裝修。
2、西南3.5環(huán)片區(qū)
泰宏建業(yè)國(guó)際城：高層均價(jià)13600元/㎡，毛坯；
融僑悅瀾庭：高層均價(jià)13000元/㎡，毛坯；
鄭州綠地城：高層均價(jià)13300元/㎡，帶裝修。
3、常西湖片區(qū)
華瑞紫韻城：高層均價(jià)13300元/㎡，毛坯；
融信奧體世紀(jì)：純新盤(pán)待售；
中晟上賓城：純新盤(pán)待售。
4、高新區(qū)
謙祥錢(qián)隆城：二期待售，毛坯。
5、惠濟(jì)核心區(qū)
融創(chuàng)中原宸院：純新盤(pán)待售，毛坯。
6、索須河片區(qū)
和昌林與城：小高層均價(jià)12500元/㎡，毛坯；
正商林語(yǔ)溪岸：洋房均價(jià)12500元/㎡，毛坯；
國(guó)控碧桂園天瀾：純新盤(pán)待售。
7、古滎片區(qū)
正商河峪洲：高層均價(jià)12000元/㎡，毛坯；
融信江灣城：純新盤(pán)待售，毛坯。
8、高新新城
榮盛祝?；ㄕZ(yǔ)水岸：高層均價(jià)13500元/㎡，帶裝修；
華潤(rùn)悅景灣：純新盤(pán)待售，毛坯；
中海萬(wàn)錦熙岸：純新盤(pán)待售，毛坯；
融信朗悅學(xué)院府：純新盤(pán)待售，毛坯。
9、中原新區(qū)
永威西郡：二期待售，毛坯；
匯泉西悅城：高層均價(jià)12500元/㎡，毛坯。
10、西南4.5環(huán)片區(qū)
旭輝正榮首府：高層均價(jià)13500元/㎡，帶裝修；
鑫苑二七鑫中心：高層均價(jià)12000元/㎡，毛坯；
萬(wàn)科大都會(huì)：高層均價(jià)13500元/㎡，帶裝修。
11、經(jīng)開(kāi)物流園區(qū)
萬(wàn)科溪望：純新盤(pán)待售，帶裝修。
12、白沙象湖片區(qū)
建業(yè)春天里：高層均價(jià)12000元/㎡，帶裝修；
永威森林花語(yǔ)：高層均價(jià)13000元/㎡，毛坯；
星聯(lián)灣：高層均價(jià)13500元/㎡，帶裝修。
如果你是剛需，打算買(mǎi)房，可以去以上這些樓盤(pán)兜兜逛逛。然后，結(jié)合自身需求，選到相對(duì)適合自己的那個(gè)樓盤(pán)！
1、房?jī)r(jià)扁平化的鄭州，正確購(gòu)房so easy！
2、鄭州43片區(qū)房?jī)r(jià)地圖（2018年6月版）！
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